Дело № 2-26/2023
61RS0006-01-2022-004884-93
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 февраля 2023 года г. Ростов-на-Дону
Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Масягиной Т.А.,
при секретаре Сергиенко Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-26/2023 по исковому заявлению Т.Л.И. к Ш.А.И., третье лицо: Управление Росреестра по РО о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным), незаключенным, расторжении договора купли-продажи, прекращении государственной регистрации права,
УСТАНОВИЛ:
Т.Л.И. обратился в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование своих требований указав, что 25.11.2020 года между ним и ответчиком Ш.А.И. был подписан договор купли-продажи объекта недвижимости в отношении принадлежащей ему на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 1380 000 рублей. 25.11.2020 года данный договор был подан ими для государственной регистрации в Управление Росреестра по РО через МФЦ. Однако государственная регистрация была приостановлена. До настоящего времени ответчик в квартиру не вселилась, жилое помещение находится в его владении и пользовании. Ключи от квартиры ответчику не передавались, все расходы на ее содержание, а также на текущий ремонт, оплата коммунальных услуг и налоги, производятся за его счет. 12.08.2021 года им со счета его бабушки ФИО1, по его поручению, ответчику возвращены полученные от нее денежные средства в полном объеме в размере 1 380 000 рублей, путем перевода на ее расчетный счет в ПАО Сбербанк. 23.08.2021 года в адрес ответчика истцом было направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи, а также предложение подписать соглашение о расторжении указанного договора от 25.11.2020 года. До настоящего времени ответчик соглашение не подписала. Вместе с тем, истцу сало известно о том, что ответчик обратилась в Управление Росреестра по РО с заявлением о регистрации перехода права собственности на его квартиру, при этом денежные средства возвращены им в полном объеме, а ответчик их ему возвращать не собирается. 22.08.2021 года истец обратился в Управление Росреестра по РО с заявлением о прекращении государственной регистрации договора и сообщил о сложившейся ситуации, приложив документы подтверждающие расторжение договора и возврат денежных средств. 17.09.2021 года истцу поступил ответ Управления Росреестра по РО, согласно которого для расторжения договора купли-продажи необходимо заявление ответчика о прекращении регистрации договора. В июне 2022 года из общения с Ш.А.И. ему стало известно о том, что она не планирует подавать такое заявление, а намерена получить квартиру в собственность, без возврата ему денежных средств. Между тем спорная квартира является его единственным жильем и была приобретена на накопленные им и его родственниками, денежные средства. Кроме того, данный договор купли-продажи был подписан им под влиянием заблуждения и обмана со стороны ФИО2, который настоял на скорейшей продаже квартиры по заниженной цене, так как он якобы приобрел для него другую, лучшую и дорогую квартиру, и деньги нужны для ее оплаты. По данным обстоятельствам 07.10.2021 года ОП № 6 УМВД по г.Ростова-на-Дону было возбуждено уголовное дело. Вместе с тем, в настоящее время обязательства по договору купли-продажи от 22.11.2020 года сторонами не исполнены, денежные средства продавцу не оплачены, квартира покупателю не передана, находится в его владении и пользовании, оснований для регистрации договора и перехода права собственности не имеется. Кроме того, решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 21.04.2021 года по делу №, исковые требования ФИО3 к Т.Л.И. о государственной регистрации перехода права собственности, оставлены без удовлетворения. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 15.11.2021 года решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 21.04.2021 года оставлено без изменения. Из указанного решения суда следует, что 06.09.2021 года между Т.Л.И. и ФИО3 заключен договор о задатке, согласно условий которого, ФИО3 передает ему задаток в сумме 100 000 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи от 12.09.2020 года. Из расписки от 06.09.2020 года следует, что Т.Л.И. получил от ФИО3 сумму 100 000 руб. за проданную 3-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за 800000 рублей. Из расписки от 06.09.2020 года усматривается, что ФИО2 получил от ФИО3 в счет оплаты цены недвижимого имущества по договору купли-продажи от 12.09.2020 года денежные средства в размере 800000 рублей. Истец так же указал, что поскольку денежные средства ответчиком не оплачены и государственная регистрация договора купли-продажи от 22.11.2020 года между ним и ответчиком не произведена, то договор является незаключенным. На основании изложенного, истец просил суд признать договор от 25.11.2020 года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, недействительным (ничтожным); признать договор от 25.11.2020 года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, незаключенным; прекратить государственную регистрацию договора от 25.11.2020 года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
В последующем, истец в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнил исковые требования и в итоге просил суд признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от 25.11.2020 года, заключенный между ним и Ш.А.И., недействительным (ничтожным) и применить последствия недействительной сделки; признать договор между ним и Ш.А.И. от 25.11.2020 года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, незаключенным; расторгнуть договор между ним и Ш.А.И. от 25.11.2020 года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; прекратить государственную регистрацию договора между ним и Ш.А.И. от 25.11.2020 года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Истец Т.Л.И. в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен.
