Решение по делу № 2-2329/2025 от 19.12.2025 - о признании собственником объекта незавершенного строительства, признании залогодержателем объекта незавершенного строительства, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на земельный участок и объект незавершенного строительства, взыскании судебных расходов.

№ 50RS0046-01-2025-003519-63

Дело № 2-2329/2025

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 09 декабря 2025 года.

Мотивированное решение составлено 19 декабря 2025 года.

г. Ступино Московской области 09 декабря 2025 года

Ступинский городской суд Московской области в составе председательствующего федерального судьи Хмыровой Н.В., при секретаре судебного заседания Борисовой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АО «АЛЬФА-БАНК» к ФИО1 о признании собственником объекта незавершенного строительства, признании залогодержателем объекта незавершенного строительства, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на земельный участок и объект незавершенного строительства, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

АО «АЛЬФА-БАНК» обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании ее собственником объекта незавершенного строительства и залогодателем, а АО «АЛЬФА-БАНК» залогодержателем объекта незавершенного строительства, о взыскании с ФИО1 суммы задолженности по Договору № № от 15.10.2024 года в размере 12596284,38 рублей и обращении взыскания на земельный участок со строящимся жилым домом, расположенными по адресу: Российская Федерация, Московская обл., г.о. Ступино, <адрес>, общая площадь земельного участка 815,0 кв.м., кадастровый номер земельного участка: № путем продажи на публичных торгах с установлением начальной продажной цены земельного участка в 1720000,00 рублей, начальной продажной цены объекта незавершенного строительства в 11861644,00 рублей; о взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 96087,00 рублей.

Исковые требования обоснованы тем, что 15.10.2024 г. между ФИО1 (заемщик) и АО «АЛЬФА-БАНК» был заключен Кредитный договор № № для приобретения прав на оформление в собственность предмета ипотеки путем оплаты по договору подряда № на строительство индивидуального жилого дома, заключенному между Заемщиком и ООО «Методика». В соответствии с Кредитным договором, Банк предоставил заемщику кредит в размере 11700000,00 рублей на срок 362 месяцев с уплатой процентов за полученный кредит из расчета годовой процентной ставки в размере проценты за пользование кредитом – 23,00 % годовых. Кредитным договором предусмотрено целевое использование кредита – для приобретения прав на оформление в собственность предмета ипотеки путем оплаты по договору приобретения. Вид объекта недвижимости – земельный участок со строящимся жилым домом, расположенные по адресу Российская Федерация, Московская обл., г.о. Ступино, №, общая площадь земельного участка 815,0 кв.м.; категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под дачное строительство. Обеспечением исполнения обязательства Заемщика по Кредитному договору является Залог прав в силу закона Предмета ипотеки, который возникает одновременно с регистрацией перехода прав собственности Заемщика на Предмет ипотеки. Кредитным договором п. 11. предусмотрена обязанность Заемщика зарегистрировать Залог прав требования по Договору. Ответчик не подал заявление на государственную регистрацию Залога прав требования по договору. Наличие обременения на предмет ипотеки подтверждается копией выписки из ЕГРН, в которой указано, что Залог возникает в силу закона в пользу АО «АЛЬФА-БАНК» на основании Договора подряда № на строительство индивидуального жилого дома. Заемщик на протяжении длительного времени не исполнял свои обязательства по договору № №. В связи с изложенным на основании Договора Правил кредитования, Банк предъявил Заемщику Требование о досрочном возврате суммы кредита, предоставленного в соответствии с Кредитным договором, а также начисленных процентов, неустоек. Кредитным договором предусмотрена обязанность Заемщика досрочно вернуть Кредит, уплатить начисленные проценты на Кредит и неустойки. В адрес Заемщика направлено Требование о досрочном возврате кредита. После направления Требования о досрочном возврате кредита по Кредитному договору и на момент предъявления иска Ответчиком требование не исполнено. Сумма задолженности Должника по состоянию на 19.08.2025 г. составляет 12596284,38 рублей, в том числе: просроченный основной долг 11688729,81 рублей, начисленные проценты 882728, 15 рублей, комиссия за обслуживание счета 0,00 рублей, штрафы и неустойки 24826,42 рублей, несанкционированный перерасход 0,00 рублей. Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. За неимением других сведений в связи с тем, что жилой дом не введен в эксплуатацию, его рыночная стоимость определяется в соответствии с Кредитным договором и договором подряда. Согласно отчету об оценке № № от 08.07.2025 г. стоимость земельного участка составляет 2150000,00 рублей. Следовательно, начальная продажная цена земельного участка должна быть установлена в размере 1720000,00 рублей (80%*2150000,00 рублей). По соглашению Сторон настоящего Договора Залоговая стоимость Жилого дома на дату подписания Договора – 14827055,00 рублей. Следовательно, начальная продажная цена жилого дома должна быть установлена в размере 11861644,00 рублей (80% * 14827055,00 рублей).

