УИД 27OS0000-01-2022-000423-22

Дело № 3а-14/2023

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

25 января 2023 года город Хабаровск

Хабаровский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бузыновской Е.А.,

при секретаре Пациора Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края, Краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

В административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» (далее по тексту КГБУ «Хабкрайкадастр»), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее по тексту Управление Росреестра по Хабаровскому краю), ФИО2 оспаривает утвержденную по состоянию на 12.02.2021 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, находящегося по адресу<адрес>, просит установить её в размере рыночной стоимости 3 819 442 рублей. Обосновывая свои требования, административный истец в заявлении указал, что владеет объектом недвижимости на праве собственности, обязан платить налог на имущество физических лиц, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Кадастровая стоимость объекта утверждена в размере 17 699 363,15 рублей, что существенно превышает его рыночную стоимость, определенную оценщиком. Изменение кадастровой стоимости позволит снизить размер подлежащего уплате налога на имущество физических лиц.

Распоряжением Губернатора Хабаровского края от 29.09.2021 № 610-р «О вопросах структуры органов исполнительной власти Хабаровского края» министерство имущественных отношений Хабаровского края переименовано в министерство имущества Хабаровского края.

Определением судьи краевого суда от 06.12.2022 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация г. Хабаровска.

Представитель административного истца, - ФИО3, в судебном заседании поддержала заявленные административные исковые требования, просила их удовлетворить.

Административный истец ФИО2, представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерства имущества Хабаровского края, администрации г. Хабаровска, КГБУ «Хабкрайкадастр»), уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, поэтому суд, признав причину неявки неуважительной и исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и провел судебное заседание в их отсутствие.

Представитель КГБУ «Хабкрайкадастр» в письменных возражениях не согласился с требованиями административного истца, ссылаясь на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, вводит в заблуждение пользователей отчета и допускает неоднозначное толкование полученных результатов, поэтому не может быть принят в качестве доказательства размера рыночной стоимости объекта недвижимости. В отчете указаны сведения о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, при этом документы, подтверждающие их к отчету не приложены, что нарушает требования п.п. 5, 12 ФСО № 3. Выбирая в качестве объекта-аналога «ангар с вертикальными стенами длиной 18м, неутепленный, одноэтажный, площадью 432 кв.м. с разной высотой помещений, класс конструктивной системы КС-11» оценщик не располагал достоверными сведениями о технических характеристиках объекта оценки. Объект оценки является двухэтажным зданием, а выбранный аналог является сооружением. Следовательно, выбранный аналог не является таковым относительно объекта оценки, что нарушает п. 10 ФСО №1. Указанные различия оценщиком скрыты и не скорректированы, что повлияло на расчет рыночной стоимости объекта оценки. Рассчитывая экономическое устаревание объекта оценки, оценщик исходил из его местоположения, что не логично. Объект оценки построен в 2018 году, находится в границах оценочной зоны 37п (территориальная зона П-2) специально выделенной для размещения промышленных объектов. Поэтому соотношение этой территории с оценочной зоной 28п, в которой в соответствии с правилами землепользования и застройки г. Хабаровска запрещено размещать промышленные объекты недвижимости (территориальные зоны Ц-1И, Ц-1-1, Ц-1ОИ), из-за высокой плотности застройки и значительного количества узких улиц с односторонним движением, пробками на дорогах затруднено движение автомобильного транспорта.

Представители Управления Росреестра по Хабаровскому краю и администрации города Хабаровска в письменных пояснениях, представленных в суд, возражений относительно отчета об оценки и заявленных административным истцом требований, не высказали.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, показания свидетеля ФИО1, изучив представленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 12.02.2021 года на кадастровом учете поставлен объект недвижимости: назначение - нежилое, наименование – данные отсутствуют, вид разрешенного использования – объект вспомогательного использования, количество этажей - 2, в том числе подземных - 0, площадь 603,4 кв.м., адрес: <адрес>, строение 1, кадастровый №. В Едином государственном реестре недвижимости 27.04.2021 года произведена государственная регистрация права собственности ФИО2. Объект находится в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером № (земельный участок под производственную базу).

На имущество физических лиц уплачивается налог, налогоплательщиками которого признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектами налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество: жилой дом; квартира, комната; гараж, машино-место; единый недвижимый комплекс; объект незавершенного строительства; иные здание, строение, сооружение, помещение (статья 400, часть 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ).

Согласно положениям части 1, 2 статьи 399 Налогового кодекса РФ налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Устанавливая налог, представительные органы муниципальных образований определяют налоговые ставки в пределах, установленных настоящей главой, и особенности определения налоговой базы в соответствии с настоящей главой

Решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года № 571 утверждено Положение о местных налогах на территории городского округа «Город Хабаровск», которым установлен и введен с 1 января 2005 года налог на имущество физических лиц. С 01.01.2017 года налоговая база определяется в соответствии со статьей 403 Налогового кодекса РФ.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (статьи 402, 403 Налогового кодекса РФ).

Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года № 103 утверждены итоги проведения очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Хабаровского края по стоянию на 01.01.2019 года. Результаты кадастровой оценки применяются с 01.01.2020 года. Государственная кадастровая оценка проведена в порядке, установленном Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закон о государственной кадастровой оценке).

В соответствии с установленным частями 1, 6 статьи 16, части 1 статьи 17 Закона о государственной кадастровой оценки, определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости осуществляется бюджетным учреждением в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. По результатам определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости. Сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена КГБУ «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» по состоянию на 12.02.2021 года в размере 17 699 363,15 рублей, о чем 24.10.2022 года составлен акт № КУВИ-001/2022-187785111. Сведения о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости внесены 24.03.2021 года, результаты оценки применяются с 12.02.2021 года.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности (части 1 и 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке).

Административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, поэтому имеет самостоятельный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости находящегося в его собственности нежилого помещения. С таким административным иском он обратился в суд 02.12.2022 года.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299 (действовал до 06.11.2022 года).

Административным истцом представлен отчет об оценке № 230.1/Н/2022, составленный 28.10.2022 года оценщиком ООО «ОЦЕНКА – ПАРТНЕР» ФИО1 (имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», с 20.01.2015 года является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», реестровый номер 1556). Оценка объекта недвижимости с кадастровым номером № произведена по состоянию на 12.02.2021 года.

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3. Рыночная стоимость объекта недвижимости определена на ту же дату, что и кадастровая стоимость объекта, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1 (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, действовал до 06.11.2022 года).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).

В отчете об оценке № 230.01/Н/2022 от 28.10.2022 года указано, что оценщик для определения рыночной стоимости объекта оценки использовал затратный подход, в рамках которого применил метод сравнительной единицы, как наиболее сбалансированный по трудозатратам и точности расчетов. В отчете изложены причины, по которым оценщик отказался от использования сравнительного и доходного подходов, и иных методов в рамках затратного подхода (страницы 57-67 отчета).

Под затратным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (пункты 18, 19, 20 ФСО №1).

В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: - расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; - определение прибыли предпринимателя; - определение износа и устареваний; - определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний. Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: - данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; - данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; - сметных расчетов; - информации о рыночных ценах на строительные материалы; - других данных (подпункты «г», «е» пункта 24 ФСО №7, действовал до 06.11.2022 года).

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ. Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства. Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости (подпункты «ж», «з», «и» пункта 24 ФСО №7).

Изучив представленные заказчиком документы (выписку из ЕРГН об основных характеристиках объекта), произведя 18.10.2022 года визуальный осмотр объекта оценки, оценщик определил, что объект оценки – это объект капитального строительства, двухэтажное нежилое здание площадью 603,4 кв.м., имеет вид разрешенного использования – объект вспомогательного использования, фактически используется как производственно-складской ангар.

Объект имеет конструктивные элементы: фундамент - бетонная плита, каркас – металлический (швеллер), стены – сэндвич-панели по металлическому каркасу, профнастил оцинкованный, перегородки – профнастил, сэндвич-панели, кровля – профнастил оцинкованный, полы- бетонные, плитка, проемы оконные – пластиковые стеклопакеты, проемы дверные – металлические двери, ворота – рольставни, внутренняя отделка – отсутствует, инженерное оборудование здания – электроснабжение скрытая проводка, прочие работы – лестница. При определении класса конструктивной и\системы и класса качестве оценщик использовал Сборник КО-ИНВЕСТ «Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2017 года», и пришел к выводу, что объект оценки относится к классу конструктивной системы КС-11 (ангары), класс качества – ECONOM (периметр простой, кровля, наружные стены, окна, полы и двери из материалов эконом-класса).

Объект оценки находится в Индустриальном районе г. Хабаровска, на окраине города, на границе с Хабаровским муниципальным районом, в производственной зоне П-2 (зона предприятий III – IV класса опасности), в промзоне города - «южный промышленный узел». 37п оценочная зона. Типичное окружение объекта оценки – производственные корпуса, хозяйственные корпуса, складские здания и сооружения, территория закрыта, огорожена забором. Транспортная доступность к месту нахождения объекта оценки низкая: проезд общественным транспортом (два городских автобусных маршрута), от остановки расстояние около 430м (5-9 минут пешком). Проезд автомобильным транспортом по улицы, проезжая часть которой имеет асфальтовое покрытие.

Оценщик отнес объект оценки к сегменту рынка производственно-складской недвижимости.

Используя Сборник КО-ИНВЕСТ «Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2017 года», оценщик из раздела 4.3 «Ангары с вертикальными стенами» выбрал объект-аналог – «Ангары с вертикальными стенами длиной 18 м неутепленные», класс качества Econom (страница 267, код объекта С4.03.000.0019). Фундамент – монолитный железобетонный, каркас- металлический/грунтованный/маркированный наружных поверхностей обмазочная – битумная, стены наружные с отделкой – оцинкованный профнастил, кровля – оцинкованный профилированный стальной лист, полы – бетонные. Класс конструктивной системы – КС-11, площадь – 432 кв.м., этажность – 1.Разной высоты.

Оценщиком внесены корректировки на различие в объемно-параметрических характеристиках, выраженные в стоимости на 1 единицу измерения (1 кв.м. площади): на разницу в площади коэффициент поправки составил 0,95.

Оценщик рассчитал и применил: территориально-экономический коэффициент в размере 0,857 (разница стоимости строительно-монтажных и пусконаладочных работ между Московской областью и Хабаровским краем); поправку на текущие цены в строительстве в размере 1,417 (соотношение цен 01.01.2017 года к ценам 12.02.2021 года).

Величина прибыли предпринимателя определена оценщиком в размере 11% (при интервале показателей значения прибыли предпринимателя при инвестициях в строительство универсальных производственно-складских объектах в городах Дальневосточного региона от 11 до 19 процентов). Для этого им использованы сведения, приведенные в Справочнике оценщика недвижимости-2021 «Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», 2021 год, под редакцией ФИО4 (составлен Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород).

По расчетам оценщика стоимость строительства объекта оценки составила (без учета износов и устареваний) 11 762 987 рублей (расчет стоимости объекта оценки представлен в таблице 20 на страницах 74-75 отчета).

Величина физического износа объекта оценки определена экспертным методом с использованием: Методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 года № 404; статьи ФИО5 «Методы определения физического износа при оценке стоимости недвижимости», в которой обосновывается необходимость учета затрат на проведение капитального ремонта здания при длительных сроках эксплуатации объекта недвижимости. Определение величины физического износа объекта определялась исходя из величины физического износа каждого конструктивного элемента, с учетом длительность их использования (долгоживущие и короткоживущие), в соответствии с нормативным сроком жизни для каждого элемента, с последующим перерасчетом в соответствии с удельным весом конструктивного элемента в здании. По расчетам оценщика физический износ объекта оценки составил 5,48% (страницы 77-78 отчета).

Признаки функционального устаревания объекта оценки оценщиком не выявлены.

Исходя из того, что объект оценки находится за пределами центральной части города Хабаровска, и это обуславливает зависимость стоимости 1 кв.м. производственно-складской недвижимости и размера арендной платы используемых для ее обслуживания земельных участков, оценщик, пришел к выводу, что это прямо и отрицательно влияет на рыночную стоимость объекта. Применяя метод соотнесения ставок аренды за пользование земельными участками, он определил величину экономического устаревания объекта оценки в размере 67%.

Совокупный износ объекта оценки оценщик определил в размере 67,53%. С учетом полученных значений итоговая рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 3 819 442 рублей.

Оценив содержание отчета об оценке, суд пришел к выводу, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Изложенные в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете приведена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 27:23:0050906:181, судом не установлено. Поэтому суд признает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования являются, по мнению суда, обоснованными и подлежат удовлетворению в той части, в которой они предъявлены к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, КГБУ «Хабкрайкадастр».

Суд не соглашается с доводами административного ответчика КГБУ «Хабкрайкадастр», что отчет об оценки не соответствует требованиям п.5 ФСО № 3, п. 10 ФСО № 1.

П. 5. ФСО № 3 предусматривает, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Административный ответчик считает, что количественные и качественные характеристики объекта оценки, указанные в отчете, не подтверждены документами. Такая позиция опровергается содержанием отчета об оценке. К отчету, во исполнение требований п. 10 ФСО № 3, приложена выписка из ЕГРН, содержащая сведения об основных характеристиках объекта оценки.

Как пояснил представитель административного истца, технический паспорт на объект недвижимости с кадастровый № не оформлялся, для постановки на кадастровый учет предоставлялось технический план здания. В отчете указано, что оценщик произвел осмотр объекта для установления его технических характеристик, результаты осмотра (описание, фотографии с места осмотра) приложены к отчету.

Сопоставив содержание технического плана здания (представленного административным истцом для обозрения в судебном заседании) и описание объекта оценки в отчете, суд установил их идентичность.

В п.10 ФСО № 1 указано, что объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В отчете оценки указано, что аналог объекта оценки подбирался по классу конструктивной системы, этажности, схожести значения, схожести конструктивных элементов, схожести объемно-планировочных решений.

Сопоставление описание конструктивных элементов ангара, выбранного оценщиком в качестве объекта-аналога, приведенного в Сборнике КО-ИНВЕСТ «Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2017 года» (страница 267, код объекта С4.03.000.0019), и конструктивных элементов объекта оценки, позволяет сделать вывод, что эти объекты схожи между собой по таким элементам как: фундамент, каркас, стены, полы.

Как указано в пп. «е» п. 22 ФСО № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе, элемент сравнения - местоположение объекта.

Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости (пп. «и» п. 24 ФСО № 7). Экономическое устаревание выражается в потери стоимости обусловленной отрицательным воздействием внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов (общая экономическая ситуация в стране и регионе, изменение городского планирования, ухудшение посещаемости объекта, определенное местоположение).

Определяя величину экономического устаревания, оценщик исходил из того, что локальное расположение объекта оценки является одним из основных ценообразующих факторов. Нахождение объекта оценки в тупике (к нему ведет только одна дорога, расстояние до ближайшей остановке общественного транспорта около полукилометра, территория граничит с муниципальным районом) прямо и отрицательно влияет на его рыночную стоимость. Выводы оценщика и их обоснование подробно описаны в отчете. Они сопоставимы с выводами, содержащимися в открытых источниках информации: Анатомических обзорах ООО «РСО «Кредо» и Справочниках оценщиков, под редакцией ФИО4.

Выводы оценщика, что стоимость 1 кв.м. недвижимости производственно-складского назначения в оценочной зоне 37п (место нахождение объекта оценки) существенно ниже стоимости аналогичной недвижимости в самом престижном районе города (оценочной зоне 28п), подтверждаются и сведениями, размещенными на официальном сайте КГБУ «Хабкрайкадастр». Так в оценочной зоне 37п стоимость 1 кв.м. производственно-складной недвижимости находится в диапазоне от 2 000 руб/кв.м. до 14650 руб/кв.м. (среднее значение 10 000 руб/кв.м., а в оценочной зоне 28п стоимость 1 кв.м. производственно-складной недвижимости находится в диапазоне от 5 600 руб/кв.м. до 29 000 руб/кв.м. (среднее значение 19 100 руб/кв.м.). Таким образом, при прочих равных условиях, стоимость объектов капитального строительства, находящихся в этих оценочных зонах, отличается в 1,91 раз.

Исходя из этого, суд считает, что при определении величины экономического устаревания оценщик обоснованно исходил из местоположения объекта оценки.

Как указано в статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В удовлетворении требований, предъявленных к министерству имущества Хабаровского края (ранее министерство имущественных отношений Хабаровского края), ФИО2 надлежит отказать, поскольку они предъявлены к ненадлежащему ответчику.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (часть 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценки).

Под административным ответчиком понимается лицо, к которому предъявлено требование по спору, возникающему из административных или иных публичных правоотношений, либо в отношении которого административный истец, осуществляющий контрольные или иные публичные функции, обратился в суд (часть 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. По делам о пересмотре кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Министерство имущественных отношений Хабаровского края приказом от 11.11.2019 года № 103 утвердило итоги проведения очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, состоящих на кадастровом учете на территории Хабаровского края по стоянию на 01.01.2019 года.

Административный истец оспаривает кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, который поставлен на кадастровый учет после 01.01.2019 года. Эта кадастровая стоимость определена КГБУ «Хабкрайкадастр», как вновь учтенного объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить утвержденную по состоянию на 12.02.2021 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое, наименование – данные отсутствуют, вид разрешенного использования – объект вспомогательного использования, площадь 603,4 кв.м., адрес: <адрес>, строение 1, кадастровый №, равной его рыночной стоимости 3 819 442 рубля.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 02 декабря 2022 года.

ФИО2 в удовлетворении административного иска об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, предъявленного к министерству имущества Хабаровского края, отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья краевого суда