Судья Макоед Ю.И. Дело № 2-109/2023

(первая инстанция)

№ 33-2307/2023

(апелляционная инстанция)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Севастополь 31 июля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда в составе:

председательствующего, судьи - Козуб Е.В.,

судей - Донсковой М.А., Орловой С.В.,

при секретаре - Дубравской А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Козуб Е.В. апелляционную жалобу истца ФИО1 на решение Нахимовского районного суда города Севастополя от 28 февраля 2023 года по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ФИО3, Управление государственной регистрации права и кадастра города Севастополя о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки, по встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО1 о признании незаключенным договора купли-продажи земельных участков,

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ от ответчика ФИО4 к истцу на следующие объекты недвижимости: земельный участок, площадью 800 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок, площадью 800 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок, площадью 549 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок, площадью 800 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок, площадью 800 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок, площадью 651 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, указать, что решение суда является основанием для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО4 к ФИО1 на указанные объекты недвижимого имущества, мотивируя исковые требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО, от имени и в интересах которого действовала представитель ФИО2, заключен договор купли-продажи земельных участков, который исполнен сторонами, истцом произведен полный расчет по договору, земельные участки переданы в фактическое владение и пользование истца. Стороны договорились о том, что ФИО. не позднее ДД.ММ.ГГГГ будут предоставлены в регистрирующий орган все необходимые документы для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки к истцу. После подписания договора купли-продажи земельного участка, продавец ФИО. и его представитель перестали выходить на связь. Позже истцу стало известно о том, что продавец ФИО умер ДД.ММ.ГГГГ, единственным наследником, принявшим наследство после его смерти, является ФИО4, к которому перешли все обязательства по договору купли-продажи земельных участков, заключенному между ФИО. и истцом, и за которым было зарегистрировано право собственности на спорные земельные участки.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО4 подал встречный иск к истцу ФИО1, изменив исковые требования, просит признать незаключенным договор купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный между ФИО1 и ФИО., от имени и в интересах которого действовала ФИО2, мотивируя встречные исковые требования тем, что ФИО не подписывал договор купли-продажи земельных участков, денежные средства за продажу земельных участков не получал, намерения продать земельные участки не имел, земельные участки ФИО1 не передавались, договор купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ фактически был заключен (подписан) ФИО1 и ФИО2 после смерти ФИО

ДД.ММ.ГГГГ Нахимовским районным судом г. Севастополя протокольно встречное исковое заявление ФИО4 к ФИО1, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2, Управление государственной регистрации права и кадастра города Севастополя о признании незаключенным договора купли-продажи земельных участков принято к производству Нахимовского районного суда г. Севастополя и объединено для совместного рассмотрения с иском ФИО1 к ФИО4, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, Управление государственной регистрации права и кадастра города Севастополя о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки.

ДД.ММ.ГГГГ Нахимовским районным судом г. Севастополя протокольно к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3.

Решением Нахимовского районного суда города Севастополя от 28 февраля 2023 года отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ФИО3, Управление государственной регистрации права и кадастра города Севастополя о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки, удовлетворены встречные исковые требования ФИО4 к ФИО1 о признании незаключенным договора купли-продажи земельных участков. Договор купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО, действующим в лице представителя по доверенности ФИО2, признан незаключенным.

