Решение по делу № 2А-249/2022 от 18.04.2023

Дело №2а-81/2023

(№ 2а-249/2022)

(УИД 91OS0000-01-2022-000309-25)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 апреля 2023 года город Симферополь

Верховный Суд Республики Крым в составе:

судьи Верховного Суда Республики Крым – Холодной Е.И.,

при секретаре – Пилипенко О.С.,

при участии представителя Совета министров Республики Крым – ФИО1; представителя Государственного бюджетного учреждения Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки» - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Индивидуального предпринимателя ФИО3 к Совету министров Республики Крым, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым, Государственному бюджетному учреждению Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки», Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, заинтересованные лица на стороне административного ответчика: Администрация Ишунского сельского поселения Красноперекопского района Республики Крым; Красноперекопский районный совет Республики Крым, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, путем установления их рыночной стоимости,

установил:

ИП ФИО3 обратился в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- нежилого здания - склад, площадью 2505,8 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 г. в размере 4 553 000, 00 руб.;

- нежилого здания - склад, площадью 1556,3 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 г. в размере 3 142 000, 00 руб.;

- нежилого здания - склад, площадью 850,8 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости по состоянию па 01.01.2019 г. в размере 1 746000,00 руб.;

- нежилого здания - склад, площадью 829,5 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 г. в размере 1 702 000, 00 руб.;

- нежилого здания - бытовое помещение, площадью 142,1 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 г. в размере 408 000,00 руб.

В обоснование исковых требований указано, что ФИО3 является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, с кадастровыми номерами: № Кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019г. составила: № – 19682455, 00 руб.; № – 14050990,00 руб.; № – 7681412,00 руб.; № – 7489106,00 руб.; № – 2051206,00 руб. При этом, отчётом № 1195/1-2022/08 г., составленным ООО «Энергостар», определено, что рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019 г. составляет: для объекта недвижимости с кадастровым номером № – 4553000 руб; для объекта недвижимости с кадастровым номером № – 3142000 руб.; для объекта недвижимости с кадастровым номером № – 1746000 руб.; для объекта недвижимости с кадастровым номером № – 1702000 руб.; для объекта недвижимости с кадастровым номером № – 408000 руб. Административный истец полагает, что утвержденная кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости установлена в завышенном размере, что влечет за собой увеличение размера налога на имущество, уплачиваемого административным истцом. Просит определить кадастровую стоимость вышеуказанных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

03.04.2023 г. от Администрации Ишунского сельского поселения Красноперекопского района Республики Крым поступило письмо от 31.03.2023г. № 02-05/315, в котором просят рассмотреть дело в отсутствие представителя, принять решение на усмотрение суда (т.5 л.д. 139).

11.04.2023г. от Государственного бюджетного учреждения Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки» поступили пояснения на административное исковое заявление, в которых указано, что кадастровая оценка оспариваемых объектов недвижимости проводилась исходя из сведений, имеющихся в ЕГРН, актуальных по состоянию на дату оценки, в которых отсутствовали сведения о годах постройки объектов оценки. В связи с чем, для определения физического износа в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценки принято допущение, что физический износ равен 30 % в отношении всех объектов. По мнению ГБУ РК «ЦЗКО» сравнение кадастровой стоимости, определенной в результате государственной кадастровой оценки, без учета физического износа зданий, исходя из годов постройки и рыночной стоимости объектов оценки, определенной экспертом в заключении судебно-оценочной экспертизы, с учетом значительного износа объектов капитального строительства исходя из годов постройки, является некорректным, так как эти значения являются несопоставимыми, следовательно, для установления данного обстоятельства необходимо привести сравниваемые величины в равнозначное состояние. При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих истцу, никаких технических или методологических ошибок допущено не было. Рассчитанная ГБУ РК «ЦЗКО» кадастровая стоимость является достоверной и соответствует нормам действующего законодательства, фактическим обстоятельствам дела, с учетом индивидуальных характеристик и особенностей, которые не были внесены правообладателем в ЕГРН и не могли быть учтены при определении кадастровой стоимости (т.5 л.д. 158-159).

