(УИД) 15RS0010-01-2025-000479-35 Дело № 2-2174/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Владикавказ 24 ноября 2025 года

Промышленный районный суд гор. Владикавказа РСО-Алания в составе:

председательствующего судьи Аликова В.Р.,

с участием:

истца – ФИО1,

представителя ответчика АМС г. Владикавказ – ФИО2,

при секретаре судебного заседания Гариевой М.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО6 к АМС г.Владикавказа о признании права собственности на реконструированное здание,

установил:

ФИО1 обратился в Промышленный районный суд г. Владикавказа с исковым заявлением к АМС г.Владикавказа, в котором, с учетом уточнений просил:

1. Признать за ФИО1 право собственности на многоквартирный жилой дом этажностью 5 этажей, площадью 1980,5 кв. метров, состоящий из 35 квартир и образованный путем реконструкции нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>.

2. Указать в решении суда, что оно является основанием для осуществления кадастрового учета изменений здания с кадастровым номером <данные изъяты> и образования в нем помещений – 35 квартир.

В обоснование исковых требований было указано, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества (здания и земельного участка) от <данные изъяты> г. ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое административное здание с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1 172,4 кв. м.,количеством этажей 3 этажа, находящееся по адресу: РСО-Алания, г.<данные изъяты>, запись в ЕГРН №<данные изъяты> г.

Указанное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровымномером <данные изъяты> площадью 1 320 кв.м., также принадлежащим ФИО1 на праве собственности, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации № <данные изъяты> от <данные изъяты> г., с видом разрешенного использования «для содержания и эксплуатации административного здания».

В 2025 г. ФИО1 произвел реконструкцию указанного административного здания, надстроив 1 этаж, а также мансардный этаж, преобразовав, таким образом здание в 5-ти этажное. Также, было изменено функциональное назначение здания, и оно былопреобразовано в многоквартирный жилой дом со следующими характеристиками послепроизведенной реконструкции:

Площадь застройки 493,0 кв.м.;

Этажность 5 этажей (включая мансардный);

Количество квартир-35 (включая квартиры в мансардном этаже)

С целью осуществления реконструкции ФИО1 подготовил проектную документацию, изготовленную организацией ООО «Промжилстрой РСО-Алания», имеющей допуск к осуществлению проектной деятельности и состоящей в саморегулируемой организации «Объединение проектировщиков Южного и Северо-Кавказского округов» (СРО-П-<данные изъяты> г.)

Также, проектной организацией было произведено техническое обследование конструкций здания и подготовлено техническое заключение <данные изъяты>-ТО (включено в раздел проектной документации «ОПЗ».

В АМС г.Владикавказа был получен градостроительный план земельного участка от <данные изъяты>, определяющий параметры строительства и реконструкции, и допускающий размещение на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> многоквартирного жилого дома.

Также, согласно Правил землепользования и застройки г.Владикавказа, принятых Собранием Представителей г.Владикавказа <данные изъяты> г. (решение № 32/11) и опубликованных в газете Владикавказ № <данные изъяты> г. (с внесенными изменениями Решениями Комитета по архитектуре и градостроительству РСО-Алания от <данные изъяты>, от <данные изъяты> №5 и опубликованных в сети интернет по адресу: http://vladikavkaz-osetia.ru/gradostroitelstvo/dokumenty-territorialnogo- planirovaniya/pravila-zemlepolzovaniya-i-zastroyki/pravila-zem-i-zasroyki-g-vladikavkaza/, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> расположен в территориальной (градостроительной) зоне жилой застройки 3-го типа (Ж-3), одним из основных видов разрешенного использования земельного участка и зданий в которой является среднеэтажная жилая застройка (размещение многоквартирных домов этажностью не выше восьми этажей)- код 2.5. согласно классификатора видов разрешенного использования, утверждённого приказом Росреестра от <данные изъяты>. |

Были получены застройщиком технические условия подключения (технологического присоединения) энергоснабжения (содержатся в проектной документации, раздел «ОПЗ»).

Однако, ФИО1 не было получено разрешение органа местного самоуправления на осуществление реконструкции, и таким образом, в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ, реконструкция здания и преобразование его в многоквартирный жилой дом формально является самовольной.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и -иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При этом, нарушений строительных норм и правил при осуществлении строительства не имелось; земельный участок находится в собственности ФИО1 и предполагает его использование под многоквартирный жилой дом, и таким образом, единственным критерием самовольности осуществленной реконструкции является отсутствие разрешения на её осуществление.

ФИО1 ранее обращался в АМС г. Владикавказа с целью получения разрешения, приложив документы, предусмотренные ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (за исключением документов, указанных в пунктах 1 - 5, 7, 9 и 10 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса).

