№2-1807/2023
56RS0007-01-2023-002824-56
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Бугуруслан 09 октября 2023 года
Бугурусланский районный суд Оренбургской области
в составе председательствующего судьи Азнабаевой А.Р.,
при секретаре Музоваткиной Ю.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации муниципального образования "город Бугуруслан" о признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации муниципального образования "город Бугуруслан", указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ она и ФИО2 заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Указанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ удостоверен нотариусом г.Бугуруслана Оренбургской области ФИО3 Все обязательства по указанному договору выполнены, объект недвижимости передан.
Она проживает в квартире с момента ее приобретения, регулярно оплачивает коммунальные платежи, осуществляет текущий и капитальный ремонт квартиры, несет бремя содержания данным имуществом.
Однако, при оформлении прав на квартиру выяснилось, что указанный договор не зарегистрирован в надлежащем порядке.
В связи с изменением законодательства на настоящий момент она не имеет возможности оформить свои права на квартиру в надлежащем порядке.
Кроме того, в настоящее время после проведения инвентаризации выяснилось, что данная квартира фактически является не квартирой №, а квартирой №. Данное обстоятельство также препятствует оформлению квартиры.
В связи с отсутствием у нее прав на квартиру, она не имеет возможности воспользоваться всеми правомочиями собственника объекта.
Просила признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и ФИО2, удостоверенный нотариусом г.Бугуруслана Оренбургской области ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ и признать право собственности за ней, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на <адрес>, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № указав, что решение является основанием для регистрации перехода права на объект недвижимости за истцом.
В судебное заседание истец ФИО1, представитель ответчика администрации МО «город Бугуруслан» не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, от истца имеется заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно статье 16 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.
В соответствии с разъяснениями, указанными в п.п.58-63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
На основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истец приобрела квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 20.09 кв.м., у ФИО2. Договор удостоверен нотариусом г.Бугуруслана Оренбургской области ФИО3 реестр №, подлежал регистрации в органах технической инвентаризации, однако зарегистрирован не был.
Согласно п.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ расчет сторонами произведен полностью при подписании настоящего договора.
На основании распоряжения администрации г. Бугуруслана Оренбургской области № 896-р от 11 августа 1998 года ФИО1 разрешено строительство пристроя дополнительной площади по адресу: <адрес>.
После проведения инвентаризации выяснилось, что данная квартира фактически является не квартирой №, а квартирой №.
Согласно кадастровому паспорту помещения на настоящий момент указанный объект недвижимости имеет следующие характеристики: здание назначение – жилое, вид жилого помещения – квартира, по адресу: <адрес>, площадь 61.8 кв.м., то есть истцом произведено самовольное строительство дополнительной площади.
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости усматривает, что квартира по адресу: <адрес> поставлена на кадастровый учет с кадастровым номером №
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Исходя из пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (пункт 2 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, сведения о правах на спорный объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют.
Таким образом, в судебном заседании истцом представлены доказательства об исполнении сделки купли-продажи как со стороны покупателя, так и со стороны продавца: расчет между сторонами сделки произведен полностью в момент ее совершения, передача приобретенного объекта недвижимости от продавца покупателю состоялась. Поскольку в настоящий момент регистрация прав на недвижимое имущество носит заявительный характер, ввиду отсутствия сведений о местонахождении ФИО2, ее участие в проведении государственной регистрации прекращения права затруднительно, что препятствует истцу в оформлении своих прав на приобретенное недвижимое имущество.
Оценивая в совокупности собранные по делу доказательства и руководствуясь общими началами и смыслом гражданского законодательства, требованиями добросовестности, разумности и справедливости, суд считает возможным требования истца удовлетворить, признать за ней право собственности на спорную квартиру.
Руководствуясь статьями 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к Администрации муниципального образования "город Бугуруслан" о признании права собственности на квартиру удовлетворить.
Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и ФИО2, удостоверенный нотариусом г.Бугуруслана Оренбургской области ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, действительным.
Признать право собственности на квартиру № общей площадью 61,8 кв. метров, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Бугурусланский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья А.Р. Азнабаева
Мотивированное решение суда изготовлено 10 октября 2023 года.