11.04.2023г. от Совета министров Республики Крым поступили пояснения на административное исковое заявление, с учетом заключения эксперта № 2023/01-2 от 16.03.2023 г., в которых указано, что выявленные особенности кадастровой стоимости объекта недвижимости не дают оснований для вывода о том, что ее установление в размере, равном их рыночной стоимости, свидетельствует во всех случаях об ошибочности, незаконности ранее состоявшейся кадастровой оценки, о нарушении прав лица, которому соответствующий объект недвижимости принадлежит. Принимая во внимание проведенную судебную оценочную экспертизу, Совет министров Республики Крым считает, что судом будет дана надлежащая оценка данному доказательству (т.5 л.д.163-164).

В судебном заседании 18.04.2023 г., представитель ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» возражала против удовлетворения иска, по основаниям, изложенным в письменных пояснениях. Пояснила, что с заключением судебной оценочной экспертизы согласны, так как истец не внес данные в ЕГРН о годах постройки зданий, рассчитанная кадастровая стоимость ГБУ РК «ЦЗКО» определялась путем массовой оценки, предугадать год постройки, и рассчитать правильную кадастровую стоимость не было возможности. Если бы административный истец изначально внес правильные сведения в ЕГРН, то кадастровая стоимость была бы рассчитана в соответствии с физическими параметрами объектов недвижимости.

Представитель Совета министров Республики Крым, в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, по основаниям, изложенным в письменных пояснениях. Пояснила, что с результатами судебной оценочной экспертизы ознакомлены, замечаний не выявлено.

Иные лица участвующие в деле, в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили, о дате, времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения лиц участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее бюджетное учреждение).

Согласно пункту 1 части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ к полномочиям бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости, относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки.

Частью 1 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 2 постановления Совета министров Республики Крым от 15.11.2018 года № 554 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Республики Крым и о внесении изменений в постановление Совета министров Республики Крым от 27 июня 2014 года № 157» Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым определено уполномоченным исполнительным органом государственной власти Республики Крым по осуществлению полномочий, предусмотренных Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», за исключением принятия решения об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

Пунктом 2 приказа Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым от 26.11.2018 года № 2888 «О проведении в Республике Крым государственной кадастровой оценки» Государственное бюджетное учреждение Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости: зданий, помещений, расположенных на территории Республики Крым.

На момент возникновения спорных правоотношений действовали Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 г. № 226 (далее - Методические указания), пунктом 1.2 которых установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 8.1 Указаний (пункт 1.3 Методических указаний).

В силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), части 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии со статьями 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса, в том числе, жилой дом.

Статьей 403 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (части 1 и 2 указанной статьи).

Из материалов административного дела следует, что нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> <адрес>, площадью 145,1 кв.м, назначение – нежилое, наименование – бытовое помещение, количество этажей – 1, в том числе подземных 0, поставлено на кадастровый учет 09.04.2015 г., ему присвоен кадастровый номер № (т. 4 л.д.27-29).

Нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 829,5 кв.м, назначение – нежилое, наименование – склад, количество этажей – 1, в том числе подземных 0, поставлено на кадастровый учет 08.04.2015 г., ему присвоен кадастровый номер № (т. 4 л.д.30-35).

Нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> площадью 850,8 кв.м, назначение – нежилое, наименование – склад, количество этажей – 1, в том числе подземных 0, поставлено на кадастровый учет 09.04.2015 г., ему присвоен кадастровый номер № (т. 4 л.д.36-38).

Нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 1556,3 кв.м, назначение – нежилое, наименование – склад, количество этажей – 1, в том числе подземных 0, поставлено на кадастровый учет 09.04.2015 г., ему присвоен кадастровый номер № (т. 4 л.д.39-41).

Нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 2505,8 кв.м, назначение – нежилое, наименование – склад, количество этажей – 1, в том числе подземных 0, поставлено на кадастровый учет 09.04.2015 г., ему присвоен кадастровый номер № (т. 4 л.д.42-44).

Право собственности ФИО3 на нежилое здание с кадастровым номером № зарегистрировано 12.08.2019 г. под номером №. Ограничение прав и обременение объекта недвижимости – не зарегистрировано (т.4 л.д. 28).

Право собственности на нежилое здание с кадастровым номером № зарегистрировано 12.08.2019 г. под номером № Ограничение прав и обременение объекта недвижимости – не зарегистрировано (т.4 л.д. 31).

