Решение по делу № 2-673/2023 от 28.07.2023

Дело № 2-673/2023г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июля 2023 года г.Адыгейск

Теучежский районный суд Республики Адыгея в составе

председательствующего судьи Чич А.Х.,

при секретаре Уджуху М.Г.,

с участием истца по первоначальному требованию, ответчика по встречному требованию - ФИО3 ФИО7,

представителя ответчика по первоначальному требованию, истца по встречному требованию ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 ФИО8 к ФИО1 ФИО9 о признании договора купли – продажи состоявшимся и признании права собственности на квартиру и встречному иску ФИО1 ФИО10 к ФИО3 ФИО11 о расторжении договора купли – продажи жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с уточненным исковым заявлением к ФИО1 о признании договора купли – продажи состоявшимся и признании права собственности на квартиру. В обоснование заявленных требований указала, что 28.08.2021г. между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером № расположенной на первом этаже по адресу: <адрес>, состоящей из двух жилых комнат, общей площадью 40,6 кв.м.

Согласно п. 5 предварительного договора от 28.08.2021 года продавец и покупатель обязуются подписать основной договор не позднее 30.09.2021 года включительно и сдать его на государственную регистрацию перехода права собственности. По условиям указанного договора (п. 3предварительного договора от 28.08.2021 года) ответчик обязан передать истцу в собственность указанную квартиру, а истец в свою очередь принять ее и уплатить за нее стоимость, определенную соглашением сторон.

07 сентября 2021 года в рамках предварительного договора от 28.08.2021 года, стороны заключили договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, в соответствии с которым стоимость квартиры составляет 753 000 (семьсот пятьдесят три тысячи) рублей.

Истец, в рамках соглашения о задатке от 28.08.2021 года и предварительного договора от 28.08.2021 года оплатила ответчику 255 000 (двести пятьдесят пять тысяч) рублей в счет частичной оплаты стоимости объекта недвижимости, приобретаемого истцом в собственность, что подтверждается п. 2.2. договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 07.09.2021 года.

Остаточная сумма, в размере 498 000 (четыреста девяносто восемь тысяч) рублей согласно п. 2.3 указанного договора должна быть уплачена после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной Службы государственной регистрации в срок до 31 октября 2021 года за счет заемных денежных средств предоставляемых Кредитным потребительским кооперативом «Прогресс», о чем между истцом и указанной организацией составлен договор ипотечного займа №09-16 от 07 сентября 2021 года.

Также, во исполнения обязанностей по настоящему договору, 08 сентября 2021 года истец обратилась в Федеральную службу Государственной регистрации, кадастра и картографии Майкопского районного отдела Управления Росреестра по Республике Адыгея с заявлением о государственно регистрации прав на указанный объект недвижимости.

17 сентября 2021 года истец получила Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав по причине того, что ранее ответчик обращалась в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на доли указанного объекта недвижимости. По данному обращению не было принято решения по причине отсутствие необходимых документов.

После получения данной информации 01.04.2022 г., истец обратилась с уведомлением к ответчику о предложении обратится в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Майкопского районного отдела Управления Росреестра по Республике Адыгея для устранения указанного противоречия посредством аннулирования заявления о регистрации права собственности на доли - в 10 дневный срок с момента получения претензии, для того, чтобы ответчик могла реализовать свои права, возникшие в силу договора купли-продажи указанной квартиры, а именно зарегистрировать право собственности на данный объект недвижимости.

Ответчик в своем ответе от 10 апреля 2022 года отказалась устранять возникшие препятствия для перехода права собственности новому правообладателю. В связи с чем, ФИО3 обратилась в суд с настоящим уточненным иском и просит признать договор купли-продажи от 07.09.2021 года заключенный между ней и ответчиком, - состоявшимся. Признать за ней право собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенной на первом этаже по адресу: <адрес>, состоящей из двух жилых комнат, общей площадью 40,6 кв.м.

ФИО1 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО3 о расторжении договора купли – продажи жилого дома по адресу: Республика Адыгея, <адрес> заключенного между ней и ответчиком 07.09.2021г. В обоснование заявленных встречных требований указала, что стоимость вышеуказанной квартиры определена по договору в 753 000 рублей, из которых истец оплатила 255 000 рублей. Согласно п.2.3, договора остаток в размере 498 000 рублей в счет окончательной оплаты стоимости квартиры должен был быть внесен покупателем после государственной регистрации перехода права собственности в регистрирующем органе до 31.10.2021 г.

Передача объекта недвижимости произошла, то есть с момента заключения договора купли-продажи и по настоящее время истец со своей семьей постоянно проживает в спорной квартире. Однако денежные средства ФИО1 - продавцом не получены по настоящее время, в результате длительного неисполнения обязательств по оплате продавец в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, оплата по договору не была произведена, что не оспаривается стороной ответчика, доказательств обратного суду не представлено.

Поскольку ответчиком допущено существенное нарушение условия договора купли-продажи об оплате переданного по договору недвижимого имущества, ответчик ФИО1 обратилась в суд с настоящим встречным иском к ФИО3 о расторжении договора купли – продажи жилого дома.

Истица (ответчик по встречному иску) ФИО3 в судебном заседании просила удовлетворить первоначальные требования, оставив без удовлетворения встречные требования.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО1 в судебном заседании просил удовлетворить встречные требования, оставив без удовлетворения первоначальные требования.

Представители третьих лиц без самостоятельных требований – Управления образования АМО «Теучежский район» и Майкопского районного отдела Управления Росреестра по Республике Адыгея в судебное заседание не явились по неизвестным суду причинам, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, приходит к следующему выводу.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 2 ст. 209 ГК РФ определено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) – п. 1 ст. 549 ГК РФ.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Судом установлено, что 28.08.2021г. между ФИО3 и ответчиком ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной на первом этаже по адресу: Республика Адыгея, <адрес> состоящей из двух жилых комнат, общей площадью 40,6 кв.м.

Согласно п. 5 предварительного договора от 28.08.2021 года продавец и покупатель обязуются подписать основной договор не позднее 30.09.2021 года включительно и сдать его на государственную регистрацию перехода права собственности. По условиям указанного договора (п. 3 предварительного договора от 28.08.2021 года) ответчик обязан передать истцу в собственность указанную квартиру, а истец в свою очередь принять ее и уплатить за нее стоимость, определенную соглашением сторон.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок осуществления государственной регистрации прав на объекты недвижимости регламентирован Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В ст. 18 указанного Закона определен порядок проведения государственной регистрации прав, предусматривающий обязательную подачу правообладателем заявления в регистрирующий орган.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 2 ст. 558 ГК РФ определено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем, с 01.03.2013 года правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. 558 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после указанной даты.

Таким образом, учитывая, что спорный договор купли-продажи квартиры заключен после 01.03.2013 года, то указанный договор в рассматриваемом случае будет считаться заключенным не с момента государственной регистрации, а с момента передачи квартиры.

Как указано ответчиком во встречном иске, передача объекта недвижимости произошла, то есть с момента заключения договора купли-продажи и по настоящее время истец со своей семьей постоянно проживает в спорной квартире. Однако денежные средства ФИО1 - продавцом не получены по настоящее время.

Вместе с тем, в соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (для двусторонней сделки). С этим связано положение ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» о том, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Таким образом, условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации.

Как следует из материалов дела, во исполнения обязанностей по настоящему договору купли – продажи квартиры, 08 сентября 2021 года истец обратилась в Федеральную службу Государственной регистрации, кадастра и картографии Майкопского районного отдела Управления Росреестра по Республике Адыгея с заявлением о государственно регистрации прав на указанный объект недвижимости.

Ответчик в своем ответе от 10 апреля 2022 года отказалась устранять возникшие препятствия для перехода права собственности новому правообладателю.

В соответствии со сведениями из ЕГРН от 19.10.2022г., правообладателем квартиры по адресу: Республика Адыгея, <адрес> является ФИО4, которая продала данную квартиру по договору купли – продажи квартиры от 04.02.2020 года № покупателю ФИО1, которая в свою очередь не зарегистрировав право собственности на указанное недвижимое имущество в установленном законом порядке в УФРС, продала указанную квартиру по предварительному договору от 28.08.2021г. и по основному договору купли - продажи от 07.09.2021г. истице ФИО3

Также следует отметить, что гражданское законодательство (ст. 12 ГК РФ), определяя способы защиты гражданских прав, устанавливает, что одним из способов защиты является признание права.

Право собственности может быть приобретено, а как следствие признано за собственником только по тем основаниям, которые предусмотрены законодательством.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке.

Из данного разъяснения следует, что сторона сделки, подлежащей госрегистрации, не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на незарегистрированной сделке, так как такая сделка до ее госрегистрации не считается заключенной либо действительной.

Как установлено судом спорный договор зарегистрирован не был, продавец по сделке ФИО1 уклонилась от ее регистрации.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Также, согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев, предусмотренных Законом.

Также, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ)

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ), п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Закон о регистрации) вступившие в законную силу решения арбитражных судов и судов общей юрисдикции являются одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (п. 3 ст. 551 ГК РФ, ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ)).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ч.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Уклонением в этом случае является любое фактическое поведение стороны договора, препятствующее ввиду ее отсутствия регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к другому лицу независимо от действительных причин неявки, как при недобросовестности стороны, так и при наличии уважительных причин для неявки (в том числе смерть), так как нормы об уклонении применяются по аналогии закона в соответствии со ст.6 ГК РФ.

Согласно ч.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Учитывая изложенное, в данной ситуации государственная регистрации перехода права собственности на квартиру к истице должна быть осуществлена на основании решения суда.

На основании изложенного, суд полагает необходимым удовлетворить исковые требования ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли – продажи квартиры от 28.08.2021 г. – заключенным. В удовлетворении встречных требований ФИО1 о расторжении договора купли – продажи жилого дома от 07.09.2021г. – отказать по изложенным выше основаниям.

Доводы ответчика о том, что ФИО3 допущено существенное нарушение условия договора купли-продажи об оплате переданного по договору недвижимого имущества, суд полагает не обоснованными ввиду того, что как указано выше, денежная сумма, в размере 498 000 рублей согласно п. 2.3 договора должна быть уплачена ею после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной Службы государственной регистрации в срок до 31 октября 2021 года. Во исполнения обязанностей по настоящему договору, 08 сентября 2021 года истец обратилась в Федеральную службу Государственной регистрации, кадастра и картографии Майкопского районного отдела Управления Росреестра по Республике Адыгея с заявлением о государственно регистрации прав на указанный объект недвижимости. В связи с чем, со своей стороны выполнила все условия договора купли – продажи с ответчиком.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 ФИО12 к ФИО1 ФИО13 о признании договора купли – продажи состоявшимся и признании права собственности на квартиру, - удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от 07.09.2021 года заключенный между ФИО3 ФИО14 и ФИО1 ФИО15, - состоявшимся.

Признать за ФИО3 ФИО16 право собственности на квартиру с кадастровым номером № расположенной напервом этаже по адресу: Республика Адыгея, <адрес> состоящей из двух жилых комнат, общей площадью 40,6 кв.м.

Произвести за ФИО3 ФИО17 государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером № расположенной на первом этаже по адресу: Республика Адыгея, <адрес> состоящей из двух жилых комнат, общей площадью 40,6 кв.м.

Данное решение суда является основанием для прекращения права собственности Хуако ФИО18 на квартиру с кадастровым номером № расположенной на первом этаже по адресу: Республика Адыгея, <адрес> состоящей из двух жилых комнат, общей площадью 40,6 кв.м., и регистрации права собственности на указанную квартиру за ФИО3 ФИО19.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 ФИО20 к ФИО3 ФИО21 о расторжении договора купли – продажи жилого дома, - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Теучежский районный суд в течение месяца со дня вынесения.

Председательствующий А.Х.Чич