Решение по делу № 2-334/2025 от 14.10.2025 - о признании решений внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома недействительным, признании договора управления многоквартирным домом недействительным.

Дело № 2-334/2025

27RS0010-01-2025-000447-25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

п. Солнечный 08 октября 2025 года

Солнечный районный суд Хабаровского края в составе председательствующего судьи Ханбикова Р.М.,

при секретаре судебного заседания Имайкиной В.В.,

с участием:

- представителя истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, - ФИО8, действующего на основании доверенностей ;

- ответчиков ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, представителя ООО «Розенталь Групп «Исида» - ФИО14, действующего по доверенности от 01.10.2025, представителя ООО «Солнечный 2» - ФИО15, действующей на основании доверенности от 27.04.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО16, ФИО2, ФИО3, ФИО17, ФИО18, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к ФИО9, ООО «Розенталь Групп «Исида», ООО «Солнечный 2», ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 о признании решений внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома недействительным, признании договора управления многоквартирным домом недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО16, ФИО2, ФИО19, ФИО3, ФИО20 (действующая за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО21 и ФИО17), ФИО18, ФИО5, ФИО6(действующая за себя и несовершеннолетнюю дочь ФИО22), ФИО7, ФИО23, ФИО24 обратились в суд с иском к ФИО9 с требованием о признании решения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 25.12.2024 недействительным, а также признания договора управления многоквартирным домом № 232.102.2025 от 25.12.2024 с управляющей организацией «Розенталь Групп «Исида» недействительным, мотивируя тем, что с 15.11.2024 по 15.12.2024 собственниками помещений многоквартирного дома (МКД) №23А по ул. Ленина р.п. Солнечный по инициативе собственника помещения ФИО9 было проведено внеочередное общее собрание собственников МКД, решения которого оформлены протоколом от 25.12.2024 года. Однако, имеющиеся подписи в листах для голосования, являющихся неотъемлемой частью реестра для голосования, истцам – собственникам не принадлежат, что подтверждается обращением каждого из собственников, направленным в адрес и.о.начальника Главного управления регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края. Истцы считают, что кворум общего собрания собственников МКД отсутствует, так как в голосовании приняли участие 42,27% (2530,72 кв.м.) от всех собственников. Собственники всех помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания в установленном вышеуказанным протоколом от 25.12.2024, порядке извещены не были. Кроме того, ответчиком ФИО9, в 10-дневный срок после проведения общего собрания собственников, не были представлены в управляющую компанию ООО «Солнечный 2» подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений, в соответствии с ч.1 ст.46 ЖК РФ, а также допущены существенные нарушения правил составления протокола.

Просят признать решение внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, проведенного в форме очно-заочного голосования, оформленное протоколом общего собрания от 25.12.2024, недействительным; признать договор управления №232.102.2025 от 25.12.2024 многоквартирным домом по адресу: <...>, заключенный с управляющей организацией «Розенталь Групп «Исида», недействительным.

Истцы неоднократно дополняли и уточняли исковые требования, в окончательной редакции, на которой истцы настаивали, их требования были следующими:

- признать недействительными все решения общего внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, проведенного в форме очно-заочного голосования, оформленные протоколом общего собрания от 25.12.2024;

- признать договор управления №232.102.2025 от 25.12.2024 многоквартирным домом по адресу: <...>, заключенный с управляющей организацией «Розенталь Групп «Исида» ОГРН №/ИНН №, недействительным;

- признать недействительным п.4 решения общего внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, проведенного в форме очно-заочного голосования, оформленные протоколом общего собрания от 25.12.2024;

- признать недействительным п.19.1 решения общего внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, проведенного в форме очно-заочного голосования, оформленные протоколом общего собрания от 25.12.2024;

- признать недействительными п.21.1-21.6 решения общего внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, проведенного в форме очно-заочного голосования, оформленные протоколом общего собрания от 25.12.2024 (т.4 л.д.77-82).

