Решение по делу № 02-1041/2025 от 08.12.2025 | Никулинский районный суд (Город Москва)

Категория дела О признании недействительными решений общего собрания собственников Гражданское Отклонено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Истцы <ФИО>, <ФИО> обратились в суд с иском к ООО «УК КОМФОРТНЫЕ РЕШЕНИЯ» о признании недействительными решения общего собрания собственников помещений, оформленных протоколом № 1 от 21.02.2023; о признании недействительными

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Судом установлено и следует из материалов дела, что в период с 03.02.2023 по 20.02.2023 по адресу: адрес по инициативе управляющей компании ООО «УК КОМФОРТНЫЕ РЕШЕНИЯ» проведено внеочередное общее собрание собственников

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Резолютивная частьитоговое решение суда

В удовлетворении исковых требований <ФИО>, <ФИО> к ООО «УК КОМФОРТНЫЕ РЕШЕНИЯ» о признании недействительными решения общих собраний собственников многоквартирного дома – отказать.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

УИД: 77RS0018-02-2024-009947-49

Дело № 2-6765/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 декабря 2025 года Никулинский районный суд адрес в составе судьи Казаковой О.А., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску фио, фио к ООО «УК КОМФОРТНЫЕ РЕШЕНИЯ» о признании недействительными решения общих собраний собственников многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

истцы фио, фио обратились в суд с иском к ООО «УК КОМФОРТНЫЕ РЕШЕНИЯ» о признании недействительными решения общего собрания собственников помещений, оформленных протоколом № 1 от 21.02.2023; о признании недействительными решения общего собрания собственников помещений, оформленных протоколом № 3 от 20.07.2023, возмещении судебных расходов на уплату госпошлины в размере сумма

В обоснование заявленных требований указано, что истец фио является собственником квартиры № 454 в многоквартирном доме по адресу: адрес.

Истец фио является собственником квартиры № 454 в многоквартирном доме по адресу: адрес.

В период с 03.02.2023 по 20.02.2023, с 17.05.2023 по 16.07.2023 ООО «УК КОМФОРТНЫЕ РЕШЕНИЯ» в указанном многоквартирном доме по адресу: адрес инициированы и проведены общие собрания собственников помещений в форме очно-заочного голосования. Результаты общих собраний оформлены соответственно протоколами № 1 от 21.02.2023 и № 3 от 20.07.2023.

Дом был введён в эксплуатацию 28.12.2022, то есть на момент проведения данных общих собраний, подавляющее большинство собственников помещений не зарегистрировали право собственности и не проживали в доме.

При этом на собрании, оформленном протоколом № 1 от 21.02.2023, кворум составил 100% голосов всех собственников помещений МКД (48 257 кв.м.), а на собрании № 3 от 20.07.2023 кворум составил 69,86% от всех собственников помещений МКД (33 780,70 кв.м), что не может соответствовать действительности.

Данные общие собрания проведены с нарушениями положений ЖК РФ и фальсификацией голосов (решений) собственников помещений. Фактически общие собрания не имели кворума и их решения нарушили интересы и права собственников помещений дома и в частности права и интересы истцов, которые в данном общем собрании участия не принимали и не голосовали.

Так, решениями общих собраний собственников помещений, оформленными протоколом № 1 от 21.02.2023 и № 3 от 20.07.2023, были нарушены следующие права истцов и других собственников помещений: застройщиком была создана новая аффилированная управляющая компания УК 21.06.2022 - компания ответчика, которая не имела ни опыта, ни материально-технической базы, ни других домов в управлении. Данную компанию собственники большинство голосов не выбрали бы, таким образом, данным собранием ответчик лишил собственников МКД выбора управляющей компании. Вместе с тем задачами ответчика как выбранной данным собранием управляющей компании - скрывать строительные недоделки и дефекты в интересах застройщика и извлекать прибыль для своего становления и развития.

Также, оспариваемыми решениями застройщиком и ООО «УК КОМФОРТНЫЕ РЕШЕНИЯ» были установлены повышенные тарифы для обслуживания домом в размере сумма за кв.м. и охрану - 30,30 кв.м., что послужило основанием для обращения в суд с названным иском.

Истцы фио, фио в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания по делу не представили, об уважительности причины неявки суду не сообщили.

Представитель истцов фио в судебное заседание не явилась, о дате судебного разбирательства извещена, ранее в ходе судебного разбирательства просила удовлетворить заявленные требования по основаниям, приведенным в иске с учетом возражений на отзыв ответчика, согласно которым в общих собраниях собственников могут принимать участие и голосовать (ч.1.1 ст.44 ЖК РФ): собственники помещений, которые уже оформили право собственности; лица, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту (или иному документу). Такое право дается сроком на 1 год после выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Таким образом, исходя из данной нормы права, застройщик имел право голосовать только долей за те помещения, на которые у него на момент общего собрания было оформлено право собственности.

По указанным общим собраниям право собственности на момент их проведения застройщиком не подтверждено (не доказано). Ответчик в обосновании своей позиции указывает, что он продавал свои квартиры по договорам купли-продажи, однако квартиры истцов были приобретены по договору долевого участия, о чём сам ответчик упоминает в своих возражениях.

Общее собрание собственников помещений, оформленное протоколом № 1 от 21.02.2023, проведено с нарушением положений ЖК РФ, так как оформлено как полноценное общее собрание собственников при том, что за все 100% помещений в доме проголосовал ответчик (застройщик адрес). Вместе с тем согласно ч. 7 ст. 46 ЖК РФ в такой ситуации собственник принимает единоличное решение, без проведения общего собрания.

Также, ответчик не имел права инициировать общее собрание собственников, оформленное протоколом № 1 от 21.02.2023г., так как на тот момент не был выбран управляющей организацией дома и не являлся собственников помещений в доме.

В настоящее время ответчиком инициировано общее собрание собственников в период с 04.06.2025 по 04.09.2025 с выбором себя как управляющей организации домом и утверждением условий и тарифов управления им. По мнению истцов, в указанном общем собрании у собственников появится возможность проявить волеизъявление по указанным вопросам, а не получить навязанные решения единолично застройщиком.

Кроме того, истцы узнали об указанных общих собраниях только в момент подписания передаточных актов приема-передачи жилых помещений, когда им было предложено подписать договор управления на основании данных протоколов общих собраний. Истец фио подписала передаточный акт по квартире 03.11.2023, истец фио подписал передаточный акт 26.04.2023. 30.06.2024 истцы разместили уведомление о намерении обратиться в суд об оспаривании указанных общий собраний, иск был подан 04.07.2024. Таким образом, срок оспаривания данных общих собраний не истёк. Фото размещения протоколов на информационных стендах не содержит даты размещения, будучи администратором на ГИС ЖКХ ответчик также мог разместить протоколы позже установленного законом сроков. Учитывая, что передача квартир началась в конце 2023 г. и продолжилась в 2024 г., что подтверждается также передаточными актами, представленными ответчиком, истцы не предполагали о возможном наличии каких-либо протоколов общих собраний до начала заселения (передачи квартир).

Представитель ответчика ООО «УК КОМФОРТНЫЕ РЕШЕНИЯ» в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, приведенным в письменных возражениях на иск, согласно которым срок исковой давности по заявленным требованиям истцами пропущен, поскольку оспариваемые решения общих собраний №1 от 21.02.2023 года и № 3 от 20.07.2023 ответчиком размещены в системе ГИС ЖКХ 28.03.2023 и 26.07.2023, что подтверждается нотариально удостоверенным протоколом осмотра доказательств от 22.05.2025. Ходатайств о восстановлении пропущенного срока от истца не поступало, оснований для такого восстановления по материалам дела не имеется.

