Решение по делу № 2-845/2025 от 12.01.2026 - о признании договора не заключенным, обязании снести объект недвижимости, взыскании неосновательного обогащения и неустойки за неисполнение судебного акта.

К делу № 2-845/2025

УИД 23RS0054-01-2024-001864-25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Туапсе 18 декабря 2025 года

Туапсинский городской суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего судьи: Кит В.О.,

При секретаре судебного заседания: Никишовой Е.Г.,

С у4частием представителя ответчика администрации муниципального образования Туапсинского муниципального округа Краснодарского края ФИО2, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края к ФИО1 о признании договора не заключенным, обязании снести объект недвижимости, взыскании неосновательного обогащения и неустойки за неисполнение судебного акта,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании договора аренды земельного участка не заключенным, обязании снести объект недвижимости, взыскании неосновательного обогащения и неустойки за неисполнение судебного акта.

В обоснование заявленных требований указали, что ФИО1 на основании протокола о проведении аукциона на право заключения договоров аренды был признан победителем на заключение договора аренды № от 18.07.2018 года земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 900 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома.

03.09.2018 г. организатор торгов - администрация Туапсинского городского поселения направила в адрес Ответчика проекты договоров аренды земельного участка для подписания. Ответчиком 10.09.2018г. проекты договоров получены, но в нарушении п. 25 ст.39.12 ЗК РФ, не направлены в адрес Истца в течение 30 дней с момента получения, не сданы самостоятельно для регистрации в Росреестр.

В нарушение п. 2.2 договора не оплачен обязательный остаток задатка (арендного платежа) в сумме 150 500 руб., а также не начисляются и не оплачиваются арендные платежи по данному договору. Кроме того, в полученных экземплярах договоров Ответчик самостоятельно, без согласования сторон, внес собственноручно поправки о том, что «без п. 1.2 и 1.3 земельный участок не передавался арендатору». Таким образом, считают, что условия договора сторонами не согласованы. Данные подписанные экземпляры получены Истцом только 04.06.2019г., т.е. спустя 11 месяцев, с момента признания аукциона состоявшимся. Истцом неоднократно направлялись в Россреестр полученные от Ответчика экземпляры договоров, однако произвести регистрацию невозможно из-за наличия в договорах собственноручно внесенных Ответчиком изменений. Без корректировок Ответчик переподписать договор отказывается. Поэтому полагают, что в связи с внесением самостоятельно арендатором изменений, они делают условия договора не согласованными, а следовательно, договор не заключенным. Данная позиция о несогласованности условий договора установлена вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г.Воронежа от 30.11.2023г. по делу № 2а-5421/2023. Земельный участок снят с кадастрового учета 16.06.2023г. В соответствии с п.4.1.22 спорного договора установлено, что арендатор в срок не более 12 месяцев с даты государственной регистрации договора имеет право осуществить освоение Участка, а именно: разработку, согласование и утверждение в установленном порядке документации, получение в установленном порядке разрешения на строительство. А также, согласно п.4.1.23 договора, арендатор имеет право осуществить строительство и иные работы, необходимые для ввода в эксплуатацию, получения в установленном порядке разрешения Объекта в срок не более 3-х лет с даты государственной регистрации Договора. Пунктом 4.1.24 договора установлено, что пункты 4.1.22 и 4.1.23 обязаны к исполнению в случаях, если вид разрешенного использования Участка предусматривает строительство капитальных объектов недвижимости.