Судом установлено, что Советом министров Республики Крым в соответствии со статьей 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» принято распоряжение №1253-р от 14 октября 2019 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - зданий, помещений, расположенных на территории Республики Крым».

Материалами дела подтверждается, что сведения о кадастровой стоимости здания с кадастровым номером №, в размере 19 682 455,72 рублей внесены в ЕГРН 01.02.2020. Дата определения кадастровой стоимости 01.01.2019. Дата начала применения кадастровой стоимости с 01.01.2020, что подтверждается выпиской из ЕГРН № № (т. 4 л.д. 10).

Сведения о кадастровой стоимости здания с кадастровым номером №, в размере 14 050 990,59 рублей внесены в ЕГРН 01.02.2020. Дата определения кадастровой стоимости 01.01.2019. Дата начала применения кадастровой стоимости с 01.01.2020, что подтверждается выпиской из ЕГРН № № (т. 4 л.д. 11).

Сведения о кадастровой стоимости здания с кадастровым номером №, в размере 7 681 412,83 рублей внесены в ЕГРН 01.02.2020. Дата определения кадастровой стоимости 01.01.2019. Дата начала применения кадастровой стоимости с 01.01.2020, что подтверждается выпиской из ЕГРН № № (т. 4 л.д. 12).

Сведения о кадастровой стоимости здания кадастровым номером №, в размере 7 489 106,66 рублей внесены в ЕГРН 01.02.2020. Дата определения кадастровой стоимости 01.01.2019. Дата начала применения кадастровой стоимости с 01.01.2020, что подтверждается выпиской из ЕГРН № № (т. 4 л.д. 13).

Сведения о кадастровой стоимости здания с кадастровым номером №, в размере 2 051 206,26 рублей внесены в ЕГРН 01.02.2020. Дата определения кадастровой стоимости 01.01.2019. Дата начала применения кадастровой стоимости с 01.01.2020, что подтверждается выпиской из ЕГРН № № (т. 4 л.д. 14).

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что, результаты определения кадастровой стоимости в данном случае, затрагивают права административного истца как плательщика налога на объекты недвижимости, в связи с чем, могут быть оспорены в установленном законом порядке.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость объектов недвижимости, административным истцом был предоставлен отчет об оценке рыночной стоимости № 1195/1-2022/08 ООО «Энергостар» подготовленный оценщиком ФИО12., согласно которому, рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2019 г. составляет: для объекта недвижимости с кадастровым номером № – 4553000 руб.; для объекта недвижимости с кадастровым номером № – 3142000 руб.; для объекта недвижимости с кадастровым номером № – 1746000 руб.; для объекта недвижимости с кадастровым номером № – 1702000 руб.; для объекта недвижимости с кадастровым номером № – 408000 руб.

Определением Верховного Суда Республики Крым от 23.12.2022 г. по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Центра экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кубанский государственный университет».

Как следует из заключения эксперта Центра экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кубанский государственный университет» ФИО13. № 2023/01-2 от 16.03.2023 г., при изучении материалов дела Эксперт пришел к выводу, что отчет об оценке № 1195/1-2022/08 рыночной стоимости объектов недвижимости: комплекс зданий, расположенных на земельном участке кадастровый номер №, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Оценщиком были нарушены требования: ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ); п.5 ФСО-3; п. 10 ФСО-3; п. 24г ФСО-7; п. 24и ФСО-7.

Судебный эксперт пришел к выводу, что в отчете об оценке № 1195/1-2022/08 от 22.08.2022 г., при определении рыночной стоимости оцениваемых объектов в рамках затратного подхода, оценщик, в связи с тем, что ему не была предоставлена техническая документация со сведениями о физических характеристиках объектов, определяет объем зданий экспертным путем, на основании имеющейся информации, а также с использованием сведений о средних нормах высоты. Однако, определенный оценщиком строительный объем оцениваемых зданий не может являться корректным, в соответствии с тем, что каждое здание является индивидуальным, а также для определения объема эксперту необходимы данные о площади застройки зданий, сведения о которых не были представлены в отчете, в соответствии с этим использованное оценщиком значение объема зданий для определения рыночной стоимости не подтверждено. Нарушены ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, п. 5 ФСО-3, п. 10 ФСО-3.

В отчете об оценке № 1195/1-2022/08 от 22.08.2022 г. указано, что осмотр оцениваемых объектов не проводился, однако на стр. 21-23, 81-82 отчета представлен фотоматериал оцениваемых зданий. Нарушены ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, п. 5 ФСО-3. В отчете об оценке в рамках затратного подхода оценщик определяет экспертным методом физический износ оцениваемых объектов, путем определения износа для каждого элемента здания. Однако в отчете указано, что осмотр оцениваемых объектов не проводился, в соответствии с этим у оценщика отсутствовала возможность определить состояние всех конструктивных элементов для определения износа экспертным методом. Нарушены ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, п.5 ФСО-3, п. 24г ФСО-7, п.24и ФСО-7.

В отчете об оценке № 1195/1-2022/08 от 22.08.2022 г. в рамках затратного подхода оценщик определил физический износ оцениваемых объектов в размере 85,0%, который по представленной в отчете шкале износа соответствует для зданий, находящихся в «негодном состоянии: конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии» с диапазоном износа 81-100%, однако согласно фотографиям, на стр. 21-23, 81-82 отчета, состояние оцениваемых зданий не относятся к данному физическому износу, определенному оценщиком. Нарушены ст.11 Федерального закона № 135-ФЗ, п. 5 ФСО-3, п. 24г ФСО-7, п. 24и ФСО-7.

В отчете об оценке № 1195/1-2022/08 от 22.08.2022 г. в рамках затратного подхода оценщик для оцениваемого здания с кадастровым номером № использует объект-аналог из сборника УПВС №1/отдел II/табл. 38, у которого фундамент - деревянные стулья или каменные столбы; стены - щитовые и каркасно-засыпные, группа капитальности V. В соответствии с фотографиями, на стр. 21-23, 81-82 отчета, а также согласно дополнительным материалам (ходатайство о приобщении документов и дополнительных сведений от 14.03.2023г.) у оцениваемого здания фундамент - бутобетон; стены - ракушка, что отличается от подобранного объекта-аналога, однако оценщиком не были внесены корректировки на отличие в конструктивных элементах. Нарушены ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, п. 5 ФСО-3.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость объектов недвижимости – расположенных по адресу: <адрес>:

- нежилого здания - склад, площадью 2505,8 кв.м, с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 г. округленно составляет - 5454000,00 рублей;

- нежилого здания - склад, площадью 1556,3 кв.м, с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 г. округленно составляет – 4064000,00 рублей;

- нежилого здания - склад, площадью 850,8 кв.м, с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 г. округленно составляет – 2283000,00 рублей;

- нежилого здания - склад, площадью 829,5 кв.м, с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 г. округленно составляет – 2251000,00 рублей;

- нежилого здания – бытовое помещение, площадью 145,1 кв.м, с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 г. округленно составляет – 617000,00 рублей.

Из содержания заключения судебной оценочной экспертизы следует, что в соответствии с ФСО V «При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов. В случае существенных расхождений результатов подходов и методов оценки эксперт анализирует возможные причины расхождений, устанавливает подходы и методы, позволяющие получить наиболее достоверные результаты с учетом факторов, указанных в пункте 2 настоящего федерального стандарта оценки». При проведении оценки рыночной стоимости объектов экспертизы эксперт использовал затратный подход и доходный подход, обоснование отказа от применения сравнительного подхода приведено в соответствующем разделе заключения. Итоговый результат оценки стоимости объектов экспертизы указывается в виде конкретной округленной величины/числа без приведения суждений и расчетов эксперта о возможных границах интервала, в котором может находиться стоимость. Основываясь на трех разных подходах, эксперт установил рыночную стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019г., исходя из установленных им показателей стоимости оцениваемых объектов. Так, в рамках затратного подхода Экспертом установлено, что для определения полной восстановительной стоимости объектов эксперт привел стоимость строительства, определенную в базисном уровне, к ценам на дату определения стоимости. Базисный уровень, определяется по «Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов различных отраслей народного хозяйства» (УПВС) М., 1970, составленных в ценах 1969г. Описание вносимых корректировок при определении стоимости строительства объектов экспертизы, рассчитанная методом сравнительной единицы (сборники УПВС). Расчет прибыли предпринимателя (застройщика) выполнен по данным «Ассоциации развития рынка недвижимости НО «СтатРиелт»» https://stattielt.ru на 01.01.2019 г. В данном случае для объектов экспертизы значение прибыли предпринимателя принимаем равное 8,0%. (т.5 л.д. 73)

Расчет физического износа объекта экспертизы осуществлялся экспертом по методу срока жизни. Типичный срок физической жизни объектов экспертизы определяется по «Срок службы здания и периодичность ремонта», согласно которого для объектов экспертизы Тн (типичный срок жизни) составляет 100 лет (https://stattielt.ru/index.php/exspluatasiya-i-remont/275-srok-sluzhby-zdan). (т.5 л.д. 75).

Эксперт исходил из того, что оцениваемое недвижимое имущество не отвечает требованиям времени, значительно уступает лучшим объектам. Следовательно, для оцениваемого имущества имеется функциональный износ. Для объектов экспертизы экспертом функциональный износ был определен, как среднее значение в размере -55,00% из диапазона 40-70%. Кроме того, эксперт пришел к выводу, что в связи с месторасположением объектов экспертизы, для оцениваемого имущества внешний износ отсутствует.

В рамках доходного подхода в качестве аналогов к объектам экспертизы были подобраны три объекта с порядковым номером № 11 в качестве объекта-аналога № 1, с порядковым номером № 12 в качестве объекта-аналога №2, с порядковым № 13 в качестве объекта-аналога № 3, которые имеют наиболее сходные характеристики с объектами экспертизы.

В качестве корректировки на торг Эксперт использовал среднее значение неактивного рынка для универсальных производственного-складских объектов в размере – 14,3%.

Корректировка на площадь (масштаб) Экспертом выполнена согласно расчетам специалистов опубликованных НК «Ассоциацией развития недвижимости «СтатРиелт»» по состоянию на 01.01.2019 г. (https://stattielt.ru).

Корректировка на месторасположение (тип населенного пункта) выполнена согласно «Справочнику оценщика недвижимости — 2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты. Скидки для сравнительного подхода». Под редакцией ФИО4, Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2018г., табл. 9, стр. 82. Корректировка на местоположение для объектов-аналогов №1, №3 составляет: -19,67% (0,49/0,61=0,8033); корректировка для объекта-аналога №2 не вводилась, в связи с тем, что с. Ишунь и с. Изумрудное относятся к одному виду населённых пунктов, а также они расположены рядом с их районными центрами, имеют сопоставимое друг другу местоположение.

Корректировка на месторасположение (в границах населенного пункта) выполнена согласно «Справочнику оценщика недвижимости — 2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты. Скидки для сравнительного подхода». Под редакцией ФИО4, Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2018г., табл. 49, стр. 146. Корректировка на местоположение для объекта-аналога №1 не вводилась, для объекта-аналога №2 составляет: -6,17% (0,76/0,81=0,9383), для объекта-аналога №3 составляет: -14,61% (0,76/0,89=0,8539).

Корректировка на состояние выполнена согласно «Справочнику оценщика недвижимости - 2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты. Скидки для сравнительного подхода». Под редакцией ФИО4, Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2018г., табл. 127, стр. 229. Для объектов-аналогов №1, №3 составляет: 0,82 (-18,00%).

Корректировка на наличие инженерных коммуникаций выполнена согласно расчетам специалистов опубликованных НК «Ассоциацией развития недвижимости «СтатРиелт»» по состоянию на 01.01.2019 г. (https://stattielt.ru) и составляет: 0,94 (-6,00%).

Корректировка на наличие грузоподъемных механизмов выполнена согласно «Справочнику оценщика недвижимости - 2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты. Скидки для сравнительного подхода». Под редакцией ФИО4, Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2018г., табл. 113, стр. 215. Для объектов-аналогов №1 и №2 составляет: 0,89 (-11,0%).

Корректировка на функциональное назначение выполнена согласно «Справочнику оценщика недвижимости - 2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты. Скидки для сравнительного подхода». Под редакцией ФИО4, Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2018г., табл. 155, стр. 261. для объектов-аналогов №1, №2, №3 составляет: 1,23 (23,00%).

Корректировки на остальные параметры сравнения объектов экспертизы и объектов-аналогов не вводились, т.к. значения параметров сравнения объектов- аналогов и объектов экспертизы совпадают.