Истцом ФИО1 подана апелляционная жалоба, просит решение районного суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований ФИО1, об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 Считает, что ни одно из приведенных судом обстоятельств не является основанием для признания сделки незаключенной. Отсутствие оплаты по договору, отсутствие воли стороны на заключение договора или наличие воли на заключение иного договора, не принятие купленного имущества, отсутствие денежных средств, позднее обращение с досудебной претензией, порождают иные правовые последствия, такие как право требования неполученной оплаты по договору или признания сделки недействительной (притворной или мнимой). Договор купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ подписан уполномоченными лицами, покупателем ФИО1 и представителем ФИО по удостоверенной нотариусом доверенности, подлинность которой никем не оспаривалась, ФИО2 Договор заключен в надлежащей форме, путем составления одного документа, сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, с достаточной точностью идентифицированы продаваемые земельные участки, в твердой денежной сумме определена их цена. Договор купли-продажи земельных участков не мог быть признан судом незаключенным. В судебном заседании суда первой инстанции ФИО2 пояснила о том, что она действительно собственноручно подписывала, заключала договор купли-продаж земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, получила денежные средства по договору, которые передала ФИО. Данным пояснениям судом оценка не дана. Не могли быть положены в основу решения показания свидетелей ... и ... Суд пришел к ошибочному выводу о том, что данные свидетели не заинтересованы в исходе дела, поскольку они являлись бизнес-партнерами ФИО занимались, планировали заниматься строительством домов на спорных земельных участках. Наличие деловых и коммерческих отношений между умершим и свидетелями исключали вывод суда об отсутствии у них заинтересованности в исходе дела, с учетом того, что наследником данного имущества и ответчиком по делу является сын их бизнес-партнера ФИО4 Показания свидетелей заключаются в том, что, по их мнению, ФИО не продавал, или не должен был продавать часть из фактически проданных земельных участков, поскольку они межевали данные участки, имели планы по строительству на некоторых участках коттеджей, что, по мнению свидетелей, исключало возможность продажи ФИО. земельных участков. Сами по себе указанные показания свидетелей не могут свидетельствовать о том, что ФИО в действительности не собирался продавать земельные участки, с учетом свойственной в таких случаях специфики коммерческих взаимоотношений, при которой ФИО. мог не доносить до партнеров всю информацию или доносить, но не всю или искаженно. Намерение ФИО4 Е.А. продать земельные участки подтверждается доверенностями, выданными на имя ... и ... с полномочиями на продажу земельных участков, также, показаниями ..., который показал, что ФИО4 Е.А. не собирался продавать все участки, а только 3 участка, в отношении которых выдал ему доверенностью, показаниями свидетелей о нуждаемости ФИО4 Е.А. в деньгах, поскольку у него не было денег на строительство коттеджей и на лечение от коронавируса, для чего тот просил друзей перевести ему 10000 долларов США. Сам по себе факт выдачи ФИО4 Е.А. ДД.ММ.ГГГГ доверенности на имя ... на продажу земельных участков с правом совершения всех необходимых действий для регистрации перехода права собственности на них, не свидетельствует о том, что ФИО4 Е.А. ранее не продал данные участки и не собирался этого делать в будущем, напротив, подтверждает его волю на продажу земельных участков. Указанное дополнительно подтверждается и согласуется с тем фактом, что со слов ФИО4, в день выдачи доверенности на имя ..., ее подлинник ФИО4 Е.А. был передан на хранение его доверенному лицу ..., у которой имелась генеральная доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на совершение любых действий от имени ФИО4 Е.А., и которая ранее по его поручению заключала договор купли-продажи с ФИО1 В ином случае невозможно объяснить, зачем ФИО4 Е.А. было выдавать доверенность на имя ..., чтобы ее подлинник в день выдачи передать ФИО2, за исключением случая, при котором указанные участки уже были проданы ФИО1 и доверенность была необходима для исполнения указанной сделки - подачи договора на регистрацию, получения сопутствующих документов. Представленными письменными доказательствами подтверждено, что заключенный между ФИО1 и ФИО4 Е.А. договор купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ является заключенным. Соглашение по всем существенным условиям сделки купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 Т.