дело № 3а-12/2025 (3а-710/2024)

УИД 26OS0000-04-2024-000607-56

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 06 февраля 2025 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Суховой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к ГБУ СК «Ставкрайимущество», министерству имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1 обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, указывая, что ей принадлежит на праве собственности нежилое помещение с КН №, площадью 1157,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на 01.01.2023 в размере 57 426 893,57 руб.

ФИО1 полагает данную стоимость завышенной, что нарушает ее права как плательщика налогов, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском, в связи с чем, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

В судебном заседании 30.01.2025, с участием представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2, представителя министерства имущественных отношений по доверенности ФИО3, представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО4 при допросе эксперта АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертиз» ФИО5, было установлено что в заключении судебной экспертизы допущена ошибка, для устранения которой эксперту предоставлено время, объявлен перерыв до 06.02.2025.

После перерыва в судебное заседание 06.02.2025 административный истец, ее представитель, а также представители министерства имущественных отношений СК, управления Росреестра по СК, заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по СК, ГБУ СК «Ставкрайимущество», администрации г. Ставрополя, извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, допросив эксперта, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. ст. 399, 400, 401 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно п. 1 ст. 402 НК РФ, действующей до 01.01.2021, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05.11.2015 № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 01.01.2016 установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (ст. 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В силу ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Материалами дела установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит объект капитального строительства – нежилое помещение с КН №, площадью 1157,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 17-19).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» и составляет по состоянию на 01.01.2023 в размере 57 426 893,57 руб.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанного объекта и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке ООО «КонсалтИнвестГрупп» от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на 01.01.2023 составляет 11 129 810 руб.

С учетом разъяснений, изложенных в п. п. 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы эксперта АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертиз» ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ №, стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2023 составила 18 418 000 рублей.

Поскольку при допросе эксперта АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертиз» ФИО7, в судебном заседании было установлено, что в заключении судебной экспертизы допущена ошибка, ввиду применения неверных корректировок, эксперту предоставлено время для устранения неточностей.

С учетом исправления допущенной экспертом ошибки, на основании заключения от ДД.ММ.ГГГГ № стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2023 составляет 19 426 100 руб.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертиз» ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт осуществил осмотр объекта исследования ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительная идентификация объекта исследования проведена по материалам административного дела, публичной кадастровой карте maps.rosreestr.ru, публичной спутниковой карте https://yandex.ru/maps, публичных данных Росреестра rosreestr.ru и др.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты-аналоги, выбранные для исследования нежилого здания, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объекта недвижимости, а именно – объекты коммерческого назначения, фактических данных о ценах предложений объектов указанного назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Объекты-аналоги, отобранные уникальные объекты, для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления из архива сайта https://архифоценщика.рф/. Были проанализированы 491 объявлений, удовлетворяющие следующим параметрам: местоположение – населенные пункты Ставропольского края, период размещения объявления с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Обоснование корректировок на торг, условие финансирования и сделок, фактора времени, передаваемые имущественные права, местоположение объектов, транспортная доступность, расположение относительно красной линии, общая площадь, локальное местоположение объектов, тип объектов, физическое состояние, состояние отделки, материал стен (капитальность), этажность, коммуникации, тип парковки и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки.

При выборе аналогов сопоставимых с оцениваемым объектом по ценообразующим параметрам было выявлено 11 уникальных предложений объектов коммерческого назначения в Ставропольском крае, сопоставимые с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам, таким как: местоположение, линия расположения, назначение, состояние.

Все рассматриваемые объекты были проанализированы на выявление дубляжей, наличие объявлений о продаже объектов иного назначения, оставлены только те объявления, где указано местоположение объектов, объекты коммерческого назначение, расположенные на участках категории населенных пунктов, ввиду чего экспертом было отобрано 3 объекта-аналога для установления рыночной цены объекта оценки.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом применялись доходный (30 %) и сравнительный (70 %) подходы.

Кроме того, приведены основания отказа от применения затратного подхода для объекта исследования, а именно отражено, что данный подход применяется на основе сбора и анализа информации о внутреннем состоянии объекта, его структуре и составе отдельных элементов, при этом технической документации недостаточно, так как требуется подробное описании конструкций, необходимо проведение тщательного внешнего осмотра, проведение оценки степени износа объектов, вместе с тем при установлении кадастровой стоимости спорных объектов такая необходимость в тщательном изучении конструкций объектов не установлена, что привело к отказу эксперта использовать затратный подход.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом, с учетом исправления ошибки описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

