№2-3422/2025
УИД: 56RS0018-01-2025-002623-11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Оренбург 29 мая 2025 года
Ленинский районный суд г. Оренбурга в составе председательствующего судьи Поповой В.С.,
при секретаре Шакировой Н.А.,
с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2,
ответчиков: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7,
представителя ответчика ФИО8 – ФИО9,
третьего лица ФИО10,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации ..., ФИО8, ФИО3, ФИО11, ФИО4, ФИО6, ФИО7 о сохранении жилого дома в реконструированном виде, перераспределении долей,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, указав, что является собственником 4/27 доли жилого помещения, расположенного по адресу: ... с кадастровым номером ..., что подтверждается выпиской ЕГРН. Остальными долевыми собственниками жилого помещения являются ответчики.
Между долевыми собственниками сложился порядок пользования указанным помещением, который отражен в экспликации к плану здания, что подтверждается квитанциями об оплате коммунальных услуг. Семья каждого долевого собственника имеет отдельный вход в дом, установлены свои приборы учета, открыты лицевые счета, спора относительно порядка пользования жилым помещением не имеется.
Из технического плана дома следует, что жилой дом изначально разделен таким образом, что в пользовании собственником находились изолированные части дома.
Участники общей долевой собственности самостоятельно за свой счет пристраивали к жилому дому пристройки для собственного пользования, ввиду чего увеличивалась общая площадь жилого дома, его этажность, изменились технические характеристики жилого дома, которые не узаконены. Неотделимые улучшения жилого дома сделаны с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, в связи с чем, имеются основания для увеличения долей в праве общей собственности на жилой дом, перерасчет долей в праве общей долевой собственности.
Разрешение на реконструкцию в установленном порядке собственники не получили, никто из участников общей долевой собственности неотделимые улучшения друг с другом не согласовывал.
ФИО1 просил суд сохранить здание жилого дома с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ... в реконструированном виде, площадью 294, 3 кв. м., этажностью – 2 этажа; перераспределить доли в жилом помещении с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: г... с учетом произведенной реконструкции, признав право общей долевой собственности за каждым из собственников пропорционально произведенной реконструкции.
Определением суда от 3 апреля 2025 года произведена замена ненадлежащего ответчика ... на ФИО11
Определением суда от 29 апреля 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена ФИО10
В судебное заседание представитель ответчика администрации г.Оренбурга, ответчики ФИО8, ФИО11, представитель третьего лица Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон, извещённых о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО2, допущенная к участию в деле на основании устного ходатайства, исковые требования поддержали, просили удовлетворить.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании в удовлетворении исковых требований не возражал, полагал их подлежащими удовлетворению.
Ответчик ФИО5 в судебном заседании исковые требования ФИО1 также поддержала, указала, что истцом размещалось уведомление о реконструкции жилого помещения, т.е. все собственники были уведомлены.
Ответчик ФИО6 в судебном заседании полагал иск обоснованным, и подлежащим удовлетворению.
Ответчик ФИО4 в судебном заседании в удовлетворении требований ФИО1 возражала, указала, что в случае признания за истцом права собственности на реконструированную постройку, её доля в праве общей долевой собственности будет уменьшена.
Ответчик ФИО7 в судебном заседании также возражала в удовлетворении заявленных требований, поскольку полагает, что реконструированное помещение угрожает жизни и здоровью собственников, так как при реконструкции крыши, ФИО1 срезал часть крыши, которая примыкает к стене, где располагается вход в жилое помещение ФИО7 и ФИО4 В связи с чем, некоторое время происходила течь по стене туалетной комнаты, внутри дома, что самостоятельно устранено ответчиком.
Представитель ответчика ФИО8 – ФИО9, действующая на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, так как в ходе реконструкции ответчики Б-вы переставили дверь, тем самым нарушив права других собственников.
Третье лицо ФИО10 в судебном заседании также возражала в удовлетворении исковых требований, в иске просила отказать.
Суд, заслушав пояснения явившихся сторон, изучив и исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с п.1 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно п.2 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных п.1 ст.222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки) (п.5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).
