Решение по делу № 2А-2924/2023 от 04.10.2023 - о признании отказа в заключении договора аренды незаконным, возложении обязанности повторно рассмотреть вопрос о заключении договора аренды земельного участка.

УИД 23RS0044-01-2023-002888-86

Дело № 2а-2924/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Северская 04 октября 2023 года

Северский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего

Вихора П.Н.,

при секретаре судебного заседания

ФИО1,

с участием представителя административного истца

ФИО2,

представителя административного ответчика

ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО4 к администрации муниципального образования Северский район о признании отказа в заключении договора аренды незаконным, возложении обязанности повторно рассмотреть вопрос о заключении договора аренды земельного участка,

установил:

ФИО4 обратился в суд с административным исковым заявлением к администрации муниципального образования Северский район о признании отказа в заключении договора аренды незаконным, возложении обязанности повторно рассмотреть вопрос о заключении договора аренды земельного участка. В обоснование административных исковых требований истец указал о том, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и администрацией МО Северский район заключен договор № аренды земельного участка, по условиям которого ему во временное владение и пользование сроком на три года предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:26:0301000:999, площадью 600 кв.м, из земель населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ администрацией Азовского сельского поселения Северского района Краснодарского края выдано разрешение на строительство № RU№ от ДД.ММ.ГГГГ индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, сроком на 10 лет, до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно разрешению на строительство он приступил к строительству жилого дома. В настоящее время на земельном участке расположен объект незавершенного строительства (фундамент) площадью 107,6 кв.м, о чем свидетельствует технический план объекта незавершенного строительства (жилого дома), выполненного ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ он обратился к административному ответчику с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на три года однократно без проведения торгов для завершения строительства жилого дома на основании ст. 39.6 ЗК РФ. ДД.ММ.ГГГГ им получен отказ в заключении договора, мотивированный тем, что им не предоставлены правоустанавливающие документы на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №. Таким образом, не имеется возможности зарегистрировать право на незавершенный строительством объект без предъявления действующего договора аренды земельного участка. В свою очередь, заключить договор аренды невозможно без предъявления правоустанавливающего документа на объект недвижимости. Полагает, что действия администрации МО Северский район в части отказа в заключении договора аренды земельного участка должны быть признаны незаконными. Законом предусмотрены два случая реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов: когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ; когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и такой земельный участок предоставлен в аренду до ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, предусмотрена возможность заключения договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора. Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ не продлевался и заново не заключался для завершения строительства объекта. Просит признать незаконными действия администрации МО Северский район в части отказа в заключении с ФИО4 договора аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства на три года, однократно без проведения торгов для завершения строительства жилого дома; обязать администрацию МО Северский район повторно рассмотреть заявление административного истца ФИО4 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства на три года, однократно без проведения торгов для завершения строительства жилого дома.

Административный истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, его представитель ФИО2 в судебном заседании настаивал на удовлетворении административных исковых требований по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель административного ответчика администрации муниципального образования Северский район ФИО3 в судебном заседании просила в удовлетворении административных исковых требований отказать, в письменных возражениях на иск указала о том, что собственник объекта незавершенного строительства вправе приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства, в аренду для завершения строительства без проведения торгов. Такой договор может быть заключен однократно сроком на три года. Административный истец свое право собственности на объект не зарегистрировал. Таким образом, поскольку владелец объекта незавершенного строительства не является собственником этого объекта, с ним в настоящее время невозможно заключение договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов. Срок действия договора аренды земельного участка истек. При этом, ФИО4 не лишен возможности обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства правомерно возведенного в период действия договора аренды. В дополнительных возражениях на иск указано о том, что арендные отношения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:26:0301000:999 прекращены по инициативе арендодателя.

Суд, заслушав участвующих в деле лиц, исследовав и оценив, собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, имеющихся в деле доказательств, в соответствии со ст. 84 КАС РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Из содержания ст. 218, п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ в их системном толковании следует, что решения, действия (бездействие) должностных лиц могут быть признаны неправомерными, только если таковые не соответствуют закону и нарушают охраняемые права и интересы граждан либо иных лиц.

