Решение по делу № 2-110/2025 от 11.03.2025

Дело № 2-110/2025

УИД 26RS0012-01-2024-004991-70

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 марта 2025 года город Ессентуки

Ессентукский городской суд Ставропольского края

в составе:

председательствующего судьи Емельянова В.А.,

при секретаре судебного заседания Калайчевой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 ФИО21, ТСЖ «<адрес>» к ООО «Ессентукский центральный рынок», конкурсному управляющему ООО «Ессентукский центральный рынок» - ФИО9 ФИО23, ФИО1 ФИО24, ФИО2 ФИО25, ФИО2 ФИО22, ФИО6 ФИО31 о прекращении права собственности на земельный участок, признании незаконными соглашения в отношении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ООО «Ессентукский центральный рынок» о прекращении права собственности на земельный участок, признании незаконными соглашения в отношении земельного участка.

В обоснование заявленных требований указано, что истец является собственником <адрес> по адресу: <адрес>, номер регистрации права ***** от <дата>, Выписка из ЕГРН от <дата>.

Жилой дом, в котором расположена квартира, состоит из 4 блоков. Кадастровые номера отдельных блоков многоквартирного дома ***** (Выписка из ЕГРН от <дата>. № КУВИ-*****), ***** (Выписка из ЕГРН от <дата>. № КУВИ-*****), ***** (Выписка из ЕГРН от <дата>. № КУВИ-*****), ***** (Выписка из ЕГРН от <дата>. № КУВИ-*****).

Нумерация жилых помещений во всех блоках сквозная. Всего в многоквартирном доме ***** жилых помещений и ***** нежилых.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, находится в собственности у ООО «Ессентукский центральный рынок», номер регистрации ***** от <дата>., что подтверждается Выпиской из ЕГРН от <дата>. № КУВИ-*****, раздел 2 лист 4 пп. 1.1, 2.1.

Кадастровый номер земельного участка *****, площадь ***** кв.м., разрешенное использование «под многоэтажную жилую застройку», местоположение: <адрес>. Дата присвоения кадастрового номера <дата> (Выписка из ЕГРН от <дата>. № КУВИ-*****).

Земельный участок образовался из земельного участка с кадастровым номером *****, площадью ***** кв.м., имевшем ранее разрешенное использование «под рынок», дата присвоения кадастрового номера <дата> (Выписка из ЕГРН от <дата>. № КУВИ-*****), который в свою очередь образовался из земельного участка с кадастровым номером *****, площадью ***** кв.м., приобретенным в <дата> году в собственность ООО «Ессентукский центральный рынок» с разрешенным использование «под рынок» на основании Договора купли – продажи от <дата>.

Кроме жилого дома на земельном участке расположен газопровод, кадастровый номер объекта ***** (Выписка из ЕГРН от <дата>. № КУВИ-*****).

В <дата> года собственниками помещений в многоквартирном доме было образовано ТСЖ «<адрес>».

Согласно положениям пунктов 6, 7, 8 статьи 138 Жилищного кодекса ТСЖ обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

В соответствии с реестром собственников помещений, составленного на основании предоставленных ТСЖ собственниками помещений документов, регистрация права собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме началась с <дата> (Реестр собственников помещения в МКД <адрес>).

Несмотря на это в сведениях ЕГРН собственником земельного участка значится только одно лицо – ООО «Ессентукский центральный рынок», и это не смотря на то, что за ООО не зарегистрированы на праве собственности никакие объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке.

В настоящее время в Арбитражном суде Ставропольского края рассматривается дело о банкротстве ООО «Ессентукский центральный рынок», и ввиду наличия в ЕГРН сведений о праве собственности ООО на земельный участок под многоквартирным жилым домом, земельный участок может попасть в конкурсную массу.

Данное нарушение (не отражение в ЕГРН информации о всех собственниках) привело к тому, что ООО «Ессентукский центральный рынок», в нарушение действующего законодательства были заключены в <дата> и зарегистрированы в <дата> году 5 Соглашений от <дата> с об установлении бессрочных частных сервитутов.

Соглашение ***** от <дата> с ФИО2 ФИО25 в отношении части земельного участка с учетным номером ***** площадью ***** кв.м., номер регистрации *****.