В силу п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Пунктом 2 статьи 222 ГК РФ установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3 ст.222 ГК РФ).
Как следует из разъяснений, содержащихся в п.п.1, 2, 3, 16, 29, 39, 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (п.2 ст.260, п.1 ст.263 ГК РФ, п.2 ст.7, пп.2 п.1 ст.40, п.1 ст.41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), п.14 ст.1, ст.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), ч.2 ст.5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», ст.36 Федерального закона от 10 января 2002 года №7-ФЗ «Об охране окружающей среды», п.2 ст.12 Федерального закона от 30 марта 1999 года №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», абз.4 ст.20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №69-ФЗ «О пожарной безопасности» и другие). Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (п.1 ст.222 ГК РФ). В силу п.1 ст.222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления. Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (ч.13 ст.51.1 ГрК РФ, ч.12 ст.70 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), ч.5 ст.16 Федерального закона от 3 августа 2018 года №340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта. По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные п.39 ст.1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки. Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3 ст.222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абз.4 п.2, абз.3 п.3 ст.222 ГК РФ, п.п.4, 7 ст.2 ГрК РФ). Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (пп.3 п.1 ст.8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (ст.219 ГК РФ, п.5 ч.2 ст.14 Закона о государственной регистрации недвижимости). Вместе с тем наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план).
Судом установлено и следует из материалов дела, что на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0237004:47 (ранее присвоенный кадастровый номер ... по адресу: ..., расположен жилой дом с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., назначение жилой дом, количество этажей – 1, год завершения строительства – 1917, что подтверждается выписками из ЕГРН.
Собственниками жилого помещения по адресу: ..., на праве общей долевой собственности являются: ... (6/54 доли); ФИО4 (5/54 доли); ФИО7 (5/54 доли); ФИО3 (6/54 доли); ФИО1 (4/27 доли); ФИО5 (1/6 доли); ФИО6 (1/6 доли); ФИО8 (9/81 доли), что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Право собственности на земельный участок с кадастровым номером ... зарегистрировано в общей долевой собственности за ... (36/324 доли), ФИО4 (5/54 доли), ФИО7 95/54 доли), ФИО3 (36/324 доли), ФИО5 (27/162 доли), ФИО1 (24/162 доли). ФИО8 (18/162 доли), ФИО6 927/162 доли).
Из материалов дела усматривается, и не оспаривалось сторонами спора, что ФИО1 в 2013 году произведена самовольная реконструкция жилого дома, в виде пристроя 2 этажа здания, в отсутствие разрешительной документации.
В ходе судебного разбирательства судом установлено и не оспаривалось сторонами спора, что остальными долевыми собственниками, также произведена реконструкция жилого дома в виде пристроев, в связи с чем, фактическая площадь указанного жилого помещения увеличилась.
Так, согласно пояснений ответчиков ФИО4 и ФИО7, на основании договора дарения от 26 мая 2011 года, приобрели у ... по 5/54 доли каждая в жилом доме №... по адресу: ..., общей площадью ... кв.м. Жилое помещение является обособленным, имеет свой вход, отдельные коммуникации. При этом, прежний собственник ФИО12 продала жилое помещение уже с имеющимся пристроем к своему помещению в виде кухни, примерно 8 кв.м. Указанный пристрой является самовольным, в общую площадь дома не включен, доля в праве общей долевой собственности на пристрой не перераспределена. Самостоятельно какие-либо реконструкции ни ФИО4, ни ФИО7 не производили.
Из пояснений ФИО3 следует, что им и его бывшей супругой ФИО13 на основании договора купли-продажи от 18.01.2011 года приобретено по 6/54 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: .... В последующем, ФИО13 подарила ... свои 6/54 доли. При этом, фактически в жилом помещении проживает только ФИО3 со своей семьей, ... никогда в доме не проживал. В 2021 году ФИО3 произведен пристрой комнаты, без полученного на то разрешения.
