Решение по делу № 3А-99/2023 от 29.08.2023 - об оспаривании решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 29 августа 2023 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Астапенко С.А.

при секретаре Черкасовой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит признать незаконным решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» № ОРС-47/2023/000040 от 08.02.2023 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; установить кадастровую стоимость в отношении нежилого здания с назначением: производственный цех деревообработки с кадастровым номером 47:13:1202028:100 площадью 1793 кв.м. с количеством этажей: 1 по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости 6 595 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

В административном исковом заявлении отмечается, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 47:13:1202028:100. По сведениям ЕГРН кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на 01.01.2022 года утверждена в размере 62 344 811,4 руб. На основании отчета об оценке № 67-2022/ОКС от 30.11.2022 ФИО1 обратился в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением по вопросу установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 47:13:1202028:100 в размере его рыночной стоимости. ФИО2 «ЛенКадОценка» № ОРС-47/2023/000040 от 08.02.2023 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказано.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку административный истец вынужден платить в большем размере налог.

Определением Ленинградского областного суда в качестве административного ответчика привлечено ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в качестве заинтересованных лиц – Правительство Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, администрация Тихвинского муниципального района Ленинградской области.

В возражениях представитель ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО3 просил отказать в удовлетворении требований административного иска, поскольку представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценке, федеральным стандартам оценки, содержит неполные и недостоверные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель Правительства Ленинградской области ФИО4 в отзыве просила отказать в удовлетворении требований административного иска, ссылаясь на имеющиеся в отчете об оценке недостатки. Полагает, что оспариваемое решение является обоснованным, принятым в пределах предоставленных полномочий, с соблюдением установленного законодательством порядка.

В судебном заседании ФИО5 – представитель ФИО1 заявленные требования о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» поддержал, в части установления кадастровой стоимости нежилого здания просил установить её в соответствии с заключением судебной экспертизы.

ФИО6 «ЛенКадОценка» ФИО3 возражал против удовлетворения требований о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости. Разрешение административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере, указанном в заключении эксперта, оставил на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица Правительства Ленинградской области ФИО7 поддержала письменный отзыв Правительства Ленинградской области, полагала, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований, поскольку судебный эксперт подтвердил обоснованность выводов, содержащихся в оспариваемом решении бюджетного учреждения.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ленинградской области, администрация Тихвинского муниципального района Ленинградской области письменные возражения на административный иск не представили, в судебное заседание представителей не направили, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации также размещена на сайте Ленинградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 400 НК РФ налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Согласно статье 401 названного Кодекса объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, федеральной территории "Сириус") следующее имущество:

1) жилой дом;

2) квартира, комната;

3) гараж, машино-место;

4) единый недвижимый комплекс;

5) объект незавершенного строительства;

6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

Статьей 403 НК РФ установлено, что если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилого здания является действующей, результаты определения кадастровой стоимости данного здания затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения. В этой связи административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 3.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ).

Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон № 237-ФЗ и введен новый механизм установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с п.2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ, Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 г. №713 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости на территории Ленинградской области», дата перехода – 1 января 2022 года.

Таким образом, с 1 января 2022 года в Ленинградской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 08.11.2021 № 706 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области по состоянию на 01.01.2022 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 47:13:1202028:100 определена в размере 62 344 811,4 руб.

Распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 года № 424-р государственные полномочия в сфере государственной кадастровой оценке возложены на ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в том числе по определению кадастровой стоимости, оказанию услуг по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч. 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (ч. 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12).

07.12.2022 года ФИО1 в соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ обратился в Государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 47:13:1202028:100 в размере 6 595 000 руб. по состоянию на 22.11.2022 года. К заявлению приложен отчет об оценке №67-2022/ОКС от 30.11.2022 года, составленный оценщиком ООО «Правовые решения» ФИО8

08.02.2023 года ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» принято решение № ОРС- ОРС-47/2023/000040 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно решению ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» отчет не соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее -Федеральный закон № 135-ФЗ), в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, в отчет в обязательном порядке включаются сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, а также положению пункта 3 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, в соответствии с которым в процессе оценки необходимо соблюдать требования Федерального закона, федеральных стандартов оценки.

Отчет об оценке не соответствует требованиям пункта 9 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, подпункта 2 пункта 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, в части формулировки цели оценки. Так в нарушение требований федеральных стандартов оценки отчет не содержит ссылок на конкретные положения Федерального закона № 237-ФЗ, в связи с которыми возникла необходимость проведения оценки.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, а именно: отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Указание в отчете на ограничения на использование, распространение и публикацию отчета об оценке объекта оценки в соответствии с подпунктом 8 пункта 3 ФСО IV вводит в заблуждение, поскольку цель оценки предполагает предоставление отчета не только заказчику оценки, но и третьим лицам, в том числе, органам государственной и муниципальной власти, бюджетному учреждению, созданному субъектом Российской Федерации и наделенному полномочиями по проведению государственной кадастровой оценки, в суд и иным заинтересованным сторонам, а также возможность размещения (публикации) отчета в открытом доступе в Фонде данных ГКО. Ограничения на использование, распространение и публикацию отчета должны содержать указание на данное обстоятельство и не содержать запрета на копирование и распространение отчета и обязательств по сохранению конфиденциальности содержащихся в нем сведений.

В тексте отчета оценщик приводит ссылки на недействующие федеральные стандарты оценки.

На страницах 96-109 отчета приведены скриншоты с предложениями к продаже и аренде объектов недвижимости без указания дат их появления (публикации) или подготовки.

Кроме того, в решении указано, что в рамках затратного подхода оценщик допустил ряд нарушений, которые привели к искажению стоимости объекта оценки.