Вместе с тем сообщение об итогах внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом № 1 от 21.02.2023, было размещено 21.02.2023 в холле первого этажа подъезда на информационном стенде, что подтверждается актом о размещении в подъезде от 21.02.2023, а также размещено 28.03.2023 на портале ГИС ЖКХ (https://dom.gosuslugi. ru/), что подтверждается сообщением с портала ГИС ЖКХ.

Сообщение об итогах внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом № 3 от 20.07.2023, было размещено 20.07.2023 на информационных досках подъездов МКД, что подтверждается актом о размещении в подъезде от 20.07.2023, а также было размещено 26.07.2023 года на портале ГИС ЖКХ (https://dom.gosuslugi.ru/), что подтверждается сообщением с портала ГИС ЖКХ.

Таким образом, шестимесячный срок для оспаривания решений общего собрания собственников, оформленных протоколом № 1 от 21.02.2023, истек 21.08.2023, а шестимесячный срок для оспаривания решений общего собрания собственников, оформленных протоколом № 3 от 20.07.2023, истек 20.01.2024.

Как следует из штампа суда на исковом заявлении, истцами оно подано в суд 04.07.2024.

Как пояснили истцы, им стало известно о протоколах общих собраний менее чем в период шести месяцев.

Вместе с тем 21.04.2023 фио совместно с застройщиком составили передаточный акт к договору участия в долевом строительстве №НС-1/ДДУ-06-10-0466/ЭСТ-643 от 17.09.2020, в соответствии с которым фио передана квартиру № 466.

03.11.2023 фио совместно с застройщиком составили передаточный акт к договору участия в долевом строительстве №НС-1/ДДУ-06-10-0454/ЭСТ-832 от 17.11.2020, в соответствии с которым фио передана квартиру № 454.

Как следует из положений ЖК РФ оспорить в судебном порядке решение общего собрания собственников вправе только собственники помещений, которые являлись собственниками помещений в период проведения общего собрания.

Таким образом, фио является ненадлежащим истцом, поскольку на момент проведения общих собраний, результаты которых оформлены протоколами № 1 от 21.02.2023 и № 3 от 20.07.2023, она не являлась собственником квартиры № 454, которую получила позднее от застройщика - 03.11.2023.

фио не вправе оспаривать решения общего собрания, оформленные протоколом №1 от 21.02.2023, поскольку на момент проведения общего собрания не являлся собственников квартиры № 466, которую истец получил по передаточному акту только 21.04.2023.

Своевременная осведомленность фио о протоколах общего собрания оформленных протоколами № 1 от 21.02.2023 и № 3 от 20.07.2023 и о тарифах за услуги ЖКХ, установленных указанными протоколами, кроме признания истцом указанного факта, подтверждается также регулярной ежемесячной оплатой за услуги ЖКХ по платежным документам, начиная с июня 2023 г., что подтверждается платежными поручениями и выпиской по лицевому счету за май 2023 г. - апрель 2025 г., в которых указаны тарифы за услуги ЖКХ, установленные указанными протоколами.

Таким образом, учитывая своевременную осведомленность истцов о протоколах общих собраний собственников до истечения 6 месяцев с даты их размещения на информационных досках подъездов МКД и на портале ГИС ЖКХ, учитывая даты истечения сроков для оспаривания решений общего собрания собственников 21.08.2023 и 20.01.2024, а также дату обращения в суд с исковым заявлением 04.07.2024 года, то срок для оспаривания решений общих собраний истцами пропущен.

Также, в соответствии со статьями 11, 12, 447 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 7 статьи 46, статьей 153, частями 1, 2, 3, 4, 8, 9, 13, 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 8, частью 1 статьи 12, частью 1 статьи 16, Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статьей 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капительных вложений», адрес - Научно Исследовательский Институт Московского строительства «НИИМосстрой», являясь застройщиком в многоквартирном доме, с учетом отсутствия сведений о регистрации права собственности на помещения за другими лицами, фактически осуществляло права собственника помещений, поэтому вправе было принимать участие в общем собрании, в том числе по вопросу выбора способа управления домом; указанное полномочие реализовано им путем принятия решений на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: адрес.

