Дело № 3а-13/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Элиста 14 мая 2025 года
Верховный Суд Республики Калмыкия в составе:
председательствующего судьи Говорова С.И.,
при секретаре Чимидовой Я.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 <данные изъяты> к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетному учреждению Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является собственником нежилого здания – административного здания с кадастровым номером №, площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость данного здания по состоянию на 01.01.2023 г. в соответствии с приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11.09.2023 № 145-од составила 93712577,03 руб. Согласно заключению об оценке № 178 от 31.10.2024 г. рыночная стоимость данного объекта недвижимости составляет 34815000 руб. Просит суд установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере, определенном согласно заключению об оценке № от 31.10.2024 г., поскольку завышенная кадастровая стоимость влечет необоснованное увеличение налоговых платежей.
Определением Верховного Суда Республики Калмыкия от 28 декабря 2024 г. (с изменениями, внесенными определением Верховного Суда Республики Калмыкия от 21 января 2025 г.) к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, в качестве заинтересованных лиц – филиал Публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Калмыкия, Администрация города Элисты Республики Калмыкия, ООО «Альфа-М», АО «Тандер», ООО «Агроторг».
В судебном заседании представитель административного истца адвокат Чурюмов А.В. просил удовлетворить административные исковые требования, установив кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере рыночной по состоянию на 1 января 2023 года в размере 34815000 руб.; расходы по проведению судебной оценочной экспертизы возложить на административного ответчика – Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия.
Представитель административного ответчика Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия – ФИО2 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении административного иска, возложив расходы на производство судебной оценочной экспертизы на административного истца ФИО1
Административный истец ФИО1, представители административных ответчиков – Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, заинтересованных лиц - филиала ППК «Роскадастр» по Республике Калмыкия, Администрации г. Элисты, ООО «Альфа-М», АО «Тандер», ООО «Агроторг», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения административного иска, не явились.
В соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, которые надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела.
Изучив доводы административного искового заявления, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст. 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства РФ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Согласно статье 400 Налогового кодекса РФ плательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса, в том числе на жилой дом, квартиру, строение, сооружение, помещение.
Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество: 1) жилой дом; 2) квартира, комната; 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение.
Пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ определено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных поименованной статьей.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 09.01.2025 г. ФИО1 с 23.11.2015 г. является собственником объекта недвижимого имущества – нежилого здания с кадастровым номером №, следовательно, как собственник данного объекта вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании его кадастровой стоимости.
В соответствии с приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 сентября 2023 г. № 145-од кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 93712577,03 руб. (кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2023 г., дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2024 г.), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 10.01.2025 г. №, выданной филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Калмыкия.
Административным истцом в обоснование заявленных требований представлено строительно-техническое исследование № от 31.10.2024 г. по определению рыночной стоимости недвижимого имущества здания магазина «Зеленый Рынок», согласно которому рыночная стоимость объекта с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 г. составляет 47846000 руб., с учетом физического износа с НДС – 34815000 руб.
В письменных возражениях (поступили в суд 20.01.2025 г.) представитель Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО3, не соглашаясь с заявленными требованиями, просила назначить судебную оценочную экспертизу с постановкой следующих вопросов: «1) Является ли представленное строительно-техническое исследование № от 31.10.2024 г. отчетом об оценке объекта оценки, имеются ли в строительно-техническом исследовании № от 31.10.2024 г. неполные или недостоверные сведения, расчеты или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, и иные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении строительно-технического исследования?; 2) При наличии в строительно-техническом исследовании № от 31.10.2024 г. неполных и (или) недостоверных сведений, расчетных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, определить какова рыночная стоимость объекта недвижимости?». В приобщенном по ходатайству данного лица отзыве Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», содержатся замечания на строительно-техническое исследование № от 31.10.2024 г., согласно которым в нарушение требований закона к административному исковому заявлению приложен не отчет об оценке объекта, а строительно-техническое исследование; отсутствуют данные о членстве ИП ФИО12 в саморегулируемой организации оценщиков; при подготовке заключения не применены федеральные стандарты оценки; заключение не подписано усиленной квалифицированной электронной подписью оценщика; в заключении имеются ошибки в части определения рыночной стоимости с учетом особенностей налогообложения – указана рыночная стоимость объекта оценки с учетом физического износа с НДС; в формуле расчета рыночной стоимости с применением сборника УПВС в ценах 1969 года отсутствует территориальный коэффициент к индексам, установленный по отраслям народного хозяйства, утвержденный Постановлением Госстроя от 11 марта 1983 г. № 94; в расчете неверно применен поправочный коэффициент на климатический район – 0,94 вместо 1,0; не обосновано применение в расчете поправки на удельный вес строения, поправки на сейсмичность; не подтверждена ссылкой на официальный источник используемая в расчете норма предпринимательской прибыли в размере 21,87%; неверно применены измеритель стоимости по сборнику УПВС № 33 (таб. № 5) в части объема здания, измеритель стоимости для объектов группы капитальности УПВС № 7 (таб. 77); не приведена ссылка на официальный источник в отношении индексов перехода цен из уровня цен 1969 года к дате оценки; отсутствует обоснование отказа от применения сравнительного и доходного подходов в оценке.
Экспертом-оценщиком ФИО12 направлены в суд письменные пояснения (поступили в суд 24.01.2025 г.) на возражения на административное исковое заявление представителя административного ответчика ФИО3 и отзыв Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», согласно которым строительно-техническое исследование № от 31.10.2024 г. составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства в области судебно-экспертной деятельности; он имеет высшее образование и стаж оценочной деятельности 17 лет, в п. 16.2 приказа Минюста России от 27.12.2012 N 237 "Об утверждении Перечня родов (видов) судебных экспертиз, выполняемых в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России, и Перечня экспертных специальностей, по которым представляется право самостоятельного производства судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России" отражен вид деятельности – исследование строительных объектов и территорий, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости, в этой связи заключение № от 31.10.2024 г. соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке; приводя расчет инфляции по состоянию на 01.01.2023 г., отмечает, что стоимость объекта оценки по сравнению с 2022 годом должна была увеличиться на 6,94%: так, стоимость объекта оценки на 2023 год составила 31919530 руб., с учетом инфляции в 6,94% должна составлять 34134745 руб., между тем, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость увеличилась на 294% (в 2,94 раза) и составила 93712577,03 руб., указанное свидетельствует о «гиперинфляции» и искусственном повышении стоимости рассматриваемого недвижимого имущества.
Пунктами 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.
В силу пунктов 1 и 2 ФСО № V, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки.
Согласно строительно-техническому исследованию № от 31.10.2024 г. при определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № применен затратный подход.
В пункте 24 приложения N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200 (ФСО V) предусмотрено применение затратного подхода оценки, который представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения.
В рамках затратного подхода применяются следующие методы: метод затрат воспроизводства или затрат замещения; метод суммирования стоимости компонентов в составе объекта оценки (пункт 26 приложения N 5 к приказу).
В силу положений подпункта "е" пункта 24 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 (ред. от 14 апреля 2022 г.) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (далее - ФСО N 7) при применении затратного подхода оценщик учитывает, в том числе, что расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; сметных расчетов; информации о рыночных ценах на строительные материалы; других данных.
Вместе с тем, из содержания строительно-технического исследования не представляется возможным установить, соответствует ли определение стоимости объекта исследования затратным подходом (раздел 9) методам и расчетам, регламентированным в ФСО N 5 «Подходы и методы оценки» и ФСО № 7 «Оценка недвижимости».