Представитель истца АО «АЛЬФА-БАНК» в судебное заседание не явился; о времени и месте судебного разбирательства истец извещён надлежащим образом, ходатайствует о рассмотрении гражданского дела в отсутствие своего представителя и не возражает против вынесения заочного решения суда.

Ответчик ФИО1, третье лицо ООО «Методика» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, ходатайство об отложении судебного заседания не заявили, возражений на иск не представили.

Согласно ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Согласно ст. 234 ГПК РФ при рассмотрении дела в порядке заочного производства суд проводит судебное заседание в общем порядке, исследует доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, учитывает их доводы и принимает решение, которое именуется заочным.

В соответствии со ст.233 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившегося ответчика в порядке заочного производства.

Суд, проверив и исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, находит исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Статьей 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Исходя из положений ст.ст. 309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащих образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В силу ст. 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством.

Исчерпывающий перечень оснований принудительного изъятия у собственника имущества содержится в п. 2 ст. 235 ГК РФ. Принудительное лишение имущества может проводиться вследствие ненадлежащего поведения собственника. К таким случаям относится, в том числе, обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 237 ГК РФ изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

В силу ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Как следует из ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).

В силу ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 настоящего Кодекса.

Как следует из положений ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора

Частью 2 ст. 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии с ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

Согласно ч. 2 ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 «Заем» главы 42 «Заем и кредит», если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Статьёй 809 ГК РФ определено, что если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов за пользование займом их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (ч. 1).

Размер процентов за пользование займом может быть установлен в договоре с применением ставки в процентах годовых в виде фиксированной величины, с применением ставки в процентах годовых, величина которой может изменяться в зависимости от предусмотренных договором условий, в том числе в зависимости от изменения переменной величины, либо иным путем, позволяющим определить надлежащий размер процентов на момент их уплаты (ч. 2).

При отсутствии иного соглашения проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно (ч. 3).

Частью 1 ст. 810 ГК РФ предусмотрено, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Обязательство подлежит исполнению в предусмотренный обязательством день или в любой момент в пределах предусмотренного обязательством периода времени (ст. 314 ГК РФ).

На основании ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст.ст. 1, 2 и 5 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны - залогодателя. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору.

Исходя из положений ст.ст. 3 и 11 указанного Федерального закона, ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательства, а также уплату сумм в возмещение убытков, неустойки вследствие неисполнения обязательств, просрочки их исполнения, процентов за неправомерно пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, расходов по реализации заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 50 вышеприведённого Закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части. При этом в случае расхождения условий договора об ипотеке и условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

В соответствии со ст.ст. 51 и 54 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

На основании ст. 334 ГК РФ кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Статьёй 348 ГК РФ предусмотрено, что для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) взыскание на заложенное имущество может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества производится путём продажи с публичных торгов. Начальная продажная цена, с которой начинаются торги, определяется решением суда.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 15.10.2024 г. между ФИО1 (заемщик) и АО «АЛЬФА-БАНК» был заключен Кредитный договор № № для приобретения прав на оформление в собственность предмета ипотеки путем оплаты по договору подряда № на строительство индивидуального жилого дома, заключенному между Заемщиком и ООО «Методика» (л.д. 12-15, 20).

Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе, электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Электронным документом, передаваемым по каналам связи, признается информация, подготовленная, отправленная, полученная или хранимая с помощью электронных, магнитных, оптических либо аналогичных средств, включая обмен информацией в электронной форме и электронную почту.

Стороны согласовали, что в соответствии с положениями п. 2 ст. 160 ГК РФ Оферта с указанной в ней идентифицирующей Клиента информацией, также специального кода, считается надлежаще подписанной Клиентом аналогом собственноручной подписи.

В силу ч.2 ст. 160 ГК использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Согласно п. 2 ст. 5, п. 1 ст. 6 Федерального закона от 06.04.2011 г. № 63-ФЗ (ред. от 28.12.2024) «Об электронной подписи», простой электронной подписью является электронная подпись, которая посредством использования кодов, паролей или иных средств подтверждает факт формирования электронной подписи определенным лицом. Информация в электронной форме, подписанная квалифицированной электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью, и может применяться в любых правоотношениях в соответствии с законодательством Российской Федерации, кроме случая, если федеральными законами или принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами установлено требование о необходимости составления документа исключительно на бумажном носителе. В соответствии с этим, равнозначность юридической силы документа, подписанного квалифицированной электронной подписью, возникает в силу прямого указания закона и не требует дополнительного соглашения сторон.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ФЗ № 63-ФЗ порядок использования электронной подписи в корпоративной информационной системе определяется оператором этой информационной системы, который осуществляет деятельность по ее эксплуатации, в том числе по обработке информации, содержащейся в ее базах данных, в соответствии с законодательством Российской Федерации об информации, информационных технологиях и о защите информации.

Таким образом, условие ст. 161 ГК РФ о соблюдении простой письменной формы при заключении Договора между Кредитором и Ответчиком, соблюдено. Договор, заключенный указанным способом, признается Сторонами составленным в письменной форме и влечет за собой правовые последствия, предусмотренные законодательством Российской Федерации, а также имеет одинаковую юридическую силу для обеих Сторон и является доказательством заключения Договора при разрешении споров в судебном порядке.

Подписывая кредитный договор ФИО1 подтвердила, что между сторонами достигнуто полное согласие по всем условиям договора, что ей разъяснено и понятно содержание Индивидуальных условий и Правил, а также подтвердила, что принимает Правила в качестве неотъемлемой части Договора и ознакомлена с расчетом и величиной стоимости кредита до заключения настоящего Кредитного договора (п. 19.1 Договора).

В соответствии с Кредитным договором, Банк предоставил заемщику кредит в размере 11700000,00 рублей на срок 362 месяцев с уплатой процентов за полученный кредит из расчета годовой процентной ставки в размере проценты за пользование кредитом – 23,00 % годовых. Кредитным договором предусмотрено целевое использование кредита – для приобретения прав на оформление в собственность предмета ипотеки путем оплаты по договору приобретения. Вид объекта недвижимости – земельный участок со строящимся жилым домом, расположенные по адресу Российская Федерация, Московская обл., г.о. Ступино, <адрес>», общая площадь земельного участка 815,0 кв.м.; категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под дачное строительство.

Согласно п. 11-12 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств по указанному кредитному договору является залог (ипотека) в отношении: земельный участок со строящимся жилым домом, расположенные по адресу Российская Федерация, Московская обл., г.о. Ступино, <адрес>», общая площадь земельного участка 815,0 кв.м.; категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под дачное строительство.

Кроме того, п. 11 Договора предусмотрена обязанность Заемщика зарегистрировать Залог прав требования по Договору, однако ответчик не подала заявление на государственную регистрацию Залога прав требования по договору.

Договор заключен сторонами в офертно-акцептной форме в соответствии с положениями статей 432, 435 и 438 ГК РФ и по своей природе является смешанным договором, содержащим элементы кредитного договора и договора залога (ипотеки).

Условия договора залога (ипотеки) содержатся в кредитном договоре.

Как следует из выписки из ЕГРН, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 16.10.2024 года зарегистрирована ипотека в отношении земельного участка, общей площадью: 815 +/- 20 кв.м., кадастровый №, адрес: Российская Федерация, Московская обл., г.о. Ступино, <адрес>, номер государственной регистрации: № (л.д. 144-148).

Являющееся предметом ипотеки недвижимое имущество: земельный участок, общей площадью: 815 +/- 20 кв.м., кадастровый №, адрес: Российская Федерация, Московская обл., г.о. Ступино, <адрес>», находится в собственности ответчика ФИО1 с 16.10.2024 г., что также подтверждается выпиской из ЕГРН в отношении указанного объекта недвижимого имущества (л.д. 144-148).

По договору подряда № от 30.09.2024 г. на строительство индивидуального жилого дома, заключенному между ООО «Методика» (подрядчик) и ФИО1, подрядчик принял на себя обязательства по строительству индивидуального жилого дома объекта на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: Российская Федерация, Московская обл., г.о. Ступино, <адрес>», в соответствии с указанными в приложениях техническими характеристиками, цена работ согласована в размере 14032055,00 рублей, в срок до 30.09.2026 г., но не позднее истечения 24 месяцев с даты заключения договора (л.д. 32-38).

В соответствии с Индивидуальными условиями кредитования и Общими условиями предоставления, обслуживания и погашения кредитов погашение кредита и процентов должны производиться ежемесячно аннуитетными платежами (п. 7 договора).

В соответствии с п. 13 кредитного договора за ненадлежащее исполнение условий Договора Кредитор вправе потребовать оплату неустойки в размере 0,06 процента от суммы просроченной задолженности за каждый календарный день просрочки платежа.

Таким образом, АО «АЛЬФА-БАНК» выполнило свои обязательства перед заёмщиком ФИО1 в полном объёме, что подтверждается представленными справкой по ипотечному кредиту от 19.08.2025 г., а также выпиской по счету (л.д. 10, 11).

ФИО1 воспользовалась кредитными денежными средствами, однако принятые на себя обязательства по возврату кредита и уплате начисленных процентов не исполняет.

Таким образом, ответчиком существенно нарушены условия кредитного договора, в результате чего образовалась задолженность, размер которой по состоянию на 19.08.2025 г. составляет 12596284,38 рублей, в том числе: просроченный основной долг 11688729,81 рублей, начисленные проценты 882728, 15 рублей, комиссия за обслуживание счета 0,00 рублей, штрафы и неустойки 24826,42 рублей, несанкционированный перерасход 0,00 рублей, что подтверждается представленным истцом расчётом задолженности (л.д. 9).

В адрес Заемщика направлено Требование о досрочном возврате кредита. После направления Требования о досрочном возврате кредита по Кредитному договору и на момент предъявления иска Ответчиком требование не исполнено.

Представленный истцом расчёт задолженности, ввиду отсутствия в нем арифметических ошибок и погрешностей, сомнений не вызывает и в полной мере соответствует требованиям закона и условиям заключенного между сторонами кредитного договора.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Факт наличия задолженности в заявленном размере подтверждён надлежащими документальными доказательствами, представленными истцом.

Отвечающих требованиям допустимости, относимости и достаточности достоверных доказательств, опровергающих представленный истцом расчёт задолженности по кредитному договору, и свидетельствующих об отсутствии или ином размере задолженности, ответчиком суду не представлено.

Таким образом, на основании установленных обстоятельств суд находит требования АО «АЛЬФА-БАНК» о взыскании с ответчика ФИО1 задолженности по кредитному договору № № от 15.10.2024 г. в размере 12596284,38 рублей обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Подлежащая уплате неустойка соразмерна последствиям нарушения обязательства, обеспечивает баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Относительно требований истца о признании ответчика собственником объекта незавершенного строительства, суд считает, что данное требование удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как установлено из материалов дела, объект незавершенного строительства не поставлен на государственный кадастровый учет и в отношении него не произведена государственная регистрация прав в порядке федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу ч. 1 ст. 15 указанного закона при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению: собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, либо лица, которое выполнило работы по строительству жилого дома на основании договора строительного подряда с использованием счета эскроу (далее - подрядчик по договору строительного подряда с использованием счета эскроу) и которому в соответствии с таким договором предоставлено право обратиться с заявлением, если в соответствии с видом или видами разрешенного использования земельного участка допускаются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, либо лица, использующего земельный участок на условиях сервитута, публичного сервитута, либо лица, которому в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые на таких землях или земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс (п. 1).

Поскольку из содержания искового заявления не усматривается факт нарушения прав АО «АЛЬФА-БАНК» отсутствием государственной регистрации права ответчика на объект незавершенного строительства, а такой способ защиты нарушенного права присущ лицу, чье право нарушено либо оспаривается, постановка объекта незавершенного строительства на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на него производится в заявительном порядке в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Кроме того, для признания права собственности на объект незавершенного строительства, объект должен иметь определенную законом форму, а именно, степень завершенности строительства, возможность им пользоваться по назначению.

Для установления указанных обстоятельств истцом не были предприняты необходимые меры, в ходе судебного разбирательства ходатайство о назначении судебной экспертизы истец не заявлял, доказательств иного не представил. При этом суд учитывает, что Банк как субъект профессиональной предпринимательской деятельности в сфере кредитования, не был лишен возможности контроля за действиями ответчика, в том числе предоставления соответствующих доказательств в рамках рассматриваемого дела.

