52RS0003-01-2025-004123-92
Дело № 2-4064/2025
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 декабря 2025 года г.Н.Новгород
Ленинский районный суд г. Нижний Новгород в составе судьи Гороховой А.П., при секретаре Шульгиной Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 С.Э. О. к Администрации города Нижнего Новгорода о признании права собственности на самовольную постройку,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации города Нижнего Новгорода о признании права собственности на самовольную постройку. Требование мотивировано тем, что истцу принадлежит на праве собственности земельный участок (кадастровый номер №) площадью 1 108 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
Земельный участок имеет категорию Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - Земли, занятые жилищным фондом и выделенные для индивидуального жилищного строительства.
На данном земельном участке расположен гараж (кадастровый номер №) общей площадью 640,8 кв.м. и площадью застройки 332,3 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ. Истец подал уведомление о начале строительства объекта индивидуального жилищного строительства в Администрацию города Нижнего Новгорода. Однако ему было отказано в связи с превышением максимального процента застройки площади земельного участка.
С данным отказом истец не согласен, просит признать за ним право собственности на объекты капитального строительства (жилой дом), расположеннвый на земельном участке по <адрес>.
Истец ФИО1, в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела, направил в суд письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Ответчик извещался о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, возражений не предоставил.
Проверив материалы дела, исследовав и оценив предоставленные доказательства, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с абз.3 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 60 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В соответствии с ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Как указано в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства.
Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).
Согласно ч.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В п. 3 ст. 222 ГК РФ указано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
-если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В ходе судебного разбирательства установлено, что Истцу принадлежит на праве собственности земельный участок (кадастровый номер №) площадью 1 108 кв.м., расположенного по адресу: №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
Земельный участок имеет категорию Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - Земли, занятые жилищным фондом и выделенные для индивидуального жилищного строительства.
На данном земельном участке расположен гараж (кадастровый номер №) общей площадью 640,8 кв.м. и площадью застройки 332,3 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ. Истец подал уведомление о начале строительства объекта индивидуального жилищного строительства в Администрацию города Нижнего Новгорода.
Согласно пояснительной записке эскизному проекту, составленный архитектором ФИО2 от 2025г., объектом строительства является жилой дом №№ на ул. <адрес>, кадастровый номер земельного участка: №.
По технико-экономическим показателям общая площадь жилого дома составляет 57,5 м.кв., площадь застройки - 73,5 м.кв.
ДД.ММ.ГГГГ. Администрация города Нижнего Новгорода представила ответ №№ о том, что в соответствии со ст. 29.4 Правил, максимальный процент застройки составляет 30% (учитывая площадь застройки всех объектов недвижимости, размещаемых на данном земельном участке).
ДД.ММ.ГГГГ. Истцом был подготовлен Технический план создания здания, составленный ФИО3
Согласно заключению кадастрового инженера, застроенная площадь земельного участка составила 403,91 кв. м. и составляет 36 % от площади земельного участка.
ДД.ММ.ГГГГ. Истцу поступило уведомление из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав №№, в соответствии с которым осуществить заявленные Истцом учетно-регистрационные действия не представляется возможным.
Как указано в уведомление, по данным Государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Нижегородской области земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне ТЖи-3 (зона индивидуальной высокоплотной жилой застройки) в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Нижнего Новгорода, утвержденными приказом департамента градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области от ДД.ММ.ГГГГ г. No № (далее– ПЗЗ).
В соответствии с ПЗЗ для зоны в которой расположен земельный участок с кадастровым номером №, установлен максимальный процент застройки в границах земельного участка в размере 30%, распространяется на земельный участок с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».
Учитывая площадь земельного участка, на котором расположен рассматриваемый объект недвижимого имущества (1108 кв. м.) и процент застройки, указанный в ПЗЗ, максимальная застроенная площадь в границах земельного участка с кадастровым номером № не должна превышать 332 кв. м. Однако из проведенного анализа пространственных данных следует, что застроенная площадь земельного участка составила 403,91 кв. м., и составляет больше 30%, что не соответствует максимальному проценту застройки для территориальной зоны ТЖи-3. Осуществление действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав приостанавливается до ДД.ММ.ГГГГ.
Вышеизложенное дает суду основание считать, что единственным препятствием регистрации права собственности на построенный истцом дом явилось превышение общей площади застройки земельного участка на 6%. Однако указанное отступление является незначительным.
Действующим законодательством предусмотрено право собственника земельного участка признать право собственности на самовольно возведенный им объект недвижимости при соблюдении указанных выше критериев.
В соответствии с п. 7 "Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.
Закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях; самовольное же строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию за такое правонарушение, как это предусмотрено статьей 222 ГК РФ. Указанная в статье 222 ГК РФ санкция применяется с учетом характера допущенных нарушений, а сама статья направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 г. N 101-О, от 24 марта 2015 г. N 658-О, от 27 сентября 2016 г. N 1748-О, от 28 марта 2017 г. N 609-О и др.).
Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
При оценке значительности допущенных при возведении строения нарушений судом приняты во внимание положения статьи 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также их соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.
С учетом конкретных обстоятельств дела, допущенные при возведении жилого дома нарушения градостроительных правил могут быть признаны судом незначительными, не создающими угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающими права и интересы третьих лиц, что является основанием для признания права собственности на самовольно возведенный жилой дом.
В соответствии с п.29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.
Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.
С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Согласно карте территориального зонирования правил землепользования и застройки г. Нижнего Новгорода, утвержденной приказом департамента градостроительной деятельности и развития агломерации Нижегородской области от 30.03.2018 N 07-01-06/222 (далее - Правила), земельный участок с кадастровым номером 3 расположен в территориальной зоне ТЖи-3 (зона индивидуальной высокоплотной жилой застройки). Градостроительные регламенты территориальной зоны ТЖи-3 установлены ст. 29.4 действующих Правил.
Согласно положений ст. 29.4 Градостроительного регламента зоны индивидуальной высокоплотной жилой застройки ТЖи-3 для размещения индивидуального жилого дома минимальный отступ от границ земельного участка до индивидуального жилого дома составляет - 3 м, минимальный отступ от границ земельного участка до хозяйственных построек, строений составляет - 1 м, минимальный отступ от красной линии до индивидуального жилого дома составляет - 5 м, максимальный процент застройки составляет 30%.
Согласно части 2 статьи 36 Конституции Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации).
Из системного толкования указанных норм с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации следует, что установление правового режима использования земель, в том числе по их целевому назначению, ограничение земельных прав собственников земельных участков (как и иных категорий землепользователей) обусловливается необходимостью соблюдения прав и законных интересов иных лиц, а также обеспечения публичных (государственных, общественных) интересов, выражающихся в защите основ конституционного строя, окружающей среды, нравственности, здоровья, государственной безопасности.
В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно ч.1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
В соответствии с п. 1.1. ст. 40 ГрК РФ правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов.
Таким образом, превышение процента застройки на 6% (менее 10%) действующим законодательством признается незначительным.
Принимая во внимание приведенные положения закона, установленные по делу обстоятельства, учитывая незначительное превышение процента застройки в связи с возведением истцом объекта недвижимости, суд признает исковые требования о признании права собственности на жилой дом правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-237 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 С.Э. О. к Администрации г.Нижнего Новгорода удовлетворить.
Признать за А-вы С.Э. О. (паспорт: №) право собственности на объект капитального строительства (жилой дом), площадью 57,5 м.кв, 1 этаж, расположенный на земельном участке (кадастровый номер: №.) по адресу: <адрес>.
Ответчик вправе подать в Ленинский районный суд заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения копии решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке, в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья А.П. Горохова
Мотивированное решение изготовлено 12 декабря 2025 года.
Судья А.П. Горохова