Решение по делу № 2-30/2025 от 21.07.2025 | Новгородский районный суд (Новгородская область)

Дело № 2-30/2025 УИД 53RS0022-01-2023-009435-67

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 июня 2025 года Великий Новгород

Новгородский районный суд Новгородской области в составе:

председательствующего судьи Пчелкиной Т.Л.,

при секретаре Гришуниной В.В.,

с участием истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО1, ее представителей ФИО2, ФИО3, он же представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ЧОУ "Живая школА Великий Новгород", ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО4, ее представителя ФИО5, представителя ответчика ФИО6 - ФИО7, ответчиков ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО109 к Белик ФИО110, ФИО15 ФИО111, ФИО16 ФИО112 ФИО113, ФИО17 ФИО65, ФИО18 ФИО66, Бобровой ФИО67, Мартышкиной ФИО68, ФИО20 ФИО69, ФИО21 ФИО70, Титову ФИО71, Малеванному ФИО72, Колбаю ФИО73, Нестеровой ФИО74, ФИО24 ФИО75, Лащевской ФИО76, ФИО26 ФИО77, ФИО27 ФИО78, ФИО28 ФИО79, Журавлевой ФИО80, ФИО29 ФИО81, ФИО30 ФИО82, Донченко ФИО83, Ильину ФИО84 ФИО85, Лымарь ФИО86, Лымарь ФИО87, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Лымарь ФИО88 и Лымарь ФИО89, ФИО12 ФИО90, ФИО12 ФИО91, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО12 ФИО92 и ФИО12 ФИО93 ФИО94 об установлении сервитута, по исковому заявлению ФИО1 ФИО95 к ФИО13 ФИО96 о разделе земельного участка и по встречному исковому заявлению ФИО13 ФИО97 к ФИО1 ФИО98 о признании строений самовольными постройками, обязании привести здание в первоначальное состояние и устранении препятствий в пользовании земельным участком,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО14 об устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями.

В обоснование исковых требований указано, что истец является собственником двух нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> (нежилое помещение общей площадью 72.2 кв.м. с кадастровым номером №), нежилое помещение общей площадью 122.4 кв.м. с кадастровым номером №). Помещения переданы в безвозмездное пользование по договору ссуды от 21 апреля 2022 года Частной общеобразовательной школе «Живая школА Великий Новгород». Ранее доступ к помещениям осуществлялся через калитку при помощи кода, также у истца имелся брелок для открытия шлагбаума. 21 июля 2023 года собственниками МКД - без согласования с истцом был перекрыт доступ к помещениям. Кроме того, установка другого оборудования для поднятия шлагбаума прекратила доступ транспорта, необходимого для работы школы. Иного доступа к помещениям школа не имеет. Истец просит обязать ответчика устранить препятствия в пользовании нежилыми помещениями.

В дальнейшем истец исковые требования уточнила, сформулировав их следующим образом: обязать собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, устранить препятствия в пользовании ФИО1, принадлежащими ей нежилыми помещениями, расположенными на земельном участке с кадастровым номером №, путем демонтажа входной калитки и въездных ворот на территорию многоквартирного дома; систему контроля управления доступом, установленную на воротах (как создающими препятствия для прохода, проезда к земельному участку с кадастровым номером № и установленными с нарушением порядка, утвержденного Постановлением Администрации Великого Новгорода №4005 от 15 сентября 2017 года «Об утверждении положения о порядке установки ограждений и устройств, регулирующих движение пешеходов на земельных участках многоквартирных домов Великого Новгорода»), а также путем установления сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером №

Определением от 24 января 2024 года исковые требования ФИО1 к ФИО9, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО10, ФИО20, ФИО21, ФИО11, Малеванному С.П., ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО8, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО6, ФИО33, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО34 и ФИО35, ФИО36, ФИО37, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО38 и ФИО39 об установлении сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером № в отдельное производство.

Также, ФИО1 обратилась с исковым заявлением к ФИО4 о разделе земельного участка, в обоснование указав, что ей на основании договора купли-продажи от 07 июня 2021 года на праве собственности принадлежат два нежилых помещения площадью 72,2 кв.м. с кадастровым номером № и площадью 122,4 кв.м. с кадастровым номером № и 200/342 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>. Ответчику принадлежит 142/342 доли в праве собственности на указанный земельный участок. 02 ноября 2023 года истцом в адрес ответчика направлено предложение о разделе земельного участка в натуре в добровольном порядке, однако ФИО4 указанное предложение оставила без ответа.

