Решение по делу № 3А-232/2022 от 03.04.2023 - об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной.

УИД 61OS0000-01-2022-000324-51

дело №3а-29/2023 (3а-232/2022)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 апреля 2023 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановской Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной,

установил:

ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО2, обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором указывает, что является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН: земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 17 201 кв.м, категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – под производственную территорию, и нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадь 2 423 кв.м. Земельный участок снят с кадастрового учета 11 марта 2022 г. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 39 479 391,18 руб., кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на 18 октября 2018 г. составляет 41 432 233,88 руб. Размер кадастровой стоимости превышает рыночную стоимость недвижимости, установленную отчетами об оценке ООО «Интер-Эксперт» от 16 декабря 2022 г. №367/1-02/22, №367/2-02/22. Просил восстановить срок на обращение в суд и установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной - 16 220 000 руб. по состоянию на 18 октября 2018 г., установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 г., в размере рыночной - 12 795 000 руб.

В судебное заседание ФИО1 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена. Согласно письменного заявления, просит рассмотреть дело в свое отсутствите.

Представитель административного истца ФИО2, действующий по доверенности, в судебном заседании уточнил административные исковые требования в соответствии с результатами судебной экспертизы, окончательно просит суд: установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 20 246 000 руб. на период с 1 января 2015 г. по 11 марта 2022 г.; установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 18 октября 2018 г. в размере 22 923 000 руб.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» филиал по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация г. Новочеркасска Ростовской области.

В ходе предварительной подготовки произведена замена административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестр» его правопреемником ППК «Роскадастр».

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте заседания уведомлен. Представитель ФИО3, действующая по доверенности, подала письменное заявление, в котором выразила согласие с установлением кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы, просит рассматривать дело в отсутствие представителя Правительства Ростовской области.

Представитель ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен. Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Ростовской области ФИО4, действующая по доверенности, в письменном отзыве указала, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 17 201 кв.м, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - «под производственную территорию», расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Участок снят с государственного кадастрового учета 11 марта 2022 г. в связи с его разделом, запись имеет статус «архивная». Правообладателем участка в период с 26 апреля 2021 г. по 11 марта 2022 г. была зарегистрирована ФИО1 По результатам проведенной в 2014 году очередной государственной кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов Ростовской области, утвержденным постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. №776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области», в ЕГРН 29 декабря 2014 г. внесены сведения о кадастровой стоимости участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 39 479 391,18 руб., по состоянию на 1 января 2014 г. До даты снятия земельного участка с кадастрового учета кадастровая стоимость была актуальной. В ЕГРН также содержатся сведения об объекте недвижимости - 5-этажном здании с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, дата постановки на государственный кадастровый учет – 3 ноября 2011 г., с площадью 2 421,4 кв.м. 26 апреля 2021 г. зарегистрировано право собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 20 февраля 2021 г. №5177119. По результатам проведенной в 2018 году очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, внесены сведения о кадастровой стоимости здания по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 41 404 874,58 руб., в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 г. №881 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ростовской области». 18 октября 2018 г. изменена площадь здания, в связи с чем, внесены изменения в сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая по состоянию на указанную дату составила 41 432 233,88 руб., является актуальной. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя филиала ППК «Роскадастр» по Ростовской области.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. Согласно поступившему отзыву представителя ФИО5 действующего по доверенности, государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с положениями статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления. Управление как орган регистрации вносит в кадастр недвижимости результаты государственной кадастровой оценки, поступившие в орган кадастрового учета и не вправе при внесении изменять поступившие сведения. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Представитель Администрации г.Новочеркасска в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений об их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания, в том числе, путем размещения информации об этом на официальном сайте суда (часть 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ)) и отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 КАС РФ.

Выслушав представителя административного истца, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №135-ФЗ). На основании его положений осуществлялось оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков до 1 января 2023 г.

29 декабря 2022 г. Правительством Ростовской области принято постановление №1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ» (вступило в силу 30 декабря 2022 г.), которым предписано с 1 января 2023 г. перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон №237-ФЗ) для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Учитывая то обстоятельство, что административный истец обратился в суд с требованием об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости 29 декабря 2022 г., то есть до 1 января 2023 г. (даты начала применения на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ), административное дело подлежит разрешению в порядке, установленном Федеральным законом №135-ФЗ.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона №135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу статьи 3 Федерального закона №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона №135-ФЗ.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на нежилое здание, являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадь 2 423 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

С 26 апреля 2021 г. ФИО1 являлась собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 17 201 кв.м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – под производственную территорию, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Земельный участок снят с кадастрового учета 11 марта 2022 г.

Изложенное подтверждается выписками из ЕГРН и свидетельствует о праве ФИО1 оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

В соответствии с выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 18 октября 2018 г. в размере 41 432 233,88 руб. (л.д.8 том 1), кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 г. определена в размере 39 479 391,18 руб. (л.д.9 том 1).

Административный истец представил отчеты об оценке оценщика ООО «Интре-Эксперт» ФИО8 №367/1-02/22 и №367/1-02/22 от 16 декабря 2022 г. в которых содержаться выводы о том, что по состоянию на 1 января 2014 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составила 12 795 000 руб., по состоянию на 18 октября 2018 г. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составила 16 220 000 руб.

Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и поступившие возражения относительно достоверности указанных отчетов, судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорных объектов, проведение которой было поручено эксперту ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО9

По заключению судебной экспертизы от 17 марта 2023 г. №1084-Э/2023, рыночная стоимость объектов экспертизы с учетом их индивидуальных особенностей по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составила: земельного участка – 20 246 000 рублей, нежилого здания - 22 923 000 рубля.

Возражения, замечания на заключение экспертизы лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд учитывает, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Экспертом в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, 28 февраля 2023 г. осмотрены объекты исследования земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и расположенное на нем нежилое здание с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. В ходе визуального осмотра установлено физическое (техническое) состояние здания, его конструктивных элементов, отсутствие инженерных сетей, а также состояние внутренней отделки (т.2 л.д.56).

По результату анализа местоположения объектов оценки, установлено, что земельный участок и находящееся на нем нежилое здание расположены в промышленной зоне г.Новочеркасска, социальная инфраструктура в пределах пешей доступности от исследуемых объектов слабо развита. Объекты имеют хороший подъезд с ул.Социалистической, интенсивность транспортного потока в районе их расположения незначительная. Окружение исследуемых объектов представлено преимущественно производственно-складской застройкой и индивидуальной жилой застройкой (том 2 л.д.58).

Произведя анализ рынка земельных участков и производственно-складской недвижимости, эксперт пришел к выводу, что земельный участок относится к неактивному рынку, к земельным участкам под индустриальную застройку (том 2 л.д.79), а нежилое здание, представляющее собой здание мельницы, к рынку универсальных производственно-складских объектов (том 2 л.д.89).

Рыночная стоимость земельного участка рассчитана на основе сравнительного подхода, метод сравнения продаж. Рыночная стоимость нежилого здания рассчитана на основе затратного подхода методом затрат воспроизводства. Обоснование использования подходов для определения рыночной стоимости объектов экспертизы содержится в таблице 26 (том 2 л.д.110).

Определяя рыночную стоимость земельного участка эксперт в качестве объектов-аналогов отобрал три объекта, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта недвижимости (таблица 27) (том 2 л.д.113).

В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов, состав аналогов, использованный в заключении, суд признает экономически обоснованным.

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы были применены корректировки на условия рынка (скидка к ценам предложений и динамика сделок на рынке), местоположение, площадь и установлена стоимость 1 кв.м общей площади (таблица №28).

Определяя рыночную стоимость нежилого здания затратным подходом, эксперт произвел расчет значения прибыли предпринимателя, стоимости воспроизводство объекта экспертизы, определил размер прибыли предпринимателя. Расчет стоимости воспроизводства приведен в таблице 35 (том 2 л.д.126), расчета стоимости затрат приведены в таблице 40 (том 2 л.д.129).

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок, что соответствует требованиям федеральных стандартов оценки.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы и считает возможным установить кадастровую стоимость объекта равной этому размеру.

Выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы, по сравнению с выводами, содержащимися в отчетах об оценке от 16 декабря 2022 г. №367/1-02/22, №367/2-02/22, являются более аргументированными и убедительными, соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 КАС РФ.

Суд принимает во внимание, что по данным ЕГРН кадастровая стоимость была утверждена по состоянию на 1 января 2014 г. постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. №776 и ее результаты подлежали применению в целях налогообложения, начиная с 1 января 2015 г.

11 марта 2022 г. земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН снят с государственного кадастрового учета. Таким образом, архивная кадастровая стоимость земельного участка подлежала применению в целях налогообложения с 1 января 2015 г. по 11 марта 2022 г.

Поскольку настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН сведений об установленной кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, суд учитывает, что с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился в суд 28 декабря 2022 г.

Рассматривая ходатайство о восстановлении срока для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд руководствуется положениями части 3 статьи 245 КАС РФ и учитывает, что в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, юридически значимым обстоятельством в рассматриваемом случае является не дата внесения результатов определения архивной кадастровой стоимости, а обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее применения на дату обращения в суд.

Распределяя судебные расходы, суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ и учитывает, что административные требования сводятся к реализации в судебном порядке права на приведение кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик.

Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости. Право на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объектов, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка и здания, административными ответчиками не оспаривались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью в отношении земельного участка составляет 48,71 %, в отношении нежилого здания составляет 44,67%. Указанная разница, сама по себе, не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Основания для возмещения понесенных истцом в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют. Судебные расходы в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. №20-П должны быть возложены в полном объеме на административного истца.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд счет на оплату стоимости проведенной экспертизы в размере 90 000 руб. и ее финансово-экономическое обоснование.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно с учетом степени сложности и объема проделанной работы. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

удовлетворить административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной.

Пересмотреть архивную кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадь 17 201 кв.м, категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – под производственную территорию, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, применявшуюся с 1 января 2015 г. по 11 марта 2022 г., установив ее, по состоянию на 1 января 2014 г., равной рыночной в размере 20 246 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадь 2 423 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости по состоянию на 18 октября 2018 г. в размере 22 923 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 декабря 2022 г.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» 90 000 рублей в счет оплаты расходов за проведенную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 4 апреля 2023 г.

Судья О.В.Журба