В судебном заседании ответчики ФИО6 и ФИО5 суду пояснили, что на основании договора купли-продажи от 18 ноября 2005 года являются собственниками 1/3 доли (по 1/6 доли) в праве собственности домовладения по адресу: ... При этом, в 2015 году ими возведен пристрой второго этажа.
Согласно пояснений третьего лица ФИО10, ее супругу ФИО8 на праве собственности принадлежит 9/81 доли в спорном домовладении. В 2005 году им возведен пристрой литер А1, который узаконен на основании Распоряжения Администрации г.Оренбурга.
Так, судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 07.04.1989 года, ФИО8 является собственником 9/81 доли в праве общей долевой собственности в доме ..., что также подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 8 декабря 2005 года.
Распоряжением администрации г.Оренбурга от 30.08.2005 года, утвержден акт государственной комиссии от 18.08.2005 года о приемке в эксплуатацию пристроя А1 к жилому дому литер А по адресу: ... (одноэтаэжный шлакоблочный пристрой А1, полезной площадью 24,2 кв.м.. жилой площадью 24,2 кв.м. Утверждена характеристика жилого дома литер АА1 по адресу: ..., считая его состоящим из одноэтажного кирпичного жилого дома литер А с возведенным шлакоблочным пристроем литер А1. Общей полезной площадью 145,3 кв.м., жилой площадью 104,6 кв.м.
Актом о приемке пристроя Литер А1 в составе комиссии и владельца дома ФИО8 установлено, что шлакоблочный пристрой литер А1 возведен ФИО8
Справкой от 04.10.2005 года, выданной ГУП Оренбургской области Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости, объект недвижимости расположенный по адресу: ... зарегистрирован за ФИО14 – 9/81 долей, ФИО12 5/27 долей, ... 6/27 долей, ФИО1 4/27 долей, ... 1/3 доля.
ФИО6 и ФИО5 на основании договора купли-продажи от 18 ноября 2005 года являются собственниками 1/3 доли (по 1/6 доли) в праве собственности домовладения по адресу: ..., общей полезной площадью 145, 3 кв.м., в том числе жилой – 104, 6 кв.м., на первом этаже дома литр АА1, о чем выданы соответствующие свидетельства о государственной регистрации права.
ФИО1 на основании договора купли-продажи долей жилого дома от 12 ноября 2004 года, является собственником 4/27 доли жилого дома №... по ..., полезной площадью 121, 1 кв.м., в том числе жилой площадью 80,4 кв.м., в последствии ФИО1 на основании договора дарения от 20 августа 2007 года, передал в дар ФИО15 принадлежащую ему долю в жилом доме по адресу: ...
На основании заключенного 7 мая 2010 года между ФИО1 и ФИО15 договора дарения доли жилого дома, последняя передала в дар истцу 4/27 доли жилого дома под N по адресу: ..., общей площадью 145,3 кв.м., жилой площадью 104,6 кв.м.
18 января 2011 года между ... ФИО13, ФИО3 заключен договор купли-продажи по 6/54 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: ..., общей площадью 145,3 кв.м., литер АА1.
Согласно свидетельству о государственной регистрации прав от 29.07.2015 года, ... на основании договора дарения от 17.07.2015 года принадлежит 6/54 доли жилого дома, общей площадью 145,3 кв.м. литер АА1, а также 36/324 доли на земельный участок, расположенного по адресу: ...
Судом установлено, что ...., являющийся долевым собственником спорного жилого помещения, умер ... года, что подтверждается свидетельством о смерти серии ... от ....
Согласно материалам наследственного дела N к наследственному имуществу ... с заявлением о вступлении в права наследования обратились ФИО11, а также ФИО16, которая от причитающейся ей доли на наследство, оставшегося после смерти ... отказалась в пользу ФИО11, ... нотариусом ФИО11 выданы свидетельства о праве на наследство по закону на денежные средства, находящиеся на счетах умершего, и квартиру по адресу: .... При этом, из материалов наследственного дела усматривается, что 6/54 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: ... также вошли в состав наследственной массы умершего ...
В силу ст. 1152 Гражданского кодекса РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 2 ст. 1153 Гражданского кодекса РФ признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц, произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
Как указано в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 года № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом).
Пунктом 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 года № 9 предусматривается, что под совершением наследником действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, следует понимать совершение предусмотренных п. 2 ст. 1153 Гражданского кодекса РФ действий, а также иных действий по управлению, распоряжению и пользованию наследственным имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии, в которых проявляется отношение наследника к наследству как к собственному имуществу.
Поскольку ФИО11 при подаче заявления о вступлении в права наследования после смерти ... выразила свою волю в принятии всего имущества, ...., тем самым приняла наследство после смерти супруга ... а следовательно, к ней перешли права собственника на 6/54 доли в жилом помещении по адресу: г...
Материалами дела подтверждается, что на основании договора дарения от 26 мая 2011 года, заключенного ФИО12 с ФИО4 и ФИО7, последние являются собственниками 5/27 долей (по 5/54 каждой) жилого дома №..., общей площадью 145,3 кв.м.
Согласно представленного технического паспорта здания от 02.07.2010 года, домовладение литер АА1А21А3(А4 ОНС), года постройки: до 1917, 2004, 2008, в 2006, начало строительства 2010 года, количество этажей – 1, общей площадью 162,8 кв.м., жилой 102,8 кв.м., подсобной 60 кв.м., в том числе А2 10 кв.м., А3 8 кв.м., зарегистрирован за ФИО1 4/27 доли, ФИО5 1/6 доли, ФИО6 1/6 доли, ... 6/27 доли, ФИО12 5/27 доли, ФИО8 9/81 доли. При этом, из технического паспорта следует, что к законному дому литер АА1 учтены пристрои литер А2, записан за ФИО6, ФИО5, пристрой Литре АЗ записан за ФИО12, пристрой литер А4 (ОНС0 записан за ФИО1 Разрешение на строительство пристроев и распорядительные документы на ввод в эксплуатацию пристроев литер А2, литер А3 не предъявлены. Указанные сведения также отражаются в генеральном плане дома по состоянию на 05.06.2010 года.
Выписками из ЕГРН подтверждается, что в состав жилого дома с кадастровым номером ... входили квартиры: N, площадью 20,4 кв.м. с кадастровым номером ... N, площадью 48,8 кв.м. с кадастровым номером ..., N, площадью 38,4 кв.м. с кадастровым номером ..., N, площадью 29 кв.м. с кадастровым номером ..., N, площадью 26,2 кв.м. с кадастровым номером .... Указанные квартиры сняты с кадастрового учета.
Из пояснений участников процесса следует, что фактически в ... проживает ФИО1, в ... проживают Б-вы, в ... проживает ФИО8, в ... проживает ФИО4 ФИО7, в ... проживает ФИО3 При этом выход из каждого помещения отдельный, квартиры разделены между собой отдельной стеной.
Истец, обратившись с заявлением об узаконении реконструированной постройки в Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации г.Оренбурга, получил ответ от 8 октября 2024 года, согласно которому, в связи с тем, что административный порядок легализации самовольно возведенного строения законодательством не предусмотрен, заявителю рекомендовано обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку в порядке, установленном ст. 222 Гражданского кодекса РФ.
Согласно представленному администрацией г. Оренбурга отзыву на иск от 3 апреля 2025 года, в результате реконструкции жилого дома по адресу: ... площадь изменилась с 162, 8 кв.м., на 294, 3 кв.м., этажность изменилась с одноэтажного дома на двухэтажный (используется как многоквартирный дом, состоящий из пяти квартир). В соответствии с Правилами землепользования и застройки МО «город Оренбург», утвержденным приказом министерства архитектуры и пространственно-градостроительного развития Оренбургской области от 10 августа 2021 года №36/70-од земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный на территории малоэтажной (до 4 этажей) и блокированной (до 3 этажей) застройки «Ж.2», подзоне среднеэтажной плотной исторической застройки ИЦ.Ип2. В соответствии с Генеральным планом муниципального образования г. Оренбург от 21 мая 2024 года №454-пп, земельный участок расположен на территории малоэтажной многоквартирной застройки (2-4 этажа), в границах территориального исторического поселения регионального значения г. Оренбурга.
Согласно представленному в материалы дела техническому плану здания по адресу: ..., кадастровый номер: ..., подготовленному 9 сентября 2024 года кадастровым инженером ... жилой дом имеет следующие характеристики: площадь 294, 3 кв.м.; количество этажей – 2; материал наружных стен – смешанный. ..., определенная в пределах поверхностей наружных стен, в соответствии с приложением N к Приказу Росреестра от 23 октября 2020 года №П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места», составляет 335, 6 кв.м. Здание расположено в кадастровом квартале ..., на земельном участке с кадастровым номером: ...
В материалы дела стороной истца представлено экспертное заключение №... от 31 января 2025 года, выполненное ... согласно которому результаты исследований дозиметрического и радиометрического контроля, воздуха, закрытых помещений, воды питьевой централизованного водоснабжения в жилом доме по адресу: ..., соответствуют СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-эпидемиологических (профилактических) мероприятий»; СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания»; СанПиН 2.6.1.2523-09 «Нормы радиационной безопасности (НРБ-99/2009)».
Согласно экспертному заключению ... №... от 21 января 2024 года, измерение МЭД гамма-излучения и объемная равновесная активность (ЭРОА) радона в воздухе в контрольных точках в жилых комнатах квартир N, N, N, N по адресу: ... на момент проведения измерений соответствуют п. 5.3.3 СанПиН 2.6.1.2523-09 «Нормы рациональной безопасности (НРР-99/2009)».
Из экспертного заключения ... от 31 января 2025 года, следует, что результаты лабораторных исследований пробы воздуха закрытых помещений соответствуют СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде, питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий»; СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания».
Согласно техническому заключению ..., выполненному ... на момент проведения осмотра техническое состояние жилого дома по адресу: ..., оценивается как работоспособное. Выявленные на момент осмотра несоответствия действующим строительным нормам и правилам в конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и необходимая несущая способность конструкций и грунтов основания с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений обеспечивается. То есть на объекте выполняются требования ст. 7 «Требования механической безопасности» Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30 декабря 2009 года №384-ФЗ. По результатам проведенного обследования в местах доступных для осмотра установлено, что объект исследования по адресу: ... соответствует п. 127 СанПиН 2.1.3684-21; п. 5.12, п. 7.1, п. 6.2.1.1, п. 6.2.4.1 СП 54.13330.2022; п. 1 ст. 80, ст. 90 №123-ФЗ; п. 8.3, п. 8.6, п. 8.7, п. 8.9, п. 8.17 СП 4.13130.2013; ст. 7 «Требования механической безопасности» №384-ФЗ. На момент проведения осмотра угрозы жизни и здоровью граждан не выявлено. Также отмечено, что выдел квартир №... по адресу: ... в соответствии с порядком сложившегося пользования возможен.
Из исследовательской части указанного заключения следует, что на основании проведенного исследования, специалистом установлено, что площадь квартиры №1 составляет 65, 34 кв.м.; площадь квартиры №2 составляет 114, 58 кв.м.; квартиры №3 – 38, 71 кв.м.; квартиры №4- 28, 96 кв.м.; квартиры №5 – 41, 59 кв.м.
Заключением кадастрового инженера N от 25.04.2025 года и приложенной схемой расположения объекта недвижимости на земельном участке установлено, что после проведенной реконструкции здания с кадастровым номером ... полностью расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером ...
Фактически здание с кадастровым номером ... и расположенные в нем жилые помещения, которые согласно инвентарного дела, ранее являлись квартирами, разделены между собой стенами без проемов и имеют отдельные выходы на земельный участок с кадастровым ..., в связи с чем соответствуют признакам, указанным в п.40 ст.1 ГрК РФ, и согласно ст.16 Федерального закона от 30 декабря 2021 года №476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» признаются домами блокированной застройки, что следует из материалов технической инвентаризации, технического заключения №..., пояснений самих участников процесса.
Оценивая совокупность представленных истцом доказательств, в том числе технического заключения №..., суд приходит к выводу о соответствии их требованиям допустимости доказательств по делу. В техническом заключении специалист подробно описывает проведенные исследования, сделанные в результате них выводы и ответы на все поставленные вопросы, с учетом каждого самовольно реконструированного помещения. Выводы специалиста являются полными, не допускают различных толкований и согласуются с совокупностью других доказательств по делу,
Таким образом, совокупность представленных суду доказательств свидетельствует о том, что спорный объект недвижимого имущества соответствует строительным, санитарным нормам и правилам, пожарным нормам, предъявляемым к данной категории помещений и зданий, не угрожает жизни и здоровью граждан.
Пункт 3 ст. 245 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
Для изменения доли указанная норма предусматривает сам факт выполнения неотделимых улучшений общего имущества одним сособственником, но при соблюдении порядка пользования общим имуществом, то есть при согласии на выполнение неотделимых улучшений всеми иными сособственниками.
Из приведенных норм права следует, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество, если они были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, то есть при достижении на то согласия его участников.
Согласно ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации в постановлении № 44 от 12 декабря 2023 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" возведение (создание) объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей собственности (пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ). Постройка, возведенная (созданная) в том числе в результате реконструкции в отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной. В случае самовольной реконструкции объекта недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности (например, посредством пристройки к жилому дому дополнительных помещений), к участию в деле о признании права собственности на такую постройку подлежат привлечению все сособственники объекта. При этом суду следует вынести на обсуждение вопрос о необходимости перераспределения долей сособственников в случае признания права собственности на самовольно реконструированную постройку (пункт 3 статьи 245 Гражданского кодекса РФ) - пункт 28 постановления.
Согласно п. 2 ст. 245 Гражданского кодекса РФ соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество (п. 3 ст. 245 Гражданского кодекса РФ).
В силу статей 290 и 291 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
На основании ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Статьей 247 Гражданского кодекса РФ установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
В материалы дела стороной истца представлено уведомление, которым собственники указанного жилого помещения по адресу: г... уведомляются о проведении 24 марта 2011 года общего собрания собственников, повестка собрания: 1) выбор председателя и секретаря; 2) реконструкция крыши, поднятия второго этажа; 3) принятие решения по поводу поднятия второго этажа. Из уведомления следует, что при обсуждении вопроса о реконструкции крыши, все собственники пришли к единому мнению о необходимости ремонта крыши, но при голосовании по вопросу второго этажа проголосовали «за» ФИО6, ФИО5, ФИО3, ФИО13, ФИО1, воздержались ФИО8, ФИО12 По итогам собрания назначена следующая дата его проведения – 31 марта 2011 года.
В ходе судебного заседания сторонами спора не оспаривалось, что указанное собрание проводилось, однако протокол собрания в установленном порядке не велся.
Изучив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что отсутствие, как согласия, так и возражений ФИО8 и ФИО12 на проведение реконструкции не является безусловным основанием для отказа в сохранении части объекта в реконструированном виде при отсутствии других доказательств нарушения права.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Исходя из смысла приведенных правовых норм, возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке является исключительным способом признания права собственности на вновь возведенный объект недвижимости и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.
Поскольку ответчиками, а также третьими лицами доказательств, подтверждающих невозможность узаконения спорного строения не представлено, принимая во внимание, что спорный объект недвижимого имущества соответствует строительным, санитарным нормам и правилам, предъявляемым к данной категории помещений и зданий, не угрожает жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу, что требования искового заявления ФИО1 о сохранении здания жилого дома с кадастровым номером ..., по адресу: ... в реконструированном виде, площадью 294, 3 кв. м., этажностью – 2 этажа, подлежат удовлетворению.
При этом, довод ответчиков ФИО7, ФИО4 о том, что реконструированная часть жилого дома не соответствует действующим градостроительным нормам, создает угрозу жизни и здоровью окружающих, а также нарушает их право пользования спорным жилым помещением, в виду демонтажа крыши ФИО1, судом отклоняется, поскольку доказательств указанным обстоятельствам материалы дела не содержат, встречные исковые требования о сносе самовольной постройки, устранения всяких нарушений их прав, не предъявляли.
Из представленных в материалы дела ответов на обращения, фотоиллюстраций, технических отчетов несущих строительных конструкций чердачного перекрытия и крыши, следует, что реконструкция в том числе крыши, которая является общедомовым имуществом, обусловлена ее ветхостью вследствие пожара. В свою очередь доказательств, подтверждающих протекания кровли в месте примыкания к фронтону кровли квартиры ответчиков ФИО4 и ФИО7 материалы дела не содержат.
Как из представленных фотографий ФИО7, так и ее пояснений следует, что ответчиком самостоятельно произведен монтаж кровли путем запенивания и в настоящее время протекания с кровли не имеется. В связи с чем, указанные доводы не могут служить основанием для отказа истцу в иске.
Доводы стороны представителя ФИО8 и третьего лица ФИО10 о том, что ответчиком ФИО6 произведена реконструкция в виде пристроя козырька на входе в жилое помещение, а также переноса входной двери не может являться предметом рассмотрения настоящего гражданского дела.
Из заявления истца следует, что истец одновременно с признанием права собственности просит перераспределить принадлежащие сторонам доли в праве собственности на строение, поскольку увеличение площади строения произошло в том числе за счет денежных средств истца и его силами.
В силу п. 1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - впорядке, устанавливаемом судом.
Согласно ст. 245 ГК РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
Увеличение площади строения ответчиками не оспаривалось, с исковыми требованиями, в том числе с изменением размера долей в совместном имуществе ответчики ФИО3, ФИО6, ФИО5. согласились, при этом остальные ответчики доказательств невозможности перераспределения долей в праве общей долевой собственности, а также иного расчета долей суду не представили, следовательно, имеются основания одновременно с признанием права собственности на самовольно реконструированное строение для перераспределения размера долей в праве общей долевой собственности на жилой дом.
Поскольку ответчиком администрацией г. Оренбурга, а также третьими лицами, доказательств, подтверждающих невозможность узаконения спорного строения не представлено, суд приходит к выводу, что требования искового заявления ФИО1 с учетом того, что спорный объект недвижимого имущества соответствует строительным, санитарным нормам и правилам, предъявляемым к данной категории помещений и зданий, не угрожает жизни и здоровью граждан, подлежат удовлетворению.
Принимая во внимание изложенное, суд полагает необходимым перераспределить доли в жилом помещении с кадастровым номером ..., расположенном по адресу: ... с учетом произведенной реконструкции, признав право общей долевой собственности следующим образом за ФИО1 в размере 23/100 доли, 20/100 доли за ФИО5, 20/100 доли за ФИО6, 13/100 доли за ФИО8, 7/100 доли за ФИО3, 7/100 доли за ФИО11, 5/100 доли за ФИО4, 5/100 доли за ФИО7
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости органами регистрации прав о правах на вышеуказанное недвижимое имущество.
Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к администрации г.Оренбурга, ФИО8, ФИО3, ФИО11, ФИО4, ФИО6, ФИО7 о сохранении жилого дома в реконструированном виде, перераспределении долей- удовлетворить.
Сохранить здание жилого дома с кадастровым номером .... Расположенное по адресу: ... в реконструированном виде, площадью 294, 3 кв. м., этажностью – 2 этажа.
Перераспределить доли в жилом помещении с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ... с учетом произведенной реконструкции, признав право общей долевой собственности за ФИО1 в размере 23/100 доли, 20/100 доли за ФИО5, 20/100 доли за ФИО6, 13/100 доли за ФИО8, 7/100 доли за ФИО3, 7/100 доли за ФИО11, 5/100 доли за ФИО4, 5/100 доли за ФИО7.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 8 июля 2025 года.
Судья В.С. Попова