дело № 3а-459/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000370-07

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 01 октября 2025 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Драновой А.С.,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1, представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края по доверенности ФИО2, представителей заинтересованных лиц ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО3, администрации г. Ставрополя по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО5 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, управлению Росреестра по Ставропольскому краю, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО5 обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости принадлежащих административному истцу на праве собственности: с КН №, КН №, КН №, КН №, КН №, по состоянию на 01.01.2023.

В обоснование заявленных требований административным истцом указано, что на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2023:

-КН № в размере 11 087 250,39 руб.,

-КН № в размере 7 390 692,47 руб.,

-КН № в размере 8 862 232,22 руб.,

-КН № в размере 88 104 233,88 руб.,

-КН № в размере 10 853 838,676 руб.

Административный истец, полагая, что данная стоимость завышена, что нарушает её права как плательщика налогов, обратилась в суд с настоящим административным иском, в связи с чем, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2023, в отчете об оценке <данные изъяты> от 10.06.2025 для объекта с КН № в размере 3 795 000 руб., для объекта с КН № в размере 2 687 000 руб., для объекта с КН № в размере 3 472 000 руб., для объекта с КН № в размере 36 062 000 руб., для объекта с КН № в размере 4 636 000 руб.

Административный истец ФИО5 в судебное заседание не явилась, направила своего представителя по доверенности - ФИО6, который в судебном заседании уточнил иск, просил удовлетворить заявленные требования в соответствии с выводами судебной экспертизы, расходы отнести на административного ответчика.

Представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований полагала кадастровую стоимость установленной верно, просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представители ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО3, администрации г. Ставрополя по доверенности ФИО4 просили отказать в удовлетворении заявленных требований поддержали доводы возражений на заключение судебной экспертизы.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю по доверенности ФИО7 направила в суд возражения с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствии представителя, а также об исключении Росреестра из числа ответчиков.

Представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации Шпаковского муниципального округа извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, письменных возражений в суд не направляли.

В соответствии с требованиями, сто. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со ст. 401 НК РФ являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ).

Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у неё в собственности объекты налоговые платежи рассчитываются из кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Материалами дела установлено, что ФИО5 на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

- нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 146,5 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес> (сведения из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ);

-нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 125,2 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес> (сведения из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ);

-нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 117,1 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес> <адрес> (сведения из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ);

-нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 2222,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (сведения из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ);

-нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 217,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, (сведения из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ).

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2023 с КН № в размере 11 087 250,39 руб., с КН № в размере 7 390 692,47 руб., с КН № в размере 8 862 232,22 руб., с КН № в размере 88 104 233,88 руб., с КН № № в размере 10 853 838,676 руб.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанных объектов и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № на основании которого рыночная стоимость объекта с КН № по состоянию на 01.01.2023 составляет 3 795 000 руб., объекта с КН № составляет 2 687 000 руб., объекта с КН № составляет 3 472 000 руб., объекта с КН № составляет 4 636 000 руб., объекта с КН № составляет 36 062 000 руб.

В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст. 64 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 п. 2 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

При этом, обязанность доказывания оснований, указанных в ст. 248 КАС РФ лежит на административном истце.

Таким образом, исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Из разъяснений, изложенных в п.п. 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (ст.ст. 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением <данные изъяты> № от 12.08.2025 по состоянию на 01.01.2023 рыночная стоимость объекта недвижимости:

-КН № составила 4 114 000 рублей,

-КН № составила 2 562 000 рублей,

-КН № составила 3 822 000 рублей.

В соответствии с заключением <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта недвижимости с КН № составила 23 974 000 рублей.

В соответствии с заключением <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта недвижимости с КН № составила 6 138 000 рублей.

После ознакомления с выводами эксперта, в суд поступили возражения представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» на экспертное заключение, в которых изложены следующие замечания.

По объекту с КН №:

1. Экспертом необоснованно в рамках сравнительного подхода по локальному местоположению объекту-аналогу № 1 дано среднее значение коэффициента «Центр административного района города» в размере 0,88, так как окружающая застройка – среднеэтажная, граничащая с индивидуальной, что привело к применению корректировки по данному фактору в размере -14,77%, однако корректнее применить значение нижней границы диапазона - 0,82, соответственно корректировка составит – 8,54%.

2. Экспертом не представлен анализ того, что соотношение стоимости офисно-торговой недвижимости и паркинга г. Москвы и г. Ставрополя по данному фактору является аналогичным и значение данной корректировки будет таким же. В результате применение, указанной корректировки в размере - 52,38 % ко всем объектам-аналогам в рамках сравнительного и доходного подходов повлекло существенное снижение рыночной стоимости объекта оценки.

3. Экспертом в рамках доходного подхода необоснованно к объектам- аналогам № 1 и № 2 применена корректировка на «тип парковки» в размере 0%, однако объект-аналог № 2 не имеет парковки, так как земельный участок, на котором расположен объект капитального строительства, не позволяет ее организовать, соответственно корректировка составит + 22%. Объект-аналог № 1 имеет стихийную парковку, соответственно корректировка составит 11 %.

По объектам оценки с КН №, КН №, КН №.

4. Экспертом в рамках сравнительного и доходного подходов объекты оценки необоснованно отнесены по местоположению к району крупной автомагистрали города, так как окружающая застройка у объектов оценки такая же как и у объекта-аналога №2 в рамках сравнительного подхода, расположенного по адресу <адрес> <адрес> местоположение спальный район среднеэтажной застройки – смешанная жилая среднеэтажная с индивидуальной застройка, соответственно корректировка по данному фактору рассчитаны неверно.

5. Экспертом в рамках сравнительного подхода необоснованно к объектам-аналогам №1 и №2 применена корректировка на тип парковки в размере – 10 %, объекты-аналоги №1 и №2 не имеют парковки, так как земельный участок, на котором расположен объект капитального строительства, не позволяет её организовать, в связи с чем, корректировка составит 0 %.

Также после ознакомления с выводами эксперта, в суд поступили возражения представителя заинтересованного лица администрации г. Ставрополя - ФИО4 на экспертное заключение, в которых указано:

1. Помещение с кадастровым номером №, является автопаркингом - помещением для размещения парковочных мест, однако, экспертом не был исследован рынок недвижимости соответствующего назначения. При определении рыночной стоимости указанного объекта в рамках сравнительного и доходного подходов были подобраны аналоги торгово-офисного назначения, что повлекло применение большой понижающей поправки ко всем аналогам в размере -52,38%, часть аналогов не сопоставимы с объектом экспертизы по местонахождению - расположены в центре административного района города, что также повлекло применение понижающей корректировки и могло исказить реальную рыночную стоимость оцениваемого объекта.

2. При определении рыночной стоимости помещений по <адрес> в рамках сравнительного подхода представитель заинтересованного лица считает необоснованным применение к аналогу № 2 по <адрес> понижающей корректировки на тип парковки в размере -10%, поскольку, как видно из карты города Ставрополя, данный аналог также имеет стихийную парковку, в связи с чем, указанная корректировка не подлежит применению.

В связи с поступившими возражениями на экспертное заключение в судебное заседание был вызван эксперт ФИО8, который пояснил, что не согласен с доводами возражений, указав следующее.

В ответ на первое замечание представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» эксперт пояснил, что объект-аналог №1 расположен на расстоянии 1,5 км от <адрес>, который является историческим центром города, такое близкое расположение к центру корректно охарактеризовать как «Центр административного района города».

По второму замечанию эксперт пояснил, что объект исследования в отличие от объектов-аналогов обладает такой отличительной характеристикой, как функционал, а именно является помещением только под автопарковку. Учитывая то, что подземный паркинг имеет значительное отличие по отделке, планировке и прочим характеристикам от типичных торговых площадей, а значит и коммерческую привлекательность, необходимо было учесть данный фактор при сравнении с объектами-аналогами. Справочник оценщика недвижимости, который используется экспертом при определении размера корректировок по большинству ценообразующих факторов, не содержит корректировки на разницу в функционале помещений (паркинг/торговые), поэтому для расчета данной корректировки использован альтернативный источник. Тот факт что эта информация получена на основе исследований в условиях <адрес>, не является нарушением методологии расчета, так как в данном случае использовано не абсолютное значение, а соотношение «подземный паркинг/торговые помещения», которое равноприменимо для территории всей страны.

Относительно третьего замечания эксперт пояснил, что объект-аналог №2 имеет парковку вдоль дороги, данная парковка не расположена на земельном участке, на котором расположено здание, но она расположена на административной территории города, на нее не имеет преимущественного права пользователи иных зданий, ее форма не предполагает какую-либо иную застройку, поэтому как у объекта - аналога №1, так и у объекта - аналога №2 есть возможность парковки.

По четвертому замечанию эксперт пояснил, что объекты исследования расположены вдоль <адрес>, которая имеет повышенный автомобильный поток, поэтому относить данное расположение, исключительно к спальному микрорайону является ошибочным, тем более что в окружении отсутствуют среднеэтажные жилые дома. Наоборот, объект-аналог №2 граничит с среднеэтажными домами, поэтому корректно охарактеризовать данное местоположение как спальный микрорайон среднеэтажной застройки.

Относительно пятого замечания эксперт пояснил, что на спутниковых снимках отчетливо видно, что данные помещения расположены в зданиях, которые имеют организованную парковку, наличие хороших подъездных путей и наличие парковки и разметки для автомашин, об этом также указано в тексте объявлений, поэтому характеризовать аналоги как объекты со стихийной парковкой некорректно.

В ответ на возражения администрации г. Ставрополя, эксперт также дал пояснения, указав, относительно первого замечания, что при анализе рынка не было выявлено объявлений о продаже сопоставимых помещений с видом разрешенного использования - под автопаркинг. Исследовались все наиболее сопоставимые объекты, однако одноместные парковочные места, представленные на рынке, несопоставимы с объектом исследования в силу того, что включают в себя только полезную площадь под размещение автомобиля, и никак не отражают влияния на стоимость общих пространств. Поэтому был проведен дополнительно анализ наиболее сопоставимых помещений максимально схожих с объектом исследования по общей площади, и для которых есть коэффициент перехода к стоимости помещений под паркинг. Необходимые корректировки на различие в функциональном назначении и по локальному местоположению подробно представлены на стр. 53 и 59 экспертного заключения.

Относительно второго замечания, эксперт указал, что здание, в котором расположен объект-аналог №2 имеет организованную парковку, в том числе шлагбаум ограничивающий возможность беспрепятственного пользования данной парковкой со стороны нежелательных лиц, так же данное здание обладает подземным паркингом, что видно на представленных фотоматериалах.

В связи с чем, полагал замечания на заключение эксперта необоснованными.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами.

Аналогичные положения содержит ч. 8 ст. 82 КАС РФ, предусматривающая, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным ст. 84 настоящего Кодекса.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84, 168 КАС РФ, проанализировав доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество», доводы возражений администрации г. Ставрополя, выводы экспертных заключений <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, устные и письменные пояснения эксперта ФИО8 по доводам поступивших возражений, оценив их в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает заключения эксперта как относимые и допустимые доказательства, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости, с учетом их местоположения, наиболее эффективного использования.

Обследование объектов экспертизы проведено экспертом 04.08.2025.

Дополнительная идентификация объекта исследования проведена по материалам административного дела, публичной кадастровой карте maps.rosreestr.ru, публичной спутниковой карте https://yandex.ru/maps, публичных данных Росреестра rosreestr.ru и др.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

В заключение судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления из архива сайта https://архифоценщика.рф/.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объекта недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

В результате анализа рынка офисно-торгового/свободного назначения схожих с оцениваемым, было найдено 3 объекта-аналога наиболее сопоставимых с объектом оценки.

При выборе объектов-аналогов ключевыми факторами для оценщика являлось разрешенное использование объектов-аналогов, местоположение, дата продажи. Объекты-аналоги также имеют аналогичное разрешенное использование, а также предлагаются к продаже практически в один и тот же период, что и оцениваемый объект капитального строительства. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

В экспертном заключении №, №, № подробно изложены обоснования корректировок на условие сделки (уторговывание), локальное местоположение, тип парковки, уровень отделки, этаж расположения, наличие отдельного входа, различие в общей площади и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом применялся сравнительных подход (50 %) и доходный подход (50 %) для определения рыночной стоимости.

В ходе данной оценки в рамках сравнительного подхода стоимость объекта оценки рассчитана с использованием метода сравнительного анализа продаж. В рамках доходного подхода стоимость объекта оценки рассчитана с использованием метода прямой капитализации.

Кроме того, приведены основания отказа от применения затратного подхода для объекта исследования, а именно отражено, что затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV, п. 23). Затратный подход к оценке не применялся, в связи с тем, что объектом оценки являются встроенные помещения. расчет затрат на замещен е Объекта оценки – встроенных помещений будет некорректным. Так же при определении предпринимательской прибыли оценщик будет использовать результаты сравнительного подхода, обязательного при расчете прибыли предпринимателя, что повлечёт возникновение циклической ссылки при расчетах.

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, при этом доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество» и администрации г. Ставрополя по существу выводов экспертного заключения не опровергают, содержат общие формулировки, которые в целом сводятся к несогласию с выводами эксперта, однако каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности и незаконности заключений экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ не содержат.

Поскольку заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Кроме того, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 12 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ.

Возражения ГБУ СК «Ставкрайимущество» и администрации г. Ставрополя не содержат обоснованных данных опровергающих выводы эксперта, либо позволяющих ставить под сомнение избранную экспертом методологию оценки, на все доводы возражений экспертом даны мотивированные пояснения, содержание которых полностью соответствует содержанию экспертного заключения.

Само по себе несогласие с выводами эксперта, со ссылкой на недостоверность определенной экспертом стоимости объектов недвижимости, о чем изложено в возражениях, не свидетельствует об искажении (занижении) итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Обоснованных ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы участниками судебного разбирательства не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертных заключениях <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов.

Исходя из положений ст. ст. 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное их завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости объектов недвижимости с КН № на 62,8 %, КН № на 65,3 %, КН № на 56,8 %, КН № на 72,7 %, КН № на 43,4% по сравнению с их рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с заключениями эксперта <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, №-№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2023.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 20.06.2025.

Оснований для удовлетворения ходатайства Управления Росреестра по Ставропольскому краю об изменении процессуального положения на статус заинтересованного лица не имеется, поскольку Управление Росреестра по Ставропольскому краю в силу положений Постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 (ред. от 30.06.2022) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»), а также согласно разъяснениям в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости» как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу.

С заключением проведенной судебной экспертизы в суд поступило заявление <данные изъяты> о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы по указанному делу в сумме 230 000 руб.

Согласно ст. 106, ч. 3 ст. 108 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, которые получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что гл. 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами гл. 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом, по результатам судебной оценочной экспертизы, проведенной <данные изъяты> кадастровая стоимость объектов недвижимости с КН № завышена на 62,8 %, КН № завышена на 65,3 %, КН № завышена на 56,8 %, КН № завышена на 72,7 %, что нельзя признать допустимым диапазоном отклонений.

Разрешая в порядке ст. 111 КАС РФ заявление о взыскании судебных расходов, суд находит его подлежащим удовлетворению в отношении объектов недвижимости с КН №, КН №, КН №, КН №, исходя из представленной <данные изъяты> (70 000 руб. + 120 000 руб.), т.е. в размере 190 000 руб. за счет административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края.

Поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № завышена по сравнению с рыночной на 43,4 %, однако не превышает диапазона допустимых отклонений, соответственно судебные расходы в указанной части подлежат удовлетворению за счет административного истца ФИО5

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО5 – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с КН №, площадью 146,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере – 4 114 000 руб., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с КН №, площадью 125,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере – 2 562 000 руб., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с КН №, площадью 117,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере – 3 822 000 руб., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с КН №, площадью 2222,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере – 23 974 000 руб., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с КН №, площадью 217,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере – 6 138 000 руб., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с КН №, КН №, КН №, КН №, КН №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать в пользу <данные изъяты> расходы за проведение судебной экспертизы путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты: <данные изъяты>

- с министерства имущественных отношений Ставропольского края (ИНН №) сумму в размере 190 000 руб.;

- с ФИО5 (паспорт серии №, №, выдан <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ) сумму в размере 40 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 14.10.2025.

Судья - подпись

Копия верна:

Судья - О.М. Чебанная