А. было достигнуто, сделка исполнена. Суд пришел к ошибочному выводу о том, что земельные участки покупателю фактически не передавались. Не учел суд, что действующим законодательством предусмотрен единственный способ передачи недвижимого имущества продавцом покупателю - путем подписания передаточного акта или иного документа о передаче. Не основаны на законе выводы суда о том, что покупатель ФИО1 не принял земельные участки, поскольку не осуществлял на них какую-либо хозяйственную деятельность. Судом не учтено, что покупатель до момента государственной регистрации права собственности не вправе каким-либо образом начать освоение земельных участков. Суд пришел к необоснованному выводу о том, что, поскольку продавец ФИО4 Е.А. и покупатель ФИО1. являются индивидуальными предпринимателями, расчет между сторонами не мог производиться наличными денежными средствами с превышением предельного размера наличных расчетов. На момент заключения договора продавец ФИО4 Е.А. имел статус индивидуального предпринимателя, основном видом деятельности являлось строительство жилых и нежилых зданий. Основным видом деятельности ФИО1, который также имел статус индивидуального предпринимателя на момент заключения сделки, являлась деятельность автомобильного грузового транспорта и услуги по перевозкам, коды, связанные со строительством зданий, внесены в ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ, то есть, через 2.5 месяца после заключения сделки и после истечения срока на ее государственную регистрацию. Также, само по себе наличие у сторон договора купли-продажи статуса индивидуальных предпринимателей не может бесспорно свидетельствовать о том, что такая сделка заключена ими в связи с осуществлением такой предпринимательской деятельности. Из текста договора не следует, что договор заключался ФИО4 Е.А. и ФИО1 как индивидуальными предпринимателями или в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности. ФИО1 искал в Крыму для приобретения жилой дом или землю для последующего строительства дома, то есть исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, доказательств обратного в материалах дела не имеется. Сведений о том, что ФИО1 систематически (более 1 раза) приобретал и реализовывал недвижимое имущество с целью извлечения прибыли, в материалах дела не имеется, земельные участки приобретались истцом для личных нужд, такая сделка имеет бытовой, а не экономический характер, и не предполагает какой-либо правовой связи между статусом индивидуального предпринимателя и совершенной сделкой. Установленное Указанием Банка России от ДД.ММ.ГГГГ №-У «О правилах наличных расчетов» ограничение в размере 100000 рублей на наличные расчеты в валюте Российской Федерации и в иностранной валюте, не распространяется на расчеты между физическими лицами. Оплата по договору купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ наличными средствами не противоречила действовавшему законодательству, не могла свидетельствовать о незаключении договора. Суд пришел к неправильному выводу о том, что ФИО1 обратился с претензией к ФИО4 Е.А. только спустя 6 месяцев. Согласно п. 2.1.3 договора, продавец обязался в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ явиться в Росреестр. С момента истечения срока на обращение в органы государственной регистрации для регистрации сделки и до направления претензии (ДД.ММ.ГГГГ) прошло 4 месяца и 2 дня, данный срок является разумным, соразмерным и соответствует сложившейся обстановке, при которой покупатель ФИО1, не будучи профессиональным юристом, проживая в г. Сочи Краснодарского края и приобретая недвижимость в другом регионе, формально юридически оформленные претензии к продавцу заявил не сразу после возникновения затруднений с регистрацией сделки, а с определенной задержкой, обусловленной поиском продавца ФИО4 Е.А. и его представителя ФИО2, консультаций с партнерами, обращениями к юристам и необходимостью подготовка юридических документов, находящимся в пределах установленного законом трехлетнего срока исковой давности. Показания свидетелей о том, что в период нахождения в больнице ФИО4 Е.А. были перечислены денежные средства другом - компаньоном из Молдавии в размере 10000 долларов США, к существу спора не относятся. Доверенность выдана ФИО4 Е.А. на имя ФИО2 с правом получения денежных средств, в том числе, за продажу недвижимости. Отсутствие у ФИО4 Е.А. денежных средств на лечение, чему доказательств предоставлено не было, не свидетельствует о не заключении договора купли-продажи земельных участков. Обстоятельства получения, передачи, расходования ФИО2 полученных по договору денежных средств, предметом спора не являются.

Ответчиком ФИО4 поданы письменные возражения на апелляционную жалобу истца, в которых указывает на законность судебного акта, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО1 - .... доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель ответчика ФИО4. - ... представил в судебном заседании письменные возражения, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность судебного акта.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны, третьи лица ФИО2, ФИО4 Е.В., представитель третьего лица Управления государственной регистрации права и кадастра города Севастополя не явились, о дате, времени и месте судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в соответствии с правилами ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили. Стороны воспользовались правом, предусмотренным частью 1 статьи 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на ведение дела в суде их представителями, полномочия представителя истца ФИО1 - .... подтверждены доверенностью, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом, полномочия представителя ответчика ФИО4. - ... подтверждены ордером от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверением адвоката №.

Судебная коллегия, заслушав доклад судьи Козуб Е.В., доводы представителя истца ФИО1 - ...., возражения представителя ответчика ФИО4. - ..., обсудив доводы апелляционной жалобы и письменных возражений, изучив материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность судебного акта районного суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения районного суда.

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», разъяснено, что решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права.

Судебным разбирательством установлено, что ФИО был зарегистрирован в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 зарегистрирован в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО выдал доверенность (бланк серии №), которой уполномочил ФИО2 представлять его интересы во всех без исключения учреждениях, предприятиях, организациях независимо от их формы собственности и подчинения, совершать от его имени любые фактические и юридические действия при ведении от его имени любых дел и решений любых вопросов. Доверенность выдана сроком на десять лет, с правом передоверия полномочий по настоящей доверенности другим лицам. Содержание статьей 187 - 189 ГК РФ доверителю разъяснено.

В тексте доверенности имеется отметка о том, что ФИО4 Е.А., как участник сделки, понимает разъяснения нотариуса о правовых последствиях совершаемой сделки. Условия сделки соответствуют его действительным намерениям. Текст доверенности подписан собственноручной подписью ФИО4 Е.А. Доверенность удостоверена нотариусом г. Севастополя ..., подписана в присутствии самого нотариуса, личность подписавшего доверенность установлена и дееспособность проверена. Зарегистрировано в реестре №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО, действующим в лице своей поверенной на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, бланк серии №, удостоверенной нотариусом города Севастополя ..., зарегистрированной в реестре за №, ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельных участков, согласно которому, продавец передал в собственность покупателю (продал), а покупатель принял от продавца и оплатил (купил) следующие объекты недвижимости: земельный участок площадью 800 кв.м. с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, отнесенный к категории земель - земли населенных пунктов и имеющий вид разрешенного использования - для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок), принадлежащий продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от ДД.ММ.ГГГГ № (п. 1); земельный участок площадью 800 кв.м. с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, отнесенный к категории земель - земли населенных пунктов и имеющий вид разрешенного использования - для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок), принадлежащий продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от ДД.ММ.ГГГГ № (п. 2); земельный участок площадью 549 кв.м. с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> отнесенный к категории земель - земли населенных пунктов и имеющий вид разрешенного использования - для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок), принадлежащий Продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от ДД.ММ.ГГГГ № (п. 3); земельный участок площадью 800 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, отнесенный к категории земель - земли населенных пунктов и имеющий вид разрешенного использования - для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок), принадлежащий продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от ДД.ММ.ГГГГ № (п. 4); земельный участок площадью 800 кв.м. с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, отнесенный к категории земель - земли населенных пунктов и имеющий вид разрешенного использования - для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок), принадлежащий продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от ДД.ММ.ГГГГ № (п. 5); земельный участок площадью 651 кв.м. с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, отнесенный к категории земель - земли населенных пунктов и имеющий вид разрешенного использования - для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок), принадлежащий продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от ДД.ММ.ГГГГ № (п. 6).

Согласно п. 1.2 договора, по соглашению сторон цена земельных участков не подлежит пересмотру или изменению и суммарно составляет 22000000 (двадцать два миллиона) рублей, а именно: 1) з/у площадью 800 кв.м. с к№ - 4000 000 рублей; 2) з/у площадью 800 кв.м. с к№ - 4000000 рублей; 3) з/у площадью 549 кв.м. с к№ – 2750000 рублей; 4) з/у площадью 800 кв.м. с к№ – 4000000 рублей; 5) з/у площадью 800 кв.м. с к/№ – 4000000 рублей; 6) з/у площадью 651 кв.м. с № - 3250000 рублей.

Цена земельных участков оплачена покупателем продавцу при подписании настоящего договора в полном объеме путем передачи наличных денежных средств. Стороны не имеют друг к другу каких-либо претензий по оплате (п. 1.3 договора).

Настоящий договор имеет силу акта-приема передачи (передаточного акта) земельных участков и подтверждает факт исполнения продавцом обязанности по передаче покупателю земельных участков. Стороны пришли к соглашению, что подписание отдельного акта приема-передачи не требуется (п. 1.4 договора).

Согласно п. 2.1.1 договора, продавец обязался передать покупателю земельные участки при подписании настоящего договора свободными от каких-либо обременений, запрещений, ограничений, без задолженности по всем платежам, связанным с эксплуатацией недвижимого имущества.

В соответствии с п. 2.1.3 договора, продавец обязался совершить все необходимые действия для обеспечения перехода покупателю права собственности на земельные участки, в частности, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ лично или через своего уполномоченного представителя предоставить в соответствующее территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в том числе посредством многофункционального центра оказания государственных услуг, документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности.

Продавец обязался осуществить прием денежных средств, уплачиваемых покупателем за земельные участки во исполнение пункта 1.2 настоящего договора (2.1.3 договора).

Согласно п. 2.2 договора, покупатель обязался принять земельные участки в день подписания настоящего договора (п. 2.2.1); совершить все необходимые действия для обеспечения перехода покупателю права собственности на земельные участки, в частности в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ лично или через своего уполномоченного представителя предоставить в соответствующее территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в том числе посредством многофункционального центра оказания государственных услуг, документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности (п. 2.2.2); уплатить цену земельных участков в порядке и в сроки, которые предусмотрены настоящим договором (п. 2.2.3).

Согласно п. 3.1 договора, продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора земельные участки никому не отчуждены, не заложены, в судебном споре и под запрещением (арестом) не состоят, не являются предметом или объектом какой-либо действующей сделки (существующих на момент заключения договора обязательственных отношений), в том числе, не проданы, не подарены, не переданы в залог (ипотеку), не обременены правами найма, аренды, свободны от прав третьих лиц, не внесены в уставный капитал юридических лиц, скрытых дефектов в них нет. Продавцом не было совершено действий и операций, противоречащих действующему законодательству РФ, а также отсутствуют иные обстоятельства, способные в будущем по решению суда повлечь изъятие у покупателя права собственности на Земельные участки, как в целом, так и в части, о которых Продавец знал или мог знать на момент подписания настоящего договора (п. 3.2 договора).

Продавец подтверждает и гарантирует, что не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь его банкротство, как физического лица, в течение ближайшего месяца, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физического лица, и что он сам не планирует обращаться в суд с иском о признании себя банкротом (п. 3.3 договора).

Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, не состоят на учетах в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, в момент подписания настоящего договора находятся в здравом уме, ясной памяти и действуют добровольно, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях (п. 3.4 договора).

Согласно п. 4.2 договора, в случае, если одна из сторон будет уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении другой стороны к государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок или с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Согласно п. 6.1 договора, настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или заявления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

Все изменения и дополнения к настоящему договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон (п. 6.1 договора).

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 и пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации настоящий договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания (п. 6.3 договора).

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО, действующий в лице своей поверенной на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, бланк серии №, удостоверенной нотариусом города Севастополя ..., зарегистрированной в реестре за №, ФИО2, подтверждает, что получил денежные средства в размере 22000000 двадцать два миллиона) рублей от ФИО1. Настоящим подтверждает, что денежные средства получены по договору купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ в счет оплаты за следующие земельные участки: 1<адрес>. Подтверждает, что оплата стоимости земельных участков произведена ФИО1 в полном объеме и составляет 22 000 000 (двадцать два миллиона) рублей. Каких-либо финансовых или иных претензий не имеет.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил ФИО4 Е.А. и ФИО2 претензию о необходимости исполнения договора купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО выдал доверенность, которой уполномочил ... представлять его интересы во всех учреждениях, предприятиях, организациях независимо от их формы собственности и подчинения, по вопросам, связанным с продажей за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащих ему объектов недвижимого имущества: земельных участков с кадастровыми номерами: №

Доверенность выдана сроком на три года, с запретом на передоверие полномочий по настоящей доверенности другим лицам. Содержание статьей 185 - 189 ГК РФ доверителю разъяснено.

В тексте доверенности имеется отметка о том, что ФИО., как участник сделки, понимает разъяснения нотариуса о правовых последствиях совершаемой сделки. Условия сделки соответствуют его действительным намерениям. Текст доверенности подписан собственноручной подписью ФИО. Доверенность удостоверена нотариусом г. Севастополя ..., подписана в присутствии самого нотариуса, личность подписавшего доверенность установлена и дееспособность проверена. Зарегистрировано в реестре №

ДД.ММ.ГГГГ ФИО умер. Наследником первой очереди после его смерти является ФИО4, которому выданы свидетельства о праве на наследство по закону, в том числе, на спорные земельные участки.

Право собственности на спорные земельные участки с кадастровыми номерами № зарегистрировано за ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1, удовлетворении встречных исковых требований ФИО4, исходя из того, что у ФИО4 Е.А. отсутствовала воля на продажу земельных участков, договор купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ сторонами не исполнен, земельные участки в фактическое владение и пользование покупателя ФИО1 не перешли, отсутствуют доказательств того, что покупатель ФИО1 передал денежные средства продавцу ФИО4 Е.А. в счет оплаты за земельные участки, располагал такими денежными средствами. Договор купли-продажи земельных участков заключен в отсутствие согласия супруги ФИО4 Е.А. - ... на продажу спорных земельных участков.

С выводом суда первой инстанции соглашается судебная коллегия, и, отклоняя доводы апелляционной жалобы, исходит из следующего.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, либо не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктами 1, 2, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В пунктах 1 и 2 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 432 ГК РФ, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1).

Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2).

Из приведенной правовой нормы следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно положениям статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе, повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 60, 61 постановления N 10/22, пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по данному делу являются факт заключения договора купли-продажи, соответствие данного договора требованиям гражданского законодательства и исполнение данного договора, в том числе факт перехода имущества от продавца к покупателю и оплаты за него.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, которые могут быть реализованы ими лично либо через представителей.

Согласно п. 1 ст. 185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

В силу абзаца 1 п. 1 ст. 182 ГК РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Получение поверенным денежных средств доверителя не предполагает возможность приобретения поверенным каких-либо прав на полученные по доверенности денежные средства (обращения их в свою собственность), поскольку законом установлен прямой запрет на совершение представителем таких действий, а также не предполагает возникновение прав и обязанностей, по заключенному от имени представляемого договору. По смыслу приведенных норм на основании доверенности поверенный действует в чужих интересах (в интересах доверителя), что следует из существа доверенности.

В соответствии с п. 4.5 Методических рекомендаций по удостоверению доверенностей (утв. Решением Правления Федеральной нотариальной палаты от 18.07.2016 года, протокол N 07/16), если в доверенности предусматриваются полномочия в отношении конкретного имущества, то в ней необходимо указать индивидуальные признаки этого имущества.

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какое-либо из них не ссылались.

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия, не соглашаясь с доводами апелляционной жалобы истца, считает, что выводы суда первой инстанции подробно и обстоятельно мотивированы, должным образом отражены в обжалуемом судебном акте, основаны на правильном применении норм материального права, регулирующих возникшие отношения, и установленных фактических обстоятельствах дела, подтверждаются совокупностью исследованных доказательств, оценка которым дана в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы истца, судебная коллегия исходит из того, что истец ФИО1, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не предоставил надлежащих доказательств, подтверждающих фактическую передачу ему, как покупателю, земельных участков продавцом ФИО4 Е.А. После заключения договора купли-продажи, земельные участки находились в фактическом владении и пользовании ФИО4 Е.А., на земельных участках велось ранее начатое ФИО4 Е.А. строительство объектов недвижимости, ФИО4 Е.А. проводились кадастровые работы, межевание, земельным участкам присвоены адреса. После смерти ФИО4 Е.А., земельные участки перешли в фактическое владение и пользование его сына ФИО4, которому выданы свидетельства о праве на наследство на указанное имущество. Истец ФИО1, считая себя собственником земельных участков, не предпринимал никак мер к освоению, ограждению земельных участков, возведению на них капитальных, иных строений, согласия, либо возражений на проведение ранее начатых ФИО4 Е.А. на земельных участках строительных работ, не выражал, не препятствовал в пользовании земельными участками ФИО4 Е.А., в последующем, ФИО4 Формальное указание в договоре купли-продажи земельных участков о том, что настоящий договор имеет силу акта-приема передачи (передаточного акта) земельных участков и подтверждает факт исполнения продавцом обязанности по передаче покупателю земельных участков, достоверно не подтверждает сам факт совершения этого действия.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы истца, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии у ФИО4 Е.А. воли на продажу земельных участков.

Допрошенный в судебном заседании суда первой инстанции свидетель ... пояснил о том, что являлся партнером ФИО4 Е.А. по бизнесу с 2015 года, вместе занимались строительством объектов недвижимости, планировали строительство коттеджей на земельных участках <адрес>. После того, как ФИО4 Е.А. заболел, свидетель отвез его в больницу, оказывал помощь по приобретению необходимых лекарств, вещей. У ФИО4 Е.А. не было денег на лечение, на строительство, он говорил, что думает продать один земельный участок и денежные средства вложить в строительство. Перед смертью ФИО4 Е.А. просил забрать у ФИО2 все подлинные документы на земельные участки и передать их сыну ФИО4 О смерти ФИО4 Е.А. свидетель сообщил ФИО2 При жизни ФИО4 Е.А. не говорил ему о том, что продал земельные участки, напротив, ФИО4 Е.А. был намерен строить на земельных участках дома.

Допрошенный в судебном заседании суда первой инстанции свидетель ... пояснил о том, что знаком с ФИО4 Е.А. с 2015 года. В первых числах июня 2021 года ФИО4 Е.А. находился в Севастополе, руководил строительством объектов на земельных участках, занимался оформлением земельных участков. О продаже земельных участков свидетель узнал после смерти ФИО4 Е.А. от ФИО2, когда принимал меры к поиску наследников. При жизни ФИО4 Е.А. не был намерен продать земельные участки, напротив, планировал строить на них дома, занимался межеванием земельных участков.

Вопреки доводам апелляционной жалобы истца, оснований не доверять показаниям свидетелей ... и ..., ставить под сомнение их достоверность, у суда первой инстанции не имелось. Показаниям указанных свидетелей судом первой инстанции дана оценка в совокупности с иными доказательствами по делу. Хотя указанные свидетели являлись партнерами ФИО4 Е.А. по бизнесу, однако сами по себе данные обстоятельства о прямой или косвенной заинтересованности в том, чтобы земельные участки остались в собственности именно у ФИО4, не свидетельствуют. Показания данных свидетелей не противоречат совокупности иных доказательств по делу.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, судебная коллегия считает, что из совокупности доказательств, в том числе, поведения (действий) ФИО4 Е.А. следует, что ФИО4 Е.А. и после заключения договора купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ считал себя собственником земельных участков, полноценно, в отсутствие каких-либо ограничений, препятствий, реализовывал свои права как собственника недвижимого имущества. Был намерен продать только три земельных участка, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ, то есть, через месяц после заключения договора купли-продажи земельных участков (ДД.ММ.ГГГГ), выдал нотариально удостоверенную доверенность ..., в которой и предусматривались полномочия на продажу конкретного имущества (трех земельных участков).

Судебной коллегией принимаются во внимание доводы ответчика ФИО4. о том, что доверенность была выдана ФИО4 Е.А. ФИО2 с целью оформления за ФИО4 Е.А. прав собственности на вновь созданные объекты недвижимости, их ввод в эксплуатацию. Судебная коллегия считает, что хотя ФИО4 Е.А. выдал ФИО2 доверенность, в которой отсутствовало ограничение объема ее прав, вместе с тем, в доверенности и не указано конкретное имущество, его индивидуальные характеристики, которое хотел продать ФИО4 Е.А. При заключении ФИО2 договора купли-продажи земельных участков, воли на продажу данного имущества у ФИО4 Е.А. не имелось, что следует из его поведения после совершения сделки, показаний свидетелей, которые указывали на отсутствие у ФИО4 Е.А. намерения продавать земельные участки, совокупности иных фактических обстоятельств по делу.

Вопреки доводам апелляционной жалобы истца, в рассматриваемом случае сами по себе обстоятельства того, что договор купли-продажи земельных участков был заключен ФИО2, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности, в которой оговорено право на продажу любого имущества ФИО4 Е.А., не порождает у ФИО1 юридических последствий в виде регистрации перехода права собственности на имущество. Договор купли-продажи земельных участков заключен ФИО2 с нарушением статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие волеизъявления собственника ФИО4 Е.А. на продажу земельных участков. Фактически договор купли-продажи земельных участков не исполнен сторонами (продавцом ФИО4 Е.А. и покупателем ФИО1), земельные участки в фактическое владение и пользование покупателю ФИО1 продавцом ФИО4 Е.А. переданы не были.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы истца, судебная коллегия считает, что районный суд пришел к правильному выводу о признании договора купли-продажи земельных участков незаключенным между ФИО4 Е.А. и ФИО1

Руководствуясь ст. 327, п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу истца ФИО1 на решение Нахимовского районного суда города Севастополя от 28 февраля 2023 года оставить без удовлетворения.

Решение Нахимовского районного суда города Севастополя от 28 февраля 2023 года оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий, судья: Е.В.Козуб

Судьи: М.А.Донскова

С.В.Орлова