Обязанность доказать, что оспариваемым решением нарушены права, свободы и законные интересы административного истца, в силу частей 1 и 11 статьи 226 КАС РФ лежит на административном истце.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 60 ЗК РФ, действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления.

Пунктом 1 ст. 61 ЗК РФ установлено, что ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.

Согласно ст. 11 ЗК РФ, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с положениями ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 22, ст. 28 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В свою очередь положениями ст. 606 ГК РФ регламентировано, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно с ч. 2 ст. 3.3 Федерального Закона РФ от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» с ДД.ММ.ГГГГ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения.

Из указанного положения следует, что это полномочие органов местного самоуправления муниципального района по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, установлено федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратился в администрацию МО Северский район с заявлением о заключении однократно без проведения торгов договора аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства объекта незавершенного строительства (л.д. 13).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО Северский район отказано в заключении с ФИО4 договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> поскольку действие договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ истекло ДД.ММ.ГГГГ. Администрацией МО Северский район ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО4 направлено предупреждение об отказе от договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно сведениям ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № не обременен правами третьих лиц, правоустанавливающий документ на объект незавершенного строительства ФИО4 не представлен (л.д. 11).

Как следует из материалов дела, постановлением администрации МО Северский район № от ДД.ММ.ГГГГ постановлено провести торги в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды сроком на три года земельного участка площадью 600 кв.м с кадастровым номером №, с установлением начальной продажной стоимости права на заключение договора аренды в сумме 60 000 рублей (л.д. 28).

Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 признан победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № (лот №) сроком на три года (л.д. 22-25).

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО Северский район и ФИО4 заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 600 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, по условиям которого ФИО4 во временное владение и пользование сроком на три года за плату предоставлен указанный земельный участок (л.д. 14-19).

Пунктами 4.1.2, 4.1.4, 4.1.6 договора аренды предусмотрено право арендатора самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на участке в соответствии с целями и условиями его предоставления; возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченным органом правил и нормативов; а также право на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего исполнения своих обязательств и при прочих равных условиях.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Азовского сельского поселения Северского района ФИО4 выдано разрешение на строительство № RU№ объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>, сроком на десять лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 44).

Согласно пункту 7.2 указанного выше договора аренды, договор действует в течение трех лет.

В соответствии с п. 7.3, в случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора, при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п. 9.1, изменения и дополнения условий договора оформляются сторонами в письменной форме путем заключения дополнительного соглашения и подлежат государственной регистрации в установленном порядке.

До истечения трехлетнего срока (до ДД.ММ.ГГГГ) от арендодателя - администрации МО Северский район в адрес арендатора ФИО4 письменных возражений относительно возобновления договора аренды на неопределенный срок не поступало. Арендатор ФИО4 после указанного срока продолжил пользоваться участком.

Соответственно, с ДД.ММ.ГГГГ в силу пункта 7.3 договор аренды земельного участка № считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, при наличии в договоре аренды условия, согласно которому после истечения срока действия он возобновляется на ранее утвержденных условиях на неопределенный срок, происходит изменение не только существенного условия аренды о сроке действия договора - к сложившимся правоотношениям подлежат применению другие нормы действующего законодательства.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 8.2 договора аренды по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут Северским районным судом Краснодарского края по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и Договором.

Указанный пункт договора предусмотрен сторонами на случай расторжения договора до истечения срока его действия, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно предупреждению от ДД.ММ.ГГГГ, администрация МО Северский район в соответствии со ст. 610 ГК РФ, ст. 39.8 ЗК РФ, п. 7.2 договора аренды уведомила ФИО4 о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и возвращении земельного участка с кадастровым номером 23:26:0301000:999 по акту приема-передачи в том состоянии, в котором он был предоставлен в трехмесячный срок, также ФИО4 предложено досрочно подписать соглашение о расторжении договора аренды № (л.д. 73).

Указанное предупреждение согласно почтовому идентификатору № не было получено ФИО4 и возвращено отправителю (л.д. 75).