В связи с поступившими возражениями представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» на экспертное заключение, в которых указано, что экспертом необоснованно принято решение об отказе в использовании объекта-аналога (ОА), расположенного по адресу <адрес>, поскольку отказ мотивирован невозможностью идентифицировать объект, однако данный объект можно идентифицировать по адресу с помощью общедоступных ресурсов, также определяя разницу на местоположение по районам города, эксперт применяет в ОА № и ОА № корректировку, так как считает, что объекты-аналоги расположены в районе «центр деловой активности», а объект экспертизы в районе «окраина города», однако представитель ГБУ полагает, что объект оценки и аналоги расположены в равнозначных районах, ввиду чего полагает применение корректировки необоснованным, кроме того, рассчитывая корректирующую поправку на «красную линию» эксперт в отношении ОА № применяет корректировку 0%, так как указывает расположение объекта на красной линии, однако согласно сведения Яндекс.Карты ОА № находится на красной линии, следовательно должна быть применена корректировка +19,0%, в судебном заседании был допрошен эксперт ФИО7 для дачи пояснений.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ эксперт ФИО7 пояснил, что в обоснование «не удалось идентифицировать реализуемый объект» указана из-за того что, в объявлении указано что продается помещение, и указано что 2 этажа: «два уровня: подвал – 101 кв.м, 1 этаж - 281,7 кв.м», а по сведениям ЕГРН по данному адресу расположено здание, а не помещение, одноэтажное, а не двухэтажное, слишком много различий между данными ЕГРН и текстом объявления, так как оценивалось подвальное помещение, подобранные для расчета объекты-аналоги расположенные так же в подвальных и цокольных этажах, являются более предпочтительными для расчета рыночной стоимости.

По второму вопросу эксперт указал, что в рамках территориальной зоны города объект расположен на окраине города в 204 квартале, в отличии от ОА № и №. Объект оценки расположен на окраине города, следом за зданием расположен сектор ИЖС и окончание города, ОА № расположен в центре города, пересечение улиц <адрес>, ОА № находится угол <адрес>, зона сосредоточения большого количества объектов торгово-офисного назначения. Расположение в рамках территориальной зоны однозначно отличается существенным образом, по этой причине была введена корректировка. Аналогичная ситуация в доходном подходе.

Согласно замечанию № эксперт пояснил, что ОА №, используемый в рамках доходного подхода, расположенный по адресу: <адрес>, немного утоплен от дороги, однако многоквартирный жилой дом, в котором расположен аналог, имеет собственный съезд с улицы. При определении «красной линии» в данном случае не соблюдена полная последовательность. Формально весь дом расположен на красной линии, однако само помещение и вход в помещение, расположен сзади здания, но есть проезд с красной линии, поэтому, соблюдая последовательность действий и во избежание внесения понижающих корректировок помещению присвоено расположение красная линия.

Также, эксперт пояснил, что довод возражений представителя администрации г. Ставрополя в части применения корректировки является обоснованным, так как ошибка возникла из-за того что в формуле в Excell не был исправлен справочник, в новой редакции автор для офисно-торговой недвижимости выпустил 2 справочника, для торговой и для офисной недвижимости, и значения красной линии разные.

Ввиду чего после исправления ошибки суду представлено дополнительное заключение от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому рыночная стоимость объекта изменилась с 18 418 000 руб. до 19 426 100 руб., с учетом применения верных корректировок.

Проанализировав доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество», выводы экспертного заключения АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертиз» от ДД.ММ.ГГГГ №, дополнительного заключения от ДД.ММ.ГГГГ №, представленные устные и письменные пояснения эксперта ФИО7, по доводам поступивших возражений, оценив их в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает заключение эксперта как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, при этом доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество» по существу выводов экспертного заключения не опровергают, содержат общие формулировки, которые в целом сводятся к несогласию с выводами эксперта, однако каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности и незаконности заключения экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № не содержат.

Поскольку ошибка в выводах судебной экспертизы устранена и мотивированно обоснована экспертом, заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Кроме того, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 10 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ.

Обоснованных ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы участниками судебного разбирательства не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении эксперта АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертиз» ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ № итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперты придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ООО «КонсалтИнвестГрупп» от ДД.ММ.ГГГГ № у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов.

Исходя из положений ст. ст. 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление в отношении объектов недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости (на 66,2 %) в отношении объекта недвижимости с КН № по сравнению с его рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 для нежилого здания установленной в соответствии с заключением эксперта АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертиз».

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абз. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2023.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 27.08.2024.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с КН №, площадью 1157,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 19 426 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения с КН №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 27.08.2024.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 20.02.2025.

Судья - подпись

Копия верна:

Судья - О.М. Чебанная