Как следствие, застройщик был вправе участвовать в общем собрании собственников помещений, с учетом нахождения в собственности застройщика жилых/нежилыхпомещений в указанном многоквартирном доме, что подтверждается актами приема-передачи квартиры, из которых следует, что застройщик продавал свои квартиры в данном МКД по договорам купли-продажи физическим лицам. Учитывая тот факт, что с момента ввода МКД в эксплуатацию и до момента передачи соответствующего помещения участнику долевого строительства право собственности помещений осуществляет застройщик, указанные в ст. 209 ГК РФ (кроме правомочия распоряжения), и несет бремя содержания имущества, следовательно, последний вправе принимать участие в общем собрании собственников МКД по всем вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания.

Вместе с тем истцами не обоснована правовая заинтересованность оспаривания решений общего собрания собственников, не доказано наличие каких-либо нарушений, допущенных при проведении общего собрания, а в материалах дела отсутствуют доказательства того, что права и охраняемые законом интересы истцов были нарушены и подлежат защите.

Изложенные истцами обстоятельства не являются основанием для признания решения собрания недействительным, поскольку не опровергают факт отсутствия существенных нарушений при проведении собраний, влекущих признание принятых на них решений недействительными.

Материалы дела не содержат каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ответчиками были нарушены права и законные интересы истцов, что общим собранием собственников истцам причинены какие-либо убытки.

Таким образом, совокупность представленных по делу доказательств свидетельствует о том, что оспариваемые истцами решения общих собраний собственников помещений, приняты при наличии необходимого кворума, поскольку большинство собственников указанного многоквартирного дома, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, выразили свое волеизъявление по вопросам повесток дня оспариваемого собрания, доказательств обратного истцами не представлено.

Вместе с тем решение общего собрания, компетентное для рассмотрения вопросов его повестки, при наличии необходимого кворума, не вызывающее сомнения с точки зрения оформления волеизъявления собственников помещений, не может быть признано недействительным по одним лишь формальным соображениям, поскольку в таком случае нарушались бы права участников собрания и третьих лиц, и не соблюдался бы необходимый баланс интересов. В связи с чем, по мнению стороны ответчика, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные по делу доказательства, находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Согласно ч. 1 ст. 47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования (опросным путем), считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (ч. 2 ст. 47 ЖК РФ).

В силу положений ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Согласно ч. 7 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления.

При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Результаты проведения собрания были оформлены протоколом № 1 от 21.02.2023.

Собрание состоялось по вопросам: выбор председателя и секретаря общего собрания; избрание состава счетной комиссии; определение порядка подсчета голосов, которыми обладает каждый собственник; выбор способа управления домом в форме управления управляющей организацией; утверждение платежа за содержание общего имущества; консервация системы мусоропровода в многоквартирном доме; утверждение дополнительной услуги «Охрана» и платы за нее; определения порядка оплаты коммунальных ресурсов; утверждение условий договора управления многоквартирным домом и заключению договора управления с ООО «УК Комфортные Решения»; утверждение срока действия договора управления; определение места хранения протоколов общих собраний и письменных решений собственников; способ уведомления каждого собственника помещения о проведении общего собрания; способ уведомления собственников помещений о результатах проведения общих собраний; определение места хранения копий документов собрания.

Согласно протоколу № 1 от 21.02.2023 решения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: адрес, проведенного в форме очно-заочного голосования, и приложения к нему, на дату принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам повестки дня количество собственников жилых квартир и нежилых помещений, участвующих в голосовании, составляет - 1 собственник адрес. адрес жилых и нежилых помещений многоквартирного дома 48 357,30 кв. м, что - составляет 100 % голосов собственников помещений, как следствие, в голосовании принял участие собственник жилых и нежилых помещений, обладающий 48 357,30 кв. м.