Определением суда от 29 февраля 2024 года (протокольная форма) гражданские дела по иску ФИО1 к ФИО9, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО10, ФИО20, ФИО21, ФИО11, Малеванному С.П., ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО8, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО6, ФИО33, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО34 и ФИО35, ФИО36, ФИО37, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО38 и ФИО39 об установлении сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером № и по иску ФИО1 к ФИО4 о разделе земельного участка с кадастровым номером № в натуре объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

С учетом уточнения, после объединения вышеназванных дел, ФИО1 сформулировала исковые требования окончательно следующим образом:

Произвести раздел в натуре земельного участка с кадастровым номером №;

Выделить в собственность ФИО1 образуемый в результате раздела земельный участок площадью 822 кв.м. с координатами характерных точек:

№ точки

Координаты, м

577171,52

2180708,06

577169,64

2180714,26

577166,78

2180723,70

577161,91

2180736,56

577160,04

2180740,96

577159,05

2180743,35

577158,56

2180745,84

н1

577156,84

2180750,11

н2

577154,36

2180749,19

н3

577155,57

2180745,61

н4

577141,93

2180740,30

н5

577140,01

2180736,91

577140,95

2180734,38

577144,25

2180725,64

577151,32

2180707,08

577153,48

2180701,59

577166,75

2180706,35

Выделить в собственность ФИО4 образуемый в результате раздела земельный участок площадью 584 кв.м. с координатами характерных точек:

№ точки

Координаты, м

н1

577156,84

2180750,11

577151,95

2180762,27

277151,06

2180761,93

577147,12

2180771,11

577145,27

2180772,56

577144,74

2180773,22

577130,44

2180767,46

577128,40

2180765,87

577128,72

2180765,20

577131,82

2180757,28

577135,93

2180746,29

577136,45

2180746,47

н5

577140,01

2180736,91

н4

577141,93

2180740,30

н3

577155,57

2180745,61

н2

577154,36

2180749,19

Установить частный бессрочный сервитут на часть земельного участка площадью 151 кв.м из состава земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирный дом не выше трех этажей, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, для обеспечения беспрепятственного прохода ФИО1 ФИО99, ее контрагентов, сотрудников, арендаторов, клиентов, гостей, беспрепятственного их проезда на автотранспортных средствах через въездные ворота со стороны ул. <адрес> и беспрепятственного перемещения к земельному участку, образованному в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № выделенного в собственность ФИО1 ФИО100, по варианту № 3 заключения эксперта ООО «Лаборатория независимой экспертизы и оценки «Гудвил» № 287/27 от 02 апреля 2025 г., с координатами характерных точек:

№ точки

Координаты, м

н22

577187,56

2180682,59

н23

577186,27

2180683,86

н24

577185,78

2180684,09

н25

577185,27

2180685,00

н26

577183,69

2180688,93

н27

577177,81

2180704,76

н28

577174,30

2180713,87

н8

577170,21

2180712,37

577171,52

2180708,06

н29

577173,77

2180704,02

н30

577174,54

2180702,34

н31

577179,68

2180688,93

н32

577182,14

2180680,42

ФИО4 в соответствии со статьей 137 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предъявила встречное исковое заявление к ФИО1 о признании строений, примыкающих к основному зданию котельной с кадастровым номером №, расположенному по адресу: <адрес>: с южной стороны здания - вход в здание и деревянное крыльцо размером 1,60м х 1,60м с металлическими першами; с восточной стороны торца здания - пристройку (террасу) патером 4,60м х 8,50м; с северной части здания - пристройку размером 4,50м х 5,20м. самовольными постройками и обязать привести здание котельной в первоначальное состояние, существовавшее на момент приобретения двух нежилых помещений с кадастровыми номерами: № соответственно, путем восстановления стены, разделяющей два указанных нежилых помещения и сноса указанных строений; устранении препятствий в пользовании зданием склада и земельным участком с кадастровыми номерами № соответственно путем: запрета парковки транспортных средств в зоне прохода/проезда вдоль здания котельной и склада справа относительно ул. <адрес> в Великом Новгороде; демонтажа двух металлических запирающих устройств, установленных на асфальтовом покрытии слева от торца здания котельной с кадастровым номером № при въезде со стороны ул. <адрес> в Великом Новгороде на земельный участок с кадастровым номером №.

В обоснование требований указано, что земельный участок площадью 1406 кв. м. с кадастровым номером №, принадлежит сторонам на праве долевой собственности. На земельном участке расположены два нежилых здания: здание котельной и здание склада. В здании котельной с кадастровым номером № у ответчика имеется на праве собственности 2 нежилых помещения с кадастровыми номерами: №. Здание склада с кадастровым номером № принадлежит истцу на праве собственности. С мая 2022 года ответчик препятствует в пользовании спорным земельным участком. Так, на единственном пути проезда к зданию склада вдоль здания котельной справа по всей длине спорного участка ответчик ежедневно паркует различные транспортные средства, что полностью блокирует подъезд к складу и делает невозможным использование недвижимого имущества по его прямому назначению. Без согласия истца ФИО1 на асфальтированной части земельного участка на месте парковочных мест при въезде на участок со стороны ул. Михайлова установила два запирающих устройства, которые не позволяют парковать транспортное средство ФИО4 при въезде на земельный участок. Ответчик, являясь собственником двух помещений в здании котельной, с августа 2022 года по настоящее время самовольно, в нарушение градостроительных норм проводит реконструкцию здания целиком. В самовольно возведенных строениях истец организовал учебную деятельность для детей начальных классов. Наличие самовольных строений на земельном участке нарушает права истца по владению, пользованию и распоряжению недвижимым имуществом, а именно наличие крыльца, террасы и постоянно стоящие транспортные средства в транзитной зоне блокируют проезд к зданию склада; во время дождя вся вода с задней части крыши террасы льется на боковую часть здания склада, подмывая фундамент; расстояние от края террасы до здания склада составляет 1,0 м, что создает угрозу распространения огня между соседними зданиями, а также создаются препятствия для проезда и маневрирования спецтехники при обслуживании здания склада. На возражения по поводу строительства ответчик сообщил, что свои действия по реконструкции здания она согласовала.

Определением суда от 27 марта 2024 года (протокольная форма) встречные исковые требования ФИО4 к ФИО1 приняты к производству суда.

В дальнейшем ФИО4 исковые требования уточнила, сформулировав их следующим образом:

- признать строения, примыкающие к основному зданию котельной с кадастровым номером №, расположенному по адресу: <адрес>: с южной стороны здания: вход в здание и деревянное крыльцо с металлическими перилами; с восточной стороны торца здания: пристройку (террасу/навес); с северной части здания: пристройку из блоков, самовольными постройками и обязать привести здание котельной в первоначальное состояние, существовавшее на момент приобретения двух нежилых помещений с кадастровыми номерами: № соответственно, путем восстановления стены, разделяющей два указанных нежилых помещения и сноса указанных строений;

- устранить препятствия в пользовании зданием склада с кадастровым номером №, открытыми складами и земельным участком с кадастровым номером №, обеспечив свободный доступ: путем запрета размещения любых объектов (движимых и недвижимых), иных препятствий зоне прохода/проезда в соответствии с межевым планом от 18 июня 2014 года на земельном участке с кадастровым номером № (вдоль здания котельной) и далее к зданию склада справа, относительно въезда с ул. <адрес>; путем запрета размещения (без согласования с долевым собственником) запирающих устройств на асфальтовом покрытии земельного участка с кадастровым номером № слева от торца здания котельной с кадастровым номером № при въезде с <адрес> в Великом Новгороде на земельный участок с кадастровым номером №; путем запрета размещения любых объектов (движимых и недвижимых), иных препятствий в зоне открытых складов и в непосредственной близости к объекту недвижимости с кадастровым номером №.

Определением судьи от 04 августа 2023 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство образования Новгородской области, Администрация Великого Новгорода, ЧОУ «Живая школА Великий Новгород».

Определением суда от 07 сентября 2023 года (протокольная форма) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Управляющая компания "Береста", ФИО4

Определением суда от 03 октября 2023 года (протокольная форма) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО9, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО10, ФИО20, ФИО21, ФИО11, ФИО40, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО8, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО6, ФИО33, ФИО37, ФИО36, ФИО38, ФИО39 в лице законных представителей ФИО37 и ФИО36, привлечь ФИО34, ФИО35 в лице законных представителей ФИО6 и ФИО33

Определением суда от 09 ноября 2023 года (протокольная форма) ФИО9, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО10, ФИО20, ФИО21, ФИО11, ФИО40, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО8, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО6, ФИО33, ФИО37, ФИО36, ФИО38, ФИО39 в лице законных представителей ФИО37 и ФИО36, привлечь ФИО34, ФИО35 в лице законных представителей ФИО6 и ФИО33 освобождены от участия в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, и привлечены к участию в деле в качестве соответчиков; ООО "Живая школа" привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением суда от 13 декабря 2023 года (протокольная форма) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Новгородской области, ФИО41, ООО «Торговый агент Новгородской лизинговой компании», Министерство строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области, ГОКУ «Новгородавтодор».

Определением суда от 29 февраля 2024 года (протокольная форма) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Инспекция государственной охраны культурного наследия Новгородской области. Этим же определением по ходатайству истца ФИО1 заменен ненадлежащий ответчик по требованиям об установлении сервитута ФИО23 на ООО " ТД "Равта".

Определением суда от 16 апреля 2024 года (протокольная форма) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Новгородский фонд поддержки малого предпринимательства.

Определением суда от 27 мая 2024 года (протокольная форма) произведена замена ненадлежащего ответчика ФИО19 на надлежащего ФИО42

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО1, ее представители ФИО2, ФИО3, он же представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ЧОУ "Живая школА Великий Новгород", в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по мотивам и основаниям, изложенным в исковом заявлении, встречные исковые требования не признали.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО4, ее представитель ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признали по мотивам и основаниям, изложенным в письменных возражениях, заявленные ФИО4 встречные требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО6 - ФИО7, ответчики ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 в судебном заседании исковые требования не признали по мотивам и основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Остальные ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства неоднократно и заблаговременно извещались судом по месту регистрации и предполагаемого жительства.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

На основании положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

В силу пункта 1 статьи 64 Земельного кодекса Российской Федерации земельные споры, в том числе об определении порядка пользования земельным участком, рассматриваются в судебном порядке.

Статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (пункт 1).

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3).

Возможность делимости и неделимости земельных участков вытекает из нормы статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Условием делимости земельного участка является сохранение его разрешенного использования и категории, а также не упомянутый в ст. 6 Земельного кодекса РФ минимальный размер земельного участка. Критерий сохранения установленного разрешенного использования земельного участка имеет значение главным образом в границах категории земель населенных пунктов и не имеет универсального характера.

Такой вывод следует из того, что под разрешенным использованием земельного участка понимается его использование в соответствии с градостроительными регламентами, а последние не устанавливаются в отношении сельскохозяйственных угодий, земель лесного и водного фонда и некоторых других категорий земель (часть 6 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Критерии делимости или неделимости земельных участков указаны в части 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации и заключаются, в том числе, в следующем: размеры земельного участка, образованного в результате объединения либо разделения, не должны превышать предельных размеров земельных участков, предусмотренных статьей 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации; разделение земельного участка на два и более допускается только в случае наличия самостоятельных подъездов и подходов к каждому образованному земельному участку.

Вышеуказанные принципы и критерии конкретизированы в статьях 11.1 - 11.9 Земельного кодекс Российской Федерации, регламентирующих правоотношения по образованию новых земельных участков при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

По смыслу пункта 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В силу пункта 3 указанной статьи целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4).

Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (пункт 5).

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6).

Статьи 11.4, 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации регулируют правоотношения о разделе земельного участка и выделе доли из него.

Согласно статье 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации, если первоначальный земельный участок находился в долевой собственности, допускается выдел земельного участка в случае выдела доли или долей из него. В результате образуются один или несколько земельных участков, но первоначальный земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). В этом состоит существенное отличие правовых последствий образования участков путем выдела от образования в виде раздела (статья 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации). Во втором случае существование первоначального участка прекращается. При выделе право собственности на новый участок возникает у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка. Но свое право долевой собственности в отношении изначального участка (измененного земельного участка) он теряет. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Для раздела и выдела земельных участков установлены следующие условия: сохранение категории земли и соблюдение минимального размера участка.

Так, статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации определяет порядок установления предельных - максимальных и минимальных размеров предоставления участков. Конкретные размеры участков определяются органами местного самоуправления, а также устанавливаются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией; соблюдение правил градостроительной деятельности.

Пунктом 1 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Согласно пункте 6 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Исходя из смысла приведенных норм права, образование земельного участка путем выдела, раздела земельного участка возможно при соблюдении установленных значений минимальной площади земельного участка, для предоставления определенного вида разрешенного использования.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки Великого Новгорода, утвержденными Решение Думы Великого Новгорода от 25 декабря 2019 года N 347, для вида разрешенного использования – для производственных площадей, строительства блок-модульной котельной, благоустройства прилегающей территории, минимальный размер земельного участка не установлен.

В соответствии с пунктом 26 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" образуемый земельный участок должен быть обеспечен доступом (проход или проезд) от земельных участков общего пользования.

Как установлено судом и следует из письменных материалов дела, ФИО1 и ФИО4 на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок площадью 1406 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (далее земельный участок с кадастровым номером №), в долях 200/342 и 142/342 соответственно.

Согласно сведениям ЕГРН, земельный участок расположен на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственных площадей, строительства блок-модульной котельной, благоустройства прилегающей территории. Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Как следует из градостроительного плана, составленного комитетом по строительству и архитектуры Администрации Великого Новгорода 22 февраля 2024 года, земельный участок с кадастровым номером № имеет общую площадь 1406 кв.м, в границах земельного участка расположены два объекта капитального строительства: нежилое здание склада, котельная, расположен в территориальной зоне СИ – специальная историческая зона, не имеет публичных сервитутов.

На указанном земельном участке расположено здание с кадастровым номером №, в состав которого входят нежилые помещения, принадлежащие ФИО1 с кадастровым номером № площадью 72,7 кв.м и с кадастровым номером № площадью 122,4 кв.м, а также нежилое здание (здание склада) с кадастровым номером № площадью 142,5 кв.м, принадлежащее ФИО4

В нежилом здании котельной расположено два помещения с кадастровыми номерами № и №.

Помещение с кадастровым номером № представляет собой нежилое помещение площадью 72,7 кв.м, помещение с кадастровым номером № представляет собой нежилое помещение площадью 122,4 кв.м. являются встроенными помещениями бывшей котельной в доме № № по ул. Михайлова в Великом Новгороде (здания с кадастровым номером №), год постройки здания 1958, материал стен кирпич, перекрытия деревянные, оборудовано водопроводом, электроосвещением, канализацией, отоплением. Данные характеристики указаны в техническом паспорте на указанное помещение, составленном по состоянию на 05 декабря 2001 год.

Здание склада с кадастровым номером № представляет собой нежилое помещение площадью 142,5 кв.м. расположено по адресу: <адрес>, год постройки здания 1957, материал стен кирпич, перекрытия деревянные, оборудовано электроосвещением. Данные характеристики указаны в техническом паспорте на указанное помещение, составленном по состоянию на 07 декабря 2001 год.

Доля вышеназванного земельного участка, а также вышеназванные помещения были приобретены ФИО1 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 07 июня 2021 года. Право собственности ФИО1 на вышеназванные объекты недвижимости зарегистрированы в ЕГРН 16 июня 2021 года.

Доля вышеназванного земельного участка и нежилое здание с кадастровым номером № были приобретены ФИО4 на основании договора купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с нежилым зданием от 11 ноября 2021 года. Право собственности ФИО4 на вышеназванные объекты недвижимости зарегистрированы в ЕГРН 15 ноября 2021 года.

Соглашения о разделе земельного участка с кадастровым номером № между его долевыми собственниками ФИО4 и ФИО1 не достигнуто, в связи с чем последовало настоящее исковое заявление.

Разрешая требования ФИО1 о разделе в натуре земельного участка с кадастровым номером №, выделении в собственность ФИО1 образуемый в результате раздела земельный участок площадью 822 кв.м., в собственность ФИО4 образуемый в результате раздела земельный участок площадью 584 кв.м., суд приходит к следующему.

По ходатайству истца ФИО1, по делу была проведена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Лаборатория независимой экспертизы и оценки «ГУДВИЛ».

Как следует из заключения эксперта № 287/27 от 02 апреля 2025 года по вопросу раздела в натуре земельного участка с кадастровым номером № эксперты пришли к следующим выводам: оборудованный проход и проезд к каждому из образуемых земельных участков после раздела возможен только с улицы Михайлова с территории земельного участка с кадастровым номером № через существующие ворота и калитку.

Возможен необорудованный проход и проезд к каждому из образуемых земельных участков после раздела с улицы Михайлова с территории земельного участка с кадастровым номером № через существующие вторые ворота. От вторых ворот проход и проезд будет осуществляться через газон с переходом на асфальтовое покрытие (парковка) земельного участка с кадастровым номером №, далее выход на земельный участок с кадастровым номером №.

Возможен необорудованный проход (без проезда) к образуемым земельным участкам после раздела через три земельных участка: с улицы Славная через проезд, расположенный между жилыми домами №49 и №51, далее через к калитку земельного участка с кадастровым номером № (медцентр доктора ФИО43) по оборудованной тропинке к другой калитке имеется выход на газон земельного участка с кадастровым номером №, а с газона на асфальтовую площадку земельного участка с кадастровым номером № (для части земельною участка ФИО4 - без выхода на асфальтовую площадку земельного участка с кадастровым номером №), далее выход на земельный участок с кадастровым номером №.

Имеется проход (без проезда) к земельному участку с кадастровым номером № через три земельных участка: с улицы Славная через проезд, расположенный между жилыми домами №49 и №51, далее через ворота земельного участка с кадастровым номером № (многоквартирный дом №51) по асфальтовому покрытию с выходом на газон, далее по газону земельного участка с кадастровым номером №, далее выход на земельный участок с кадастровым номером №.

С технической точки зрения раздел между сособственниками земельного участка с кадастровым номером №, в соответствии с их идеальными долями в праве общей долевой собственности на землю, с учетом расположенных на нем строений и сложившегося между сторонами порядка пользования, возможен, так как минимальный размер земельных участков не установлен.

Конфигурация земельного участка и расположение на нем двух основных строений позволяют разделить в натуре по 200/342 и 142/342 доли в праве на земельный участок каждого из совладельцев, с учетом расположенных на нем строений.

Экспертом предложен один вариант раздела в соответствии с идеальными долями сособственников следующим образом:

Владельцу 200/342 доли ФИО1 предлагается земельный участок (ЗУ 1) площадью 822 кв.м. На земельном участке ЗУ 1 расположено здание котельной с кадастровым номером № с расположенными в нем двумя помещениями с кадастровыми номерами №. Расстояние от навеса до смежной границы составит 0,77м - 0,81м. Доступ на территорию земельного участка ФИО1 (ЗУ 1) будет осуществляться с территории земельного участка с кадастровым номером № с улицы Михайлова через существующие ворота и калитку, либо через вторые ворота по газону (по необорудованному асфальтовым покрытием проезду) с переходом на асфальтовое покрытие земельного участка с кадастровым номером №.

Владельцу 142/342 доли ФИО4 предлагается земельный участок (ЗУ 2) площадью 584 кв.м. На земельном участке ЗУ 2 расположено здание склада с кадастровым номером №. Расстояние от здания склада до смежной границы составит 0,75м. Доступ на территорию земельного участка ФИО4 (ЗУ 2) будет осуществляться с территории земельного участка с кадастровым номером № с улицы Михайлова через существующие ворота и калитку, либо через вторые ворота по газону (по необорудованному асфальтовым покрытием проезду) с переходом на асфальтовое покрытие земельного участка с кадастровым номером № и далее через границу по точкам н5-18. Ширина проезда от точки н5 до поребрика газона, на котором стоит мусорный контейнер, составляет 3,50м.

Границы земельного участка (ЗУ 1) по варианту №1 расположены по точкам:

№ точки

Координаты, м

577171,52

2180708,06

577169,64

2180714,26

577166,78

2180723,70

577161,91

2180736,56

577160,04

2180740,96

577159,05

2180743,35

577158,56

2180745,84

н1

577156,84

2180750,11

н2

577154,36

2180749,19

н3

577155,57

2180745,61

н4

577141,93

2180740,30

н5

577140,01

2180736,91

577140,95

2180734,38

577144,25

2180725,64

577151,32

2180707,08

577153,48

2180701,59

577166,75

2180706,35

Расстояние от точки 1 до точки 2 – 6,48м; от точки 2 до точки 3 – 9,86м; от точки 3 до точки 4 – 13,75м; от точки 4 до точки 5 – 4,78м; от точки 5 до точки 6 – 2,59м; от точки 6 до точки 7 – 2,54м; от точки 7 до точки н1 – 4,61 м; от точки н1 до точки н2 – 2,64м; от точки н2 до точки н2 – 2,77м; от точки н3 до точки н4 – 14,62м; от точки н4 до точки н5 – 3,40м; от точки н5 до точки 19 – 2,70м; от точки 19 до точки 20 – 0,24м; от точки 20 до точки 21 – 19,86м; от точки 21 до точки 22 – 5,0м; от точки 22 до точки 23 – 14,10м; от точки 23 до точки 1 – 5,07м.

Площадь земельного участка (ЗУ 1) но варианту №1 составит 822 кв.м.

Границы земельного участка (ЗУ 2) по варианту №1 расположены по точкам:

№ точки

Координаты, м

н1

577156,84

2180750,11

577151,95

2180762,27

277151,06

2180761,93

577147,12

2180771,11

577145,27

2180772,56

577144,74

2180773,22

577130,44

2180767,46

577128,40

2180765,87

577128,72

2180765,20

577131,82

2180757,28

577135,93

2180746,29

577136,45

2180746,47

н5

577140,01

2180736,91

н4

577141,93

2180740,30

н3

577155,57

2180745,61

н2

577154,36

2180749,19

Расстояние от точки н1 до точки 8 – 13,10м; от точки 8 до точки 9 – 0,95м; от точки 9 до точки 10 – 9,99м; от точки 10 до точки 11 – 2,35м; от точки 11 до точки 12 – 0,85м; от точки 12 до точки 13 – 15,42м; от точки 13 до точки 14 – 2,59м; от точки 14 до точки 15 – 0,74м; от точки 15 до точки 16 – 8,51м; от точки 16 до точки 17 – 11,73м; от точки 17 до точки 18 – 0,55м; от точки 18 до точки н5 – 10,20м; от точки н5 до точки н4 – 3,90м; от точки н4 до точки н3 – 14,63м; от точки н3 до точки н2 – 3,77м; от точки н2 до точки н1 – 2,64м.

Площадь земельного участка (ЗУ 2) по варианту №1 составит 584 кв.м.

Координаты точек по варианту №1 раздела земельного участка с кадастровые номером № в соответствии с идеальными долями сособственников в прав собственности представлены в приложении - 2.

Экспертное заключение ООО «Лаборатория независимой экспертизы и оценки «ГУДВИЛ» в указанной части отвечает требованиям положений статей 55, 59 - 60, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а потому принимается судом в качестве относимого и допустимого доказательства по делу. Заключение выполнено квалифицированными экспертами, профессиональная подготовка и квалификация которых не вызывают сомнений, ответы экспертов на поставленные вопросы понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными, не содержат внутренних противоречий, экспертами учтены все доказательства, представленные сторонами, материалы гражданского дела, в связи с чем не доверять данному заключению у суда оснований не имеется. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Кроме того, в судебном заседании допрошенные судом эксперты, свое заключение в указанной части поддержали в полном объеме.

Экспертами приняты во внимание представленные сторонами и имеющиеся в материалах гражданского дела доказательства, в связи с чем суд не усматривает оснований сомневаться в объективности экспертов и обоснованности заключения экспертизы.

Доводы истцов об отсутствии сведений об аттестации экспертов, нарушений порядка включения в состав экспертной группы психолога, отсутствия сведения о том, кто назначил конкретных экспертов для проведения данной экспертизы, являются несостоятельными и не принимаются судом, по запросу суда ООО «Лаборатория независимой экспертизы и оценки «ГУДВИЛ» представлены документы, подтверждающие квалификацию членов экспертной группы, их стаж работы.

При таком положении суд исходит из того, что никаких объективных доказательств, которые вступали бы в противоречие с заключениями экспертов и давали бы основания для сомнения в изложенных в нем выводах, суду в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороной истца не представлено.

Проанализировав представленное заключение в указанной части, суд приходит к выводу о том, что данное заключение в части возможности раздела земельного участка с кадастровым номером № является ясным, полным, непротиворечивым, сомнений в его правильности и обоснованности не имеется. В данном случае, заключение эксперта в указанной части является бесспорным доказательством по делу, с точки зрения относимости, допустимости и достоверности данного доказательства.

Предложенный экспертом вариант раздела земельного участка с кадастровым номером № соответствует долям собственников и обеспечивает возможность подхода к помещению, принадлежащему каждому из сособственников земельного участка для обслуживания со всех наружных стен.

При определении варианта раздела, экспертом учтено, что площадь участков, предлагаемых к выделу (пользованию) каждой стороне по делу, должна быть пропорциональна величине принадлежащей ей идеальной доли в праве собственности либо площади, указанной в правоустанавливающем документе, за исключением тех случаев, когда выдел (порядок пользования) в соответствии с заданием суда должен быть разработан по сложившемуся или фактическому порядку пользования либо в соответствии (с учетом) предлагаемого стороной (судом) варианта.

Предложенный вариант раздела разработан исходя из архитектурно-планировочного решения застройки земельного участка, с учетом принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Предусмотрены проходы, обеспечивающие доступ каждому из совладельцев к строениям и сооружениям, находящимся в пользовании (собственности), а также на «свой» земельный участок, минимальная ширина которых составляет не менее 1,0 м. Предусмотрены зоны обслуживания по периметру каждого строения шириной не менее 0,75 м. необходимых для обеспечения доступа каждого совладельцев к своим постройкам для проведения работ по их обслуживанию с целью поддержания конструкций строения в рабочем состоянии.

Предложенная экспертом конфигурация участков, предполагаемых к выделу каждому из совладельцев, рациональна с функциональной точки зрения. Граница раздела установлена с учетом кадастровых границ земельного участка и расположенных на нем кадастровых границ строений.

При этом довод стороны ответчика ФИО4 о том, что такой вариант раздела приведет к нарушению предусмотренных пунктом 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации требований к образуемым земельным участкам, а именно изломанности границ, судом не принимается.

Пунктом 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные данным кодексом, другими федеральными законами.

Действующее законодательство не раскрывает понятий вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы, нерационального использования земель.

Вышеназванное законоположение, будучи направленным на недопущение или устранение недостатков при образовании новых и упорядочении существующих земельных участков, обеспечивает рациональное использование земли, которая в силу статьи 9 (часть 1) Конституции Российской Федерации используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Подобные законодательные требования, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 15 января 2009 года N 186-О-О применительно к обороту земельных участков сельскохозяйственного назначения, не создают ограничений в реализации права собственности на землю. При этом суды - с учетом многообразия возможных вариантов образования земельных участков - в каждом конкретном случае должны оценивать фактические обстоятельства дела, обеспечивая в том числе защиту прав собственников земельных участков, смежных по отношению к вновь образуемому (Определение Конституционного Суда РФ от 26 октября 2017 года N 2389-О).

Для установления изломанности границ необходимо установить существенное затруднение в использовании земельного участка. Однако доказательств, подтверждающих указанное обстоятельство, в материалы дела не представлено.

Ответчиком не представлены данные, свидетельствующие о том, что указанная им изломанность части границы образованного земельного участка приведет к вклиниванию, вкрапливанию, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране недостаткам, а также нарушит требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации к вновь образуемым земельным участкам.