Определениями Солнечного районного суда Хабаровского края от 10.06.2025, от 26.06.2025 в качестве соответчиков к участию в деле привлечены ООО «Розенталь Групп «Исида», ООО «Солнечный 2», а также инициаторы общего собрания ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 (т.2 л.д.125, л.д.215).

Определениями Солнечного районного суда Хабаровского края от 04.07.2025, от 08.09.2025 производство по иску ФИО23, ФИО24, ФИО20 (действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО21 и ФИО17), прекращены в связи с отказом истцов от иска, исковые требования ФИО19 оставлены без рассмотрения (т.3 л.д.1,176).

В судебном заседании истцы ФИО16, ФИО2, ФИО3, ФИО18, ФИО5, ФИО6, ФИО7 участие не принимали, поручили ведение дела представителю ФИО8, который исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить, пояснив суду, что:

- при проведении общего собрания отсутствовал кворум, поскольку инициаторы собрания так и не смогли установить общую площадь помещений многоквартирного дома, которая согласно официальным источникам составляет 5987,6 кв.м., по подсчетам истцов в общем собрании приняли участие собственники обладающие 2530,72 кв.м. помещений, что составляет 42,27%, то есть общее собрание было неправомочно;

- при оформлении листов голосований (решений собственников) инициаторами собраний были допущены многочисленные грубейшие нарушения. Так в части листов имеются неоговорённые исправления и дописки, в части листов отсутствуют сведения о документе, подтверждающим право собственности на помещение. В листах для голосований, где собственниками являются малолетние лица, стоят подписи неизвестных людей, документов подтверждающих полномочия (родители, опекуны) к листам не приложены. В одном листе для голосований отсутствует дата принятия решения собственником (кв.507), а также есть лист, где дата решения ранее (18.10.2024), чем состоялось собрание (кв.502), кроме этого в части листов, оформленных рукописно имеются машинописные дописки в части документов, подтверждающих право собственности, что влечет их недействительность (детально все замечания по листам для голосований изложены письменном дополнении, содержащимся в т.3 на л.д. 83-104);

- собственниками на общем собрании приняты решения по вопросам, не включенным в повестку (вопросы 8.1,19.1,21.1-21.6) общего собрания, либо содержание вопросов было существенно изменено (вопросы 4, 8,15).

Представитель ООО «Солнечный 2» ФИО15 судебном заседании исковые требования считала обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Ответчики ФИО25, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, представитель ООО «Розенталь Групп «Исида» ФИО14 исковые требования не признали, суду пояснили, что:

- при проведении общего собрания собственников помещений имелся кворум, согласно листам для голосований в собрании приняли участие собственники помещений площадью 3286,81 кв.м., что составляло 55,53% от общей площади 5918,6 кв.м. Кроме этого в процессе судебного рассмотрения дела установлено, что часть помещений МКД сняты с кадастрового учета, путем преобразования в новые, и их площадь учету не подлежит, то есть действительная площадь помещений МКД на момент проведения собрания была 5264,3 кв.м., таким образом в собрании приняли участие собственники обладающие 62,45% голосов (подробный расчет общей площади произведенный ответчиками содержится в письменном отзыве в т. 3 на л.д. 199-204). Ответчики согласны, что листы голосований по кв.507 (проголосовавшая ФИО19 (не собственник)) и по кв.911 (ФИО6, ФИО22, проголосовала сестра собственника) подлежат исключению;

- при оформлении листов голосований существенных нарушений не допущено, некоторые помарки и исправления допускались, поскольку собственники сами заполняли листы, многие делали это впервые, поэтому допускали ошибки в написании документов, подтверждающих право собственности, могли не написать дату, забыть поставить подпись и т.п., но это не касалось решений вынесенных на обсуждение собрания. Там где собственники помещений несовершеннолетние за них решения принимали их законные представители (родители или опекуны) инициаторы собрания проверяли соответствующие документы, но приобщать их к листам голосований закон не требует. Поскольку организационную помощь в проведении собраний оказывала ООО «Розенталь групп «Исида» в часть листов для голосований, машинописным способом, уже были вписаны сведения о документах, подтверждающих право собственности на помещения, которые получены из открытых источников, это нарушением не является и на волеизъявление собственников не влияет;

- некоторые вопросы повестки дня в листах для голосований были разбиты на подвопросы, это было сделано исключительно для удобства восприятия собственниками это не является изменением повестки собрания.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядок обжалования в суд решения, принятого общим собранием собственников помещений в таком доме, установлены статьями 45 и 46 ЖК РФ, а также главой 9.1 ГК РФ.

При этом нормы главы 9.1 ГК РФ к решениям названных собраний применяются в части, не урегулированной специальными законами, или в части, конкретизирующей их положения (абз. 2 п. 104 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 45 Кодекса).

Выбор способа управления многоквартирным домом, управляющей организации, совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме и другие вопросы относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в данном доме (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Частью 4 статьи 45 ЖК РФ установлено, что собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ст. 46 Кодекса).

Согласно части 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными, и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Согласно пункту 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Основания недействительности решений (оспоримости и ничтожности) собраний изложены в статьях 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что в период с 15.11.2024 по 15.12.2024 по инициативе ответчиков - собственников помещений ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 проведено внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома (МКД) №23А по ул. Ленина р.п. Солнечный Солнечного района Хабаровского края в форме очно-заочного голосования с очным сбором 15.11.2024 в 18.00 в ДК п. Солнечный.

В очной части 15.11.2024 приняли участие собственники помещений, обладающие менее 50% голосов, вопросы повестки дня вынесены на заочное голосование (л.д.31 доп. тома).

Для решения общим собранием вынесены кроме прочих, следующие вопросы:

- принятие решения о расторжении договора управления МКД №23А по ул. Ленина р.п. Солнечный заключенного с ООО "Солнечный 2" (п.4 повестки);

- о выборе способа управления многоквартирным домом (п.5 повестки);

- о выборе в качестве управляющей компании ООО "Розенталь Групп "Исида" и заключении договора управления МКД (п.6 повестки);

- о возложении на ООО "Солнечный 2" обязанности передать выбранной собственниками управляющей организации документы, необходимые для управления многоквартирным домом и отчеты о поступлении средств за содержание и текущий ремонт общего имущества и средств за использование конструктивных элементов дома за период управления и о расходовании этих средств за период управления (п.17 повестки);

- о возложении на ООО "Солнечный 2" обязанности передать остаток средств, поступивших на содержание и текущий ремонт общего имущества и средств, поступивших за использование конструктивных элементов дома в распоряжение собственников дома путем перечисления на счет управляющей организации, избранной общим собранием собственников (п.18 повестки), а также иные вопросы.

По результатам общего собрания приняты решения о выборе способа управления – управляющей организации, о расторжении договора с прошлой управляющей организацией ООО «Солнечный 2», заключении договора управления многоквартирным домом с ООО «Розенталь Групп «Исида», а также иные решения (л.д.1-11 доп.тома).

25.12.2024 собственниками помещений МКД по адресу: <...> заключен договор управления №232.102.2025 с управляющей организацией «Розенталь Групп «Исида» (т.1 л.д.54-71).

Исходя из существа заявленного иска и его обоснования, юридически значимыми и подлежащими выяснению обстоятельствами по настоящему делу являются: соблюдение порядка созыва общего собрания; соблюдение порядка его проведения (наличие кворума); правильность подсчет результатов голосования.

Проверка соблюдения порядка созыва общего собрания.

Согласно акту размещения сообщения о проведении общего собрания от 4.11.2024 комиссия в составе пяти собственников ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО26, ФИО13 разместила на первых этажах подъездов многоквартирного дома № 23А по ул. Ленина в п. Солнечный сообщение о проведении общего собрания собственников МКД (л.д.14 доп.тома).

Кроме этого, согласно списку внутренних почтовых отправлений от 4.11.2024 собственникам 158 помещений многоквартирного дома№ 23А по ул. Ленина в п. Солнечный направлены заказные письма с уведомлением инициаторов собрания о проведении общего собрания собственников МКД ( л.д.15-30 доп.тома).

Уведомление о проведении общего собрания содержит сведения: о лицах, по инициативе которых созывается данное собрание; форме проведения собрания; дате, месте и времени проведения собрания; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании (л.д.12-13 доп.тома).

Указанные доказательства ответчиком не оспорены, у суда сомнения не вызывают, поэтому суд полагает, что требования ч.ч.2-5 ст.45 ЖК РФ о порядке уведомления собственников о проведении общего собрания ответчиками соблюдены.

Проверка соблюдение порядка проведения собрания (наличие кворума).

Как следует из положений ч.3 ст.45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч.3 ст.48 ЖК РФ).

При этом ч.1 ст.37 ЖК РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, количество голосов, которым обладает собственник конкретного помещения (помещений) в многоквартирном доме, пропорционально площади помещения (помещений), принадлежащего (принадлежащих) указанному собственнику на праве собственности.

Следовательно, для определения кворума необходимо располагать сведениями об общей площади помещений многоквартирного дома и о сумме площади помещений принадлежащей собственникам, принявшим участие в общем собрании.

Согласно протоколу общего собрания общая площадь жилых и нежилых помещений МКД по ул. Ленина 23А п. Солнечный составляет 5918,6 кв.м. (т.1 л.д. 45).

Между тем, из сведений представленных истцами, полученными на официальном сайте ГИС ЖКХ площадь здания указанного многоквартирного дома составляет 6195,6 кв.м., в том числе площадь жилых помещений 4725,2 кв. м, нежилых помещений (за исключением мест общего пользования) – 0 кв.м., площадь помещений общего пользования 5987,6 кв.м. (т.1 л.д. 73).

Таким образом, сведения, содержащиеся на сайте ГИС ЖКХ относительно площади различных помещений указанного МКД, являются недостоверными (сумма площади жилых помещений и помещении общего пользования больше площади всего дома, отсутствуют нежилые помещения) и не могут быть приняты судом.

По запросу суда представлена выписка из ЕГРН относительно всех помещений находящихся в многоквартирном по ул. Ленина 23А п. Солнечный Солнечного района Хабаровского края, с указанием кадастровых номеров и площади каждого помещения в доме. Из документа следует, что в доме расположено 158 помещений, путем ручного пересчета судом установлено, что общая площадь всех жилых и нежилых помещений составляет 5918,9 кв.м. (т.3 л.д. 211-217).

Кроме этого, из выписок помещений названного МКД, имеющих кадастровые номера №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, № установлено, что указанные помещения сняты с кадастрового учета, задолго до проведения общего собрания, путем преобразования в новые объекты недвижимости названного дома (т.3 л.д. 218-232). Причем при расчете площади всех помещений учитывались как помещения снятые кадастрового учета так и вновь образованные из них объекты недвижимости, то есть имел место «двойной» учет площади.

Как следует из ответа начальника отдела Управления Росреестра по Хабаровскому краю, снятые с кадастрового учета помещения прекращают свое существование как объект недвижимости и не подлежат учету при определении общей площади многоквартирного дома (т.4 л.д.53).

Следовательно, из общей площади помещений многоквартирного дома подлежат исключению 15 объектов снятых с кадастрового учета, общая площадь которых составляет 618,4 кв.м. Поэтому общая площадь жилых и нежилых помещений составляет 5300,5 кв.м. (5918,9- 618,4).

В соответствии с представленными из Управления регионального контроля и лицензирования Хабаровского края подлинниками решений собственников и протоколом, в общем собрании приняли участие 140 собственников помещений МКД по ул. Ленина 23А п. Солнечный, обладающие 3286,81 голосами (документы собрания сформированы в дополнительный том л.д.64-348 доп.тома).

Как установлено в судебном заседании и признано ответчиками из числа голосов собственников подлежат исключению:

- 38,3 голоса по квартире № 907, так как указанное помещение находится в собственности городского поселения р.п. Солнечный, а решение принято нанимателем ФИО19 ( л.д.323 доп.тома);

- 59,2 голоса по квартире 911 (собственники ФИО6 и ее н/л дочь ФИО22), поскольку решение принято не собственниками, а иным лицом, проживающим в данном жилом помещении, в отсутствие соответствующих полномочий ( л.д.333-336 доп.том).

Кроме этого по результатам исследования доказательств суд исключает из числа голосов:

- 38,3 голоса по помещению 314 в виду невозможности идентифицировать лицо, принявшее решение. Так лист для голосования содержит многочисленные исправления, первоначально в листе содержалась фамилия иного лица, которая замазана корректирующим штрихом, поверх написана фамилия имя и отчество ФИО27 (действительный собственник), исправления в листе не оговорены, в графе «подпись собственника» стоят две разные подписи (л.д.133 доп.том). Ответчики доказательств, которые могли бы устранить данные сомнения, в суд не представили;

- 19,1 голоса по помещению № 507 (собственник ? доли ФИО28 л.д. 191-192 доп.тома) в виду отсутствия в листе голосования даты принятия решения собственником, поскольку решения собственником может быть принято только в период проведения общего собрания. Ответчики доказательств, которые могли бы устранить данные сомнения, в суд не представили.

Таким образом, с учетом исключенных решений, в собрании приняли участие собственники помещений, обладающие 3131,2 голосов (3286,81-38,3-59,2-38,3-19,1), это составляет 59,07 % от общего числа голосов собственников помещений (3131,2*100/5300,5), что свидетельствует о том, что собрание было правомочно (имело кворум).

Вопреки доводам истцов суд не нашел оснований для исключения из общего собрания следующих голосов:

- кв. 502 площадью 24,1 кв.м, собственник ФИО29 (по доводам истцов проголосовала 18 октября 2024 года, до проведения собрания). ФИО29 допрошена в судебном заседании в качестве свидетеля, показала суду, что дату голосования проставила ошибочно, перепутала месяц вместо ноября написала октябрь. Также свидетель представила документы подтверждающие право собственности на жилое помещение (т.3 л.д.128-135);

- кв. 607 площадью 39 кв.м, (проголосовал ФИО30) по доводам истцов собственник другое лицо. Согласно выписке из ЕГРН собственник ФИО30 (т.4 л.д.22);

- кв. 812 площадью 37,1 кв.м, (проголосовал ФИО26) по доводам истцов собственник другое лицо. Согласно выписке из ЕГРН жилое помещение находится в общей совместной собственности ФИО26 и супруги ФИО31.(т.4 л.д.133). Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО31 указанные обстоятельства подтвердила, пояснив суду, что у нее с мужем в собственности находится два помещения в названном доме и они принимали участие в общем собрании, голосовали за смену управляющей компании;

- кв. 910 площадью 23 кв.м, (проголосовал ФИО32) по доводам истцов собственник другое лицо, согласно выписке из ЕГРН жилое помещение находится в собственности ФИО33, которая выдала доверенность на имя ФИО32 для участия в общем собрании (т.3 л.д.123-126, т.4 л.д.138);

- кв. 516 площадью 22,5 кв.м. (проголосовал ФИО34) по доводам истцов лист голосования подписало другое лицо. В судебном заседании допрошенная свидетель ФИО35, показала, что она и сын собственники квартиры № 516, на собрании она проголосовала за себя и подписала лист для голосования за своего несовершеннолетнего сына Владислава, голосовали за смену управляющей компании. Данные обстоятельства проверены судом и подтверждены выпиской из ЗАГСа (т.3 л.д.119 об.);

- кв. 616 площадью 36,7 кв.м, (проголосовал Семкулич/ФИО36) по доводам истцов в листе голосования стоит две фамилии собственника, что делает лист для голосования недействительным (л.д.241 доп.тома). Как пояснили ответчики у собственника ФИО37 в связи с установлением отцовства произведена смена фамилии на Шаров, что стало причиной описки в листе для голосования. Судом данные сведения проверены, действительно ФИО37 ДД.ММ.ГГГГ г.р. присвоена фамилия Шаров. Право собственности ФИО36 на указанное помещение подтверждено выпиской из ЕРГН (т.2 л.д.167, т.4 л.д.125);

- кв. 215 площадью 38,5 кв.м, (проголосовал ФИО38) по доводам истцов в листе голосования подпись выполнена не собственником, а кем-то другим. Между тем каких-либо оснований полагать, что подпись выполнена не собственником, а кем-то другим у суда не имеется, почему у истцов возникли соответствующие сомнения, их представитель в судебном заседании пояснить не смог (л.д.121 доп.том);

- кв. 509 площадью 38,2 кв.м. (проголосовала ФИО39) по доводам истцов в листе для голосования имеются исправления и дописки, выполненные иным лицом. Допрошенная свидетель ФИО39 суду показала, что она является собственником квартиры 509, в конце 2024 года она принимала участие в общем собрании, голосовала за смену управляющей компании и по другим вопросам, лист для голосования заполняла лично ( л.д.197 доп.том);

- кв. 210 площадью 22,5 кв.м (проголосовала ФИО40) по доводам истцов собственником помещения является иное лицо. Согласно выписке из ЕГРН собственник ФИО40 (т.4 л.д.93);

- кв. 705 и 706 (проголосовала ФИО41) доводам истцов за два помещения проголосовало одно и то же лицо. Судом установлено, что согласно выписке из ЕГРН собственником квартир №№705 и 706 является ФИО41, что давало ей право подписывать оба листа для голосования (т.4 л.д. 126,127)

- кв. 207 долевой собственник несовершеннолетний Черняускас, кв.406 долевой собственник несовершеннолетний ФИО42, кв.407 долевые собственники несовершеннолетние Бельды (два ребенка) кв. 414 долевые собственники несовершеннолетние Муштренко (4 ребенка), кв.411 долевые собственники несовершеннолетние Р-ны (2 ребенка), кв. 608 долевой собственник несовершеннолетний ФИО43, кв. 716 долевые собственники несовершеннолетние Самар (6 детей); кв. 904 долевые собственники несовершеннолетние ФИО44 (4 ребенка), по доводам истцов отсутствуют сведения о полномочиях лиц, подписавших протоколы. Опрошенные в суде ответчики пояснили, что по квартирам где собственники жилых помещений (долей) являются несовершеннолетними, то подписи за них ставили законные представители родители или в одном случае опекун (бабушка Топал И.Д. кв. 917) судом были запрошены сведения ЗАГСа о записи актов о рождении указанных несовершеннолетних, а также из Отдела опеки и попечительства относительно опекуна несовершеннолетних Топал. Из полученных сведений судом установлено, что указанные истцами лица, действительно являются несовершеннолетними, записи относительно их родителей соответствуют лицам подписавшим листы для голосований. По помещению № 917 Топал И.Д. назначена опекуном несовершеннолетних Топал В., Топал К. и Топал Виол.(т.2 л.д.165-166, т.3 л.д.120,191, т.4 л.д.16);

- кв. 416 площадь 38 кв.м. собственники ФИО45, ФИО46, ФИО47 по доводам истцов в листе голосования подпись за каждого собственника проставило одно лицо. Между тем при изучении листов для голосования (л.д. 179-184 доп. тома) видно, что подписи всех собственников визуально различаются, каких-либо ходатайств о назначении судебной экспертизы от представителя истцов не поступало;

- кв. 211 собственники ФИО48, ФИО49, ФИО50, по доводам истцов в листе голосования подпись за каждого собственника проставило одно лицо, а также согласно сведениям ГИС ЖКХ, площадь жилого помещения составляет 60,2 кв.м., а не 59,9 кв.м. При изучении листов для голосования (л.д. 111-116 доп. тома) видно, что подписи всех собственников визуально различаются, каких-либо ходатайств о назначении судебной экспертизы от представителя истцов не поступало. Действительно, согласно сведениям из ЕГРН площадь названного помещения составляет 60,2 кв.м., а не 59,9 кв.м. (т. 3 л.д.214), однако это, напротив, увеличивает количество голосов собственников на общем собрании и на его правомочность (кворум) не влияет;

- кв.№№ 104, 109, 111, 206, 207, 306, 406, 407, 411, 507, 512, 604, 610, 612, 613, 705, 712/2, 706, 716, 812, по доводам истцов в листах голосований номер свидетельства о праве собственности и дата возникновения права собственности отпечатаны на компьютере, либо реквизиты документа подтверждающего право собственности дописаны чернилами другого цвета, либо отсутствуют сведения о документе, подтверждающим право собственности, а также дата в листе голосования проставлена другими чернилами и неустановленным лицом, что является основанием для исключения такого листов голосования из подсчета голосов.

Указанные истцами замечания не влияют на определение волеизъявления собственников, юридически значимым является факт принятия решения именно собственником помещения, что по указанным квартирам истцами не оспаривалось. Отсутствие в листах сведений о правоустанавливающих документах к существенному нарушению правил составления протокола, влияющему на результаты голосования, отнесено быть не может, поскольку представленные в приложении к протоколу сведения не препятствуют установлению личности проголосовавшего лица и проверке наличия у него полномочий на участие в голосовании. Оформление решений участников общего собрания с нарушением требований пункта 2 части 5.1 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации само по себе не свидетельствует о фактическом неучастии в голосовании указанных собственников помещений и необходимости исключения таких решений при установлении наличия на общем собрании кворума;

Проверка соблюдения правильности подсчета голосов.

Как следует из положений ч.1 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются простым большинством голосов или квалифицированным большинством голосов.

Согласно вопросам, поставленным на голосование, вопросы №№ 1,2,3, 7,8,(8.1),9,10,12,16, 17,18,19 не относились к вопросам решение, по которым должно было приниматься квалифицированным большинством. Решения по указанным вопросам приняты простым большинством. Согласно листам для голосований «За» по каждому из указанных вопросов проголосовало от 88% до 96% собственников принявших участие в голосовании, поэтому решение по ним считается принятым, сомнений в волеизъявлении собственников у суда не имеется.

По вопросам повестки дня №№ 5,6,11 о выборе способа управления многоквартирным домом, выборе управляющей организации решения, наделении совета дома полномочиями на принятие решения о текущем ремонте…, должны приниматься более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1 ст.46 ЖК РФ). Судом установлено, что размер общей площади жилых и нежилых помещений МКД - 5300,5 кв.м, количество голосов, которыми обладают принявшие в собрании участие собственники 3286,81. Проверив содержание решений собственников, суд приходит к выводу, что решения по вопросам 4,5,11 считаются принятыми, поскольку за них проголосовало более пятидесяти процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений, то есть более 2650,5 голосов. Так по 5 вопросу из участвующих голосовало «против» и «воздержались» 189,5 голосов, следовательно, «за» 3097,31 голосов. По 6 вопросу из участвующих голосовало «против» и «воздержались» 138,5 голосов, следовательно, «за» 3148,31 голосов. По 11 вопросу из участвующих голосовало «против» и «воздержались» 184,19 голосов, следовательно, «за» 3102,31 голосов.

По вопросам 14 и 15 повестки для принятия решения требовалось не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, то есть не менее 3533,55 голосов (5300,5:3*2). Поскольку такого количества собственников в собрании участия не принимало, то решения по указанным вопросам считаются не принятыми, о чем и указанно в протоколе общего собрания.

Письменные заявления истцов ФИО16, ФИО2, ФИО3, ФИО18, ФИО5, ФИО7 о том, что многих участников собрания ввели в заблуждение, а в бюллетенях присутствуют поддельные подписи (т.1 л.д.77,84,104,133,145,169) были предметом проверки ОВМД России по Солнечному району, по результатам которой принято решение об отказе в возбуждении уголовного дела, фальсификации листов для голосований не установлено (т.2 л.д.243-244).

Между тем, суд соглашается с доводами истцов о том, что ряд вопросов первоначальной повестки был изменен, а также собственниками принимались решения по вопросам, не включенным в повестку общего собрания.

Так собственниками принято решение по вопросу о наделении ООО «Розенталь групп «Исида» процессуальными полномочиями, связанными с возможностью Общества выступать в судах в качестве представителя собственников помещений МКД в различных процессуальных статусах. Данное решение содержится в листах для голосования под номером 19.1. Однако в уведомлении собственников о проведении собрания, вопрос о наделении Общества таким полномочиями отсутствовал.

Кроме этого собственниками принято решение по вопросам участия в общих собраниях в электронной форме, данные решения в листах для голосования содержатся под номерами 21.1-21.6. В уведомлении собственников о проведении собрания, указанные вопросы отсутствовали.

Также существенно изменена первоначальная редакция вопроса номер 15 относительно редакции предложенной собственникам в листах для голосования.

Согласно ч.2 ст.46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

В соответствии с пп. 1 ст.185.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества.

Поскольку в собрании собственников приняли участие не все собственники помещений, то решения принятые по вопросам, не включенным в повестку (19.1, 21.1-21.6) должны быть признаны ничтожными. Решение по 15-му вопросу собственниками не принято (не было квалифицированного большинства), то признание его ничтожным будет излишним.

Суд не находит оснований для признания ничтожными решений по вопросам 8 и 8.1, поскольку вопрос об утверждении тарифа на содержание и текущий ремонт общего имущества с одного квадратного метра и обслуживания домофонного оборудования с одного квадратного метра содержался в первоначальной повестке ( вопрос №8), разделение одного вопроса на 2 подвопроса с номерами 8 и 8.1, по мнению суда, изменением повестки не является.

Так как решения признанные судом ничтожными с иными решениями принятыми собственниками не связаны, то оснований для признаниях иных решений ничтожными суд не находит.

Оспариваемый договор управления №232.102.2025 от 25.12.2024 заключенный с управляющей организацией «Розенталь Групп «Исида», заключен во исполнение решения собственников помещений многоквартирного дома, подписан от имени собственников уполномоченным на то лицом, по форме и содержанию соответствует требования ст.162 ЖК РФ, поэтому оснований для признания его недействительным у суда не имеется.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению лишь в части признания недействительными решений собственников помещений многоквартирного дома, содержащихся в пунктах 19.1, 21.1-21.6 протокола общего собрания от 25.12.2024, в остальной части исковые требования признаются судом необоснованными.

Определением Солнечного районного суда Хабаровского края от 29.05.2025 по заявлению истцов приняты обеспечительные меры (т.2 л.д.98-99). В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда (ч.3 ст.144 ГПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО16, ФИО2, ФИО3, ФИО18, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании решений внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ул. Ленина 23А п. Солнечный Солнечного района Хабаровского края, оформленного протоколом общего собрания от 25.12.2024 недействительными, признании договора управления многоквартирным домом № 232.102.2025 от 25.12.2024 недействительным удовлетворить частично.

Признать недействительными решения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по ул. Ленина 23А п. Солнечный Солнечного района Хабаровского края, содержащиеся в пунктах 19.1, 21.1-21.6 протокола общего собрания от 25.12.2024.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать в связи с их необоснованностью.

Сохранить обеспечительные меры установленные определением Солнечного районного суда Хабаровского края от 29.05.2025 до выступления в силу решения суда, после чего отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Солнечный районный суд Хабаровского края в течение месяца со дня его принятия.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 14.10.2025

Судья Р.М. Ханбиков