При определении затрат на создание объекта оценки оценщик использовал Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). В качестве объектов-аналогов для определения стоимости навесов, являющихся составными частями оцениваемого объекта, оценщиком выбран аналог из Сборника УПВС № 14 «Здания и сооружения легкой и текстильной промышленности», таблица 40 «Механизированные склады хлопка-сырца». Таким образом, в нарушение подпункта «е» пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, выбранный оценщиком для расчета затрат на создание объекта оценки объект не является аналогом по назначению.

В нарушение подпункта «з» пункта 24 ФСО № 7 прибыль предпринимателя, определенная оценщиком на страницах 42-48 отчета и равная 18,63 %, определена некорректно, представляется завышенной (особенно в текущей макроэкономической и политической ситуации).

Нарушен подпункт «и» пункта 24 ФСО № 7: величина износа и устареваний объекта оценки определена некорректно. Оценщик определяет функциональное устаревание на странице 57 отчета. При этом путает понятия физического износа и функционального износа. Описывая функциональное устаревание, фактически оценщик приводит признаки физического износа (ухудшение физического состояния/утрата физических свойств из-за естественного физического старения в процессе эксплуатации объекта оценки), который был рассчитан ранее в отчете. Таким образом, значение функционального устаревания объекта оценки существенно завышено, что искажает стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода.

Также в отчете содержатся технические ошибки, которые вводят в заблуждение пользователей отчета.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству административного истца на основании ст. 77 КАС РФ определением Ленинградского областного суда от 28 июня 2023 года по административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО9

На разрешение эксперта поставлены вопросы: о соответствии отчета об оценке № 67-2022/ОКС от 30.11.2022 г., составленного оценщиком ООО «Правовые решения» ФИО8, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о допущенных нарушениях при составлении отчета, указанных в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 08.02.2023 г. № ОРС-47/2023/000040; об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 47:13:1202028:100 по состоянию на 22.11.2022 г.

По результатам экспертизы 15 августа 2023 года в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 0090.Э.23, согласно которому:

отчет об оценке рыночной стоимости № 67-2022/ОКС от 30.11.2022 г., составленный оценщиком ООО «Правовые решения» ФИО8, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. При составлении отчета допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, указанные в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 08.02.2023 г. № ОРС-47/2023/000040;

рыночная стоимость объекта недвижимости нежилого помещения с кадастровым номером 47:13:1202028:100, площадью 1793 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 22.11.2022 г. составляет 17 470 000 руб.

Оценивая заключение эксперта № 0090.Э.23 от 11.08.2023 года, суд отмечает следующее.

Экспертом проанализировано соответствие отчета формальным требованиям законодательства, проведена проверка содержания отчета на соответствие требованиям к содержанию отчета, проведен анализ нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, указанных в решении бюджетного учреждения. В экспертном заключении полно и ёмко проведено исследование замечаний бюджетного учреждения, по каждому замечанию сделан вывод с приведением его обоснования.

Так, эксперт отмечает, что отчет об оценке не соответствует заданию на оценку, поскольку содержит запрет на его публикацию, ограничение на использование и распространение, итоговая форма отчете иная, чем указана в задании на оценку.

Копии интернет-страниц с предложениями, приведенные в составе приложений, не позволяют определить дату появления (публикации) или подготовки ценовой информации.

Оценщиком использованы те же справочные аналоги из Сборника УПВС, что и в техническом паспорте здания. При выборе аналогов для литеров В1, В2, В3 не соблюдены требования Сборника УПВС, в котором имеются прямые аналоги – навесы.

Описанные оценщиком процедуры расчета функционального износа позволяют сделать вывод о наличии такого износа только по причине использования строительных материалов, не отвечающих современному уровню требований строительных норм, и по причине отсутствия коммуникаций, необходимых для эксплуатации здания. Причем, в обоих случаях наличие функционального устаревания должно быть доказано расчетом (меньшая стоимость строительства, потери дохода от использования устаревших конструкций или отсутствия коммуникаций). Для отделки, которая отсутствует, повторный износ в размере 100% не требуется. Для элементов, требующих ремонта, уже определен физический износ, и повторный учет данного фактора не требуется.

Эксперт подтвердил допущенные в отчете технические ошибки.

С иными замечаниями о допущенных оценщиком нарушений требований в области оценки, приведенных в оспариваемом решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» № ОРС-47/2023/000040 от 08.02.2023 г., эксперт не согласился и указал на их необоснованность.

Экспертное заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Расчет рыночной стоимости произведен с применением затратного подхода.

При определении стоимости объекта оценки на основе затратного подхода экспертом определены величина затрат на создание объекта капитального строительства, величина прибыли предпринимателя, определены величины накопленного износа и устареваний объекта (физический износ, функциональное устаревение, экономическое устаревание), произведен расчет стоимости объекта оценки путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 КАС РФ, положениями законодательства об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью допущенные оценщиком в отчете об оценке нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговую стоимость объекта оценки, а также размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований в части признания незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» № ОРС-47/2023/000040 от 08.02.2023 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку судебной экспертизой установлено, что в отчете об оценке содержатся нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения.

Таким образом, у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» имелись основания для отказа в удовлетворении заявления ФИО1, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ. Оспариваемое решение принято бюджетным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости производственного цеха деревообработки с кадастровым номером 47:13:1202028:100 площадью 1793 кв.м. по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости равном 17 470 000 (семнадцать миллионов четыреста семьдесят тысяч) руб. по состоянию на 22.11.2022 года.

В остальной части требований административного искового заявления ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Астапенко

Решение изготовлено в окончательной форме 11 сентября 2023 года