Оспариваемый протокол внеочередного общего собрания основным требованиям, предъявляемым к составлению протоколов, соответствует.

Судом также установлено и следует из материалов дела, что в период с 17.05.2023 по 16.07.2023 по адресу: адрес по инициативе управляющей компании ООО «УК КОМФОРТНЫЕ РЕШЕНИЯ» проведено внеочередное общее собрание собственников многоквартирного дома в форме очно-заочного голосования.

Результаты проведения собрания были оформлены протоколом № 3 от 20.07.2023.

Собрание состоялось по вопросам: выбор председателя и секретаря общего собрания; избрание состава счетной комиссии; определение порядка подсчета голосов, которыми обладает каждый собственник; выбор способа управления домом в форме управления управляющей организацией; утверждение платежа за содержание общего имущества; консервации системы мусоропровода в многоквартирном доме; утверждения условий договора управления многоквартирным домом и заключению договора управления с ООО «УК Комфортные Решения»; утверждения срока действия договора управления; определение места хранения протоколов общих собраний и письменных решений собственников; способ уведомления каждого собственника помещения о проведении общего собрания; способ уведомления собственников помещений о результатах проведения общих собраний; определение места хранения копий документов собрания.

Согласно протоколу № 3 от 20.07.2023 решения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: адрес, проведенного в форме очно-заочного голосования, и приложения к нему, общая площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома 48 357,30 кв. м; численно один квадратный метр площади помещений равен одному голосу; на дату принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам повестки дня количество собственников жилых квартир и нежилых помещений, участвующих в голосовании, составляет 10 собственников, обладающих 33 780,70 кв.м., что соответствует 69,86 % от общего количества голосов всех собственников многоквартирного дома.

В соответствии со ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В силу положений ст. 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества. При наличии в повестке дня собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение, если иное не установлено единогласно участниками собрания (п. 2). О принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания (п. 3).

Как указано в ст. 181.4 ГК РФ, решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола.

В соответствии с п. 2 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено последующим решением собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда.

В силу п. 3 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения.

Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено.

Согласно ст. 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Согласно ч.ч. 2, 3, 4 и 5 ст. 45 ЖК РФ проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Согласно п. 1.1 статьи 44 ЖК РФ лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном домов и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Частью 1 ст. 48 ЖК РФ установлено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В соответствии с ч. 2 указанной статьи передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, с момента ввода МКД в эксплуатацию и до момента передачи соответствующего помещения участнику долевого строительства право собственности помещений осуществляет застройщик, следовательно, последний вправе принимать участие в общем собрании собственников МКД по всем вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания.

С момента же ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и до передачи помещений дольщикам, права собственника помещений осуществляет застройщик, который в ситуации отсутствия сведений о передаче помещений по актам приема-передачи от застройщика участникам долевого строительства или регистрации права собственности на помещения за другими лицами, фактически осуществляет права собственника помещений, поэтому вправе участвовать в общем собрании собственников многоквартирного дома при принятии решения.

Фактически с момента ввода дома в эксплуатацию и до передачи помещений дольщикам застройщик осуществляет права собственника, указанные в статье 209 ГК РФ (кроме правомочия распоряжения), и несет бремя содержания имущества, которое впоследствии будет передано другим лицам.

Таким образом, при расчете кворума и при подсчете голосов учитываются голоса не только собственников и лиц, принявших от застройщика помещения в МКД, но и голоса застройщика, который осуществляет права номинального собственника и несет бремя содержания имущества, еще не переданного участникам долевого строительства.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что 28.12.2022 Комитетом государственного строительного надзора адрес выдано разрешение застройщику адрес на ввод в эксплуатацию жилого комплекса по адресу: адрес.

30.12.2022 между адрес и ООО УК «Комфортные решения» заключен договор № 13/22 управления многоквартирным домом по адресу: адрес.