Представитель истца - адвокат Г.С.В., действующий на основании ордера, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.
Ответчик Ш.А.И. в судебное заседание явилась, заявленные требования не признала, просила отказать в их удовлетворении в полном объеме.
Представитель ответчика - адвокат К.Р.С., действующий на основании ордера, в судебном заседании уточненные исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении в полном объеме, полагая их незаконными и необоснованными.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по РО в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.
В отсутствие неявившихся лиц дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.
Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В силу положений ч. 1 ст.1, ч. 1 ст.11, ст.12 ГК РФ, ст.3ГПК РФ предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истцапринадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения его праваответчиком.
Согласно ч. 1 ст.8 ГК РФгражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со ст.9 ГК РФ,граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В п.п. 1, 2 ст.209 ГК РФуказано, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФправо собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основаниидоговоракупли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Договоромпризнаетсясоглашение двух и нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст.420 ГК РФ).
В п. 1 ст. 549 ГК РФ указано, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение,квартируили другое недвижимое имущество (ст. 130).
В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от 17.06.2020 года (запись о регистрации №), Т.Л.И. являлся собственником жилого помещения по адресу: <адрес>.
Как следует из договора купли-продажи объекта недвижимости от 25.11.2020 года, Т.Л.И. продал и передал Ш.А.И. в собственность жилое помещение – комнаты 1,3,6, площадью 39,1 кв.м., расположенные на 1 этаже жилого дома по адресу: <адрес>.
Согласно п. 3 указанного договора объект недвижимости продан покупателю за 1380000 рублей. На момент подписания договора, расчет между покупателем и продавцом произведен полностью.
Согласно п. 6 договора купли-продажи, передача объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем осуществлено до подписания сторонам настоящего договора.
В силу п. 7 договора, продавец гарантировал, что указанный объект недвижимости, в том числе, никому другому не продан, свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.
Денежные средства по договору купли-продажи переданы Ш.А.И.Т.Л.И. в предусмотренном договором купли-продажи размере – 1 380 000 рублей.
При этом право собственности Ш.А.И. на спорное жилое помещение зарегистрировано не было в силу наличия обременений, зарегистрированных Управлением Росреестра по РО в отношении объекта недвижимости.
Так, из материалов дела следует, что в производстве Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону находилось гражданское дело по иску ФИО3 к Т.Л.И., третьи лица: Управление Росреестра по РО, ФИО2, Ш.А.И. о государственной регистрации перехода права собственности.
В рамках данного гражданского дела определением суда от 13.11.2020 года приняты меры по обеспечению иска - наложен арест на квартиру № по адресу: <адрес>.
В связи с зарегистрированным в Управлении Росреестра по РО обременением, Ш.А.И. направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 25.11.2020 года.
Кроме того, 02.12.2020 года ОП № 6 СУ МВД России по г. Ростову-на-Дону в отношении неустановленного лица, на основании ФИО4, возбуждено уголовное дело о совершении преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ.
Постановлением ст.следователя СЧ СУ УМВД России по г. Ростова-на-Дону о 07.10.2021 года в отношении Т.Л.И. возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ.
09.09.2022 года Первомайским районным судом г. Ростова-на-Дону в отношении Т.Л.И., вынесен приговор, оставленный в силе апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 31.10.2022 года.
Указанным приговором Т.Л.И. признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ и ему назначено наказание в виде лишения свободы на срок 1 год 6 месяцев с отбыванием в ИК общего режима.
В ходе предварительного следствия, по ходатайству органа предварительного следствия постановлением судьи Первомайского районного суда г.Ростова-на-Дону от 23.09.2021 года наложен арест на имущество Т.Л.И. а именно на жилое помещение – комнаты № площадью 39,1 кв.м., расположенные на 1-ом этаже жилого дома по адресу: <адрес>, путем запрета собственнику совершать и регистрировать сделки, связанные с отчуждением жилого помещения на период предварительного следствия.
Таким образом, суд отмечает, что в отношении спорного объекта недвижимости истцом заключались различные гражданско-правовые договоры, предусматривающие его отчуждение в пользу разных лиц - ФИО4, ФИО3, а так же ответчика.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
На основании ст.166 ГК РФсделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Как следует из ч. 1 ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
Согласно ч. 2 ст.167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 10 ГК РФ, не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В ч. 1 ст.168ГК РФ указано, чтоза исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные снедействительностьюсделки.
Статьей178ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным дляпризнаниясделкинедействительной. Сделка не может бытьпризнананедействительнойпо основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая впризнаниисделкинедействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.
Суд может отказать впризнаниисделкинедействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
Если сделкапризнананедействительнойкак совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.
Заявляя исковые требования о признании договора купли-продажи от 25.11.2020 года, заключенного между истцом и Ш.А.И. недействительным (ничтожным) и применить последствия недействительной сделки, истец Т.Л.И. указал, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был подписан им под влиянием заблуждения и обмана со стороны ФИО2
В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст.123 КонституцииРоссийской Федерации и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст.60 ГПК РФ,обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
На основании ч. 1 ст.67 ГПК РФ,суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Анализируя собранные по делу доказательства, а также пояснения представителя истца, суд приходит к выводу об отсутствии оснований дляпризнаниядоговоракупли-продажи от 25.11.2020 года, заключенного между Т.Л.И. и Ш.А.И. недействительным (ничтожным) по основаниям, изложенным в иске, а именно под влиянием заблуждения и обмана, поскольку в ходе рассмотрения спора истцовой стороной даны не согласующиеся между собой пояснения, как относительно воли на заключение сделки, так и обстоятельств ее заключения.
При этом подлинность своей подписи вдоговорекупли-продажиистец не оспаривал, как и не оспаривала тот факт, что текст договора был им прочитан и ему понятен.
Указанные обстоятельства, не могут свидетельствовать о том, что подписывая договор купли-продажи истец не осознавал последствий заключенной сделки и тем самым был введен в заблуждение.
В пункте 2 ст.178ГК РФсодержится исчерпывающий перечень условий, при наличии которых заблуждение предполагается достаточно существенным.
Кроме того, по смыслу приведенных положений, а также нормы ст.178ГК РФ, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-либо обстоятельствах, относящихся к данной сделке.
Однако, доказательств в подтверждение заблуждения по смыслу ст.178ГК РФ, в силу которой сделка может бытьпризнананедействительной, истцом в материалы дела не представлено, доводы последнего о том, что он был введен в заблуждение третьим лицом, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.
В п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствиегосударственнойрегистрациипереходаправа собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что оснований для признания договоракупли-продажиот 25.11.2020 года недействительным, основываясь лишь на доводах стороны истца, при отсутствии в материалах дела допустимых и достаточных доказательств, свидетельствующих о законности и обоснованности заявленных требований, не имеется.
Разрешая требования истца о признании договора купли-продажи от 25.11.2020 года незаключенным, суд приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст.422 ГК РФ, договордолжен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.
Всилуп. 1 ст. 425 ГК РФ, договорвступаетвсилуи становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Как следует из ст.432 ГК РФ,договорсчитается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предметедоговора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В ст.434ГК РФуказано, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом длядоговоровданного вида не установлена определенная форма.Договорв письменной форме может быть заключен, в том числе, путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В силу ст.431ГК РФ, при толковании условийдоговорасудом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условиядоговорав случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смысломдоговорав целом.
Исходя из положений ч. 1 ст.223ГК РФ, правособственностиу приобретателя вещи по договорувозникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, следовательно, ему корреспондирует обязательство по оплате товара, которое возникает у покупателя с момента получения вещи.
В соответствии с ч. 1 ст.131 ГК РФправо собственности и другие вещные права на недвижимыевещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав нанедвижимостьи сделок с ней. Регистрации подлежат, в частности: право собственности.
Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним.
Согласно п. 1 ст.454ГК РФподоговорукупли-продажиодна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ч. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотреннойдоговоромкупли-продажи, либо, если онадоговоромне предусмотрена, и не может быть определена, исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами,договоромили обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
В п. 1ст.486ГК РФ указано, чтопокупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами илидоговоромкупли-продажии не вытекает из существа обязательства.
В ст.549ГК РФ указано, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение,квартируили другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст.550ГК РФ,договорпродажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формыдоговорапродажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствии со ст.551ГК РФ, переход права собственности на недвижимость подоговорупродажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнениедоговорапродажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В соответствии со ст.554ГК РФ, вдоговорепродажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю подоговору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных вдоговореусловие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии со ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии вдоговоресогласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считаетсянезаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Если иное не предусмотрено законом илидоговоромпродажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
В соответствии со ст.556ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом илидоговором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренныхдоговором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
В силу п. 3 ст.432ГК РФ,сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение подоговору, либо иным образом подтвердившая действиедоговора, не вправе требоватьпризнанияэтогодоговоранезаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1).
При наличии спора о заключенностидоговорасуд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной ст.10ГК РФ.
В обоснование заявленных требований в части признания договора купли-продажи не заключенным, истец ссылается на то, что денежные средства ответчиком в счет оплаты стоимости жилого помещения не оплачены и государственная регистрация договора купли-продажи от 25.11.2020 года между ним и ответчиком не произведена, то договор является незаключенным.
При этом, из материалов дела следует, и не отрицалось ответчиком, что 11.08.2021 года и 12.08.2021 года, то есть более чем через восемь месяцев после заключения оспариваемого договора купли-продажи, на расчетный счет в ПАО Сбербанк, открытый на имя Ш.А.И. поступили денежные средства в общем размере 1 380 000 рублей.
Из разъяснений, данных в п. 6 Постановления Пленума Верховного СудаРФот 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толкованиидоговора», если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение подоговорулибо иным образом подтвердила действиедоговора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным(п.3ст.432ГК РФ).
Суд полагает, что поскольку Т.Л.И. после подписаниядоговораподтвердил действие договора, приняв денежные средства в счет оплаты жилого помещения и передав имущество истцу, что следует из п. 3 и п. 6 договора, истец не вправе ссылаться на его незаключенность.
Так же, суд приходитквыводу, чтоистец, пытаясь заявить онезаключенности договора, действует вопреки принципу добросовестности.
При этом,ст. 10ГК РФзапрещает злоупотребление правом, а именно осуществление прав с намерением причинить вред, нарушением закона или противоправной целью, иным недобросовестным поведением. Порядок применения на практике данной нормы разъяснил пленум Верховного судаРФ в своем постановлении Пленума Верховного СудаРФот 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»,вчастностип.70 отмечено, что при оценке добросовестности необходимо исходить из поведения, которое предполагается от всякого участника гражданского оборота, принимающего во внимание права и законные интересы другой стороны.
Тот факт, что до настоящего времени не произведена регистрация перехода права собственности на сновании договора купли-продажи от 25.11.2020 года, также не свидетельствует о незаключенности договора, в силу объективных обстоятельств и не может являться основанием для удовлетворения иска в этой части. При этом суд из материалов дела усматривает, что отсутствие регистрации права собственности ответчика вызвано объективными причинами, не зависящими от самих условий договора или обстоятельств заключения спорного договора, а именно поскольку в отношении спорного объекта недвижимости был установлен запрет нарегистрационныедействия.
Как разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3ст. 486ГК РФвправе требовать оплаты подоговоруи уплаты процентов в соответствии со ст.395ГК РФ.
Таким образом, суд считает, что у истца в соответствии с действующим гражданским законодательством имеется иной способ защиты нарушенного права, а не тот, который им был выбран при предъявлении настоящего иска.
В соответствии с п. 1 ст.450, п. 1 ст.452ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами илидоговором. Соглашение об изменении илио расторжении договора совершается в той же форме, что идоговор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Согласно подп. 1 п. 2 ст.450ГК РФ, договорможет быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. При этом существеннымпризнаетсянарушениедоговораодной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключениидоговора(абзац 4 названного пункта).
Из содержания приведённых норм Гражданского Кодекса РФ следует, что по требованию одной из сторондоговорможет бытьрасторгнутпо решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного подоговорудо момента егорасторжениятакже должна быть предусмотрена законом илидоговором. В противном случае все полученное каждой из сторон подоговоруостаётся у неё и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялосьрасторжениедоговора.
Доказательств того, что ответчиком были существенно нарушены условиядоговора купли-продажиквартиры, истцом не представлено. Оснований, предусмотренных ст.450 ГК РФ, длярасторжениядоговоракупли-продажисудом не установлено.
При таких обстоятельствах исковые требования Т.Л.И. в данной части так же удовлетворению не подлежат.
Кроме того, поскольку судом установлено отсутствие оснований для удовлетворения требований Т.Л.И. о признании договора купли-продажи от 25.11.2020 года недействительным, признании его незаключенным, расторжении договора купли-продажи, то и отсутствуют основания для удовлетворения производных требований о прекращении государственнойрегистрации договора в Управлении Росреестра по РО.
Ответчиком Ш.А.И. было подано заявление об отмене обеспечительных мер, принятых судом по данному делу.
Из материалов дела следует, что определением Первомайского районного суда г.Ростова-на-Дону от 08.07.2022 года приняты меры по обеспечению иска Т.Л.И. к Ш.А.И., третье лицо: Управление Росреестра по РО о признании договора купли-продажи недействительным, прекращении государственной регистрации права, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО осуществления регистрационных действий в отношении объекта недвижимости квартиры с КН №, расположенной по адресу: <адрес>.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 144 ГПК РФ, обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.
По смыслу приведенной нормы закона обеспечительные меры носят срочный (временный) характер, действуют в целях сохранения существующего положения и предотвращения возможного причинения заявителю значительного ущерба до разрешения спора по существу. Под обеспечением иска понимается совокупность мер, гарантирующих реализацию решения суда в случае удовлетворения исковых требований. Значение этого института состоит в том, что им защищаются права истца на тот случай, когда ответчик будет действовать недобросовестно или когда непринятие мер может повлечь невозможность исполнения судебного акта. Одна из его основных задач связана с предотвращением потенциальных трудностей, возникающих при реализации решения суда по конкретному делу.
Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что судом принято решение об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме, основания для сохранения обеспечительных мер отсутствуют, суд полагает необходимым отменить обеспечительные меры, принятые определением суда от 08.07.2022 года.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Т.Л.И., паспорт гражданина РФ №, к Ш.А.И., паспорт гражданина РФ №, третье лицо Управление Росреестра по РО, ИНН <***>, о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожны), незаключенным, расторжении договора купли-продажи, прекращении государственной регистрации права, отказать.
Отменить обеспечительные меры, принятые согласно определению Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 08.07.2022 года в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области осуществлять регистрационные действия в отношении объекта недвижимости - квартиры, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 27 февраля 2023 года.
Судья: