Дело № 3а-1/2023
УИД 74OS0000-01-2022-000194-19
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 января 2023 года г. Челябинск
Челябинский областной суд в составе:
председательствующего Дашкевич Т.А.,
при секретаре Агатаевой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости здания,
установил:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Челябинский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 2 611 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 51 085 000 руб. по состоянию на 01 января 2021 года.
В обоснование заявленного требования ИП ФИО1 указал, что является собственником, нежилого здания с кадастровым номером №, кадастровая стоимость которого, указанная в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, в размере 103 180 558 руб. 04 коп. не соответствует рыночной стоимости, отраженной в отчете независимого оценщика ФИО4 от 07 апреля 2022 года № 07042022005/м, что является основанием для пересмотра кадастровой стоимости, поскольку исходя из нее рассчитывается имущественный налог в завышенном размере, что нарушает его права. С целью урегулирования спора 12 апреля 2022 года ИП ФИО1 обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Министерства имущества Челябинской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. Заявление административного истца отклонено.
Представитель административного истца ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании настаивала на удовлетворении административного искового заявления с учетом заключении эксперта, также возражала против взыскания судебных расходов по оплате экспертизы с истца, так как считает, что кадастровая стоимость была определена неверно в связи с допущенными государственным органом ошибками при проведении массовой кадастровой оценки.
Административный истец ИП ФИО1, представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области, заинтересованные лица ФИО3, представители ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области», Управление Росреестра по Челябинской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, Администрация города Магнитогорска Челябинской области, Межрайонной ИФНС России № 17 по Челябинской области в судебное заседание не явились при надлежащем извещении.
Дело в соответствии со ст. 150 КАС РФ рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником ? доли в праве собственности на нежилое здание с кадастровым номером №, общей площадью 2 611 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>/<адрес> (л.д. 12-14 т. 1).
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 03 июня 2022 года, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена в размере 103 180 558 руб. 04 коп. по состоянию на 01 января 2021 года. Данная кадастровая стоимость была внесена в государственный кадастр недвижимости 24 января 2022 года (л.д. 11 т. 1).
В то же время исходя из представленного административным истцом отчета <данные изъяты>» от 07 апреля 2022 года № 07042022005/м, по состоянию на 01 января 2021 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 74:33:0225002:6200 составляет 51 085 000 руб. (л.д. 21-137 т. 1).
Части 1, 2 ст. 245 КАС РФ, ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности), оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.
В порядке ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В связи с тем, что завышенный, по утверждению административного истца, результат определения кадастровой стоимости находящегося в собственности нежилого здания, затрагивает его права и обязанности, поскольку на основании кадастровой стоимости производится начисление имущественного налога, административное исковое заявление подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемого результата определения кадастровой стоимости, суд полагает возможным рассмотреть спор по существу, проверив обоснованность заявленных административным истцом требований.
В силу ч. 1 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
На основании ч. 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению как его рыночная стоимость, определенная на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч. 5 ст. 247 и ч. 1 ст. 248 КАС РФ).
Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ, п. 20 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
Как указывалось выше, в обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет <данные изъяты>» от 07 апреля 2022 года № 07042022005/м, составленный оценщиком ФИО4, которая является членом Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков «Свободный оценочный департамент», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» № 018093-1 от 21 августа 2020 года, профессиональная ответственность застрахована в <данные изъяты>» по полису № 700-0002327-05514-432 от 14 мая 2021 года, со стажем работы в оценочной деятельности с августа 2015 года.
В силу ч. 4 ст. 9, ч. 1 ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, который самостоятелен в выборе оценщика.
На основании ч. 1 ст. 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
В п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (ст.ст. 77, 78 КАС РФ).
В ходе судебного разбирательства по ходатайству представителя Министерства имущества Челябинской области была назначена судебная экспертиза для разрешения вопросов о достоверности отчета об оценке и размере рыночной стоимости нежилого здания, проведение которой было поручено эксперту ФБУ Челябинская ЛСЭ Минюста России (л.д. 18-21 т. 2).
Согласно заключению № 2896/5-4 от 30 ноября 2022 года эксперт ФИО5 пришла к выводу о том, что отчет об оценке № 07042022005/м от 07 апреля 2022 года выполнен с ошибками в части использования при реализации сравнительного и доходного подходов объектов сравнения, несопоставимых по объемно-планировочному и конструктивному устройству, а также иным физическим характеристикам с оцениваемым объектом, в части отсутствия необходимых корректировок по ценообразующим факторам, имеющим отличие от объекта оценки при реализации сравнительного и доходного подходов; определения рыночной стоимости объекта оценки без учета фактической его площади при реализации доходного подхода, а также в части использования неактуальных корректирующих коэффициентов на дату оценки (нарушение п.п. 22б, 22д ФСО № 7). Следовательно, отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Отчет об оценке и полученная в результате расчетов величина рыночной стоимости объекта недостоверны. На основании проведенных расчетов и результатов анализа имеющейся в распоряжении эксперта информации рыночная стоимость исследуемого нежилого здания по состоянию на 01 января 2021 года составляет 74 535 497 руб. 00 коп. (л.д. 46-120 т. 2).
Исходя из ч. 1 ст. 82 КАС РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом.
В силу ст. 62, ч. 8 ст. 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.
При этом в соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 83 КАС РФ, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов). В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).
По смыслу приведенных положений процессуального закона заключение судебной экспертизы является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. Полученное в суде заключение эксперта может быть поставлено под сомнение или опровергнуто только в случаях и в порядке, предусмотренных в ст. 83 КАС РФ.
Заключения судебной экспертизы оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.
Также суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.
Эксперт при проверке отчета об оценке <данные изъяты>» № 07042022005/м от 07 апреля 2022 года, составленного оценщиком ФИО4, установил, что оценщик допустил ошибки в части использования при реализации сравнительного и доходного подходов объектов сравнения, несопоставимых по объемно-планировочному и конструктивному устройству, а также иным физическим характеристикам с оцениваемым объектом, в части отсутствия необходимых корректировок по ценообразующим факторам, имеющим отличие от объекта оценки при реализации сравнительного и доходного подходов; определения рыночной стоимости объекта оценки без учета фактической его площади при реализации доходного подхода, а также в части использования неактуальных корректирующих коэффициентов на дату оценки. Указанные несоответствия наряду с допущенными арифметическими ошибками повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости.
Указанные экспертом недостатки в отчете об оценке сторонами по делу не оспаривались, их наличие проверено судом, в связи с чем суд соглашается с выводом эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Производя расчет рыночной стоимости нежилого здания, эксперт описал имущественные права на здание и его местоположение, отразил его характеристики, произвел осмотр объекта недвижимости, проанализировал прилегающую к зданию местность, определил наиболее эффективное использование объекта исследования, рынок объекта исследования. По результатам анализа ценообразующих факторов и фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым может быть отнесен исследуемый объект, эксперт сделал первоначальную выборку из 13 предложений к продаже объектов торговой недвижимости, расположенных в г. Магнитогорск Челябинской области, с учетом их схожести с оцениваемым объектом, с применением корректировок на торг, изменения цен, местоположения объекта, площади объекта, наличия инженерных коммуникаций. Применение данных корректировок суд признает верным.
Согласно заключению эксперта все подобранные экспертом объекты-аналоги относятся тому же сегменту рынка, что и исследуемый объект – к сегменту рынка коммерческой (торговой) недвижимости. Расчет рыночной стоимости экспертом произведен с использованием затратного и доходного подхода методом прямой капитализации, за вычетом стоимости прав на ЗУ.
Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам подробно обоснованы экспертом и сомнений у суда не вызывают. В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий в полном объеме осуществить проверку результатов, полученных экспертом.
Учитывая изложенное, по делу не установлено обстоятельств, которые бы могли вызвать сомнения в обоснованности заключения эксперта или указывали на противоречие в выводах эксперта.
Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Учитывая, что кадастровая стоимость спорного нежилого здания превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требование административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов подлежит удовлетворению, но только в части установления кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого здания в размере равном рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, в сумме 74 535 497 руб. 00 коп.
Согласно приказу Министерства имущества Челябинской области от 19 декабря 2019 года № 205-П «О проведении государственной кадастровой оценки всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Челябинской области» на территории Челябинской области» кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости была определена в соответствии с положениями Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», постановлением Правительства Челябинской области от 18 июля 2017 года 377-П «О дате перехода к государственной кадастровой оценке», Положением о Министерстве имущества и природных ресурсов Челябинской области, утвержденным постановлением Губернатора Челябинской области от 10 декабря 2014 года № 233.
В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ от 31 июля 2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Таким образом, кадастровая стоимость спорного нежилого помещения в размере его рыночной устанавливается на 01 января 2021 года.
Кроме того, Министерство имущества Челябинской области обратилось с ходатайством о возмещении стоимости за проведенную судебную экспертизу в сумме 92 400 руб. (л.д. 134 т. 2).
В соответствии с ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым в силу ст. 106 настоящего Кодекса отнесены суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, другие признанные судом необходимыми расходы.
В силу ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 1 п. 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.
На основании ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107 и ч. 3 ст. 109 настоящего Кодекса.
В абзацах 2, 3 п. 31 названного выше постановления Пленума Верховного Суда РФ также указано, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Вместе с тем, если удовлетворение требований об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости сводится к реализации права истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной и оно не оспаривается ответчиком по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на истца. Это связано с тем, что решение суда не может расцениваться как принятое против ответчика, не имеющего противоположных с истцом интересов.
Как указывалось выше, по ходатайству представителя Министерства имущества Челябинской области судом по делу на основании определения суда от 01 августа 2022 года была назначена судебная экспертиза с возложением на Министерство расходов на ее проведение.
18 августа 2022 года Министерство имущества Челябинской области перечислило на депозитный счет Челябинского областного суда сумму в размере 92 400 руб. для оплаты судебных издержек при проведении экспертизы (л.д. 137 т. 2).
Определением судьи Челябинского областного суда от 11 января 2022 года указанные денежные средства были перечислены экспертному учреждению (л.д. 168 т. 2).
Как следует из материалов дела, установленная судом рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 74:33:0225002:6200 в размере 74 535 497 руб. 00 коп. ниже оспоренной кадастровой стоимости в сумме 103 180 558 руб. 04 коп. на 28 645 061 руб. 04 коп. (расхождение составляет 28 %).
Указанная разница, по мнению суда, является допустимым расхождением в стоимости объектов недвижимости, связанным с профессиональным усмотрением оценщика и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки, укладывается в приемлемый диапазон отклонений, не является существенной, не свидетельствует о повлекшей нарушение имущественных прав административного истца, как плательщика налога, ошибке, допущенной государственным органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости, суд считает возможным возложить расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 2611 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>/б, равной его рыночной стоимости в размере 74 535 497 руб. 00 коп. по состоянию на 01 января 2021 года.
Датой подачи заявления считать 14 июня 2022 года.
Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Министерства имущества Челябинской области расходы на проведение судебной экспертизы в размере 92 400 рублей.
Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.
Председательствующий Т.А. Дашкевич
Мотивированное решение изготовлено 13 января 2023 года