Решение по делу № 2-1735/2024 от 24.02.2025 - о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество и по встречному иску <ФИО> к <ФИО> о признании договора залога недвижимости прекращенным.

Дело № 2-85/2025

УИД 32RS0027-01-2023-006268-31

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 февраля 2025 г. г. Брянск

Советский районный суд г. Брянска в составе

председательствующего судьи Петрачковой И.В.,

при секретаре Стёпиной Ю.Д.,

с участием помощника прокурора Советского района г.Брянска Тумакова Д.А., представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, ответчика (истца по встречному иску) ФИО2, представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество и по встречному иску ФИО2 к ФИО4 о признании договора залога недвижимости прекращенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что <дата> между нею и ФИО2 заключен договор денежного займа на сумму 200 000 руб. По условиям договора, займ предоставлен под 6% в месяц (12 000 руб. в месяц), срок внесения – ежемесячно до 14 числа каждого месяца; срок возврата займа - не позднее <дата> Условиями договора займа предусмотрено начисление пени в размере 0,5% за несвоевременный возврат суммы займа и несвоевременную выплату процентов за пользование займом. Кроме того, договор займа обеспечен залогом недвижимости - квартиры, назначение: жилое, состоящей из 2-х комнат, общей площадью 49,3 кв.м., расположенной <адрес>. Государственная регистрация договора залога произведена в Управлении Росреестра по Брянской области.

В связи с нарушением заемщиком обязательства по возврату займа, истец просит суд взыскать с ответчика сумму долга по договору займа в размере 200 000 руб., проценты за пользование займом в сумме 267 600 руб., пеню за несвоевременный возврат суммы займа в размере 200 000 руб., пеню за несвоевременную уплату процентов в сумме 126 540 руб., всего взыскать 794 140 руб.; обратить взыскание на заложенное имущество: квартира, назначение: жилое, состоящая из 2-х комнат, общей площадью 49,3 кв.м., расположенная <адрес>, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 1 700 000 руб., взыскать госпошлину за подачу иска в суд.

ФИО2 обратилась в суд с встречным иском к ФИО4 о признании договора залога недвижимости прекращенным, ссылаясь на то, что <дата> между нею и ФИО4 заключен договор денежного займа на сумму 200 000 руб. Условиями договора определен срок займа – 12 месяцев с момента выдачи займа, то есть до <дата> Договором также предусмотрено, что срок предоставления займа может быть продлен по соглашению сторон, что оформляется дополнительным соглашением к договору, подписанному сторонами. Договор займа обеспечен договором залога недвижимости от <дата>, по которому в залог передана квартира, расположенная <адрес>, общей площадью 49,3 кв.м, являющаяся единственным жильем заемщика. Согласно выписке из ЕГРН на указанную квартиру, договор залога зарегистрирован в Управлении Росреестра по Брянской области <дата> на срок 12 месяцев с момента выдачи займа с <дата>, то есть на период действия договора займа. При этом, после истечения срока действия договора займа и залога <дата> и по настоящее время между сторонами не заключалось дополнительных соглашений о продлении договора займа и залога на новый срок.

На основании изложенного, просит суд признать прекращенным залог недвижимости квартиры, расположенной <адрес>, общей площадью 49,3 кв.м, кадастровый №... от <дата> между ФИО4 и ФИО2; погасить запись государственной регистрации залога №... квартиры, расположенной <адрес>, общей площадью 49,3 кв.м, кадастровый №..., содержащейся в ЕГРН.