21.04.2023 фио совместно с застройщиком составили передаточный акт к договору участия в долевом строительстве № НС-1/ДДУ-06-10-0466/ЭСТ-643 от 17.09.2020, в соответствии с которым фио передана квартира № 466.

03.11.2023 фио совместно с застройщиком составили передаточный акт к договору участия в долевом строительстве № НС-1/ДДУ-06-10-0454/ЭСТ-832 от 17.11.2020, в соответствии с которым фио передана квартира № 454.

В период с 03.02.2023 по 20.02.2023 по адресу: адрес по инициативе управляющей компании ООО «УК КОМФОРТНЫЕ РЕШЕНИЯ» проведено внеочередное общее собрание собственников многоквартирного дома в форме очно-заочного голосования, что подтверждается протоколом № 1 от 21.02.2023.

В период с 17.05.2023 по 16.07.2023 по адресу: адрес по инициативе управляющей компании ООО «УК КОМФОРТНЫЕ РЕШЕНИЯ» проведено внеочередное общее собрание собственников многоквартирного дома в форме очно-заочного голосования, что подтверждается протоколом № 3 от 20.07.2023.

Согласно протоколам оспариваемых общих собраний от 21.02.2023 и 20.07.2023 собственники помещений в МКД приняли решение об уведомлении о проведении общих собраний и о решениях, принятых на них, посредством размещения объявлений на информационных стендах в подъездах МКД, расположенного по адресу: адрес.

В материалы дела по запросу суда были представлены документы, подтверждающие надлежащее уведомление собственников помещений в МКД о состоявшихся решениях.

Уведомления о проведении общих собраний были размещено на информационном стенде в холле первого этажа подъезда многоквартирного дома № 8, корп. 4 по адресу: адрес, т.е. в общедоступных местах, обеспечивающих свободный доступ к указанной информации собственников помещений МКД, что подтверждается актами о размещении в подъезде МКД сообщений о решениях, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также об итогах голосования от 21.02.2023, 20.07.2023, результатами фотофиксации.

Сообщение об итогах внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом № 1 от 21.02.2023, было размещено 21.02.2023 в холле первого этажа подъезда на информационном стенде, что подтверждается актом о размещении в подъезде от 21.02.2023, а также размещено 28.03.2023 на портале ГИС ЖКХ (https://dom.gosuslugi. ru/), что подтверждается сообщением с портала ГИС ЖКХ, протоколом осмотра доказательств № 77АД 9715878 от 22.05.2025, удостоверенным нотариусом адрес фио

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что нарушений процедуры извещения о созыве общего собрания и результатах общего собрания собственников помещений МКД не имелось, поскольку проведение общих собраний инициировано управляющей компанией на основании договора № 13/22 от 30.12.2022, заключенного между адрес – исследовательский институт Московского строительства «НИИИМосстрой» и ООО «УК КОМФОРТНЫЕ РЕШЕНИЯ»; общие собрания проведены с участием адрес – исследовательский институт Московского строительства «НИИИМосстрой» как собственника жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

При этом суд исходил из того обстоятельства, что адрес – исследовательский институт Московского строительства «НИИИМосстрой», являясь застройщиком спорного многоквартирного жилого дома, с учетом отсутствия сведений о регистрации права собственности на помещения за другими лицами, фактически осуществляло права собственника помещений, поэтому вправе было выбрать способ управления домом; указанное полномочие реализовано им путем принятия решения от 21.02.2023 и выбора в качестве управляющей компании ООО «УК КОМФОРТНЫЕ РЕШЕНИЯ», с которым заключен договор управления, и которое приступило к его исполнению, в связи с чем оснований для проведения конкурса по отбору управляющей организации не имелось.