Однако, заявитель получил отказ (письмо от <данные изъяты>), мотивированный тем, что ФИО1 не были представлены все документы.

Однако, в соответствии с ч. 7.1 Градостроительного кодекса РФ, непредставленные заявителем документы, указанные в пунктах 1 - 5, 7, 9 и 10 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ орган местного самоуправления обязан запросить самостоятельно, в связи с чем данный отказ является необоснованным.

В силу ст. 35 Конституции РФ гражданин РФ вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требования о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (п. 2 ст. 263 ГК РФ).

На основании ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Положениями ст. 40 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что собственник имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренном законом случаях в ином установленном порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни й здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Всем этим критериям реконструированное здание отвечает.

Согласно п. 43 указанного Пленума, «Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры».

Как указывалось выше, надлежащие меры застройщик принимал до начала строительства, подготовив в полной мере проектную документацию, осуществив инженерные изыскания, получив технические условия и градостроительный план земельного участка, обратившись в орган местного самоуправления с заявление о получении разрешения на реконструкцию здания.

С учетом изложенного, исковые требования ФИО1 полагает подлежащими удовлетворению.

В силу ч. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации соответствующих прав на него (указанное касается и тех отношений, когда в результате реконструкции возник новый объект недвижимости).

Согласно п. 45 указанного Пленума, «Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на: самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости)».

В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме. Представитель ответчика АМС г. Владикавказ – ФИО2 требования, изложенные в исковом заявлении не признала, возражала против удовлетворения.

Исходя из принципа диспозитивности сторон, согласно которому стороны самостоятельно распоряжаются своими правами и обязанностями, осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе (ст. ст. 1, 9 ГК РФ), а также исходя из принципа состязательности, суд вправе разрешить спор в отсутствие стороны, извещенной о времени и месте судебного заседания, и не представившей доказательства отсутствия в судебном заседании по уважительной причине.

Суд, выслушав мнения лиц, участвующих в деле, заслушав возражения, исследовав материалы настоящего дела, приходит к убеждению о том, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Как усматривается из Определения Верховного Суда РФ от 21.04.2015 N 20-КГ15-3 усматривается, что данная норма права (ч.1 ст.218 ГК РФ) в качестве оснований для возникновения права собственности на вновь созданную вещь называет два юридически значимых обстоятельства: создание новой вещи для себя и отсутствие нарушений законодательства при ее создании.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ).

Согласно п.1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статьей 2 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с ч.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФразрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

П.1.3. и п. 1.5. постановления Правительства РСО-Алания от 16.07.2006 г. № 163 «Об утверждении порядка подготовки и выдачи разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в РСО-Алания» устанавливает, что разрешение на строительство является единственным документом, дающим застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, капитального ремонта (если затрагиваются конструктивные и другие характеристики недвижимости объектов капитального строительства), a также строительство, реконструкция объектов недвижимости должно осуществляться в соответствии c требованиями разрешенного использования территории, градостроительными, строительными, санитарно-эпидемиологическими нормами и правилами, требованиями безопасности.

Согласно ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок из земель населённых пунктов, с разрешенным видом использования – для содержания и эксплуатации административного здания, площадью 1 320 кв. метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: РСО-Алания, г.<данные изъяты> зарегистрирован на праве собственности за ФИО1 на основании договора купли-продажи от <данные изъяты> и акта приема-передачи от <данные изъяты>.

Из выписки из ЕГРН следует, что нежилое здание (Литер А), <данные изъяты> года постройки, площадью 1 172,4 кв. метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: РСО-Алания, г.<данные изъяты> зарегистрирован на праве собственности за ФИО1 на основании договора купли-продажи от <данные изъяты> и акта приема-передачи от <данные изъяты>.

В <данные изъяты> году, ФИО1, как собственником земельного участка и расположенного на нем нежилого здания, было принято решение о реконструкции данного объекта, путем надстройки 1 этажа, а также мансардного этажа, преобразовав, таким образом здание в 5-ти этажное. Также, было принято решение об изменении функционального назначения данного объекта в многоквартирный жилой дом.

Согласно пункту 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с положениями части 2 статьи 5.2 Градостроительного кодекса РФ реализация проекта по строительству объекта капитального строительства может состоять из следующих этапов:

1) приобретение прав на земельный участок, в том числе предоставляемый из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

2) утверждение или выдача необходимых для выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объекта капитального строительства сведений, документов, материалов;

3) выполнение инженерных изысканий и осуществление архитектурно-строительного проектирования;

4) строительство, реконструкция объекта капитального строительства, ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства;

5) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на построенный, реконструированный объект капитального строительства (помещение, машино-место).

С целью осуществления реконструкции, была подготовлена проектная документация ООО «Промжилстрой РСО-Алания», имеющей допуск к осуществлению проектной деятельности и состоящей в саморегулируемой организации «Объединение проектировщиков Южного и Северо-Кавказского округов» (СРО-П-<данные изъяты> г.)

При этом, проектной организацией было произведено техническое обследование конструкций здания и подготовлено техническое заключение <данные изъяты> (включено в раздел проектной документации «ОПЗ».

Кроме того, были получены технические условия подключения (технологического присоединения) энергоснабжения (содержатся в проектной документации, раздел «ОПЗ»).

Также был получен Градостроительный план земельного участка №Ru <данные изъяты>, подготовленный <данные изъяты> главным специалистом-архитектором отдела градостроительных планов земельных участков и адресной регистрации УАиГ АМС г.Владикавказа, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: РСО-Алания, г.<данные изъяты> га, расположен в зоне Ж-3 градостроительный регламент которой допускает среднеэтажную жилую застройку – размещение многоквартирных домов этажностью не выше восьми этажей, код 2.5. согласно классификатора видов разрешенного использования, утверждённого приказом Росреестра от <данные изъяты>.

В соответствии с частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом", Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос".

При этом, с учетом положений части 7.1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ к указанному заявлению, в данном случае, подлежали приложению документы, указанные в пункте 8 части 7 статьи 51 ГрК РФ - документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия, в случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта;

Поскольку положениями части 7.1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что документы (их копии или сведения, содержащиеся в них), указанные в пунктах 1 - 4, 4.3, 5, 5.1, 9 и 10 части 7 настоящей статьи, запрашиваются органами, указанными в абзаце первом части 7 настоящей статьи, в государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы, если застройщик не представил указанные документы самостоятельно.

<данные изъяты> года ФИО1 обратился в УАиГ АМС г. Владикавказа с заявлением о получении разрешения на реконструкцию нежилого здания (Литер А), <данные изъяты> года постройки, площадью 1 172,4 кв. метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: РСО-Алания, г.<данные изъяты>

Согласно письменному ответу УАиГ АМС г. Владикавказа <данные изъяты> ФИО1 было отказано в выдаче разрешения на реконструкцию, поскольку заявителем не были представлены документы, предусмотренные частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно техническому паспорту, составленному <данные изъяты> кадастровым инженером ИП ФИО3, многоквартирный жилой дом, количеством этажей -5, количеством квартир – 35, общей площадью 1 980,5 кв. метров, расположенный по адресу: РСО-Алания, г.<данные изъяты>, был реконструирован в <данные изъяты> году в отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию).

Таким образом многоквартирный жилой дом, количеством этажей -5, количеством квартир – 35, общей площадью 1 980,5 кв. метров, расположенный по адресу: РСО-<данные изъяты> был реконструирован в <данные изъяты> году обладает признаками самовольной постройки.

Последствия самовольной постройки, реконструкции, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

На основании пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Данная норма (п.3 ст.222 ГК РФ) не исключает возможности признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим самовольную постройку на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке без получения на это необходимых разрешений (абз.3 Методических рекомендаций Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания по подготовке к судебному разбирательству и рассмотрению гражданских дел, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку).

Указанное согласуется с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16.10.2018 N 5-КГ18-206 и разъяснениями, изложенными в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».

Так, в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Таким образом, в исключительных случаях право собственности может быть признано за лицом, осуществившим самовольную постройку. Такое признание происходит в судебном порядке. Основания, на которые может полагаться суд при вынесении решения, также установлены статьей 222 ГК РФ и базируются на следующих принципах:

- единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов;

- невозможность безвозмездного изъятия у собственника его собственности;

- соблюдение прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Абзац первый пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, закрепляющий возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, направлен на защиту имущественных прав указанного выше лица и не может рассматриваться как нарушающий конституционные права и свободы заявителя. (абз.2 п.2 Определение Конституционного Суда РФ от <данные изъяты> г. № <данные изъяты>).

Как было установлено судом, ФИО1 была осуществлена реконструкция принадлежащего ему на праве собственности административного здания, расположенного на принадлежащем ему же на праве собственности земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: РСО-Алания, г.<данные изъяты>, в зоне Ж-3, допускающую среднеэтажную жилую застройку.

При этом, строительные работы по реконструкции спорного объекта недвижимости осуществлялись на основании проектной документации, подготовленной ООО «Промжилстрой РСО-Алания», имеющей допуск к осуществлению проектной деятельности и состоящей в саморегулируемой организации «Объединение проектировщиков Южного и Северо-Кавказского округов» (СРО-П-<данные изъяты> от <данные изъяты>.), которой также было произведено техническое обследование конструкций здания и подготовлено техническое заключение <данные изъяты>-ТО (включено в раздел проектной документации «ОПЗ».

Оценивая данную проектная документация вместе с техническим заключением 01/2023-ТО как доказательства в соответствии с правилами ст. 59, 60, 67 ГПК РФ, суд исходит из того, что данные доказательства обладают свойствами относимости, допустимости, достоверности и объективности, поскольку составлены надлежащей организацией, имеющей допуск к осуществлению проектной деятельности и состоящей в саморегулируемой организации «Объединение проектировщиков Южного и Северо-Кавказского округов» (СРО-П-<данные изъяты> г.), доказательств, указывающих на ее недостоверность, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не представлено.

В связи с чем, оснований для критической оценки представленной проектной документации вместе с техническим заключением <данные изъяты> у суда не имеется.

Исследованные в судебном заседании письменные документы суд считает допустимыми и достаточными доказательствами для положительного разрешения юридически значимого обстоятельства - отсутствие при реконструкции ФИО1 спорной постройки - многоквартирного жилого дома, количеством этажей -5, количеством квартир – 35, общей площадью 1 980,5 кв. метров, расположенного по адресу: РСО-Алания, г.<данные изъяты>, угрозы жизни и здоровью граждан и ее соответствия действующим строительным нормам и правилам.

Таким образом несмотря на то, что ФИО1 не было получено соответствующего разрешения АМС г.Владикавказа разрешения на осуществление реконструкции, данные строительные работы были осуществлены в соответствии с действующими строительными, санитарными нормами и правилами, и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу присущего исковому виду судопроизводства начала диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса (статья 123 часть 3 Конституции Российской Федерации), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (часть первая статьи 56 ГПК РФ), и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.

В силу того, что единственным признаком самовольной постройки – многоквартирного жилого дома, количеством этажей -5, количеством квартир – 35, общей площадью 1 980,5 кв. метров, расположенного по адресу: РСО-<данные изъяты>, возведенной ФИО1 на принадлежащем ему на праве собственности земельном с участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном в зоне Ж-3, допускающую среднеэтажную жилую застройку, является отсутствие разрешения, и сохранение указанной самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, за ФИО1 должно быть признано право собственности на этот спорный объект, что согласуется с правовой позицией, изложенной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.07.2019 г. № 20-КГ19-5.

Судебная практика также идет по пути признания за лицом, осуществившим самовольное строительство, в случае если у истца наличествует вещное право на земельный участок, на котором размещается постройка, и если при осуществлении строительства не были нарушены обязательные для применения строительные и санитарные нормы, а сам объект не затрагивает права других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (Определение Верховного Суда РФ от 18.09.2018 г. № 4-КГ18-52, Определение Верховного Суда РФ от 28.06.2018 г. по делу № 304-ЭС18-2938, Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2018 г. № 18-КГ18-84, Определение Верховного Суда РФ от 24.04.2018 г. № 127-КГ18-5).

Признание права, в том числе права собственности, как способ защиты гражданских прав прямо предусмотрено абзацем 2 статьи 12 Гражданского кодекса РФ. Иск о признании права собственности является вещно-правовым способом защиты нарушенного права собственности на определенную вещь. Необходимость в таком способе защиты, как признание права, возникает тогда, когда наличие у лица определенного права подвергается сомнению, оспаривается, отрицается, приводит к невозможности его использования, затрудняет такое использование или имеется реальная угроза таких действий. Предъявление требования о признании права имеет целью устранить все сомнения в принадлежности права тому или иному лицу, предотвращает возможные споры, служит основанием для разрешения уже возникших конфликтов.

В силу положений статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 ГК РФ).

Как указано в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

В силу п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Основанием для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с ч. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 ФИО7 к АМС г.Владикавказа о признании права собственности на реконструированное здание, – удовлетворить.

1. Признать за ФИО1 право собственности на многоквартирный жилой дом этажностью 5 этажей, площадью 1 980,5 кв. метров, состоящий из 35 квартир и образованный путем реконструкции нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>

2. Настоящее решение суда является основанием для осуществления кадастрового учета изменений здания с кадастровым номером <данные изъяты> и образования в нем помещений – 35 квартир.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд РСО-Алания в течение месяца.

Судья В.Р. Аликов

ФИО8

ФИО8

ФИО8

ФИО8