В качестве текущей доходности недвижимости (ставка капитализации) принимаем среднюю величину, равную 12,4% согласно «Справочнику оценщика недвижимости - 2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода». Под редакцией ФИО4, Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2018г., стр. 133, табл. 72.

Таким образом, Экспертом установлено, что итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости – нежилых зданий, на дату оценки составляет: для объекта недвижимости с кадастровым номером № - 5454000,00 рублей; для объекта недвижимости с кадастровым номером № – 4064000,00 рублей; для объекта недвижимости с кадастровым номером № – 2283000,00 рублей; для объекта недвижимости с кадастровым номером № – 2251000,00 рублей; для объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет – 617000,00 рублей.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Оценив вышеуказанное экспертное заключение № 2023/01-2 от 16.03.2023 г., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам судебного эксперта ФИО14 не имеется.

Экспертное заключение № 2023/01-2 от 16.03.2023 г., подготовлено лицом, обладающим необходимым уровнем квалификации и профессиональной подготовки, соответствующим предмету исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона № 237-ФЗ, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Оценив экспертное заключение № 2023/01-2 от 16.03.2023 г., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что именно заключение эксперта Центра экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кубанский государственный университет» ФИО8 № 2023/01-2 от 16.03.2023 г., является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Отчет об оценке рыночной стоимости № 1195/1-2022/08 ООО «Энергостар», подготовленный оценщиком ФИО7, не может являться надлежащим доказательством, так как не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям федеральных стандартов оценки. Выявленные нарушения повлияли на размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Судом также принято во внимание, что участниками процесса не было заявлено о каких-либо недостатках Экспертного заключения № 2023/01-2 от 16.03.2023 г., замечаний не выявлено.

Материалы дела не содержат каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии объективных сомнений по поводу достоверности выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № 2023/01-2 от 16.03.2023 г., поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Экспертное заключение № 2023/01-2 от 16.03.2023 г., отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит подписку эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Участники процесса не ходатайствовали о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы, каких-либо противоречий в выводах эксперта судом не выявлено, оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы судом не установлено.

Надлежащих доказательств того, что рыночная стоимость нежилых зданий является иной, чем отражено в заключении № 2023/01-2 от 16.03.2023 г., суду не предоставлено, и предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы судом не установлено.

Принимая про внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы № 2023/01-2 от 16.03.2023 г., является объективным и достоверным доказательством по делу.

Оценив предоставленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу, что результаты оценки не могут быть признаны достоверными, поскольку отчет об оценке рыночной стоимости не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального орган, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Оценщиком были нарушены требования ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ); п.5 ФСО-3; п. 10 ФСО-3; п. 24г ФСО-7; п. 24и ФСО-7.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что иных доказательств, которые опровергли бы определенную в заключении судебной оценочной экспертизы № 2023/01-2 от 16.03.2023 г., рыночную стоимость не представлено, суд считает необходимым иск удовлетворить.

Установив кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости, с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года в размере 5454000,00 рублей.

Установив кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости, с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года в размере 4064000,00 рублей.

Установив кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости, с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года в размере 2283000,00 рублей.

Установив кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости, с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года в размере 2251000,00 рублей.

Установив кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости, с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года в размере 617000,00 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административный иск Индивидуального предпринимателя ФИО3 - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (склад) с кадастровым номером №, площадью 2505,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 5454000,00 (пять миллионов четыреста пятьдесят четыре тысячи) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (склад) с кадастровым номером №, площадью 1556,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 4064000,00 (четыре миллиона шестьдесят четыре тысячи) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (склад) с кадастровым номером № площадью 850,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 2283000,00 (два миллиона двести восемьдесят три тысячи) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (склад) с кадастровым номером №, площадью 829,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 2251000,00 (два миллиона двести пятьдесят одна тысяча) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (склад) с кадастровым номером №, площадью 145,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 617000,00 (шестьсот семнадцать тысяч) рублей.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Крым Е.И. Холодная

Решение изготовлено в окончательной форме 02 мая 2023 года.

Решение не вступило в законную силу.

Судья Е.И. Холодная

Помощник судьи А.М. Медведева

Оригинал решения подшит в материалы дела №а-30/2023 и находится в производстве Верховного Суда Республики Крым.

Судья Е.И. Холодная

Помощник судьи ФИО10