На основании вышеизложенного и в соответствии с условиями договора, ввиду того, что договор не прошел государственную регистрацию, Арендатор не имел право разрабатывать, согласовывать документацию по строительству капитальных объектов, а также возводить капитальные объекты. Однако согласно мониторинга от 25.03.2024 земельного участка, имевшего ранее кадастровый номер №, установлено, что он не огорожен, беспорядочно произрастает травянисто-кустарная растительность. На данном участке расположено одноэтажное капитальное строение. На основании уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома от 10.09.2018 г. ФИО1 заявил о строительстве объекта капитального строительства: ИЖС, 1 этажного, площадью застройки 40 кв.м., с размером отступов от границ земельного участка до объекта 5м, 5м., 18м., 21м. Администрацией Туапсинского городского поселения полученное от ФИО1 уведомление об окончании строительства от 18.12.2019г. оставлено без рассмотрения 14.01.2020г. за № в виду выявленных нарушений. Так, в предоставленном техническом плане не указаны комнаты и помещения вспомогательного использования, предназначенного для удовлетворения гражданами бытового и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Решением Ленинского районного суда <адрес> от 13.05.2020г. данный отказ признан незаконным и на администрацию суд возложил обязанность рассмотреть повторно уведомление ФИО1 и при отсутствии других оснований, выдать уведомление об окончании строительства. Во исполнение данного решения администрация Туапсинского городского поселения была вынуждена выдать уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектах от 27.08.2020г. № 251. Согласно расчетов арендной платы по спорному земельному участку и акта сверки расчетов, следует, что Ответчиком не оплачивались арендные платежи, чем самым образовалось неосновательное обогащение, в размере арендной платы, установленной аукционом: согласно условий аукциона и п.2.1, договора № от 18.07.2018г. размер ежегодной арендной платы в год за данный земельный участок установлен 185 000,00 руб. ФИО1 внесен задаток для участия в аукционе в размере 35 000 рублей. Общая сумма за пользование земельным участком за период с 18.07.2018 г. по 01.04.2024г. (5 лет 8 месяцев 13 дней) составляет 971 016,57 руб. Поскольку в добровольном порядке ФИО1 арендные платежи не вносил, освобождать участок отказывается, вынуждены обратиться в суд и просят признать договор аренды земельного участка от 18.06.2018г. № с кадастровым номером №, общей площадью 900 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома - не заключенным. Обязать ФИО1 в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда, освободить земли неразграниченной государственной собственности (ранее земельный участок с кадастровым № №) от незаконной постройки, путем сноса объекта площадью 40 кв.м. Взыскать с ФИО1 в пользу администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 10 000 рублей 00 копеек с 31 дня с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, до момента исполнения исполнительного документа. Взыскать с ФИО1 неосновательное обогащение за пользование земельным участком в размере 971 016,57 руб.

Решением Туапсинского городского суда от 14 октября 2024 года исковое заявление администрации Туапсинского городского поселения Туаспсинского района к ФИО1 удовлетворено в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, ФИО1 подал апелляционную жалобу.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 марта 2025 года решение Туапсинского городского суда Краснодарского края от 14 октября 2024 года – оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Не согласившись с апелляционным определением, ФИО1 подал кассационную жалобу.

Определением четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21 мая 2025 года решение Туапсинского городского суда Краснодарского края от 14 октября 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 марта 2025 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением Туапсинского городского суда от 14.08.2025 произведена замена стороны истца (правопреемство) на администрацию муниципального образования Туапсинский муниципальный округ <адрес>.

В судебном заседании представитель истца - администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ ФИО2, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала по изложенным в иске основаниям, просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил ходатайство о вынесении решения в заседании. Согласно представленных ранее отзыва и объяснений, ФИО1 исковые требования не признает. Указал, что не имел возможности использовать участок по назначению по причине, за которую не отвечает – уклонение администрации от регистрации права аренды и, как следствие, отсутствие государственной регистрации на жилой дом. Соответственно, арендную плату уплачивать не обязан. Кроме того, указал на истечение сроков давности по данному иску.

В силу ст. 155 ГПК РФ разбирательство гражданского дела происходит в судебном заседании с обязательным извещением лиц.

При неявке в суд лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, вопрос о возможности судебного разбирательства решается с учетом требований ст. 167 и ст. 233 ГПК РФ.

Учитывая мнение представителя истца, который не возражал против рассмотрения дела при данной явке, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие стороны ответчика.

Суд, выслушав представителя истца, изучив материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования не обоснованы и удовлетворению не подлежат в полном объеме.

В силу ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п.4).

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Так, в обоснование своей позиции истец указывает следующее, что ФИО1 на основании протокола о проведении аукциона на право заключения договоров аренды был признан победителем на заключение договора аренды № от 18 июля 2018 года земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 900 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома.

3 сентября 2018 года организатор торгов - администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района направила в адрес ответчика как победителя торгов проекты договора аренды земельного участка для подписания.

10 сентября 2018 года данные проекты ответчиком получены, но не направлены в адрес администрации в течение 30 дней с момента их получения, не сданы для регистрации в Росреестр, также не оплачен обязательный остаток задатка (арендного платежа) в сумме 150500 рублей в течение 15 дней с момента заключения договора.

До настоящего времени платеж по арендной плате не оплачен, а также не начисляются и не оплачиваются арендные платежи по данному договору.

Ответчик в полученных им экземплярах договоров самостоятельно, без согласования сторон, внес собственноручно поправки о том, что «без п. 1.2 и 1.3 земельный участок не передавался арендатору».

Данные подписанные экземпляры договора аренды получены администрацией 4 июня 2019 года, то есть спустя 11 месяцев с момента признания аукциона состоявшимся.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда города Воронежа от 28 сентября 2021 года по административному делу № 2а-3769/21 признано незаконным уклонение администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района от совершения действий, необходимых для государственной регистрации договора аренды земельного участка, на администрацию возложена обязанность направить договор аренды для государственной регистрации.

Во исполнение решения суда администрация неоднократно обращалась в территориальный орган Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка. Однако в связи с наличием внесенных самостоятельно арендатором изменений в договор аренды, Росреестр отказал в регистрации договора.

В соответствии с пунктом 4.1.22 спорного договора арендатор в срок не более 12 месяцев с даты государственной регистрации договора аренды имеет право осуществить освоение участка, а именно: разработку, согласование и утверждение в установленном порядке документации, получение в установленном порядке разрешения на строительство.

Согласно пункту 4.1.23 договора арендатор имеет право осуществить строительство и иные работы, необходимые для ввода в эксплуатацию, получения в установленном порядке разрешения объекта в срок не более 3-х лет с даты государственной регистрации договора.

Пунктом 4.1.24 договора установлено, что пункты 4.1.22 и 4.1.23 обязаны к исполнению в случаях, если вид разрешенного использования участка предусматривает строительство капитальных объектов недвижимости.

Согласно акту мониторинга земельного участка от 25 марта 2024 года земельный участок не огорожен, на участке беспорядочно произрастает травянисто-кустарная растительность. На земельном участке расположен ОКС - объект капитального строительства (одноэтажное строение).

На основании уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома от 10 сентября 2018 года ФИО1 заявил о строительстве объекта капитального строительства: ИЖС, 1 этажного, площадью застройки 40 кв.м, с размером отступов от границ земельного участка до объекта 5м, 5м., 18м., 21м.

14 января 2020 года администрацией получено от ФИО1 уведомление об окончании строительства от 18 декабря 2019 года, которое оставлено без рассмотрения в виду выявленных нарушений.

Решением Ленинского районного суда <адрес> от 13 мая 2020 года данный отказ признан незаконным и на администрацию суд возложил обязанности рассмотреть повторно уведомление ФИО1 и при отсутствии других оснований выдать уведомление об окончании строительства.

Во исполнение данного решения администрация выдала ответчику уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов от 27 августа 2020 года.

Земельный участок снят с кадастрового учета 16 июня 2023 года.

Указывая на то обстоятельство, что договор аренды не прошел государственную регистрацию, а значит, является незаключенным, соответственно, арендатор – ФИО1 не имел право разрабатывать и согласовывать документацию по строительству капитального объекта, а так же возводить его, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в полном объеме в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из следующего.

Статьей 56 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п.3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ). Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

При этом, согласно п. 12 статьи 22 ЗК РФ, ст. 607, 614 ГК РФ для договора аренды земельного участка существенными условиями являются условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, об арендной плате, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Так, отменяя решение Туапсинского городского суда Краснодарского края от 14 октября 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 марта 2025 года и направляя дело на новое рассмотрение, четвертый кассационный суд общей юрисдикции, в своем определении от 21 мая 2025 года указал на следующее.

Из материалов дела следует, что ФИО1 признан победителем аукциона на заключение договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 11 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Условия о предмете договора (пункт 1.1), о размере и условиях внесения арендной платы (раздел 2) были определены и согласованы между сторонами еще до проведения торгов.

В силу ст. 448 ГК РФ, условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (п. 3). Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору (п. 5). Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

По правилам статьи 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Приходя к выводу о наличии оснований для признания спорного договора аренды земельного участка незаключенным, суд первой инстанции согласился с позицией истца и фактически воспроизвел его доводы о том, что между сторонами не было достигнуто согласие относительно условий договора аренды, заключаемого по результатам торгов, поскольку ответчиком ФИО1 собственноручно внесены изменения в направленные ему администрацией экземпляры договора аренды, а именно в пункты 1.2 и 1.3 договора, а без указанных изменений последний отказывался подписывать договор.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора", соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Осуществляя толкование условий договора в соответствии со статьей 431 ГК РФ, суд выявляет согласованное волеизъявление сторон относительно правовых последствий сделки исходя из разумно преследуемых ими интересов. При этом правовые последствия сделки устанавливаются на основании намерений сторон достигнуть соответствующий практический, в том числе экономический результат, а не на основании одного лишь буквального прочтения формулировок договора.

Помимо этого, нормами пункта 3 статьи 432 ГК РФ установлено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора" разъяснено, что, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Таким образом, если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем своими действиями по исполнению договора и его принятию фактически выполнили такое условие, то стороны не вправе ссылаться на его незаключенность.

Согласно п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

В рассматриваемом случае истец ссылается на то, что ФИО1 собственноручно внесены изменения в договор аренды, а именно: «без п. 1.2 и 1.3 земельный участок не передавался арендатору», что по мнению истца свидетельствует о недостижении сторонами согласия относительно условий договора аренды.

Вместе с тем, суду не представлено доказательств, что указанные условия являются существенными. Более того, как видно из решения Ленинского районного суда г. Воронежа от 28.09.2021 № 2а-3769/21 материалами дела достоверно установлено, что ФИО1 был подписан договор аренды, три экземпляра которого 21.08.2019г. посредством почтового отправления возвращены в адрес администрации Туапсинского городского поселения.

Нахождение трех подписанных экземпляров договора аренды у Администрации лишало ФИО1 возможности произвести регистрацию договора самостоятельно. Поэтому он обратился с заявлением от 24.10.2019 №-смю в адрес администрации Туапсинского городского поселения, в котором просил повторно передать договор аренды земельного участка № от 18.07.2018 на государственную регистрацию.

Вышеназванным решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 28.09.2021 уклонение администрации Туапсинского городского поселения от совершения действий, необходимых для государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером № по <адрес> в <адрес> признано незаконным; Администрация обязана направить договор аренды для регистрации.

Таким образом, именно бездействие администрации Туапсинского городского поселения послужило причиной отсутствия государственной регистрации спорного договора аренды.

Как следует из п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Суд полагает, что в данном случае усматривается волеизъявление сторон на заключение договора аренды земельного участка.

Так, ни ФИО1, ни представители администрации Туапсинского городского поселения от подписания договора аренды не отказывались; обменивались подписанными экземплярами договора.

Внесенный ФИО1 при проведении торгов задаток в сумме 35000 руб., в силу ч. 5 ст. 448 ГК РФ, засчитан в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Во всяком случае, ответчику он не возвращен, иного суду не представлено. Таким образом, оплата по договору аренды земельного участка частично произведена. В связи с чем, данные обстоятельства указывают на фактическое достижение между сторонами согласия относительно существующих условий договора аренды, начало его исполнения.

Пунктом 3 статьи 432 ГК РФ установлено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора" разъяснено, что, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным.

Кроме того, об исполнении сторонами условий договора аренды свидетельствует и фактическая передача арендодателем земельного участка с кадастровым номером № ответчику, который действуя в соответствии с разрешенным использованием земельного участка – «для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома», возвел на участке одноэтажное строение, что подтверждается мониторингом от 25.03.2024.

При этом, уведомлением о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома от 10.09.2018г. ФИО1 заявил о строительстве объекта капитального строительства: ИЖС, 1 этажного, площадью застройки 40 кв.м., с размером отступов от границ земельного участка до объекта 5м, 5м., 18м., 21м.

Администрацией Туапсинского городского поселения Туапсинского района уведомление ФИО1 оставлено без рассмотрения. Однако, решением Ленинского районного суда г.Воронежа от 13.05.2020г. данный отказ признан незаконным и на администрацию суд возложил обязанности рассмотреть повторно уведомление ФИО1 и при отсутствии других оснований, выдать уведомление об окончании строительства. Во исполнение данного решения администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района выдала уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов от 27.08.2020г. № 251.

Кроме того, суд приходит к выводу об отказе в заявленных требований о сносе объекта недвижимости по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2).

Положения статьи 222 ГК РФ, закрепляющие в том числе признаки самовольной постройки и последствия такой постройки, обеспечивают необходимый баланс публичных и частных интересов; при этом обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм.

В силу ст.ст. 263, 264 ГК РФ, арендатор земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Кроме того, как следует из позиции самого истца, ранее им в отношении спорного жилого дома выдано уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектах, а незаконность отказа в его выдаче являлась предметом проверки суда.

Поскольку суд пришел к выводу о необоснованности требований истца о признании договора аренды незаключенным, решением Ленинского районного суда города Воронежа от 13 мая 2020 года отказ в выдаче ответчику уведомления об окончании строительства признан незаконным, суд приходит к выводу о необоснованности требований о сносе спорного жилого дома.

Доказательств нарушения ответчиком указанных норм, правил и требований истцом не представлено.

При указанных обстоятельствах, основания для признания незаключенным договора аренды земельного участка от 18.06.2018г. № и сноса объекта капитального строительства на земельном участке, имевшем кадастровый номер №, отсутствуют. Факт безосновательного приобретения, в виде пользования, ФИО1 земельного участка не установлен, соответственно, у него не могло образоваться неосновательное обогащение.

Более того, проверяя доводы ответчика об истечении сроков исковой давности, суд приходит к следующим выводам.

На основании статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что, если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Таким образом, право на иск по общему правилу возникает с момента, когда о нарушении такого права и о том, кто является надлежащим ответчиком, стало или должно было стать известно правомочному лицу, и именно с этого момента у него возникает основание для обращения в суд за принудительным осуществлением своего права и начинает течь срок исковой давности.

Позицию администрации относительно того, что срок исковой давности начал течь с даты вынесения решения Ленинского районного суда от 30 ноября 2023 года по делу № 2а-5421/2023, только с вынесения которого администрация узнала о несогласованности условий договора, суд находит несостоятельной, поскольку из искового заявления следует, что о наличии разногласий относительно пунктов 1.2 и 1.3 спорного договор аренды, а именно, о внесении ФИО1 приписок в договоре аренды, истцу стало известно с момента получения от ФИО1 подписанных им экземпляров договора, то есть с 4 июня 2019 года.

Поскольку администрация ссылается на наличие приписок как на одно из оснований для признания договора аренды не заключенным, суд приходит к выводу, что срок давности по этому обстоятельству начал течь с 04.07.2019г. и истек 04.06.2022г., в то время, как с указанным иском администрация обратилась 25.07.2024 года, то есть с пропуском срока исковой давности.

Согласно ст. 152 ГПК РФ при установлении факта пропуска без уважительных причин срока исковой давности или срока обращения в суд судья принимает решение об отказе в иске.

Отказывая в удовлетворении основных требований о признании договора не заключенным, обязании снести объект недвижимости суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения и неустойки за неисполнение судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении искового заявления администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края к ФИО1 о признании договора не заключенным, обязании снести объект недвижимости, взыскании неосновательного обогащения и неустойки за неисполнение судебного акта – отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Туапсинский городской суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 12 января 2026 года.

Председательствующий: ____ подпись____

Копия верна

Судья Туапсинского городского суда В.О. Кит

Подлинник решения находится

в материалах дела № 2-845/2025

В Туапсинском городском суде