Законодательство об оценочной деятельности (пункты 7, 8, 9, 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 года № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки») во взаимосвязи с нормами права в области налоговых правоотношений (пункт 1 статьи 8, пункты 1 и 3 статьи 38, пункт 1 статьи 39, пункты 1, 3 статьи 40, пункт 1 статьи 166, пункт 1 статьи 154 Налогового кодекса Российской Федерации) не относят налог на добавленную стоимость к ценообразующим факторам, данный налог не увеличивает размер рыночной стоимости объекта недвижимости, определяемой для целей установления кадастровой стоимости. Обязанность оплаты налога на добавленную стоимость возникает у плательщика лишь при реализации имущества и объектом налогообложения в данном случае будет выступать не имущество, а операция по реализации товара, а налоговой базой - в силу положений части 1 статьи 154 Налогового кодекса Российской Федерации стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 настоящего Кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога. Таким образом, само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в целях дальнейшей его эксплуатации собственником без реализации этого имущества не образует объект обложения налогом на добавленную стоимость. Следовательно, величина рыночной стоимости объекта недвижимости не должна зависеть от особенностей налогообложения налогом на добавленную стоимость.
Между тем, в заключении от 31.10.2024 г. итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости указана как определенная с учетом налога на добавленную стоимость (НДС).
Кроме того, при проведении исследования в нарушение ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ не приведены ссылки на действующие федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200; определенная в заключении рыночная стоимость рассматриваемого объекта недвижимости в 1,9 раза ниже оспариваемой кадастровой стоимости (47846000 руб. против 93712577,03 руб.).
В связи с возникшими сомнениями в достоверности определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости (в строительно-техническом исследовании № от 31.10.2024 г.), требующими специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 03.02.2025 г. по делу проведена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» № от 21 марта 2025 г. заключение судебного эксперта № от 31 октября 2024 г. не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 г. составила 110189000 руб.
Как видно из заключения судебной экспертизы ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» № от 21 марта 2025 г. заключение судебного эксперта № от 31 октября 2024 г. «Строительно-техническое исследование по определению рыночной стоимости недвижимого имущества здания магазина «Зеленый рынок» не является отчетом об оценке объекта оценки; в Заключении имеются неполные сведения и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, при составлении Заключения допущены нарушения требований законодательства в судебно-экспертной и оценочной деятельности.
Так, в Заключении не представлена информация о нормативных документах по оценочной деятельности, в частности, о Федеральных стандартах оценки ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО V, ФСО 7, Федеральном законе № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», методическая часть которых должна быть использована в исследовании при определении рыночной стоимости недвижимого имущества. В рамках исследования Специалистом применен только затратный подход, вместе с тем, в нарушение п.11 раздела V «Анализ рынка» ФСО 7 «Оценка недвижимости» не представлен анализ рынка недвижимости коммерческого назначения по продаже/аренде объектов из сегмента исследуемого здания с указанием интервала цен коммерческой недвижимости в г.Элисте Республики Калмыкия, не учтено, что исследуемое здание – здание магазина, расположенного в районе г.Элисты с развитой инфраструктурой, то есть является объектом недвижимости, способным приносить доход.
При расчете стоимости замещения (без учета износа) в ценах на дату оценки в формуле индекса удорожания цен при строительстве указанный индекс за период с даты издания Сборника УПВС до даты определения стоимости исследуемого здания 01.01.2023 г. не подтвержден соответствующей документальной информацией; при определении прибыли предпринимателя на стр.12 Заключения не указаны полные ссылки на источники информации, копии материалов не представлены, величина прибыли предпринимателя в размере 13,06% является не подтвержденной; применение поправки на климатический район, поправки на удельный вес строений допускает неоднозначные толкования полученных результатов по определению стоимости исследуемого здания; из информации по осмотру здания на стр.9 следует, что физический износ кровли составляет 70%, тогда как на стр.17-18 Заключения по Литеру А - 60%; Специалист указывает, что требуется ремонт фасада здания, внутри здания необходим ремонт пола, потолка, облицовочных плит, между тем, приложенные фотоматериалы не подтверждают результаты таких выводов; исходя из представленных данных, физический износ здания определен не корректно, что влияет на результат расчета рыночной стоимости исследуемого здания.