Соглашение ***** от <дата> с ФИО1 ФИО24, Соглашение ***** от <дата> с ФИО2 ФИО25, Соглашение ***** от <дата> с ФИО2 ФИО22, Соглашение ***** от <дата> с ФИО6 ФИО31 в отношении части земельного участка с учетным номером *****, площадью ***** кв.м., номер регистрации *****.

Согласно п. 1 ст. 23 ЗК РФ сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Пунктами 1 и 3 ст. 274 ГК РФ предусмотрено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута); сервитут может устанавливаться, в частности, для обеспечения строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута; сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество; в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственники помещений в многоквартирном доме не передавали полномочия ООО «Ессентукский центральный рынок» заключать Соглашение о частном сервитуте под многоквартирным домом по адресу: <адрес>.

Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им в соответствии с пп. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

ТСЖ обращалось в управление Росреестра с просьбой исключить из ЕГРН запись о регистрации права собственности за ООО «Ессентукский центральный рынок» и записи о регистрации сервитутов.

От Органа Росреестра получен ответ от <дата> за ***** в котором Росреестр сообщает, что считает разные очереди строительства многоквартирного дома как строительство нескольких многоквартирных домов (жилой комплекс). По мнению специалистов Росреестра, вышеуказанный земельный участок был сформирован под многоэтажную жилую застройку, без определения количества домов, а также иных строений, которые будут на нем возведены. Исходя из этого Росреестр считает, что возникновение права общей долевой собственности на земельный участок собственников помещений многоквартирного дома не будет соответствовать нормам действующего законодательства. Также Росреестр указывает, что исключить из ЕГРН записи о сервитуте в отношении земельного участка с кадастровым номером ***** возможно в судебном порядке.

Истец считает, что нарушаются его право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, как собственника квартиры в многоквартирном доме.

Земельный участок с кадастровым номером ***** сформирован в <дата> году как для строительства, так и для последующей эксплуатации возведенного на нем многоквартирного дома. Иных объектов недвижимости, кроме газопровода, на земельном участке не расположено. В соответствии с Земельным кодексом (п.6, ст.90) использование газопровода может осуществляться без предоставления земельного участка и без установления сервитута.

Законодательство допускает возникновение права общей долевой собственности собственников помещений жилого комплекса, состоящего из нескольких жилых домов на земельный участок, на котором располагается данный комплекс, в связи с чем формирование земельных участков непосредственно для эксплуатации каждого конкретного многоквартирного дома (блока жилого дома) не требуется.

Согласно пункту 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В силу частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

На основании пункта 66 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", части 5 статьи 40 Федерального закона N 218-ФЗ право собственности ООО на земельные участки должно быть прекращено, так как земельный участок под многоквартирным жилым домом, сформированный и поставленный на кадастровый учет, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

В силу части 5 статьи 40 Федерального закона N 218-ФЗ, при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в ЕГРН (без указания в ЕГРН имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности).

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, находящиеся на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

То есть если земельный участок под многоквартирным домом образован в установленном порядке, на основании проекта межевания территории, поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под МКД, с соответствующим видом разрешенного использования, предусматривающим возможность эксплуатации многоквартирного дома, то у всех собственников помещений в таком МКД возникает право общей долевой собственности на этот земельный участок, являющийся общим имуществом.

Если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, при государственной регистрации права собственности на первое помещение в доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок.

С учетом положений статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, право собственности застройщика этого участка, должно считаться прекратившимся, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права собственности земельного участка.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ).

Пунктом 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", предусмотрено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Интересы застройщика не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

На основании вышеизложенного просит суд:

Прекратить право собственности ООО «Ессентукский центральный рынок» на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый *****, площадью ***** кв.м., номер регистрации *****.

Признать незаконными заключенные с ООО «Ессентукский центральный рынок» Соглашение ***** от <дата> с ФИО2 ФИО25 в отношении части земельного участка с учетным номером *****, площадью ***** кв.м., номер регистрации ***** и Соглашение ***** от <дата> с ФИО1 ФИО24, Соглашение ***** от <дата> с ФИО2 ФИО25, Соглашение ***** от <дата> с ФИО2 ФИО22, Соглашение ***** от <дата> с ФИО6 ФИО31 в отношении части земельного участка с учетным номером *****, площадью ***** кв.м., номер регистрации *****.

<дата> привлечены к участию в деле в качестве соответчиков ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7

<дата> в качестве соистца привлечено ТСЖ «<адрес>».

<дата> от истца ТСЖ «<адрес>» поступили дополнительыне аргументы по исковому заявлению о прекращении права собственности и признании незаконными соглашения о сервитутах, в которых указано, что в производстве Ессентукского городского суда Ставропольского края рассматривается гражданское дело ***** по иску ФИО3, ТСЖ «<адрес>» к ООО «Ессентукский центральный рынок», ФИО1 ФИО24, ФИО2 ФИО22, ФИО6 ФИО31, о прекращении права собственности и признании незаконными соглашений о сервитутах.

<дата> произведена государственная регистрация ТСЖ «<адрес>», ИНН *****, ОГРН *****.

Собственники помещений в ***** блоках многоквартирного доме объединились для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме. ***** блоки были введены в эксплуатацию в <дата> году, ***** блоки в <дата> году.

Всего в многоквартирном доме ***** жилых помещений и ***** нежилых.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом имеет площадь ***** кв.м., кадастровый *****, разрешенное использование «под многоэтажную жилую застройку», местоположение: <адрес>. Дата присвоения кадастрового номера <дата>

ТСЖ поддерживает исковые требования, заявленные ранее ФИО3

ООО «Ессентукский центральный рынок» не может быть собственником земельного участка под многоквартирным домом, т.к. за ООО не зарегистрированы на праве собственности никакие объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке.

Истец считает, что право собственности ООО «Ессентукский центральный рынок» на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, кадастровый *****, площадь ***** кв.м., разрешенное использование «под многоэтажную жилую застройку», местоположение: <адрес>, было утрачено с момента постановки на кадастровый учет первых блоков многоквартирного жилого дома, а именно с <дата> (Выписка из ЕГРН от <дата>. № КУВИ*****).

ООО «Ессентукский центральный рынок» утратил права за земельный участок, следовательно заявление Конкурсного управляющего о разделе земельного участка необоснованно, как и просьба о привлечении к участию в деле Управления налоговой службы по Карачаево – Черкесской республике. ООО «Ессентукский центральный рынок» находится в стадии банкротства, его расчеты с налоговой инспекцией не относятся к рассматриваемому вопросу. С учетом принятого по данному судебному разбирательству решения ООО «Ессентукский центральный рынок» самостоятельно откорректирует имеющиеся расчеты.

ООО «Ессентукский центральный рынок» после завершения строительства многоквартирного дома, в силу действующего законодательства, перестал быть собственником земельного участка, на котором дом расположен, и следовательно, не имел права заключать любые сделки в отношении общей долевой собственности - земельного участка под многоквартирным домом.

Просит заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, причина неявки не известна.

Представитель истцов ФИО3 и ТСЖ «<адрес>» - ФИО8 в судебном заседании, заявленные исковые требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Ессентукский центральный рынок» в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, причина неявки не известна.

Ответчик конкурсный управляющий ООО «Ессентукский центральный рынок» - ФИО9, в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, предоставил в суд возражения на исковое заявление, в которых указано, ФИО3 обратился в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и ООО ««Ессентукский Центральный Рынок» о прекращении права собственности на земельный участок, признании незаконным соглашения в отношении земельного участка.

Ознакомившись с исковым заявлением ФИО3 и материалам дела, считает необходимым сообщить суду следующее:

Определением от <дата> заявление ФНС России о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Ессентукский центральный рынок» признано обоснованным, в отношении Должника введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден ФИО10 ФИО39. Сообщение о признании обоснованным заявления ФНС России о признании ООО «Ессентукский центральный рынок» несостоятельным (банкротом) и введении процедуры наблюдения опубликовано в газете «Коммерсант» ***** от <дата> за *****, на официальном сайте – <дата>.

Решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от <дата> (резолютивная часть объявлена <дата>) по делу № ***** ООО "Ессентукский центральный рынок " (ОГРН *****, ИНН *****, адрес: <адрес>) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Сообщение о признании ООО «Ессентукский центральный рынок» несостоятельным (банкротом) и введении конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсант» ***** от <дата> за *****, на официальном сайте - <дата>.

Определением от <дата> a/у ФИО10 освобождён от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Ессентукский центральный рынок».

Определением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от <дата> (резолютивная часть объявлена <дата>) по делу № ***** конкурсным управляющим утвержден ФИО9 ФИО23 (ИНН *****, СНИЛС *****) - член ААУ «ОРИОН» (ОГРН *****, ИНН *****, адрес: 191028, Санкт- Петербург, <адрес>, <адрес>). Сообщение об утверждении, a/у ФИО9 конкурсным управляющим ООО «Ессентукский центральный рынок» опубликовано в газете «Коммерсант» ***** от <дата> за *****, на официальном сайте - <дата>.

В соответствии со ст. 129 ФЗ № 127 О несостоятельности банкротстве, конкурсный управляющий обязан:

принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества в срок не позднее трех месяцев с даты введения конкурсного производства, если более длительный срок не определен судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании ходатайства конкурсного управляющего в связи со значительным объемом имущества должника;

включить в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведения о результатах инвентаризации имущества должника в течение трех рабочих дней с даты ее окончания.

принимать меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц.

Согласно сведениям из ЕГРН за должником зарегистрирован земельный участок кадастровым номером *****, площадью ***** кв.м.; в связи с чем он включен в конкурсную массу должника, о чем сделана публикация на сайте ЕФРСБ ***** от <дата>., кроме того указанной земельный участок преобразован из земельного участка с кадастровым номером ***** с видом разрешенного использования - под рынок, который принадлежал должнику с <дата>, который в последующем был преобразован в другие земельные участки.

Обстоятельства ведения хозяйственной деятельности должником, и вывода имущества его руководителями отражены в отзыве о апелляционной жалобе на определение АС КЧР от <дата> по делу № *****.

В настоящее время конкурсным управляющим исходя из полученных сведений готовится заявление об оспаривании сделок должника с участием контролирующих должника лиц по выводу активов, что привело банкротству предприятия и невозможности удовлетворения требований кредиторов.

Конкурсный управляющий считает целесообразным просить суд назначить судебную экспертизу для определения площади необходимой для обслуживания многоквартирного жилого дома, находящегося на земельном участке с кадастровым номером *****, который в настоящее время является конкурсной массой должника, а также привлечь УФНС по КЧР для разбирательства по-настоящему делу, чьи требования включены в реестр требований кредиторов должника и чьи права могут быть нарушены, посредством прекращения права собственности за должником.

С учетом вышеизложенного просит суд: назначить судебную экспертизу для определения площади необходимой для обслуживания многоквартирного жилого дома, находящегося на земельном участке с кадастровый номером *****; привлечь к участию1 в настоящем деле Управление федеральной налоговой службы - по Карачаево-Черкесской Республике, адрес: 369000, Карачаево- Черкесская Республика, <адрес>.

Ответчики ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, причина неявки не известна.

Представители ответчиков ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 - ФИО11 и ФИО12 в судебном заседании не возражали против удовлетворения исковых требований по первому пункту, в удовлетворении второго пункта исковых требований просили отказать.

Третье лицо ФИО13 - в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, причина неявки не известна.

Представитель третьего лица Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО14 в судебном заседании, поддержал ранее поданные возражения, в которых указано, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление) ознакомившись с исковым заявлением, поясняет следующее.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее- ЕРГН), собственником земельного участка с кадастровым номером ***** с <дата> года является ООО «Ессентукский Центральный Рынок».

В отношении земельного участка с кадастровым номером ***** содержится две актуальные записи о государственной регистрации частного сервитута на части участка, площадью ***** кв.м, и ***** кв.м. Государственная регистрация сервитутов осуществлена на основании соглашений об установлении сервитутов, заключенных собственником земельного участка - ООО «Ессентукский Центральный Рынок» с ФИО15, ФИО6, ФИО5, ФИО4 - пользователями сервитута.

По общему правилу, исходя из требований статьи 209 Гражданского кодекса Российской федерации, собственник объекта недвижимости вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В ЕГРН имеются сведения о расположении в границах земельного участка с кадастровым номером ***** четырех здании многоквартирных жилых домов с кадастровыми номерами *****, *****, ***** и *****, а также сооружения - наружные газопроводы с кадастровым номером *****, принадлежащее на праве собственности физическому лицу ФИО6

Для того чтобы отнести земельный участок к общему имуществу жильцов многоквартирных жилых домов необходимо руководствоваться следующими нормами законодательства.

Исходя из положений, указанных в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П, а также в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» можно сделать вывод о том, что в нормах пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ подразумевается земельный участок, на котором расположен один многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Законодательство Российской Федерации о градостроительной деятельности не запрещает на одном земельном участке строительство и, соответственно, ввод в эксплуатацию двух и более многоквартирных домов.

При этом, возникновение у участников долевого строительства права собственности на земельный участок, на котором велось строительство нескольких многоквартирных домов с едиными элементами благоустройства и иными общими проектными решениями жилого комплекса при условии определения проектом межевания территории границ такого земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (т.е. границы участка должны были быть определены под строительство жилого комплекса).

По сведениям ЕГРП, вышеуказанный земельный участок был сформирован под многоэтажную жилую застройку, без определения количества домов, а также иных строений, которые будут на нем возведены.

С учетом вышеизложенного, возникновение права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных жилых домов на земельный участок, в том числе в порядке, установленном частью 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не будет регистрации соответствовать нормам действующего законодательства.

Таким образом, государственная регистрация сервитутов в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040402:163 осуществлена без нарушения требований действующего законодательства, а также норм Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В целях досудебного урегулирования спора, в Управление необходимо представить в установленном порядке соглашение, подписанное собственником земельного участка с кадастровым номером ***** и пользователями сервитута о расторжении ранее заключенного соглашения о сервитуте от <дата>.

В случае не достижения соглашения, учитывая требования части 5 ст. 1 Закона о регистрации, исключить из ЕГРН записи о сервитуте в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040402:163 возможно на основании вступавшего в законную силу судебного акта.

Исследовав материалы гражданского дела, выслушав стороны, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

На основании ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствие со ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Из ст. 46 Конституции РФ, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, во взаимосвязи со ст.ст. 17, 18, 19 и 120 Конституции РФ, следует, что участники судопроизводства имеют право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона. Реализация права на судебную защиту предполагает правильное и своевременное рассмотрение дела, на что указывается и в ст. 2 ГПК РФ, закрепляющей задачи и цели гражданского судопроизводства.

В условиях состязательности процесса (ст. 123, ч. 3, Конституции РФ), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (ч.1 ст. 56 ГПК РФ), и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

В судебном заседании установлено, что ФИО3 является собственником квартиры № ***** по адресу: <адрес>, номер регистрации права ***** от <дата>, Выписка из ЕГРН от <дата>.

Жилой дом, в котором расположена квартира, состоит из ***** блоков. Кадастровые номера отдельных блоков многоквартирного дома ***** (Выписка из ЕГРН от <дата>. № КУВИ-*****), ***** (Выписка из ЕГРН от <дата>. № КУВИ-*****), ***** (Выписка из ЕГРН от <дата>. № КУВИ-*****), ***** (Выписка из ЕГРН от <дата>. № КУВИ-*****).

Земельный участок с кадастровым номером *****, на котором расположен многоквартирный дом, находится в собственности у ООО «Ессентукский центральный рынок», номер регистрации ***** от <дата>., что подтверждается Выпиской из ЕГРН от <дата>. № КУВИ-*****, раздел 2 лист 4 пп. 1.1, 2.1.

В <дата> года собственниками помещений в многоквартирном доме было образовано ТСЖ «<адрес>».

В соответствии с реестром собственников помещений, составленного на основании предоставленных ТСЖ собственниками помещений документов, регистрация права собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме началась с <дата> года (Реестр собственников помещения в МКД <адрес>).

Несмотря на это в сведениях ЕГРН собственником земельного участка с кадастровым номером ***** значится только одно лицо – ООО «Ессентукский центральный рынок».

Из представленных суду сведений из ЕГРН следует, что ООО «Ессентукский центральный рынок» не является собственником объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1).

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2).

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (часть 3).

Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления (часть 4).

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5).

При этом согласно части 6 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно части 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент ввода многоквартирного дома в эксплуатацию), возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, в силу вышеприведенных норм права, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона, а регистрация права в этом случае носит право подтверждающий характер.

Разрешая требования истцов, суд исходит из того, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на жилое помещение в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в <дата> году в силу закона возникло право общей долевой собственности собственников помещений в указанном доме, в том числе и ответчика как собственника нежилого помещения, на земельный участок под многоквартирным домом. Имеющиеся в Едином государственном реестре записи о регистрации права собственности ООО «Ессентукский центральный рынок» на земельный участок с кадастровым номером ***** нарушают права собственников помещений в многоквартирном доме на оформление земельного участка в общую долевую собственность. Иным способом, вопреки доводам стороны ответчика, данные лица, и, в частности, истец, восстановить свои нарушенные права не имеют возможности.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, положения вышеприведенных правовых норм, а также разъяснения, содержащиеся в пунктах 52, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО3 и ТСЖ «Никольская 15а» о прекращении право собственности ООО «Ессентукский центральный рынок» на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером *****.

В силу пункта 1 статьи 8 и пункта 3 статьи 274 ГК РФ гражданские права и обязанности, в том числе и в отношении сервитута на земельный участок, возникают на основании судебного решения, устанавливающего гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В пункте 9 статьи 23 ЗК РФ установлено, что сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В силу пункта 1 статьи 27 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута (п.2).

Согласно ст.4 государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут.

Согласно материалам дела, ООО «Ессентукский центральный рынок» заключило Соглашение ***** от <дата> с ФИО2 ФИО25 в отношении части земельного участка с учетным номером *****, площадью ***** кв.м., номер регистрации *****.

Соглашение ***** от <дата> с ФИО1 ФИО24, Соглашение ***** от <дата> с ФИО2 ФИО25, Соглашение ***** от <дата> с ФИО2 ФИО22, Соглашение ***** от <дата> с ФИО6 ФИО31 в отношении части земельного участка с учетным номером ***** площадью ***** кв.м., номер регистрации *****.

Согласно выписки из ЕГРН собственником земельного участка с кадастровым номером ***** в настоящее время является ООО «Центральный Рынок».

В силу пункта 1 статьи 276 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (пункт 2 статьи 276 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, с основаниями для обращения с требованием о прекращении сервитута могут обращаться только собственники земельного участка, обремененного сервитутом.

При таких обстоятельствах правовых оснований для применения пункта 1 статьи 276 Гражданского кодекса Российской Федерации и прекращения сервитута не имеется.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 ФИО21, ТСЖ «<адрес> к ООО «Ессентукский центральный рынок», конкурсному управляющему ООО «Ессентукский центральный рынок» - ФИО9 ФИО23, ФИО1 ФИО24, ФИО2 ФИО25, ФИО2 ФИО22, ФИО6 ФИО31 о прекращении права собственности на земельный участок, признании незаконными соглашения в отношении земельного участка – удовлетворить частично.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 ФИО21, ТСЖ «<адрес>» к ООО «Ессентукский центральный рынок», конкурсному управляющему ООО «Ессентукский центральный рынок» - ФИО9 ФИО23, ФИО1 ФИО24, ФИО2 ФИО25, ФИО2 ФИО22, ФИО6 ФИО31 о признании незаконными заключенные с ООО «Ессентукский центральный рынок» Соглашение ***** от <дата> с ФИО2 ФИО25 в отношении части земельного участка с учетным номером ***** площадью ***** кв.м., номер регистрации ***** и Соглашение ***** от <дата> с ФИО1 ФИО24, Соглашение ***** от <дата> с ФИО2 ФИО25, Соглашение ***** от <дата> с ФИО2 ФИО22, Соглашение ***** от <дата> с ФИО6 ФИО31 в отношении части земельного участка с учетным номером *****, площадью ***** кв.м., номер регистрации ***** – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Ессентукский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 24 марта 2025 года.

Председательствующий судья В.А. Емельянов