В соответствии с п. 2.5 договора аренды, арендная плата по договору вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала, в размере установленном приложением к договору – 710,06 рублей в год (л.д. 20).

Исходя из акта сверки взаимозачетов по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, арендатором ФИО4 вносились платежи по арендной плате: ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Более платежи ФИО4 не вносились (л.д. 70-72).

Таким образом, с апреля 2022 года, то есть с момента предупреждения о расторжении договора аренды земельного участка, ФИО4 платежи по договору аренды не вносил, утратив интерес к земельному участку. За подготовкой технического плана объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:26:0301000:999, обратился к кадастровому инженеру в мае 2023 года (л.д. 29-43).

Кроме того, ФИО4, обращаясь ДД.ММ.ГГГГ в администрацию МО Северский район, просил о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года № 16 «О свободе договора и ее пределах», также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

При этом суд также отмечает, что в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора. Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений; арендодателя нельзя ограничить в реализации права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.

Аналогичная позиция отражена в Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой, являющемся приложением к Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (п. 4).

На основании ч.ч. 3 - 5 ст. 8 Федерального закона от 14 марта 2022 года № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», до ДД.ММ.ГГГГ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Положения Закона № 58-ФЗ о праве арендатора требовать пролонгации договора аренды, при обязательном условии о не истекшем сроке аренды (п. 1 ч. 3 ст. 8), свидетельствуют о применимости данной процедуры к договорам аренды земельных участков, заключенным на определенный срок, поскольку увеличение срока действия договора, и без того заключенного на неопределенный срок, само по себе лишено правовой логики.

Обязательное условие п. 1 ч. 3 ст. 8 Закона № 58-ФЗ об отсутствии иска арендодателя о расторжении договора аренды так же свидетельствует о применении данной процедуры к договорам аренды, заключенным на определенный срок, поскольку такие договоры расторгаются по инициативе одной из сторон только в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Так, в соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом, как установлено п. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В свою очередь в силу положений п. п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ являются соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Таким образом, действия администрации, направленные на отказ от исполнения договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, являются правомерными, процедура, предусмотренная положениями ст. 610 ГК РФ администрацией соблюдена, то есть арендные отношения с ФИО4 прекратились.

Разрешая по существу требования ФИО4 о признании отказа административного ответчика в заключении договора аренды без проведения торгов для завершения строительства незаконным, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ЗК РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

По смыслу названной нормы для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, юридически значимым при оценке наличия у прежнего арендатора права на заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов является установление факта наличия на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства.

В силу статьи 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ч. ч. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из содержания указанных норм следует, что для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке.

Соответственно, право собственности на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства может возникнуть только в том случае, если они созданы именно как объекты недвижимости в установленном порядке, индивидуализированы в качестве объекта недвижимости.

Подобная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 - 2013 год, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ.

По делу установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения об объектах недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:26:0301000:999. Факт регистрации права собственности на незавершенный строительством объект ФИО4 не оспаривался. Доводы административного истца о невозможности зарегистрировать право собственности на объект без предъявления действующего договора аренды суд отклоняет, исходя из следующего.

В п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Таким образом, если объект незавершенного строительства возведен в период действия договора аренды земельного участка и выданного в установленном порядке разрешения на строительство, у административного истца не имеется препятствий для регистрации права собственности на объект. Соответственно, указанный административным истцом объект незавершенного строительства статуса недвижимости, придаваемого положениями ст. 130 ГК РФ, не имеет, то есть не может быть признан объектом недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации, и в силу ст. 135 ГК РФ должны следовать судьбе земельного участка.

На наличие иных предусмотренных законом оснований для предоставления ФИО4 спорного земельного участка в аренду без проведения торгов им не указано, таких оснований в ходе рассмотрения дела не выявлено. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО4 не имеется.

Руководствуясь статьями 175-180, 227-228 КАС РФ, суд

решил:

В удовлетворении административных исковых требований ФИО4 к администрации муниципального образования Северский район о признании отказа в заключении договора аренды незаконным, возложении обязанности повторно рассмотреть вопрос о заключении договора аренды земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 18.10.2023 года.

Председательствующий П.Н. Вихор