Оценивая заключение судебной экспертизы ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» № от 21 марта 2025 г. в приведенной части, а также в части выводов о том, что рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2023 г. объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 110189000 руб., суд приходит к выводу о том, что данное заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт ФИО14 предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 Уголовного кодекса РФ, заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта; исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.
Федеральным стандартом оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 (ред. от 30.11.2022) определены общие стандарты оценки, которыми являются федеральные стандарты оценки: ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, ФСО N 5, а также основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки.
Пунктами 10, 12 Федерального стандарта оценки "Процесс оценки (ФСО III)" определено, что в процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации. Информация может быть получена от заказчика оценки, правообладателя объекта оценки, экспертов рынка и отрасли, а также из других источников; в процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки.
В заключении экспертом приведены ссылки на положения действующих федеральных стандартов оценки, являющихся общими стандартами оценки, что свидетельствует о соответствии экспертного заключения нормам действующих федеральных стандартов и целям оценки.
Заключение содержит подробное описание объекта исследования – нежилого здания, его основные количественные и качественные характеристики; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, анализ сегмента рынка объектов, к которому относится объект оценки – рынок коммерческой, торговой (торговые центры – ТЦК, ТК, ТРК и помещения в них) недвижимости, а также итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Отказ от применения затратного и сравнительного подходов обоснован со ссылкой на то, что при определении затратным подходом не учитывается рыночная ситуация на дату определения стоимости, местоположения объекта и другие его ценообразующие факторы и индивидуальные особенности, отсутствует возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объекта экспертизы; предложения по продаже объектов коммерческого назначения, схожих по общей площади, физическому состоянию, местоположению и прочим ценообразующим факторам с исследуемым нежилым зданием на рынке коммерческой недвижимости в г. Элисте Республики Калмыкия отсутствовали, напротив, выявлено достаточное количество объектов, предложенных к аренде, что позволяет определить рыночную стоимость исследуемого объекта в рамках доходного подхода.
Доходный подход реализован методом прямой капитализации доходов. Оценщиком проведен анализ рынка аренды, потенциальный валовый доход исследуемого нежилого здания определен посредством анализа предложений по аренде объектов недвижимости, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы. В ходе расчета применена корректировка на условия рынка (скидка к ценам предложений), - изменение стоимости объекта недвижимости от условий аренды, составившая ко всем объектам -6,10%, с учетом показателей таб. 21 справочника оценщика недвижимости-2020, Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода, под ред. ФИО4, и данных Ассоциации «СтатРиелт» по состоянию на 01.01.2023 г. (https://statrielt.ru/statbstika-na-01-01-2023g/korrektirovki-kommercheskoj-nedvizhimosti/3040-skidki-na-torg-utorgovanie-pri-prodazhe-i-arende-kommercheskoj-nedvizhimosti-na-01-01-2023-goda); ввиду публикации сведений об аналогах 1 и 2 в апреле-мае 2022 г. к ним использована корректировка на условия рынка (динамика сделок на рынке) в соответствии с данными «СтатРиелт» (https://statrielt.ru/indeksy/2408-indeksy-izmeneniya-rynochnykh-tsen-v-rublyakh-ob-ektov-kommercheskoj-nedvizhimosti/. Осуществлена корректировка на этаж расположения с учетом данных «СтатРиелт» ((https://statrielt.ru/statistika-na-01-01-2023g/korrektirovki-kommercheskoj-nedvizhimosti/3036-na-etazh-raspolozheniya-pomeshcheniya-popravki-korrektirovki-na-01-01-2023-goda/, для объектов-аналогов 2, 3, 4 составила 2,00%, для аналога 1 – 2,08%. С учетом весовых коэффициентов в отношении каждого объекта аналога определен потенциальный валовый доход исследуемого нежилого здания по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 23002128 руб. Действительный валовый доход определен как разность между потенциальным валовым доходом и потерями, обусловленными недозагрузкой объекта. Скидка на недозагрузку, величина операционных расходов, коэффициент капитализации определены путем исчисления соответствующих данных «Справочник оценщика недвижимости» и данных по состоянию на 01.01.2023 г. интернет-источника https://statrielt.ru и составили: недозагрузка – 19,80%, операционные расходы – 21,50% от потенциального валового дохода и 25,00% от действительного валового дохода, ставка капитализации – 9,80%. Рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным подходом, составила 110189000 руб.
На основании проведенного исследования экспертом получено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2023 г., которое составило 110189000 руб.
Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, которые позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Оценив заключение эксперта ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» № от 21 марта 2025 г. в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу о соответствии его требованиям действующего законодательства.
Доказательств обратного лицами, участвующими в деле, не представлено.
В силу части 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований (предмета административного искового заявления или приведенных административным истцом оснований и доводов) в случаях, предусмотренных названным кодексом.
Согласно пункту 1 части 6 статьи 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если данным Кодексом не предусмотрено иное, резолютивная часть решения суда должна содержать выводы суда об удовлетворении административного иска полностью или в части либо об отказе в удовлетворении административного иска.
Таким образом, если судом административный иск удовлетворен, то это означает, что суд подтверждает правомерность заявленных требований, а в случае отказа в удовлетворении заявленных требований суд подтверждает правомерность позиции ответчика.
В обоснование административного иска ФИО1 указывает, что кадастровая стоимость спорного нежилого здания существенно завышена, в связи с чем заявленные исковые требования сводились к ее уменьшению. В письменных возражениях на административное исковое заявление представитель Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО3, а также в судебном заседании представитель Министерства ФИО2 просили отказать в удовлетворении требований административного искового заявления.
Поскольку при рассмотрении дела доводы административного истца о завышении государственным органом кадастровой стоимости нежилого здания опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы, согласно которой рыночная стоимость объекта недвижимого имущества превышает оспариваемую кадастровую стоимость, административным истцом не представлены доказательства, подтверждающие правомерность заявленных требований, оснований для вынесения решения об удовлетворении заявленных требований не имеется.
Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости в размере, превышающем его кадастровую стоимость, ухудшает положение административного истца, существовавшее до его обращения в суд, что нарушает его законные интересы и противоречит целям реализации конституционной гарантии на судебную защиту.
Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, связанных с производством судебной оценочной экспертизы, суд приходит к следующему.
В силу пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам (часть 3 статьи 108 данного Кодекса).
Статья 111 Кодекса административного судопроизводства РФ устанавливает общее правило распределения судебных расходов - стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно абзацу второму пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, под которым, в том числе, понимается и судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы по общему правилу взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО5 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу. При этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.
Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.
Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Руководствуясь вышеприведенными требованиями закона, учитывая правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, суд исходит из того обстоятельства, что рыночная стоимость здания превышает кадастровую, соответственно, при ее утверждении права административного истца как налогоплательщика не нарушены, и приходит к выводу, что расходы на оплату судебной экспертизы подлежат возложению на административного истца в размере 140000 руб. в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».
Затраты на производство судебной оценочной экспертизы ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» подтверждаются представленным данным Обществом экономическим обоснованием стоимости оказания услуг (приложение к письму от 21.03.2025 г. №), счетом на оплату на проведение экспертизы в размере 140000 руб., рассчитаны на основании приказа ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 09.01.2013 г. № 9/1-1, Отраслевого соглашения в оценочной деятельности в Российской Федерации на 2015-2017 годы (зарегистрировано Федеральной службой по труду и занятости (Роструд), рег. номер 32/15-17 от 29.12.2014 г.), являются документально обоснованными и математически верными.
На основании изложенного, Верховный Суд Республики Калмыкия, руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ,
решил :
в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 <данные изъяты> об установлении по состоянию на 1 января 2023 года кадастровой стоимости в размере рыночной нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> отказать.
Взыскать с ФИО1 <данные изъяты> в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 140000 (сто сорок тысяч) рублей по следующим реквизитам:
ООО «Экспертное бюро», <данные изъяты>
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Верховный Суд Республики Калмыкия в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий С.И. Говоров
Мотивированное решение составлено 16 мая 2025 года