Дело № 2-235/2025
10RS0017-01-2025-000336-24
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
04 сентября 2025 года г. Питкяранта
Питкярантский городской суд Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Рыжих М.Б.,
при секретаре Барановой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к публичному акционерному обществу Сбербанк о защите прав потребителя,
установил:
ФИО1 (далее также по тексту истец) обратился в суд с исковым заявлением к публичному акционерному обществу Сбербанк (далее также по тексту ответчик, ПАО Сбербанк), мотивируя требования тем, что 27.04.2023 между сторонами был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым ПАО Сбербанк предоставило кредит в сумме 6 000 000 руб. под 5,3 процентов годовых на строительство жилого дома на принадлежащем истцу земельном участке по адресу: <адрес>. Обязательства по указанному кредитному договору обеспечены залогом (ипотекой) недвижимого имущества. Истец обязался использовать кредит исключительно на строительство вышеуказанного жилого дома; до 27.04.2026, но не позднее 2-х месяцев с даты окончания строительства жилого дома оформить государственную регистрацию права собственности на него, подготовить оценку объекта, осуществить все необходимые действия по государственной регистрации ипотеки построенного жилого дома, застраховать объект недвижимости и представить указанные документы ответчику.
Перед оформлением указанной сделки истец ознакомился с информацией, размещенной ответчиком в сети «Интернет» на сайте «Домклик», согласно которой при недостаточности оценочной стоимости земельного участка для обеспечения возможно представить в залог земельный участок (на весь срок) и иное жилое помещение, например, квартиру (на период строительства). В данном случае после завершения строительства и регистрации ипотеки на построенный жилой дом обеспечением по кредиту будет являться жилой дом и земельный участок.
До окончания строительства жилого дома и регистрации ипотеки в обеспечении исполнения обязательств по кредитному договору истец передал в залог ответчику квартиру, расположенную по адресу: г<адрес>, о чем между сторонами 27.04.2023 заключен договор ипотеки №, поскольку стоимость переданного в залог земельного участка, на котором планировалось строительство дома, была недостаточна для полного обеспечения денежного обязательства.
После строительства жилого дома, государственной регистрации ипотеки жилого дома, его оценке и страхования, 02.03.2024 истец обратился к ответчику с заявлением о выводе квартиры из состава обеспечения целевого кредита на строительство жилого дома. Данное заявление мотивировано тем, что строительство жилого дома на земельном участке окончено, жилой дом поставлен на кадастровый учет и ему присвоен адрес, ипотека дома возникла в силу закона, оценочная стоимость дома превышает цену квартиры, дом застрахован на сумму более остатка текущей задолженности по кредиту, выгодоприобретателем по договору страхования является ответчик.
22.03.2024 ПАО Сбербанк представил ответ, в котором указал на невозможность погашения записи по ипотеке квартиры, а также на необходимость уплаты комиссии в размере 3 000 руб. для повторного рассмотрения возможности погашения этой записи. Вместе с тем, по мнению истца, требование ответчика об уплате комиссии в размере 3 000 руб. противоречит установленному п. 2 ч. 2 ст. 6.1 Федерального закона от 21.12.2013 №353-ФЗ «О потребительском кредите (займе).
В связи с указанным истец был вынужден обратиться в суд за защитой своих прав. В рамках рассмотрения гражданского дела № между сторонами 16.09.2024 было заключено дополнительное соглашения к договору ипотеки, запись по ипотеке квартиры ответчиком погашена. Определением суда производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска.
По мнению истца, в период с 12.03.2024 по 16.09.2024 (190 дней) ответчик необоснованно сохранял запись по ипотеке квартиры, нарушал право истца на распоряжение квартирой, в том числе на ее продажу. Истец намеревался продать квартиру, а часть вырученных денежных средств в сумме 3 200 000 руб. направить на частичное досрочное погашение кредита с целью уменьшения своей долговой нагрузки.
Для расчетов по сделке купли-продажи квартиры 09.11.2024 истцом у ответчика открыт счет № на имя несовершеннолетней дочери истца – Х.К.М. 28.12.2024 истец и покупатель были записаны к нотариусу для совершения сделки по купли-продажи квартиры, однако заключить договор в тот же день не удалось, в связи с невозможностью перевода через ПАО Сбербанк денежных средств на счет №, открытый в ПАО Сбербанк. В связи с невыполнением ответчиком условий договора банковского счета сделка была перенесена на ближайшую возможную дату – 13.01.2025. В тот день покупатель смог перевести деньги на счет № только через сторонний банк. В связи с недостатками услуги по ведению банковского счета в период с 28.12.2024 по 13.01.2025 (16 дней) истец был ограничен в праве на продажу квартиры.
Общий период нарушений составил 206 дней (190+16). В результате описанных нарушений ответчиком истцу причинены убытки в виде уплаченных в периоды нарушений процентов по ставке 5,3 процентов годовых по кредитному договору на часть основного долга в размере 3 200 000 руб., которую истец планировал досрочно погасить. Сумма причиненных убытков составила 95 719 руб. (из расчета: 3 200 000 руб. х 5,3% годовых х 206 дней нарушения / 365 дней году).
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит взыскать с ответчика в свою пользу 191 438 руб., в том числе убытки в размере 95 719 руб., неустойку за период с 14.02.2025 по 20.03.2025 в размере 95 719 руб., компенсацию морального вреда в сумме 8 562 руб., а также штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей».
В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, Х.К.М., Х.Е.М., ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Домклик», акционерное общество «Дом.РФ».
Истец в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом, согласно ходатайству, изложенному в просительной части искового заявления, просил о рассмотрении гражданского дела в свое отсутствие, ранее в судебном заседании поддержал заявленные требования по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика ФИО4, принимавшая участие в судебном заседании посредством системы видео-конференц-связи, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала позицию, подробно изложенную в письменных возражениях. Указала, что кредитный договор и договор ипотеки от 27.04.2023 были заключены сторонами в письменной форме, все его условия согласованы, что подтверждается личной подписью заемщика. Обязательства по указанному кредитному договору изначально были обеспечены ипотекой квартиры и земельного участка. По кредитному договору Банк не брал на себя обязательств исключить жилое помещение из состава обеспечения по кредитному договору без внесения изменений в договор. При этом условиями договора предусмотрена обязанность залогодателя получить согласие залогодержателя на реализацию жилого помещения, обремененного ипотекой, а потому истец был не вправе совершать сделку по продаже залоговой квартиры без согласия Банка. В последующем, между сторонами заключено дополнительное соглашение от 16.09.2024 к договору ипотеки, в соответствии с которым из предмета залога была выведена квартира, о чем в последующем в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) предоставлены соответствующие сведения. После снятия обременений истец получил возможность распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Следовательно, Банк не нарушал права истца в период с 12.03.2024 по 16.09.2024. Полагают, что Банк не нарушал права истца и в период с 28.12.2024 по 13.01.2025, поскольку доказательства, подтверждающие наличия технических проблем в переводе денежных средств, возникших по вине Банка, не представлено. Считают, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие возникновение убытков по вине Банка. Не представлены истцом доказательства, подтверждающие факт причинения морального вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинно-следственную связь между действиями примирителя вреда и причиненным моральным вредом.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явились, извещались о слушании дела надлежащим образом.
На основании положений ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся участников.
Заслушав представителя ответчика, исследовав письменные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующим выводам.
Согласно положениям ст. ст. 9, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Согласно положениям ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Из положений ч. 1 ст.450 ГК РФ следует, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 27.04.2023 между Банком и ФИО1, ФИО2 (созаемщики) заключен кредитный договор № на 360 месяцев, в соответствии с условиями которого Банк предоставил созаемщикам кредит в размере 6 000 000 руб. для строительства жилого дома, процентная ставка по кредиту составила 5,30 % годовых.
В этот же день между Банком и ФИО1, ФИО2 был заключен договор ипотеки №, в соответствии с которым в счет обеспечения обязательств по вышеуказанному кредитному договору залогодатели передали в залог Банку два объекта недвижимого имущества: квартиру, площадью 76,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, а также земельный участок, площадью 1 500 в.м., кадастровый номер №, относящийся к категории земель населенных пунктов, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>.
Общая залоговая стоимость определена в размере 6 228 000 руб.
Условиям данного договора предусмотрено, что договор ипотеки вступает в силу с даты его подписания и действует до полного надлежащего исполнения обязательств залогодателя по договору или созаемщиков по кредитному договору. В случае частичного исполнения созаемщиками обеспеченных залогом обязательств залог сохраняется в первоначальном объеме до полного и надлежащего исполнения созаемщиками обеспеченного залогом обязательства.
Согласно договору залогодатель взял на себя обязательство заменить предмет залога в случае его утраты или повреждения, а также если право собственности на него прекращено по основаниям, предусмотренным законом, имуществом, равным по стоимости и удовлетворяющим требованиям залогодержателя в течение 20 рабочих ней с момента получена залогодателем письменного уведомления задологодержателя о замене предмета залога (п. 4.1.13). Залогодержатель обязуется в случае прекращения договора в связи с исполнением созаемщиками обеспеченного ипотекой обязательсвта выдать залогодателю документы, подтверждающие исполнение обязательства, обеспеченного ипотекой (п. 4.3.1).
На основании данного договора ипотеки 15.05.2023 в ЕГРН внесена запись об ипотеке в отношении вышеуказанных объектов недвижимого имущества.
02.03.2024 ФИО1 через систему «Домклик» обратился в ПАО Сбербанк с заявлением о выведения из состава обеспечения упомянутой квартиры, в связи с завершением строительства жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №
В ответе на указанное обращение ПАО Сбербанк сообщило, что указанная квартира передана в залог на весь срок кредитования, однако заемщику разъяснено о возможности повторного рассмотрения вопроса в рамках услуги «Вывод залогового объекта вне условий кредитного договора» с направлением полного пакета документов через личный кабинет «Домклик», стоимость данной услуги составляет 3 000 руб.
22.03.2024 ФИО1 повторно через систему «Домклик» обратился в ПАО Сбербанк с заявлением с просьбой вывести указанную квартиру из состава обеспечения целевого кредита.
В ответе от 29.04.2024 ПАО Сбербанк уведомило истца о том, что условиями кредитного договора № от 27.04.2023 не предусмотрен вывод квартиры из состава обеспечения после постройки дома. В связи с непредоставлением полного пакета документов, ФИО1 повторно предложено оформить услугу «Вывод залогового объекта вне условий кредитного договора» и направить полный пакет документов через личный кабинет «Домклик».
В последующем, ФИО1 и ФИО2, действующие также в интересах несовершеннолетних Х.Е.М. и Х.К.М., обратились в Лахденпохский районный суд Республики Карелия с иском к ПАО Сбербанк о признании обременения отсутствующим.
Определением судьи Лахденпохского районного суда от 24.06.2024 указанное исковое заявление было принято к производству суда, возбуждено гражданское дело.
В ходе разрешения указанного гражданского дела 10.09.2024 ФИО1 вновь обратился в ПАО Сбербанк с заявлением, содержащим просьбу вывести из состава обеспечения вышеуказанную квартиру.
По результатам рассмотрения данного заявления ПАО Сбербанк уведомило заёмщика о согласии Банка на вывод из состава обеспечения по кредитному договору № от 27.04.2023 квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.
16.09.2024 между ПАО Сбербанк и ФИО1, ФИО2 заключено дополнительное соглашение № к договору ипотеки № от 27.04.2023, в соответствии с которым пункты 1,2, 1,3 договора изложены в следующей редакции: предметом залога является объект недвижимости – земельный участок, площадью 1 500 кв.м., кадастровый номер №, относящийся к категории земель населенных пунктов, предназначенный для индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: <адрес>.
На основании указанного соглашения в ЕГРН была прекращена запись об ипотеке, зарегистрированной в отношении указанной квартиры.
Определением судьи Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 31.10.2024 производство по вышеуказанному гражданскому делу прекращено в связи с отказом истца от иска.
В последующем, вышеуказанная квартира явилась предметом сделки купли-продажи.
По договору купли-продажи от 13.01.2025 ФИО1 ФИО2, действующие в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Х.К.М., Х.Е.М., продали ФИО3 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Продажная цена квартиры составила 5 500 000 руб.
Стороны сделки определили следующий порядок расчетов: 1 050 000 руб. ФИО3 выплачивает до подписания настоящего договора. Часть стоимости объекта в размере 2 670 000 руб. оплачивается покупателем за счет собственных средств в следующем порядке: денежные средства в размере 687 500 руб. ФИО3 выплачивает путем перевода на счет №, открытый на имя Х.Е.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения в ПАО Сбербанк, что в последующем и было исполнено покупателем и подтверждается переводом на счет от 13.01.2025; денежные средства в размере в сумме 687 500 руб. ФИО3 выплачивает путем перевода на счет №, открытый на имя Х.К.М.., ДД.ММ.ГГГГ года рождения в ПАО Сбербанк, что в последующем и было исполнено покупателем и подтверждается платежной квитанцией от 13.01.2025 ПАО Совкомбанк; денежные средства в сумме 1 295 000 руб. ФИО3 выплатил ФИО1, ФИО2 до подписания настоящего договора. Оставшаяся часть стоимости объекта в размере 2 830 000 руб. ФИО3 обязался оплатить продавцам за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ПАО Совкомбанк по кредитному договору № от 22.11.2024. Согласно условиям указанного договора передача денежных средств продавцом в счет оплаты стоимости объекта осуществляется в течение от одного рабочего дня до пяти рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру осуществления расчетов по настоящему договору.
На основании указанного договора купли-продажи 14.01.2025 произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на вышеуказанную квартиру.
Из объяснений истца следует, что вышеуказанная сделка купли-продажи должна была состояться 28.12.2024, однако заключить в этот день договор не удалось в связи с невозможностью перевода через ПАО Сбербанк денежных средств на счет №. В связи с невыполнением ответчиком договора банковского счета сделка была перенесена на ближайшую возможную дату – на 13.01.2025.
Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, ФИО1 ссылается на причинение ему Банком убытков, вызванных необоснованным сохранением записи по ипотеке квартиры в период с 12.03.2024 по 16.09.2024 (190 дней), что препятствовало продаже квартиры, а также в связи с недостатками оказания услуги по ведению банковского счета в период с 28.12.2024 по 13.01.2025 (16 дней), что также ограничивало право истца по распоряжению квартирой. В случае своевременной продажи квартиры истец намеревался направить в счет погашения основного долга кредита денежные средства в размере 3 200 000 руб. Размер убытков определен в виде уплаченных в периоды нарушений истцом ответчику процентов по кредиту по ставке 5,3% годовых на часть долга в размере 3 200 000 руб. Сумма причиненных убытков, по мнению истца, составляет 95 719 руб. с учетом периода нарушения права 206 дней (3 200 000 * 5,3% * 206 / 365).
В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Возмещение убытков является универсальным способом защиты нарушенных гражданских прав и может применяться как в договорных, так и во внедоговорных отношениях.
Согласно пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст.15 ГК РФ).
В силу п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.
Согласно положениям ч. 1 ст. 334 ГПК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)
При этом предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (ст. 336 ГК РФ).
Согласно положениям ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное. В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила настоящего Кодекса о форме договора залога.
Нормативными правовыми актами не запрещена передача в залог по одному обязательству двух и более объектов недвижимого имущества, а также возможно одновременное существование залога на основании закона и залога на основании договора.
Замена предмета залога регулируется нормами ст. 345 ГК РФ, согласно которой по соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом (п. 1).
Случаи, когда на замену предмета ипотеки не требуется согласия залогодателя или залогодержателя предусмотрены п. 2 ст. 345 ГК РФ. К таким случаям считаются находящимся в залоге: новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества; имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям; имущество, за исключением денежных средств, переданное залогодателю-кредитору его должником, в случае залога права (требования); иное имущество в случаях, установленных законом.
Далее, как указано в п. 5 ст. 345 ГК РФ в случаях, указанных в пункте 2 настоящей статьи, имущество, которое заменяет предмет залога, в том числе право (требование), считается находящимся в залоге вместо прежнего предмета залога с момента возникновения на него прав залогодателя или с момента возникновения права, за исключением случаев, если в соответствии с законом возникновение, переход и обременение прав требуют государственной регистрации.
Согласно п. 6 ст. 345 ГК РФ вместо замены предмета залога стороны вправе заключить новый договор залога. С момента возникновения у залогодержателя залога на новый предмет залога прежний договор залога прекращается.
В силу положений п. 7 ст. 345 ГК РФ договором залога могут быть предусмотрены случаи, в которых залогодатель вправе заменять предмет залога без согласия залогодержателя.
Прекращение залога регулируется положениями ст. 352 ГК РФ.
Так, залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (п. 5 ст. 350.2); в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; по решению суда в случае, предусмотренном п. 3 ст. 343 настоящего Кодекса; в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст.353 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (п. 3 ст.342.1); в случаях, указанных в п. 2 ст. 354 и ст. 355 настоящего Кодекса; в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
Такие обстоятельства, возникновение которых влечет за собой прекращение залога, по рассматриваемому делу отсутствуют, вышеупомянутый договор ипотеки от 27.04.2023 заключен сторонами свободно и добровольно, в нем отсутствует указание на то, что после завершения строительства жилого дома на земельном участке, переданном в залог, договор залога квартиры прекращается. Указанный договор не является ничтожной сделкой и не признан судом недействительным.
При этом случаев для замены предмета ипотека (ст. 345 ГК РФ) по рассматриваемому делу также не имелось, новое имущество (жилой дом) не создано в результате переработки или иного изменения заложенного имущества; предмет залога (квартира) не изъят для государственных или муниципальных нужд, не реквизирован или национализирован; отсутствует залог права (требования); имущество не относится к иному имуществу в случаях, установленных законом, а именно - ст. 41.1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Также кредитным договором и договором об ипотеке не предусмотрены случаи, в которых залогодатель вправе заменять или изменять предмет залога без согласия залогодержателя.
Таким образом, в данном случае изменение предмета залога возможно по соглашению залогодателя и залогодержателя, которое было достигнуто сторонами только 16.09.2024.
Законодательство о залоге недвижимости различает два правовых режима распространения ипотеки на строения, находящиеся на заложенном земельном участке, в зависимости от момента возведения таких строений - до или после передачи участка в залог (ст. 64 и 65 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Закон об ипотеке).
Согласно положениям ч. 1 ст. 64 Закона об ипотеке на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
В рассматриваемом случае договор ипотеки не предусматривает иных правил, а потому в силу закона ипотека распространяется на жилой дом, построенный на земельном участке, находящемся в залоге.
Следует также учитывать, что изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 с. 340 ГК РФ).
Статьей 428 ГК РФ предусмотрено, что присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.
Возникновение ипотеки в силу закона с сохранением прежнего залогового обеспечения не свидетельствует о нарушение прав гражданина-заемщика, присоединившегося к договору.
Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, ФИО1 ссылался также на то, что перед заключением кредитного договора, обремененного ипотекой, на сайте «Домклик» по ссылке: <данные изъяты> он ознакомился с информацией, которой руководствовался перед совершением сделок и исходил из того, что при окончания строительства жилого дома квартира подлежит выводу из предмета залога.
Как установлено судом, по указанной ссылке была опубликована информация следующего содержания:
«Земельный участок, на котором будет возводиться дом, передается в залог банку на весь срок кредита. Залоговая стоимость земли должна быть больше или равна сумме кредита.
То есть, если участок стоит 2 млн. рублей, а вы хотите взять ипотеку на сумму 5 млн., то этого обеспечения будет недостаточно. Обратите внимание, что в расчет берется оценочная стоимость земель.
Что можно сделать:
- Предоставить в залог земельный участок (на весь срок) и иное жилое помещение, например, квартиру (только на период строительства;
- Предоставить в залог земельный участок (на весь срок) и привлечь платежеспособного поручителя (только на период строительства);
- Предоставить в залог иное жилое помещение, например, квартиру (на весь срок) – в этом случае участок в залог не берется.
В первых двух случаях после завершения стройки и регистрации ипотеки на построенный жилой дом обеспечением по кредиту будет дом с участком.
Важно! Сумма кредита не должна превышать 69,9 % от стоимости строительства по договору подряда или совокупной стоимости участка и строительства, если в ипотеку также приобретается земля».
По сведениям ООО «Домклик» указанная информация размещена по вышеуказанной ссылке и по состоянию на 27.08.2025 на платформе «Домклик» (сайт) в разделе «Журнал».
Судом установлено, что правоотношения между ПАО Сбербанк (принципал) и ООО «Домклик» (агент) регламентируются агентским договором, по которому агент принял на себя обязательства за вознаграждение от имени за счет принципала осуществлять привлечение потенциальных партнеров (риелторов, инвесторов, застройщиков, продавцов, подрядчиков) в целях обеспечения последними генерации заявок от физических лиц на ипотечный кредит, содержащий в том числе согласие на предоставление и обработку персональных данных, получение информации из бюро кредитных историй, а также иных документов, необходимых для рассмотрения «Заявок на кредит», через автоматизированную систему, которая представляет собой информационный ресурс в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу <адрес>
Через платформу Домклик осуществляется информирование клиентов об услугах принципала, предоставляемых им в рамках приобретения клиентами объектов недвижимости с использованием кредитных средств принципала, направление клиентам информации: о статусе рассмотрения «Заявки на кредит», о принятии положительного или отрицательного решения по данной заявке, в том числе указанием параметров одобренного кредита; о порядке и ходе оказания услуг, предоставляемых агентом, по любым каналам связи, включая: смс-оповещение, голосовое сообщение, сообщение по электронной почт, информационное сообщение в ЛКК.
Использование ресурса, размещенного в сети «Интернет» по адресу <адрес> регламентировано пользовательским соглашением (здесь и далее положения приводятся в редакции от 18.04.2023, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).
Раздел 2 Соглашения раскрывает определения терминов, используемых по тексту документа.
Так, пользователь – это физическое лицо, являющееся посетителем сайта, или партнер. Пользователю, прошедшему регистрацию, предоставляется также право пользования сервисами.
Партнер – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, либо физическое лицо, являющееся плательщиком налога на профессиональный доход, зарегистрированное (ый) на Домклик ПРО или Оценка. Домклик.
Сервисы – функциональные возможности сайта, в том числе службы и инструменты, включая чат, доступные пользователям в рамках сайта, предоставляющие доступ к результатам интеллектуальной деятельности Домклик и (или) услугам, оказываемым пользователям Домклик или третьими лицами с использованием функциональных возможней сайта.
База данных – представленная в объективной форме совокупность информационных материалов, доступ к которой обеспечивается при помощи сайта, и систематизированная при помощи программ для ЭВМ таким образом, что такие информационные материалы могут быть найдены и обработаны пользователем с помощью сайта.
По соглашению Домклик предоставляет пользователю доступ к сайту и сервисам на условиях соглашения, а пользователь обязуется использовать предоставленный ему доступ только в пределах тех прав и теми способами, которые предусмотрены соглашением. Просмотр пользователем информации, размещенной на сайте в открытом доступе, включая просмотр объявлений не требует регистрации. Право использования пользователем функционала сайта в полном объеме, в том числе право использования сервисов предоставляется пользователю после регистрации (п.3.1).
Исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности, в том числе сайт, программы для ЭВМ, Базы данных, графическое оформление интерфейса (дизайн), фирменное наименование, товарные знаки Домклик, в том числе используемой в составе доменного имени <данные изъяты>, принадлежат Домклик. (п. 4.1.1).
Домклик принадлежат права на Базы данных на Сайте, в том числе на базу объявлений (п. 4.1.2).
Учитывая положения Соглашения, суд приходит к выводу о том, что вышеуказанная информация, опубликованная на сайте «Домклик», в разделе «Журнал» относится к Базе данных и фактически представляет собой справочно-информационный материал, права на который принадлежат ООО «Домклик».
Согласно ч. 1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
В силу положений ст. 437 ГК РФ реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, рассматриваются как приглашение делать оферты, если иное прямо не указано в предложении.
Предложение считается офертой, только если оно достаточно определенное; содержит существенные условия договора; выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, который примет его (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»). Если из предложения усматривается воля заключить договор с любым, кто отзовется, то такая оферта является публичной. Предложение, из которого не следует, что отправитель намерен заключить договор с любым, кто его получит (например, реклама товара), не является офертой (п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49).
В данном случае опубликованный на сайте «Домклик» материал не является публичной офертой, в нем не содержались все существенные условия договора ипотеки.
В то же время все существенные условия ипотеки были согласованы истцом и Банком при заключении вышеупомянутого договора ипотеки, которым не предусматривалось прекращение залога в отношении квартиры при завершении строительства жилого дома на земельном участке, переданного в залог, без согласия залогодержателя.
В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» рекламой признается информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке.
По смыслу п. 3 ст. 3 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» товаром признается продукт деятельности (в том числе работа, услуга), предназначенный для продажи, обмена или иного введения в оборот.
Согласно Руководству по соблюдению обязательных требований «Понятие рекламы» (утверждено приказом ФАС России от 14.11.2023 №821/23) не относится к рекламе единообразная информация о производимых или реализуемых товарах, размещенная на сайте владельца агрегатора информации о товарах (услугах), а также страницах владельца агрегатора информации о товарах (услугах) в социальных сетях в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в официальном приложении для мобильных устройств, если указанные сведения предназначены для информирования посетителей сайта, соответствующей страницы в социальной сети, мобильного приложения об ассортименте товаров, условиях их приобретения, ценах и скидках, правилах пользования, и сгруппированы по определенным рубрикам, разделам, категориям.
Сайт, страница в социальной сети или мобильное приложение является информационным ресурсом и создается с целью размещения наиболее полной информации, например, о деятельности компании, ее товарах и услугах, и последующего ознакомления заинтересованных лиц с данной информацией, посещение таких ресурсов рассматривается как возможность для потребителя получить необходимый объем сведений о компании, производимых товарах, акциях и т.п. в целях правильного потребительского выбора.
Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Карелия по запросу суда провело расследование информации, размещенной в открытом источнике – электронном журнале (блоге) «Домклик» по вышеуказанной ссылке и установило, что «Домклик» - это онлайн-сервис от Сбербанка для работы с недвижимостью, который включает в себя: поиск, покупку и продажу жилья, подачу заявок на ипотеку, оформление безопасных сделок с расчетами между сторонами, а также предоставление аналитики по рынку недвижимости. Сервис состоит из сайта и мобильного приложения, позволяя получить полный цикл услуг онлайн, от выбора объекта до регистрации прав собственности. На спорный материал, опубликованный на сайте «Домклик», положения Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» не распространяются.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае факт публикации ответчиком недостоверной информации, которая являлась бы офертой или рекламой, не установлен.
В силу общих начал обязательственного права изменение договора возможно по соглашению сторон. Поскольку указанное соглашение было достигнуто 16.09.2024, то оснований для вывода о том, что со стороны Банка допущено нарушение прав истца удержанием в залоге квартиры и, соответственно, причинены убытки залогодателю, не имеется.
Однако суд полагает не соответствующим закону требование Банка произвести уплату комиссии в размере 3 000 руб. для рассмотрения вопроса о внесении изменений договора в части вывода квартиры из состава обеспечения в рамках услуги «Вывод залогового объекта вне условий кредитного договора».
В ходе судебного разбирательства, несмотря на неоднократные запросы суда, Банком не представлены документы, регламентирующие предоставление данной услуги.
Согласно п. 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.09.2011 № 147 банк имеет право на получение отдельного вознаграждения (комиссии) наряду с процентами за пользование кредитом в том случае, если оно установлено за оказание самостоятельной услуги клиенту.
Согласно ч. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Рассмотрение заявления потребителя об изменении условий договора ипотеки не является услугой в том смысле, который придается этому понятию законодательством, поэтому требование Банка об уплате комиссии в таком случае неправомерно.
При этом в ходе судебного разбирательства не установлены обстоятельства удержания с истца комиссии при заключении соглашения об изменении условий договора ипотеки. В судебном заседании истец пояснял, что он не производил оплату комиссии при заключении с Банком соглашения об изменении договора ипотеки.
Таким образом, поскольку не установлено, что в период с 12.03.2024 по 16.09.2024 (190 дней) ответчик необоснованно сохранял запись по ипотеке квартиры, то оснований для вывода о нарушении Банком прав истца по распоряжению квартирой не имеется, а, следовательно, требования о взыскании убытков и неустойки за указанный период подлежат оставлению без удовлетворения.
Разрешая требования истца о взыскании убытков за период с 28.12.2024 по 13.01.2025, суд приходит к следующему.
Как следует из объяснений истца, договор купли-продажи квартиры с покупателем он намеревался заключить 28.12.2024, для чего стороны сделки были записаны к нотариусу, однако поскольку на банковый счет №, открытый в ПАО Сбербанк на имя несовершеннолетний дочери истца Х.К.М.., покупатель не смог перевести денежные средства, при этом согласие органа опеки и попечительства предполагало совершение сделки по продаже квартиры с обязательным зачислением покупателем части денежные средства на данный счет, то сделка была перенесена на ближайшую возможную дату – 13.01.2025, однако в этот день покупатель смог перевести деньги на счет только через сторонний банк. Таким образом, истец полагает, что в период с 28.12.2024 по 13.01.2025 он был лишен возможности распорядиться квартирой, а, следовательно, нес убытки по уплате процентов за пользование кредитом.
Как установлено судом, 09.11.2024 между ПАО Сбербанк и Х.К.М. в лице ее законного представителя ФИО1 заключен договор сберегательного счета №.
13.11.2024 администрация Сортавальского муниципального района выдало предварительное разрешение на отчуждение вышеуказанной квартиры при условии последующего перечисления денежных средств в размере 1/8 продажной стоимости на банковские счета несовершеннолетних Х.Е.М. и Х.К.М.., открытые в ПАО Сбербанк.
Договор купли-продажи квартиры был заключен 13.01.2025.
Как следует из материалов дела, в счет исполнения обязательств по оплате выкупной цены квартиры, 13.01.2025 на счет № поступили денежные средства в размере 1 290 000 руб., 13.01.2025 на счет № поступили денежные средства в размере 687 500 руб., 14.01.2025 на счет № поступили денежные средства в размере 687 500 руб.
Достаточные и бесспорные доказательства, подтверждающие, что сделка купли-продажи квартиры должна была быть совершена между сторонами сделки именно 28.12.2024, не представлено. Также как и не представлено доказательства невозможности совершения сделки ранее, чем 13.01.2025.
Из сведений, представленных нотариусом Сортавальского нотариального округа К.Л.Е., следует, что в нотариальной конторе учет переноса или отложения нотариального действия не ведется.
Вместе с тем, из ответа ПАО Сбербанк от 20.01.2025, адресованного ФИО1, следует, что Банком рассмотрены обращения истца № от 29.12.2024 и № от 10.01.2025, в которых он сообщил о невозможности проведения операции перевода на Сберегательный счет № Х.К.М. В качестве причины незачисления денежных средств на указанный счет Банк указал, что согласно приказу Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникация РФ от 18.01.2023 №21 им осуществляется переход на российское программное обеспечение и осуществляются технические изменения, из-за которых временно возможны ограничения по зачислению денег на счета несовершеннолетних вкладчиков. 14.01.2025 деньги из ПАО Совкомбанк Сберегательный счет № Х.К.М. были зачислены.
Таким образом, из указанного ответа усматривается, что не позднее 29.12.2024 и 10.01.2025 на банковский счет несовершеннолетней дочери истца предпринимались действия по осуществлению перевода денежных средств, которые не были зачислены. Банк при рассмотрении указанных обращений истца не подвергал сомнению изложенные истцом факты о не состоявшемся зачислении денежных средств на банковский счет, доказательств иного ответчиком в материалы гражданского дела не представлено.
Согласно ст. 849 ГК РФ банк обязан зачислять поступившие для клиента денежные средства не позднее дня, следующего за днем поступления в банк соответствующего платежного документа, если более короткий срок не предусмотрен законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами или договором банковского счета.
В ходе судебного разбирательства ответчик не представил доказательства, опровергающие обращение истца в Банк по вышеуказанным вопросам.
Таким образом, суд с учетом имеющихся в деле доказательств полагает, что Банк допустил нарушение в части невыполнения операций по зачислению на счет денежных средств. При этом доказательства, подтверждающие наличие уважительных причин, технического сбоя, объективно препятствующих своевременно выполнить банковскую операцию по зачислению денежных средств, в нарушении положений ст. 56 ГПК РФ, ответчик не представил.
В силу статьи 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (продавцом) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Определяя размер компенсации морального вреда, с учетом принципа разумности и справедливости, учитывая, что установлено нарушение прав потребителя, принимая во внимание период нарушения права, а также то, что денежные средства дважды не были зачислены на банковский счет, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 2 000 руб.
В соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей», п.46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с продавца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. При таких обстоятельствах, с ответчика подлежит взысканию штраф в пользу истца в размере 1 000 руб. (2 000 руб./2).
Оснований для снижения штрафа суд не находит, поскольку размер штрафа явно соразмерен последствиям нарушения обязательства.
Вместе с тем, несмотря на допущенные нарушения, оснований для взыскания с Банка в пользу истца убытков, возникших за период с 28.12.2024 по 13.01.2025, неустойки не имеется, поскольку данные нарушения не препятствовали распоряжению квартирой и совершению сделки купли-продажи.
Таким образом, требования истца о взыскании убытков и неустойки не подлежат удовлетворению.
В соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ, ст.333.36 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, подлежит взысканию с ответчика в бюджет Питкярантского муниципального округа размере 3 000 руб.
Руководствуясь статьями 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление удовлетворить частично.
Взыскать с ПАО Сбербанк (ИНН №) в пользу ФИО1 (<данные изъяты>) компенсацию морального вреда в размере 2 000 руб., штраф в размере 1 000 руб., а всего 3 000 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ПАО Сбербанк (ИНН №) в доход бюджета Питкярантского муниципального округа государственную пошлину в размере 3 000 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Питкярантский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья М.Б. Рыжих
Мотивированное решение в порядке ч. 2 ст. 199 ГПК РФ изготовлено 15.09.2025.
Питкярантский городской суд Республики Карелия10RS0017-01-2025-000336-24https://pitkiaransky.kar.sudrf.ru