Определением суда от 4 апреля 2024 г. принято встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО4 о признании договора залога недвижимости прекращенным для совместного рассмотрения с гражданским делом по иску ФИО4 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Брянской области, также привлечена прокуратура Советского района г.Брянска.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 - ФИО1 поддержал первоначальные исковые требования в полном объеме, просил их удовлетворить, подтвердил, что ФИО2 в счет погашения долга выплачена денежная сумма в размере 264 740 руб., что подтверждено расписками и переводами денежных средств по счету; иных допустимых доказательств погашения долга не представлено. В удовлетворении встречных исковых требований просил отказать, ссылаясь на то, что договор залога недвижимости действует до полного исполнения обязательств заемщика по договору денежного займа от <дата>; довод стороны истца по встречному иску о том, что при заключении сделки по обеспечению займа стороны исходили из годичного срока действия договора залога, то есть, до <дата>, счел необоснованным.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2, её представитель ФИО3 в судебном заседании встречные исковые требования поддержали, просили суд их удовлетворить. Первоначальные исковые требования не признали, ссылаясь на то, что за весь период действия договора займа в счет погашения долга и процентов выплачена денежная сумма в размере 400 000 руб., из которых, 292 740 руб. передано по распискам и перечислено по банковскому счету, 80 000 руб. передано без расписок, часть денежных средств переведена со счета супруга ФИО2 – К. Обратили внимание суда на систематическое занятие ФИО4 предпринимательской деятельностью, связанной с предоставлением денежных средств в долг физическим лицам на возмездной основе, получение от данной деятельности периодический регулярный доход, на возможное нарушение валютного, налогового законодательства. Полагают, что истцом по первоначальному иску пропущен срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском. В случае удовлетворения первоначального иска, просили снизить размер процентов и пени.

В судебное заседание истец (ответчик по встречному иску) ФИО4, представитель Управления Росреестра по Брянской области не явились, о времени и месте разбирательства дела уведомлены надлежащим образом.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения участников процесса, суд приходит к выводу о рассмотрении гражданского дела без участия неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, заключение прокурора Тумакова Д.А., указавшего на отсутствие признаков, свидетельствующих о том, что заключение спорного договора займа связано с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей должны совершаться в простой письменной форме, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, обязаны исполнять договор надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг. Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

Согласно статье 808 Гражданского кодекса Российской Федерации договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

В силу статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Из материалов дела следует, что <дата> между ФИО4 и ФИО2 заключен договор денежного займа, по условиям которого истец по первоначальному иску передала ответчику по первоначальному иску денежную сумму в размере 200 000 рублей на срок 12 месяцев под 6% в месяц от суммы займа (12 000 рублей), ответчик по первоначальному иску, в свою очередь, обязалась возвратить истцу сумму займа и уплачивать проценты в срок до 14 числа каждого месяца.

В соответствии с п. 2.2.1 договора займа денежные средства в размере 200 000 руб. переданы заемщику в момент подписания договора. Помимо этого, фактическая передача денежных средств от ФИО4 к ФИО2 подтверждается распиской от <дата>

В соответствии с п. 7.3-7.5. договора займа, займодавец вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях нарушения заемщиком обязанностей, предусмотренных пп. 1.3, 3.1.-3.3, 4.2, 4.3 договора 1 и более раз, а также вправе требовать незамедлительного возврата денежных средств, переданных заемщику по договору и процентов за их использование заемщиком.

Судом установлено, что ФИО2 обязательства по возврату денежных средств исполнялись ненадлежащим образом.

Так, согласно представленным в материалы дела распискам, ФИО2 выплачена денежная сумма в размере 165 000 руб. (<дата> – 41 000 руб., <дата> – 10 000 руб., <дата> – 10 000 руб., <дата> – 12 000 руб., <дата> – 12 000 руб., <дата> – 10 000 руб., <дата> – 10 000 руб., <дата> – 12 000 руб., <дата> – 12 000 руб., <дата> – 12 000 руб., <дата> – 12 000 руб., <дата> – 12 000 руб.); согласно представленной выписке по счету, открытому в ПАО Сбербанк на имя ФИО2, последней выплачена денежная сумма в размере 99 740 руб. (<дата> – 11 940 руб., <дата> – 12 000 руб., <дата> – 16 940 руб., <дата> – 12 000 руб., <дата> – 11 900 руб., <дата> – 4 940 руб., <дата> – 4 940 руб., <дата> – 3 250 руб., <дата> – 1 500 руб., <дата> – 1 880 руб., <дата> – 4 450 руб., <дата> – 4 000 руб., <дата> – 6 000 руб., <дата> – 4 000 руб.).

Представленные в материалы дела ФИО2 чеки от <дата>, <дата>, <дата>, подтверждающие перевод денежной суммы в общем размере 30 000 руб. от имени К. на имя ФИО4, не свидетельствуют о том, что перевод денежных средств осуществлен ФИО2 в счет погашения долга по договору займа. Иных допустимых доказательств погашения долга не представлено.

Таким образом, из представленных ответчиком по первоначальному иску доказательств в обоснование исполнения ею обязательств по возврату суммы долга подтверждается лишь сумма в размере 264 740 руб.

В связи с неисполнением обязательств по оплате ежемесячных платежей, ФИО4 <дата>, <дата>, <дата>, <дата>, <дата>, <дата> направляла (передавала лично) ФИО2 требования о возврате денежных средств, составляющих сумму основного долга, процентов и пени.

ФИО4 обратилась в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения заявленных ФИО4 исковых требований ФИО2 заявлено о пропуске срока исковой давности.

В силу положений статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно статье 203 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статья 203 ГК РФ).

К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. Ответ на претензию, не содержащий указания на признание долга, сам по себе не свидетельствует о признании долга.

Признание части долга, в том числе путем уплаты его части, не свидетельствует о признании долга в целом, если иное не оговорено должником.

В тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь части долга (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам).

Из требования о возврате денежных средств от <дата> следует, что ФИО2 сделана собственноручная подпись о признании долга, оговорены новые сроки возврата долга – до <дата> (основной долг), <дата> (проценты), следовательно, в силу вышеуказанных норм, течение срока исковой давности прерывается и начинается заново.

Таким образом, ФИО4 срок обращения в суд с заявленными требованиями не пропущен.

Разрешая требования ФИО4 о взыскании основного долга и процентов за пользование займом, суд приходит к следующему.

Истец по первоначальному иску просит суд взыскать с ответчика в свою пользу сумму основного долга по договору займа в размере 200 000 руб., а также проценты за пользование займом в размере 267 600 руб.

В пункте 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов за пользование займом их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Вместе с тем, принцип свободы договора, закрепленный в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является безграничным. Сочетаясь с принципом добросовестного поведения участника гражданских правоотношений, он не исключает оценку разумности и справедливости условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

Согласно части 5 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер процентов за пользование займом по договору займа, заключенному между гражданами или между юридическим лицом, не осуществляющим профессиональной деятельности по предоставлению потребительских займов, и заемщиком-гражданином, в два и более раза превышающий обычно взимаемые в подобных случаях проценты и поэтому являющийся чрезмерно обременительным для должника (ростовщические проценты), может быть уменьшен судом до размера процентов, обычно взимаемых при сравнимых обстоятельствах.

Встречное предоставление не должно приводить к неосновательному обогащению одной из сторон либо иным образом нарушить основополагающие принципы разумности и добросовестности, что предполагает соблюдение баланса прав и обязанностей сторон договора. Условия договора не могут противоречить деловым обыкновениям и не могут быть явно обременительными для заемщика.

Из материалов дела следует, что предусмотренные договором займа проценты (72% годовых или 6% в месяц) более чем в два раза превышают предельные значения полной стоимости потребительских кредитов (займов), установленные Банком России для договоров нецелевых потребительских кредитов до 300 000 рублей подлежащих применению во IV квартале 2018 года (33,665% годовых).

Таким образом, суд полагает возможным применение к спорным правоотношениям положений части 5 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижает размер договорных процентов до размера процентов, обычно взымаемых при сравнимых обстоятельствах, а именно, до 33,665% годовых (2,81% в месяц; 0,09% в день).

Истец по первоначальному иску просит суд взыскать с ответчика задолженность по процентам за пользование займом по состоянию на 21 августа 2023 г., признаваемую ответчиком, согласно требованию истца от 21 августа 2023 г., в размере 222 000 руб., а также задолженность по процентам за период с 22 августа 2023 г. по 15 декабря 2023 г. в размере 45 600 руб.

Размер процентов из расчета 33,665% годовых на сумму основного долга 200 000 руб. за период с 14 декабря 2018 г. по 21 августа 2023 г. (56 месяцев 8 дней) составляет 316 160 руб. ((200 000 х 2,81% х 56 месяцев) + (200 000 х 0,09% х 8 дней)).

Размер процентов из расчета 33,665% годовых на сумму основного долга 200 000 руб. за период с 22 августа 2018 г. по 15 декабря 2023 г. (3 месяца 24 дня) составляет 21 180 руб. ((200 000 х 2,81% х 3 месяца) + (200 000 х 0,09% х 24 дня)).

В силу части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В силу названной правовой нормы, с учетом требований ФИО4, в её пользу подлежат взысканию проценты за пользование займом за период с 14 декабря 2018 г. по 21 августа 2023 г. в размере 222 000 руб., за период с 22 августа 2023 г. по 15 декабря 2023 г. в размере 21 180 руб., итого, в размере 243 180 руб. (222 000+21 180).

Согласно статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем – проценты, а в оставшейся части – основную сумму долга.

Как разъяснено в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», по смыслу статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, под упомянутыми в ней процентами понимаются проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами (например, статьи 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации). Проценты, являющиеся мерой гражданско-правовой ответственности, например проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, к указанным в статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации процентам не относятся и погашаются после суммы основного долга.

Положения статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие очередность погашения требований по денежному обязательству, могут быть изменены соглашением сторон. Однако соглашением сторон может быть изменен порядок погашения только тех требований, которые названы в статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 49 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Пункт 3.5 договора займа устанавливает следующий порядок погашения долга заемщиком: сначала погашаются долги по начисленным неустойкам, штрафам, пеням, затем по причитающимся процентам за пользование займом, затем погашается сумма займа.

С учетом вышеизложенного, внесенные ФИО2 платежи в счет погашения долга по договору займа направлены на погашение процентов за пользование займом.

Таким образом, с учетом оплаченной общей суммы долга – 264 740 руб. и подлежащих начислению процентов за пользование займом в размере 243 180 руб., суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о взыскании процентов в связи с их погашением в полном объеме (264 740 – 243 180=21 560 руб.), и взыскании остатка основного долга в сумме 178 440 руб. (из расчета 200 000 – 21 560).

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной на восстановление нарушенного права.

Согласно п. 4.2 договора займа в случае несвоевременного возврата займа в срок, определенный в п. 1.3, 2.1.1 настоящего договора, на сумму просроченного долга начисляется пеня из расчета 0,5 % в день от несвоевременно возвращенной суммы долга со дня, когда она должна была быть возвращена.

В соответствии с п. 4.3 договора займа за нарушение сроков возврата процентов за пользование денежными средствами по настоящему договору займодавец вправе требовать уплаты пени в размере 0,5% в день от суммы процентов за каждый день просрочки.

Стороной истца предоставлен расчет пени за несвоевременный возврат займа за период с 15 ноября 2019 г. по 15 декабря 2023 г. на сумму 1 491 000 руб. Данный расчет проверен судом, признается арифметически верным и соответствующим пп. 4.2 договора займа. Истцом самостоятельно снижен размер пени до суммы, соразмерной основному долгу по займу, до 200 000 руб.

Кроме того, истцом предоставлен расчет пени за несвоевременную уплату процентов за пользование займом по состоянию на 21 августа 2023 г. (222 000 руб.), образовавшейся за период с 22 августа 2023 г. по 14 декабря 2023 г. на сумму 126 540 руб. Данный расчет проверен судом, признается арифметически верным и соответствующим пп. 4.3 договора займа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Конституционный Суд Российской Федерации постановил, что положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного, размера ущерба (пункт 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года № 263-О).

Таким образом, наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, размер основного долга, периоды просрочки исполнения обязательств со стороны заемщика, размер пени (неустойки), а также тот факт, что сумма взыскиваемых кредитором процентов за пользование кредитом в определенной мере компенсирует последствия, вызванные нарушением ответчиком своих обязательств, с учетом баланса интересов сторон, принимая во внимание последствия нарушения обязательств, суд находит сумму пени за просрочку возврата займа в размере 200 000 руб. несоразмерной последствиям нарушения обязательств, в связи с чем, полагает возможным уменьшить ее размер до 65 000 руб.

Сумму пени за просрочку возврата процентов в размере 126 540 руб., суд по аналогичным основаниям также находит несоразмерной и считает возможным уменьшить ее до 35 000 руб.

Таким образом, требования истца по первоначальному иску о взыскании с ответчика по первоначальному иску пени подлежат частичному удовлетворению.

Рассматривая первоначальные требования об обращении взыскания на заложенное имущество, и встречные требования о признании договора залога недвижимости прекращенным, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу пункта 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно п.1.6. договора займа от <дата>, заключенному между ФИО4 и ФИО2, займ обеспечен договором залога недвижимости от <дата>, по которому в залог предоставляется следующее недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности: квартира, состоящая из 2-х комнат, назначение: жилое, этаж 3, площадью 49,3 кв.м., кадастровый №..., адрес объекта: <адрес>.

Согласно п.8.1 договора залога недвижимости от <дата>, заключенного между ФИО4 (залогодержатель) и ФИО2 (залогодатель), договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке и действует до полного исполнения обязательств заемщика по договору денежного займа от <дата> и залогодателя по настоящему договору.

Государственная регистрация договора залога недвижимости от <дата> произведена в Управлении Росреестра по Брянской области <дата>, номер регистрационной записи №....

Согласно статье 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Истец по встречному иску ФИО2 в качестве основания для признания договора залога недвижимости прекращенным указала условия договора займа от <дата>, изложенные в п.п.1.3, 1.5 договора, согласно которым срок займа определен 12 месяцев с момента выдачи займа; срок предоставления займа может быть продлен по соглашению сторон, что оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. При этом, между сторонами не заключалось дополнительных соглашений о продлении договора на новый срок.

Оценивая данные доводы, суд приходит к следующему.

В силу положений пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (пункт 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условиями договора займа от <дата> предусмотрено, что договор действует до <дата>, вместе с тем, не предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору, следовательно, данный договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства по договору.

Пунктами 1.3. и 1.4. договора займа стороны согласовали, что вся сумма должна быть выплачена до <дата>, при этом сумма займа считается возвращенной в момент передачи займа и всех процентов по нему займодавцу. При возврате долга заимодавец обязан вернуть заемщику расписку и один экземпляр договора или выдать расписку о приеме долга и процентов.

Доказательств, свидетельствующих об исполнении ФИО2 обязательств по возврату суммы займа займодавцу, в ходе рассмотрения дела стороной истца по встречному иску не представлено.

Ссылки стороны истца по встречному иску на то, что условиями договора займа определено прекращение договора займа <дата>, являются несостоятельными, поскольку исходя из толкования условий договора займа следует, что сторонами указанная дата определена не как срок окончания договора займа, а как срок возврата суммы займа (пункты 1.3, 1.4 договора займа).

В пункте 8.1. договора залога его стороны согласовали, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке и действует до полного исполнения обязательств заемщика по договору денежного займа от <дата>

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 г. № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» разъяснено, что прекращение договорного обязательства по ряду оснований может быть выражено в форме соглашения сторон и представлять собой частный случай расторжения или изменения договора (глава 29 ГК РФ).

Как отмечено выше, доказательств того, что сторонами согласовано условие о том, что окончание срока действия договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по договору займа от <дата> и, как следствие, по договору залога от <дата>, материалы дела не содержат, таких доказательств стороной истца по встречному иску не представлено.

В связи с изложенным, оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 о признании договора залога недвижимости прекращенным не имеется.

В ходе рассмотрения встречного иска ФИО2 заявлено о пропуске ФИО4 годичного срока обращения с заявленными требованиями, предусмотренного пунктом 6 статьи 367 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данный довод суд находит несостоятельным в силу следующего.

Согласно пунктом 6 статьи 367 Гражданского кодекса Российской Федерации поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано. Если такой срок не установлен, оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю.

Вместе с тем, данная норма не подлежит применению, поскольку в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 335 ГК РФ к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364-367 настоящего Кодекса, в случае, когда залогодателем является третье лицо, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.

В настоящем споре залогодатель является должником по основному обязательству (договору займа), следовательно, правила статей 364-367 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

В силу п. 1.3 договора залога недвижимости предмет залога оценен сторонами в 1 700 000 руб.

По ходатайству стороны ответчика назначена и проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Центр исследования рыночной стоимости» №1 от 14 января 2025 г., рыночная стоимость квартиры, состоящей из двух комнат, назначение – жилое, этаж 3, площадью 49,3 кв.м, кадастровый №..., расположенной <адрес>, по состоянию на 12 декабря 2024 г. составляет 4 033 000 руб.

При исследовании указанного экспертного заключения, у суда не возникло сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта, поскольку оно проведено с учетом положений статей 79, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на основании определения суда. Экспертное заключение содержит необходимые выводы, ссылки на методическую литературу, использованную при его производстве, эксперту разъяснены права и обязанности, предусмотренные статьей 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, он также предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

На основании пунктов 1, 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Наряду с закрепленным в вышеназванном пункте статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации общим принципом обращения взыскания на предмет залога только при наступлении ответственности должника за нарушение основного обязательства, в пунктах 2 и 3 той же статьи содержатся уточняющие правила, позволяющие определить степень нарушения основного обязательства, необходимую для предъявления требований залогодержателя.

Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства и целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Основания ответственности за нарушение обязательств установлены статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации. Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности (пункт 1). Ответственность без вины наступает лишь у лиц, не исполнивших или ненадлежащим образом исполнивших обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности (пункт 3).

Из приведенных правовых норм следует, что для обращения взыскания на предмет залога необходимым условием является ответственность должника за допущенное существенное нарушение основного обязательства.

Поскольку в настоящем споре сумма неисполненного обязательства ФИО2 составляет 278 440 руб., т.е. более 5% от стоимости заложенного имущества (4 033 000/278 440 = 14,48%), а период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, суд приходит к выводу, что при наличии совокупности условий обращения взыскания на предмет залога, предусмотренных статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования истца по первоначальному иску об обращении взыскания на предмет залога подлежат удовлетворению.

Пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим п. 2 ст. 350.1 настоящего Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Из изложенного следует, что начальная продажная цена имущества, вопрос об обращении взыскания на которое заявлен в иске, является обстоятельством, имеющим значение для разрешения спора об обращении взыскания на заложенное имущество, обязанность суда при обращении взыскания на заложенное имущество указать его начальную продажную цену прямо предусмотрена действующим законодательством и данная цена должна определяться исходя из действительной, рыночной стоимости имущества.

Статьей 51 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусмотрено, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

В силу положений пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Определяя начальную продажную стоимость при реализации заложенного имущества, суд руководствуется экспертным заключением ООО «Центр исследования рыночной стоимости» №1 от 14 января 2025 г., согласно которому рыночная стоимость жилого помещения на дату проведения оценки составляет – 4 033 000 руб. Таким образом, начальная продажная стоимость предмета залога определяется судом в размере 3 226 400 руб. (4 033 000 *80%).

Согласно статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства, опровергающие изложенные истцом по первоначальному иску обстоятельства, ответчик по первоначальному иску суду не представила. В связи с чем, суд находит требования в части обращения взыскания на предмет залога путем реализации его с публичных торгов, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом, доводы ответчика по первоначальному иску о том, что заложенное имущество является единственным жильем для неё, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку из системного толкования статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не исключают обращение взыскания на имущество, заложенное по ипотеке в силу закона, в том числе и в отношении жилого помещения, являющегося единственным пригодным для проживания.

В соответствии со статьей 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно чеку-ордеру от 18 декабря 2023 г., представленному в материалы дела, истцом по первоначальному иску за подачу искового заявления уплачена государственная пошлина в сумме 11 141, 40 руб., рассчитанная от заявленной цены иска – 794 140 руб. Учитывая частичное удовлетворение судом исковых требований, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 5 984,4 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (<дата> рождения, уроженки <адрес>, зарегистрированной <адрес>, паспорт <данные изъяты>) в пользу ФИО4 (<дата> рождения, уроженки <адрес>, зарегистрированной <адрес>, паспорт <данные изъяты>) задолженность по договору займа от <дата> в виде основного долга в сумме 178 440 руб., пени за несвоевременный возврат суммы займа за период с 15 ноября 2019 г. по 15 декабря 2023 г. в сумме 65 000 руб., пени за несвоевременную уплату процентов за период с 22 августа 2023 г. по 14 декабря 2023 г. в сумме 35 000 руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 984,4 руб., а всего взыскать 284 424,4 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, назначение жилое, этаж 3, площадью 49,3 кв.м, кадастровый №..., расположенную <адрес>, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 3 226 400 руб.

В оставшейся части исковых требований ФИО4 отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО4 о признании договора залога недвижимости прекращенным отказать.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Советский районный суд г. Брянска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий И.В. Петрачкова

Решение в окончательной форме изготовлено 10 марта 2025 г.