Также, проверяя довод истцов об отсутствии кворума, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Согласно протоколу № 1 от 21.02.2023 решения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: адрес, проведенного в форме очно-заочного голосования, и приложения к нему, на дату принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам повестки дня количество собственников жилых квартир и нежилых помещений, участвующих в голосовании, составляет 1 собственник – адрес. адрес жилых и нежилых помещений многоквартирного дома 48 357,30 кв. м, что - составляет 100 % голосов собственников помещений, в голосовании принял участие и собственника жилых и нежилых помещений, обладающий 48 357,30 кв. м.

В ходе рассмотрения настоящего спора по существу судом установлено, что в вышеприведенных голосованиях приняли участие более 50 % собственников многоквартирного дома.

Как следствие, указанным критериям, установленным пунктом 1 статьи 181.2 ГК РФ, оспариваемые решения, оформленные протоколами от 21.02.2023 и 20.07.2023, соответствуют.

В силу ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ истцами не представлено доказательств, которые бы свидетельствовали о нарушении их прав не представлено. В частности, вопреки доводам, приведенным в обоснование исковых требований, истцами не было предоставлено доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что вышеназванные протоколы общих собраний были сфальсифицированы либо не отражали действительно происходящих событий, результатов голосования и решений, принятых собственниками помещений.

В ходе рассмотрения дела доказательств, которые бы свидетельствовали о допущенных нарушениях со стороны ответчика не добыто и не установлено.

Анализируя оспариваемые решения общих собрания, представленные доказательства, сопоставляя их с требованиями закона, регламентирующего основания для признания таких решений недействительными, суд приходит к выводу, что по делу достаточных, достоверных, допустимых и относимых доказательств, позволяющих признать решения недействительными, не усматривается.

При этом, из протоколов внеочередного общего собрания установлено, что имелся кворум для принятия решений, отражено, как осуществлено голосование собственниками помещений многоквартирного дома, решение по каждому из поставленных на голосование вопросов, протокол подписан. При этом по всем вопросам повестки дня решение принято большинством голосов от общего числа проголосовавших, повестка дня не нарушалась, решения приняты именно по тем вопросам, которые были включены в повестку дня и именно по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания. Правовых оснований для признания протоколов внеочередных общих собраний собственников помещений многоквартирного дома сфальсифицированными, недействительными не имеется.

Вместе с тем разрешая заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, суд исходит из следующего.

В соответствии с разъяснениями, содержащимся в Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», срок исковой давности для признания ничтожного решения собрания недействительным исчисляется по аналогии с правилами, установленными пунктом 5 статьи 181.4 ГК РФ (пункт 1 статьи 6 ГК РФ) (п. 112).

Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества (пункт 5 статьи 181.4 ГК РФ), если иные сроки не установлены специальными законами.

Общедоступным с учетом конкретных обстоятельств дела может быть признано размещение информации о принятом решении собрания на доске объявлений, в средствах массовой информации, сети «Интернет», на официальном сайте соответствующего органа, если такие способы размещения являются сложившейся практикой доведения информации до участников данного гражданско-правового сообщества, а также ссылка в платежном документе, направленном непосредственно участнику, оспаривающему решение.

Общедоступность сведений предполагается, пока лицом, права которого нарушены принятием решения, не доказано иное.

Оспариваемые решения общих собраний размещены в свободном доступе в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) 28.03.2023 и 26.07.2023, с настоящим иском в суд фио, фио обратились 04.07.2024, по истечении 6 месяцев со дня, когда они узнали или должны были узнать о нарушенном праве, то есть с пропуском срока исковой давности, как следствие, исковые требования не подлежат удовлетворению в том числе по причине пропуска срока исковой давности.

Также, в соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ требования истцов о взыскании с ответчика судебных расходов по уплате госпошлины в размере сумма не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований фио, фио к ООО «УК КОМФОРТНЫЕ РЕШЕНИЯ» о признании недействительными решения общих собраний собственников многоквартирного дома – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Никулинский районный суд адрес.

Решение в окончательной форме изготовлено 20.03.2026.

Судья О.А. Казакова

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →