Решение по делу № 2-516/2025 от 03.06.2025 - о признании незаключенным договора цессии, взыскании убытков, по встречному иску <ФИО> к <ФИО>, <ФИО> о признании права на нежилое строение, признании отсутствующих прав.

Жуковский городской суд (Московская область)

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> обратился в суд с исковым заявлением, в котором просит.

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

В настоящее время <ФИО>, как правопреемник <ФИО> по Соглашению о предоставлении опциона на заключение договора аренды, предъявляет требования о признании незаключенным договора цессии, также просит признать

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что фактически на момент заключения договора цессии, а также и в настоящее время отсутствует предмет договорных отношений, который мог бы стать объектом имущественных прав

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования <ФИО> к <ФИО>, <ФИО> - оставить без удовлетворения.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес>

29 мая 2025 года

Жуковский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Ковалёва Е.А.,

при секретаре Стекларь А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании незаключенным договора цессии, взыскании убытков, по встречному иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании права на нежилое строение, признании отсутствующих прав,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением, в котором просит:

- признать незаключенным Договор цессии от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный между ним и ответчиком ФИО2;

- признать несоответствующим условиям Договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный между истцом и ответчиком, следующий объект недвижимого имущества:

- взыскать с ответчика ФИО2 в пользу истца убытки в форме упущенной выгоды за нарушение обязательств по Договору цессии от ДД.ММ.ГГГГ;

- признать отсутствующими за ответчиком ФИО2 прав требований к ФИО3, уступленные по Договору цессии от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор уступки прав, в соответствии с которым ФИО2 уступила ему право требования к ФИО3 на заключение договора аренды части следующего недвижимого имущества:

- земельный участок, кадастровый №, площадью 5164 кв.м., уточненная площадь, погрешность 25.0 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения коммунальных, складских объектов, склады, расположенный по адресу: <адрес>, <...> Российская Федерация;

- нежилое здание с кадастровым номером: 50:64:0010204:114, площадью 689.5 кв.м., расположенное адресу: <адрес>;

Указанное право ответчика возникло на основании Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условием Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 50:64:0010204:1015 ФИО3 выполняются строительные работы по строительству будущего объекта капитального строительства, и что после окончания строительства ФИО2 может быть предоставлено право получить в аренду согласованную между сторонами часть от вышеуказанных объектов недвижимого имущества.

По условиям заключенного договора цессии, у Цедента возникло соответствующее право требования к ФИО3 в связи с тем, что результат выполненных данным лицом работ на земельном участке, связанном с возведением указанного строения ориентировочной площади 1 800 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 50:64:0010204:1015 соответствует следующим критериям:

- результат выполненных работ соответствует строительным, градостроительным, санитарным, санитарно – эпидемиологическим, пожарным и иным строительным нормам и правилам;

- результат выполненных работ не угрожает жизни и здоровью граждан и любым иным третьим лицам;

- результат работ не нарушает прав и законных интересов третьих лиц;

- результат выполненных работ по своему назначению соответствует категории и виду разрешенного использования земельного участка, на котором располагаются объекты недвижимости, а также правилам землепользования и застройки территории;

- ФИО3 является титульным владельцем результата выполненных работ.

Несмотря на тот факт, что между истцом и ответчиком был заключен вышеуказанный договор цессии, однако ФИО1 стало известно о том, что в настоящее время отсутствует какое – либо подтверждение того, что результат выполненных ФИО3 работ соответствует указанным критериям.

Из содержания сведений, содержащихся в ЕГРН, у ФИО3 отсутствует титульное право на результат выполненных работ, несмотря на тот факт, что данные работы выполнялись на принадлежащем ему земельном участке.

В настоящее время, как указывает истец, для него отсутствует какой – либо интерес в сохранении между ним и ответчиком договорных отношений, связанных с уступкой прав, а также интерес в сохранении за собой прав требований, являющихся предметом Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Нарушение ФИО2 существенных условий Договора уступки прав требований от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствие наступивших условий для возникновения за ФИО2 указанных прав требований, а также отсутствие интереса истца в сохранении данных договорных отношений свидетельствует о незаключенности данного юридически значимого факта, а также об отсутствии его свершения.

Кроме этого, как указывает ФИО1, подписывая указанный договор цессии, он исходил из тех заверений и гарантий, которые ему дала ФИО2 в части соответствия результата выполненных ФИО3 работ указанным правовым и строительно – техническим критериям, а также из того факта, что данный результат принадлежит на праве собственности указанному лицу.

Поскольку данные заверения и гарантии ответчика оказались не соответствующими действительности, истец полагает, что имеет право на взыскание с ФИО2 убытков, которые ФИО1 определил, как сумму упущенной выгоды, которую он мог бы получить, если бы к нему перешло бы право требования в том объеме, которое соответствует условиям гражданско - правовых отношений, если бы его право не было нарушено.

В рамках совместного рассмотрения с первоначальным иском со стороны ФИО3 было заявлено и принято к рассмотрению встречное исковое заявление со следующими требованиями:

- признать соответствующим условиям п. 2.3., абзац 2 п. 2.5 заключенного между ФИО3 и ФИО2 Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ реконструированное нежилое строение площадью 2083.6 квм. с кадастровым номером: 50:64:0010204:114, расположенное на земельном участке кадастровый №, площадью 5164 кв.м., уточненная площадь, погрешность 25.0 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения коммунальных, складских объектов, склады, расположенный по адресу: <адрес>, <...> Российская Федерация;

- признать за ФИО3 право собственности на реконструированное нежилое здание, наименование: «Склад», площадью 2083.6 кв.м. с кадастровым номером: 50:64:0010204:114, расположенное на земельном участке кадастровый №, площадью 5164 кв.м., уточненная площадь, погрешность 25.0 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения коммунальных, складских объектов, склады, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>;

- признать отсутствующим у ФИО2 и ФИО1 прав требований по Соглашению о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и Договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое строение ориентировочной площади 1800 кв.м., расположенное на земельном участке, кадастровый №, площадью 5164 кв.м., уточненная площадь, погрешность 25.0 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения коммунальных, складских объектов, склады, расположенный по адресу: <адрес>, <...> Российская Федерация;

- исключить из условий Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ нежилое строение ориентировочной площади 1800 кв.м., расположенное на земельном участке, кадастровый №, площадью 5164 кв.м., уточненная площадь, погрешность 25.0 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения коммунальных, складских объектов, склады, расположенный по адресу: <адрес>, г Дзержинский, <адрес>, Российская Федерация.

В обоснование требований по встречному иску ФИО3 указал, что он является собственником земельного участка с кадастровым номером: 50:64:0010204:1015, площадью 5164 кв.м., уточненная площадь, погрешность 25.0 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения коммунальных, складских объектов, склады, расположенный по адресу: <адрес>, г Дзержинский, <адрес>, Российская Федерация.

На указанном земельном участке расположено и зарегистрировано за ним на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером: 50:64:0010204:114, площадью 689.5 кв.м., расположенное адресу: <адрес>.

Данный факт подтверждается соответствующей Выпиской из ЕГРН.

В результате выполнения строительных работ, указанное нежилое здание изменило свои технические характеристики, в результате чего его площадь стала 2 083 кв.м., что подтверждается Техническим паспортом, составленный Филиалом ППК «Роскадастр» по <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В отношении данного нежилого здания, после оформления его собственность в измененных технических характеристиках и при условии согласования всех существенных условий, а именно: площадь, подлежащая передаче в аренду, размер арендной платы и т.д., ФИО3 имел намерение сделать его предметом арендных отношений.

Между истцом по встречному иску и ФИО2 был подписан договор о намерениях в будущем согласовать условия аренды части указанного имущества. Указанный договор был обозначен как Соглашение о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2.3. Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, право на заключение указанной сделки может быть реализовано при условии, если результат выполненных мной работ в отношении объекта соответствует следующим критериям:

- результат выполненных работ не угрожает жизни и здоровью граждан и любым иным третьим лицам;

- результат работ не нарушает прав и законных интересов третьих лиц;

В соответствии с п. 2.5. указанного соглашения кроме соответствия результата выполненных работ указанным в пункте 2.3. данного соглашения требованиям, данный результат должен принадлежать ФИО3 на законном основании, то есть на праве собственности.

В настоящее время ФИО1, как правопреемник ФИО2 по Соглашению о предоставлении опциона на заключение договора аренды, предъявляет требования о признании незаключенным договора цессии, также просит признать несоответствующими условиям договора цессии построенный объект, признании отсутствующим за ответчиком прав требований, а также просит взыскать убытки в свою пользу в связи с нарушением его прав.

Таким образом, фактически, требования ФИО1 направлены в том числе на признание незаключенным Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, обращаясь с указанными требованиями, по мнению истца по встречному иску ФИО1 фактически не понимает правовой природы возникших между сторонами договорных правоотношений.

Возникшие между сторонами договорные отношения носят обязательственный характер не в части необходимости передачи имущества в аренду, а в необходимости исполнить обязательства по приведению в соответствие с условиями договорных отношений построенного объекта для последующего введения его в гражданский оборот как предмета сделки и возможности согласовать между сторонами дальнейшие условия договорных обязательств при условии согласования всех существенных условий.

Заявленные ФИО1 требования обусловлены тем фактом, что по его мнению, между сторонами уже возникли арендные правоотношения, чего в действительности нет.

Как было указано ранее, одним из условий возможности возникновения договорных отношений сторон является факт принадлежности строения на титульном праве участнику сделки.

При этом, истец по первоначальному иску неверно указывает обстоятельства, на которые ссылается. Из содержания иска ФИО1 следует, что на принадлежащем мне земельном участке находится два строение: 689,5 кв.м. и строящееся строение ориентировочной площади 1800 кв.м. Но данный факт не соответствует действительности.

<адрес>ю 689,5 кв.м. было реконструировано, а указанная площадь была увеличена без образования нового объекта строительства.

По мнению истца по встречному иску, из содержания обстоятельств дела следует, что между ФИО3 и ФИО2 возникли основанные на договорной природе обязательственные отношения.

ФИО1, заявляя свои требования, фактически пытается данные правоотношения прекратить, тем самым создавая в том числе для ФИО2 основание для возможности избежать гражданской ответственности в случае неисполнения своих обязательств.

Тот факт, что объект, в отношении которого велись строительные работы с измененными техническими характеристиками не зарегистрирован в ЕГРН на праве собственности за истцом по встречному иску не может свидетельствовать об отсутствии у стороны законного основания на данный объект, поскольку факт регистрации права является лишь право подтверждающим фактом.

В соответствии с п. 2.4 п. 2.5 Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ с момента окончания выполнения работ, Сторона 1 предоставляет Стороне 2 в течение 10 дней документ, подтверждающий соответствие результата выполненных работ требованиям, изложенным в пункте 2.3. данного договора.

С момента предоставления документа соответствия, у Стороны 2 имеется право в течение 1 месяца заключить путем предоставления акцепта Стороне 1 договор аренды части недвижимого имущества, указанное в пункте 1.1. данного договора.

В соответствии с п. 5.2 указанного соглашения Сторона 1 вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Опциона в случае, если Сторона 2 предпримет действия для реализации права на заключение договора ранее ДД.ММ.ГГГГ.

Из содержания предоставленного в материалы дела Технического паспорта следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ спорный объект был реконструирован. Однако поданное исковое заявление со стороны ФИО1 фактически стало препятствием для исполнения сторонами договорных обязательств, в том числе обязательств в рамках заключенного соглашения.

В итоге, по мнению истца по встречному иску, на момент рассмотрения требований ФИО1, обязательства ФИО3 по соглашению будут считаться просроченными, что предоставит участникам сделки формальное основание для ее расторжения.

В связи с этим, в целях опровержения доводов истца, а также исключения факта удовлетворения требований ФИО1, ФИО3 вынужден обратиться с настоящим встречным исковым заявлением.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:64:0010204:1015 принадлежит истцу по встречному иску на праве собственности, следовательно, исходя из принципа единства земли и расположенных на нем объектов, в отношении результата выполненных ФИО3 работ имеются правовые основания для признания на них права собственности.

При этом, поскольку в отношении имеющегося на участке строения были изменены соответствующие его технические характеристики, данные обстоятельства являются основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

По мнению истца по встречному иску, ФИО1 не предоставил каких – либо доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных исковых требований.

При этом, сами заявленные требования основываются на неправильном понимании природы договорных отношений.

В соответствии с п. 2.6 Соглашения определение части арендуемого недвижимого имущества осуществляется путем подписания дополнительного соглашения между сторонами.

В соответствии с п 2.7. Соглашения определение технических характеристик арендуемого Стороной 2 недвижимого имущества, исходя из которых будет определяться часть, переходящая в аренду Стороне 2, осуществляется после установления за Стороной 1 титульного владения на результат выполненных работ.

В соответствии с п. 2.8. Соглашения размер арендной платы за часть арендуемого Стороной 2 части недвижимого имущества определяется исходя из фактически согласованной и арендуемой площади на момент заключения основного договора аренды.

Таким образом, истец по встречному иску указывает, что заявленные по данному встречному иску требования направлены на правильное и своевременное рассмотрение спорных правоотношений, на исключение возможности со стороны ФИО1 злоупотреблять принадлежащими ему правами, а также на обеспечение стабильности гражданского оборота при вступлении его участников в договорные правоотношения.

Истец - ФИО1 в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, ранее присутствовал в судебных заседаниях, на которых поддерживал заявленные исковые требования, просил их удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

ФИО2 в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом, ее представитель возражал относительно удовлетворения исковых требований ФИО1, рассмотрение требование по встречному иску оставил на усмотрение суда.

Ответчик - ФИО3 в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, его представитель просил оставить без удовлетворения требования по первоначальному иску, требования по встречному иску поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме.

Третье лицо – Администрация городского округа <адрес> уведомлена надлежащим образом, явку представителя не обеспечила.

Третье лицо – Главное управление государственного строительного надзора <адрес> уведомлено надлежащим образом, явку представителя не обеспечило.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав предоставленные по делу доказательства, включая результаты проведенной по делу судебной экспертизы, приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (по условиям Соглашения – Сторона 1) и ФИО2 (по условиям Соглашения – Сторона 2) было заключено Соглашение о предоставлении опциона на заключение договора аренды (далее по тексту – Соглашение), в соответствии с которым ФИО3 посредством безотзывной оферты предоставил ФИО2 право заключить договор аренды части следующего недвижимого имущества:

- нежилое здание с кадастровым номером: 50:64:0010204:114, площадью 689.5 кв.м., расположенное адресу: <адрес>;

Данное нежилое строение ориентировочной площади 1 800 кв.м. представляет из себя дополнительный приблизительный объем потенциальной арендной площади, который образуется в результате выполнения Стороной 1 строительных работ. (пункт 1.1. Соглашения опциона).Конечный результат выполняемых работ представляет из себя либо самостоятельное строение, либо реконструкцию ранее существующего строения площадью 689.5 кв.м. (пункт 1.1. Соглашения опциона)

Исходя из предоставленных в материалы дела Выписок из ЕГРН следует, что за ФИО3 зарегистрировано право собственности на следующие объекты недвижимости:

- нежилое здание с кадастровым номером: 50:64:0010204:114, площадью 689.5 кв.м., расположенное адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 1 ст. 429.2 ГК РФ в силу соглашения о предоставлении опциона на заключение договора (опцион на заключение договора) одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой стороне право заключить один или несколько договоров на условиях, предусмотренных опционом. Опцион на заключение договора предоставляется за плату или другое встречное предоставление, если иное не предусмотрено соглашением, в том числе заключенным между коммерческими организациями. Другая сторона вправе заключить договор путем акцепта такой оферты в порядке, в сроки и на условиях, которые предусмотрены опционом. Опционом на заключение договора может быть предусмотрено, что акцепт возможен только при наступлении определенного таким опционом условия, в том числе зависящего от воли одной из сторон.

Согласно п. 2.2. Соглашения ФИО2 вправе реализовать право заключить договор аренды части указанного в пункте 1.1. данного соглашения недвижимого имущества после окончания в отношении указанного имущества проводимых Стороной 1 работ.

В соответствии с п. 2.3. Соглашения Сторона 2 (по тексту Соглашения ФИО2) вправе реализовать свое право на заключение договора аренды части недвижимого имущества при условии если результат выполненных Стороной 1 работ соответствует следующим критериям:

- результат выполненных работ соответствует строительным, градостроительным, санитарным, санитарно-эпидемиологическим, пожарным и иным строительным нормам и правилам;

- результат выполненных Стороной 1 работ не угрожает жизни и здоровью граждан и любым иным третьим лицам;

- результат работ не нарушает прав и законных интересов третьих лиц;

Согласно п. 2.4. Соглашения с момента окончания выполнения работ, Сторона 1 предоставляет Стороне 2 в течение 10 дней документ, подтверждающий соответствие результата выполненных работ требованиям, изложенным в пункте 2.3. данного договора.

В соответствии с п. 2.5. Соглашения с момента предоставления документа соответствия, у Стороны 2 имеется право в течение 1 месяца заключить путем предоставления акцепта Стороне 1 договор аренды части недвижимого имущества, указанное в пункте 1.1. данного договора. Кроме соответствия результата выполненных работ, указанным в пункте 2.3. данного соглашения требованиям, данный результат выполненных работ должен на законном основании принадлежать Стороне 1.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор цессии (далее по тексту – Договор цессии), в соответствии с которым Цедент (по тексту договора цессии ФИО2) уступает, а Цессионарий (по тексту договору цессии ФИО1) принимает принадлежащее Цеденту право на заключение договора аренды с ФИО3 части следующего недвижимого имущества:

- нежилое здание с кадастровым номером: 50:64:0010204:114, площадью 689.5 кв.м., расположенное адресу: <адрес>;

- нежилое строение ориентировочной площади 1800 кв.м., расположенное на земельном участке, кадастровый №, площадью 5164 кв.м., уточненная площадь, погрешность 25.0 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения коммунальных, складских объектов, склады, расположенный по адресу: <адрес>, <...> Российская Федерация. Данное нежилое строение ориентировочной площади 1 800 кв.м. представляет из себя дополнительный приблизительный объем потенциальной арендной площади, который образуется в результате выполнения строительных работ. Конечный результат выполняемых работ представляет из себя либо самостоятельное строение, либо реконструкцию ранее существующего строения площадью 689.5 кв.м.

В соответствии с п. 1.1 Договора цессии право Цедента возникло на основании Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное с ФИО3.

В соответствии с п. 1.2. Договора цессии указанное право возникло у Цедента ввиду окончания работ в отношении указанного недвижимого имущества, результат которых соответствует следующим требованиям:

- результат выполненных работ не угрожает жизни и здоровью граждан и любым иным третьим лицам;

- результат работ не нарушает прав и законных интересов третьих лиц;

- ФИО3 является титульным владельцем результата выполненных работ.

В соответствии с п. 1.4. Договора цессии Цедент гарантирует и заверяет Цессионария о соответствии результата выполненных ФИО3 работ указанным в данном договоре правовым и строительно-техническим критериям.

В соответствии с п. 1.5. Договора цессии по настоящему договору Цедент уступает Цессионарию, а Цессионарий принимает все права требования к ФИО3, возникшие по указанному в данном договоре основанию.

Согласно п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

В силу п. 1 ст. 388.1 ГК РФ требование по обязательству, которое возникнет в будущем (будущее требование), в том числе требование по обязательству из договора, который будет заключен в будущем, должно быть определено в соглашении об уступке способом, позволяющим идентифицировать это требование на момент его возникновения или перехода к цессионарию.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Согласно п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Рассматривая требования ФИО1 о признании незаключенным Договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ суд обращает внимание на следующее.

Договор цессии по своей правовой природе, представляет собой сделку, юридическим последствием которой, является фактически смена кредитора в возникших правоотношениях. В связи с этим, уступка прав требований, имеет непосредственную связь с основанием возникновения данного права у кредитора по отношению к должнику и непосредственно того права требования, которое ему передано в рамках совершенной уступки.

В рамках рассматриваемых судом спорных отношений, основанием возникновения уступленных ФИО1 прав требований является подписанное между ФИО3 и ФИО2 Соглашение о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, содержанием условий указанного Соглашения определено следующее:

- в соответствии с п. 2.6. Соглашения определение части арендуемого недвижимого имущества осуществляется путем подписания дополнительного соглашения между сторонами;

- в соответствии с п. 2.7 Соглашения определение технических характеристик арендуемого Стороной 2 недвижимого имущества, исходя из которых будет определяться часть, переходящая в аренду Стороне 2, осуществляется после установления за Стороной 1 титульного владения на результат выполненных работ;

- в соответствии с п. 2.8 Соглашения размер арендной платы за часть арендуемого Стороной 2 части недвижимого имущества определяется исходя из фактически согласованной и арендуемой площади на момент заключения основного договора аренды.

Из содержания условий предоставленного в материалы дела Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ следует, что между сторонами, при наступлении фактов, указанных в пунктах 2.3., 2.5, была достигнута договоренность о согласовании условий будущего договора аренды, а именно: определение части арендуемого имущества, размер арендной платы.

Следовательно, данное Соглашение по своему правовому смыслу не породило для его участников обязательств по заключению в будущем договора аренды спорного имущества, а лишь установило для каждого из них право согласовать условия основной сделки, которая в силу ст. 432 ГК РФ будет считаться заключенной, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Содержание условий Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не позволяет идентифицировать предмет будущих арендных отношений.

Между сторонами Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не была индивидуализирована ни часть земельного участка, ни часть нежилого здания, которая будет являться предметом арендных отношений.

В соответствии с п. 4 ст. 429.2 ГК РФ опцион на заключение договора должен содержать условия, позволяющие определить предмет и другие существенные условия договора, подлежащего заключению. Предмет договора, подлежащего заключению, может быть описан любым способом, позволяющим его идентифицировать на момент акцепта безотзывной оферты.

Таким образом, исходя из содержания заключенного между ФИО1 и ФИО2 Договора уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ, и Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ истец по первоначальному иску имеет право при наступлении указанных в соглашении условий в силу пункта 2.6 определить часть арендуемого имущества путем подписания дополнительного соглашения с ФИО3.

При этом, одним из условий реализации уступленных ФИО1 прав по договору цессии, является наличие за ФИО3 права собственности на строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:64:0010204:1015 и в отношении которого указанным лицом выполнены строительные работы.

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

На момент предъявление иска ФИО1 ФИО3 не внесены какие-либо изменения в ЕГРН в отношении спорного строения.

В ходе рассмотрения дела установлено, что нежилое здание с кадастровым 50:64:0010204:114 и зарегистрированное на праве собственности за ФИО3 с общей площадью 689,5 кв.м, было реконструировано без получения соответствующей разрешительной документации. В результате реконструкции площадь здания увеличилась, что подтверждается предоставленным в материалы дела Техническим паспортом.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что данный объект по своей правовой природе в результате выполненной в отношении него реконструкции обладает признаком самовольной постройки, то есть фактически не является объектом, введенный в гражданский оборот.

Следовательно, исследуя спорные правоотношения в рамках заявленных истцом требований о признании незаключенным Договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для их удовлетворения, так как обстоятельства, с наступлением которых указанная сделка определяет начальный момент возникновения прав требований, на которые ссылается ФИО1 в своем исковом заявлении, не наступили. Содержание заключенного договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ, а также Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ позволяют определить возможное правовое поведение каждого участника договора. При этом, в материалы дела истцом не предоставлено каких-либо доказательств, подтверждающих направление в адрес ФИО2 и ФИО3 каких-либо требований, направленных на исполнение заключенных сделок, в том числе требований об определении частей спорных строений, которые будут являться предметом будущих арендных отношений. Основание иска не содержит иных доводов, свидетельствующих об обоснованности предъявленного требования.

Также, рассматривая данные спорные правоотношения, суд приходит к выводу, что отсутствие со стороны участника сделки совершенных правовых действий, предусмотренных письменным соглашением сторон и от которых зависит дальнейшее определение взаимных прав и обязанностей, не может использоваться данной стороной для получения какого-либо преимущественного положения в том числе использовать данное положение, а также свое бездействие для признания сделки незаключенной.

В соответствии с п. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

При указанных обстоятельствах, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требования ФИО1 о признании незаключенным Договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ и требования о признании указанного в иске нежилого строения как объекта недвижимого имущества, несоответствующего условиям Договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ.

В своем иске ФИО1 также просит взыскать убытки в форме упущенной выгоды за нарушение обязательств по Договору цессии от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с Определением Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ15-237 «в соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанных правовых норм, для наступления гражданско-правовой ответственности за причинение вреда, в частности в виде возмещения убытков, необходимо установление фактов наступления вреда, его размера, противоправности поведения причинителя вреда, его вины, а также причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими неблагоприятными последствиями.

При этом факт возникновения убытков зависит от установления наличия или отсутствия всей совокупности указанных выше условий наступления гражданско-правовой ответственности».

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку истцом не предоставлено каких-либо доказательств, подтверждающих причинение ему ответчиками указанных в иске убытков (наступление вреда, его размера, противоправность поведения причинителя вреда, его вины, а также причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и наступившими неблагоприятными последствиями), правовых оснований для удовлетворения требований ФИО1 о взыскании упущенной выгоды не имеется.

Рассматривая требования ФИО3 по встречному иску суд приходит к следующему.

В соответствии с предоставленными в материалы дела Выписками из ЕГРН за ФИО3 зарегистрировано на праве собственности следующее недвижимое имущество:

- нежилое здание с кадастровым номером: 50:64:0010204:114, площадью 689.5 кв.м., расположенное адресу: <адрес>

В материалы дела предоставлен Технический паспорт, изготовленный филиалом ППК «РОСКАДАСТР» по <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, из содержания которого следует, что площадь строения с кадастровым номером 50:64:0010204:114 изменилась с 689.5 кв.м. по данным ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, до 2083,6 кв.м. по данным технической инвентаризации в связи с реконструкцией нежилого здания, возведением пристройки Лит: 4Б1.

Кроме технического паспорта в материалы дела приобщена также Проектная документация на объект капитального строительства «Склад», раздел 3 «Архитектурные решения», изготовленная ИП ФИО4 и разработанная, в соответствии с гарантийной записью, в соответствии с государственными правилами, стандартами, исходными данными, а также техническими условиями и требованиями, выданными органами государственного надзора и заинтересованными организациями при согласовании места размещения объекта, и обеспечивает безопасную эксплуатацию здания при соблюдении предусмотренных проектом мероприятий.

В своем встречном иске ФИО3 просит признать на указанное реконструированное нежилое строение право собственности.

На основании ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил (п. 2 ст. 260 Гражданского кодекса РФ).

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с п.п. 10 ст. 1 ГрК РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно п. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В силу п. 4 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В материалы дела не предоставлено доказательств, подтверждающих получение ФИО3 разрешительной документации на реконструкцию указанного в просительной части встречного иска нежилого строения с кадастровым номером 50:64:0010204:114, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:64:0010204:1015, в связи с чем, суд приходит к выводу, что спорное нежилое здание, в отношении которого истцом по встречному иску заявлены требования о признании права собственности, обладает признаком самовольной постройки, в связи с чем рассмотрение указанных требований должно осуществляться с учетом положений ст. 222 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с абз. 2 п. 1 Постановления Пленума Верховного суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

В соответствии с п. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Принимая во внимание характер спорных правоотношений, судом, на основании Определения Жуковского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ФГБОУВО «Московский государственный университет геодезии и картографии».

В результате проведенного исследования, в материалы дела было предоставлено Заключение комиссии экспертов №/Э от ДД.ММ.ГГГГ, которая пришла к следующим выводам.

Как указывают эксперты, было проведено визуально-инструментальное обследование нежилого здания с кадастровым номером 50:64:0010204:114 в реконструированном виде, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:64:0010204:1015 (далее Объект). Фактическое местоположение Объекта было сопоставлено с местоположением границ земельных участков, объектами капитального строительства, сведения о местоположении которых учтены в ЕГРН. Данное сопоставление в графическом виде представлено на чертеже №. Из анализа построений, представленных на чертеже №, установлено, что Объект полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 50:64:0010204:1015 по ЕГРН.

Также эксперты указывают, что в ходе проведенного обследования было установлено, что в настоящее время здание с кадастровым номером 50:64:0010204:114 реконструировано. Реконструкция заключения в возведении пристройки с размерами в плане 67х56 м. Объект исследования представляет собой одноэтажное нежилое здание, используемое в качестве склада. Эвакуационные выходы непосредственно наружу предусмотрены из помещений первого этажа в кол-ве 4 шт. Фактические объемно-панировочные и конструктивные решения Объекта соответствуют Проектной документации на объект капитального строительства «Склад», раздел «Архитектурные решения» (л.д.50) и Техническому паспорту здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Экспертами установлено, что нежилое здание с кадастровым номером 50:64:0010204:114 в реконструированном виде, площадью 2083,6 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:64:0010204:1015, соответствует строительным, пожарным, санитарно - эпидемиологическим и иным нормам и правилам. Исследуемое нежилое здание соответствует предельным параметрам застройки, установленным градостроительным регламентом в составе ПЗЗ, за исключением минимальных отступов от границ земельного участка – расстояние от здания до границы, смежной с земельным участком с кадастровым номером 50:64:0010204:555, и до границы, смежной с землями неразграниченной собственности, занятых проездом, составляет менее 1 м (см. чертеж №). Несоблюдение минимальных отступов от границ при размещении исследуемого нежилого здания не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не оказывает влияния на окружающую среду и объекты культурного наследия и исторических поселений. На основании изложенного выше и с учетом положений ч.1 ст.12 ПЗЗ, ч.8 ст.36 ГрК РФ, несоблюдение минимальных отступов (менее 3 м) от границ земельного участка, является допустимым, остальные предельны параметры соблюдены. Такое здание может эксплуатироваться без сроков приведения в соответствие с градостроительным регламентом.

Нежилое здание с кадастровым номером 50:64:0010204:114 в реконструированном виде, площадью 2083,6 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:64:0010204:1015 не создает угрозу жизни и здоровью граждан, так как соответствует требованиям Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от ДД.ММ.ГГГГ N 384-ФЗ и Федерального закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" от ДД.ММ.ГГГГ N 123-ФЗ. Исследуемое нежилое здание полностью расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 50:64:0010204:1015, соответствует требованиям технических регламентов, не препятствует доступу к соседним земельным участкам и строениям, следовательно, не нарушает права и охраняемые интересы третьих лиц.

Фактические объемно-панировочные и конструктивные решения исследуемого нежилого здания соответствуют Проектной документации на объект капитального строительства «Склад», раздел «Архитектурные решения» (л.д.50) и Техническому паспорту здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Назначение исследуемого нежилого здания (склад) соответствует категории земель и виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:64:0010204:1015 (склады), градостроительному регламенту территориальной зоны П (производственная зона) согласно Правила землепользования и застройки. Исследуемое нежилое здание соответствует предельным параметрам застройки, установленным градостроительным регламентом в составе ПЗЗ, за исключением минимальных отступов от границ земельного участка – расстояние от здания до границы, смежной с земельным участком с кадастровым номером 50:64:0010204:555, и до границы, смежной с землями неразграниченной собственности, занятых проездом, составляет менее 1 м (см. чертеж №). Несоблюдение минимальных отступов от границ при размещении исследуемого нежилого здания не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не оказывает влияния на окружающую среду и объекты культурного наследия и исторических поселений. На основании изложенного выше и с учетом положений ч.1 ст.12 ПЗЗ, ч.8 ст.36 ГрК РФ, несоблюдение минимальных отступов (менее 3 м) от границ земельного участка, является допустимым, остальные предельны параметры соблюдены. Такое здание может эксплуатироваться без сроков приведения в соответствие с градостроительным регламентом.

Также эксперты указывает, что сохранить нежилое здание с кадастровым номером 50:64:0010204:114 в реконструированном виде, площадью 2083,6 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:64:0010204:1015, возможно.

Проанализировав предоставленное в материалы дела заключение комиссии экспертов, суд считает, что оно в полном объеме отвечает требованиям действующего законодательства. При даче заключения, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Проведенное экспертное исследование является полным, мотивированным и аргументированным в том числе на основании всестороннего исследования материалов судебного дела. Оснований не доверять выводам указанного судебного экспертного заключения, судом не установлено. Ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, замечаний на заключение эксперта в материалы дела не предоставлено.

В соответствии с п. 39 Постановления Пленума Верховного суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

В соответствии с п. 43 Постановления Пленума Верховного суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Судом установлено, что единственным признаком самовольной постройки, на которую заявлены встречные исковые требования ФИО3, является отсутствие у него разрешительной документации, к получению которой истец по встречному иску принимал меры, что подтверждается предоставленными в материалы дела документами.

Принимая во внимание предоставленные по делу доказательства, которые в том числе подтверждают, что земельный участок с кадастровым номером 50:64:0010204:1015 принадлежит на праве собственности истцу по встречному иску, принимая во внимание результаты проведенной по делу судебную строительно-техническую экспертизу, а также доказательства, подтверждающие попытки истца по встречному иску легализовать спорное строение во внесудебном порядке, суд приходит к выводу о возможности сохранения заявленного во встречном иске нежилого здания площадью 2083,6 кв.м с кадастровым номером 50:64:0010204:114 и расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:64:0010204:1015 в реконструированном виде, а также о наличии правовых оснований для признания за ФИО3 права собственности на вышеуказанный объект капитального строительства в реконструированном виде.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1. ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Рассматривая требования истца по встречному иску о признании указанного нежилого здания соответствующим условиям п. 2.3., абзацу 2 п. 2.5 заключенного между ФИО3 и ФИО2 Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, суд не находит правовых оснований для их удовлетворения.

Как было указано ранее, в соответствии с п. 2.4. Соглашения с момента окончания выполнения работ, Сторона 1 предоставляет Стороне 2 в течение 10 дней документ, подтверждающий соответствие результата выполненных работ требованиям, изложенным в пункте 2.3. данного договора.

Следовательно, на Стороне 1 Соглашения лежит обязанность предоставить документ, подтверждающий соответствие спорного строения указанным требованиям Соглашения. При этом, условия данного Соглашения не позволяют определить характеристики указанного документа, который должен быть предоставлен в подтверждение, а именно его вид, форму, лицо, его выдавшее и т.д.

Ввиду этого, ФИО3 не лишен возможности и права по своему усмотрению предоставить документ, отражающий необходимые сведения другому участнику общих с данным лицом договорных отношений.

Каких-либо доказательств, подтверждающих невозможность истца по встречному иску предоставить указанный документ, или доказательств наличия спора с ФИО2 или ФИО1 относительно данного факта в материалы дела не предоставлено.

В соответствии с п. 2.6. Соглашения определение части арендуемого недвижимого имущества осуществляется путем подписания дополнительного соглашения между сторонами.

Согласно п. 2.7 Соглашения определение технических характеристик арендуемого Стороной 2 недвижимого имущества, исходя из которых будет определяться часть, переходящая в аренду Стороне 2, осуществляется после установления за Стороной 1 титульного владения на результат выполненных работ.

В соответствии с п. 2.8 Соглашения размер арендной платы за часть арендуемого Стороной 2 части недвижимого имущества определяется исходя из фактически согласованной и арендуемой площади на момент заключения основного договора аренды.

В силу п. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Применяя положение норм права, суд полагает, что указанное требование истца по встречному иску о признании строения соответствующим условиям Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ заявлены при отсутствии факта нарушения его права, в связи с чем, данные требования не направлены на осуществление защитной функции.

Кроме этого, суд также обращает внимание, что из содержания Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, подписанное между ФИО3 и ФИО2 следует, что право сторон определить условия будущего договора аренды в отношении спорного строения (определить часть помещений, размер арендной платы и т.д.), которые должны соответствовать указанным в пункте 2.3 и пункте 2.5 соглашения критериям возникает после того, как данные строения будут принадлежать ФИО5 на титульном праве.

В поданном встречном иске ФИО3 просит также исключить из условий Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ нежилое строение ориентировочной площади 1800 кв.м., расположенное на земельном участке, кадастровый №, площадью 5164 кв.м., уточненная площадь, погрешность 25.0 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения коммунальных, складских объектов, склады, расположенный по адресу: <адрес>, г Дзержинский, <адрес>, Российская Федерация, а также просит признать отсутствующим у ФИО2 и ФИО1 прав требований по Соглашению о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и Договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ на строение ориентировочной площади 1800 кв.м., расположенное на земельном участке, кадастровый №, площадью 5164 кв.м., уточненная площадь, погрешность 25.0 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения коммунальных, складских объектов, склады, расположенный по адресу: <адрес>, г Дзержинский, <адрес>, Российская Федерация.

Суд не находит правовых оснований для удовлетворения указанных требований по следующим причинам.

В соответствии с п. 1.1. Соглашения опциона отражено, что данное нежилое строение ориентировочной площади 1 800 кв.м. представляет из себя дополнительный приблизительный объем потенциальной арендной площади, который образуется в результате выполнения Стороной 1 строительных работ.

Конечный результат выполняемых работ представляет из себя либо самостоятельное строение, либо реконструкцию ранее существующего строения площадью 689.5 кв.м.

В соответствии с п. 1.2. Соглашения опциона Сторона 2 уведомлена о том, что на момент подписания данного соглашения работы в отношении указанного строения не окончены.

Из содержания условий соглашения опциона следует, что стороны при заключении данной сделки указали, что ориентировочная площадь строения 1800 кв.м. представляет из себя дополнительный приблизительный объем потенциальной арендной площади, который образуется в результате выполнения Стороной 1 строительных работ. Конечный результат выполняемых работ представляет из себя либо самостоятельное строение, либо реконструкцию ранее существующего строения площадью 689.5 кв.м. Аналогичные условия отражены и в договоре цессии.

Как было указано ранее, в материалы дела был приобщен Технический паспорт, изготовленный филиалом ППК «РОСКАДАСТР» по <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, из содержания которого следует, что площадь строения с кадастровым номером 50:64:0010204:114 изменилась с 689.5 кв.м. по данным ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, до 2083,6 кв.м. по данным технической инвентаризации в связи с реконструкцией нежилого здания, возведением пристройки Лит: 4Б1.

Таким образом, дополнительная площадь строения на земельном участке истца по встречному иску была образована в результате реконструкции нежилого здания с кадастровым номером 50:64:0010204:114, что не противоречит условиям заключенного соглашения опциона и договора цессии.

Следовательно, содержание условий договора цессии и соглашения опциона позволяют определенно установить круг прав и обязанностей участников данных сделок, что исключает необходимость признания отсутствующим за ФИО2 и ФИО1 прав требований по Соглашению о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и Договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ на строение ориентировочной площади 1800 кв.м., расположенное на земельном участке, кадастровый №.

При этом, в соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Требования истца по встречному иску об исключении из соглашения опциона части его условий фактически направлены на изменение договора в судебном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 1 сст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Истцом по встречному иску не предоставлено в материалы дела каких – либо доказательств, являющихся основанием в соответствии со ст. 451 ГК РФ для внесения изменений в Соглашение опциона путем исключения части его условий из данной сделки, с какими – либо требованиями во внесудебной порядке, ФИО3 к ответчику не обращался, дополнительных соглашений между сторонами не заключалось.

Принимая во внимание вышеизложенное, судом не усматривается правовых оснований для удовлетворения требования истца по встречному иску о признании отсутствующим у ФИО2 и ФИО1 прав требований по Соглашению о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и Договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое строение ориентировочной площади 1800 кв.м., расположенное на земельном участке, кадастровый №, а также правовых оснований для исключения из условий Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ сведений о нежилом строении ориентировочной площади 1800 кв.м., расположенное на земельном участке, кадастровый №.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 - оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО1, ФИО2 – удовлетворить частично.

Признать за ФИО3 право собственности на реконструированное нежилое здание, наименование: «Склад», площадью 2083.6 кв.м. с кадастровым номером: 50:64:0010204:114, расположенное на земельном участке кадастровый №, площадью 5164 кв.м., уточненная площадь, погрешность 25.0 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения коммунальных, складских объектов, склады, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

В удовлетворении остальных требований по встречному иску ФИО3 - отказать.

Решение суда является основанием для внесения сведений и изменений в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Московский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Жуковский городской суд.

Судья Е.А. Ковалёв

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.А. Ковалёв