Поскольку в требованиях о признании ФИО1 собственником объекта незавершенного строительства отказано, также не подлежат удовлетворению вытекающие из этого требования о признании ФИО1 залогодателем, а АО «АЛЬФА-БАНК» – залогодержателем объекта незавершенного строительства, поскольку факт его возведения в ходе судебного разбирательств не установлен.

Разрешая требования об обращении взыскания на предмет залога, суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В настоящем случае суд не усматривает обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на заложенное имущество.

Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В силу п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 349 ГК РФ предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также ст. 348 ГК РФ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченных ею обязательств.

В силу п. 1 ст. 64 указанного Закона при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В силу ст. 76 указанного Закона при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

В силу вышеуказанных норм и п. 18 кредитного договора право залога распространяется на объект недвижимости в границах земельного участка, в связи с чем дополнительного решения суда о признании ответчика залогодателем, а истца - залогодержателем, не требуется.

Согласно п. 2 ст. 54 указанного Закона принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Начальной продажной ценой предмета залога для проведения торгов, по общему правилу, является стоимость предмета залога, указанная в договоре залога, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда (пункт 3 статьи 340 ГК РФ).

Как указано выше, поскольку объект незавершенного строительства не поставлен на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на него не произведена в ЕГРН, отсутствует возможность выполнить требования пп. 2 п. 2 ст. 54 указанного Закона, в связи чем, не подлежит удовлетворению требование об обращении взыскания и установлении начальной продажной стоимости объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем, согласно представленному истцом отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка № № от 08.07.2025 г., составленному специалистом ООО «Система оценки» ФИО3, рыночная стоимость предмета ипотеки – земельного участка, общей площадью: 815 кв.м., кадастровый №, адрес: Российская Федерация, Московская обл., г.о. Ступино, <адрес>», установлена в размере 2150000 рублей (л.д. 44).

Поскольку представленное истцом заключение специалиста об оценке рыночной стоимости земельного участка ответчиком не оспаривается, каких-либо возражений в данной части не представлено и не заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, суд исходит из представленных сторонами доказательств.

Суд признаёт указанное заключение специалиста допустимым доказательством, поскольку оно отвечает требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», содержит описание произведённых исследований, обосновано и сомнений не вызывает.

С учетом изложенного, поскольку ответчиком нарушены условия кредитного договора, задолженность до настоящего времени не выплачена, следует обратить взыскание только на земельный участок, общей площадью: 815 кв.м., кадастровый №, адрес: Российская Федерация, Московская обл., г.о. Ступино, <адрес>», путем продажи на публичных торгах, установив начальную продажную стоимость земельного участка в размере 1720000 рублей в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

При обращении в суд с исковым заявлением истцом уплачена государственная пошлина в сумме 96087,00 рублей, что подтверждается платежным поручением № от 19.08.2025 г. (л.д. 8).

Указанные расходы подлежат взысканию с ответчика на основании ст.98 ГПК РФ.

Кроме того, поскольку при подаче иска истцом не была оплачена государственная пошлина за требования об обращении взыскания на имущество, она подлежит взысканию с ответчика в размере 20000 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление АО «Альфа-Банк» к ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, зарегистрированной по месту жительства по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, в пользу АО «АЛЬФА-БАНК» (<...>; ОГРН: <***>; ИНН: <***>) задолженность по кредитному договору № № от 15.10.2024 года в размере 12596284,38 рублей и судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 96087,00 рублей, а всего в размере 12692371 (двенадцать миллионов шестьсот девяносто две тысячи триста семьдесят один) рублей 38 копеек.

Обратить взыскание на предмет залога – принадлежащий ФИО1 на праве собственности земельный участок, площадью 815,0 кв.м., кадастровый №, по адресу: Российская Федерация, Московская обл., г.о. Ступино, <адрес>», путём реализации в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену указанного недвижимого имущества в размере 1720000 (один миллион семьсот двадцать тысяч) рублей 00 копеек.

В удовлетворении исковых требований о признании ФИО1 собственником объекта незавершенного строительства, а также залогодателем, а АО «АЛЬФА-БАНК»- залогодержателем объекта незавершенного строительства, об обращении взыскания на объект незавершенного строительства – отказать.

Взыскать с ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, зарегистрированной по месту жительства по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, в доход бюджета государственную пошлину в размере 20000 рублей.

Копию заочного решения суда направить ответчику, не присутствовавшему в судебном заседании, в течение трех дней со дня его принятия с уведомлением о вручении и разъяснить, что ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Ступинский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Федеральный судья /подпись/ Хмырова Н.В.