Кроме того, из представленной схемы раздела видно, что смежная граница образуемых участков предполагает только два поворотных угла, то есть изломанности границ не произойдет.

Разрешая исковые требования в указанной выше части, суд также учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, в том числе заключение судебной экспертизы, и соглашается с предложенным экспертами вариантом определения раздела земельного участка, так как указанный вариант является приемлемым и оптимальным.

Таким образом, требования ФИО1 к ФИО4 подлежат удовлетворению, земельный участок с кадастровым номером №, подлежит разделу по варианту № 1 заключения эксперта ООО «Лаборатория независимой экспертизы и оценки «Гудвил» № 287/27 от 02 апреля 2025 г., с выделением в собственность ФИО1 образуемый в результате раздела земельный участок площадью 822 кв.м. с координатами характерных точек, указанных в приложении № 2 заключения, а ФИО4 - образуемый в результате раздела земельный участок площадью 584 кв.м. с координатами характерных точек, указанных в приложении № 2 заключения.

Разрешая заявленные ФИО1 требования об установлении частного бессрочного сервитута на часть земельного участка площадью 151 кв.м из состава земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирный дом не выше трех этажей, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, для обеспечения беспрепятственного прохода ФИО1, ее контрагентов, сотрудников, арендаторов, клиентов, гостей, беспрепятственного их проезда на автотранспортных средствах через въездные ворота со стороны ул. Михайлова и беспрепятственного перемещения к земельному участку, образованному в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № выделенного в собственность ФИО1, по варианту № 3 заключения эксперта ООО «Лаборатория независимой экспертизы и оценки «Гудвил» № 287/27 от 02 апреля 2025 года, суд приходит к следующему.

Судом из письменных материалов дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером № граничит со следующими земельными участками:

- с кадастровым номером № площадью 599 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве собственности ФИО41,

- с кадастровым номером № площадью 2619 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве собственности Новгородской области и находящийся в постоянном (бессрочном) пользовании у ГОКУ «Новгородавтодор»,

- с кадастровым номером № площадью 210 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве собственности ООО «Торговый агент Новгородской лизинговой компании».

- с кадастровым номером № площадью 3495 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве собственности собственникам помещений многоквартирного дома.

На земельном участке с кадастровым номером № расположен многоквартирный дом с кадастровым номером № (далее – МКД), состоящий из 24 помещений:

<данные изъяты>

Протоколом общего собрания собственников МКД № <адрес> в городе Великий Новгород от 25 мая 2023 года № 1/23 выбран непосредственный способ управления МКД с 01 июня 2023 года и в тот же день заключен договор на оказание услуг по содержанию и текущему обслуживанию общего имущества МКД с ООО «Управляющая компания «Береста» (т.1 л.д.50-70).

В приложении № 1 к названному договору указан перечень общего имущества МКД по состоянию на 1 июня 2023 года, а именно: раздел общие сведения по общим строениям включает: год постройки – 2018; материал стен – кирпич; число этажей – 3; количество подъездов – 3; наличие подвала – тех.подполье; общая площадь помещений – 1472,6 кв.м.; количество квартир – 24; прочие – газовые котлы. В разделе техническое состояние элементов общего имущества указано следующее общее имущество: фундамент, отмостка, стены и перегородки, отделка фасада, козырьки, перекрытия, крыша, входные двери подъездов, двери, выходы на чердак, конструктивные элементы лестничных клеток, окна, внутренняя отделка подъездов, внутридомовая система холодного водоснабжения, внутридомовая система электроснабжения, внутридомовая система канализации, общедомовая система газоснабжения, указатели наименования улицы и пр., номер дома, подъезда, площадка для складирования ТКО, зеленые насаждения, покрытие дворовой территории.

Судом также установлено, что доступ на земельный участок ФИО1 к принадлежащим ей нежилым помещениям осуществлялся через земельный участок с кадастровым номером №.

Не достигнув с жильцами МКД соглашения об установлении сервитута, ФИО1 обратились в суд с указанными требованиями.

В силу части 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Согласно статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, для реализации которых необходимо предоставление ограниченного вещного права, поэтому при рассмотрении иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

Согласно правовым позициям, изложенным в пунктах 7 - 10 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2017 года (далее – Обзор от 26 апреля 2017 года), обязательным условием для установления сервитута являются: отсутствие иной возможности реализовать право пользования имуществом, недопустимость лишения собственника соседней недвижимости возможности ее использования в соответствии с разрешенным использованием, соблюдение баланса интересов сторон.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 февраля 2012 года № 11248/11, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте, и выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон.

В этом отношении стороной ответчиков (жильцов МКД) указано суду, что с учетом имеющегося решения Новгородского районного суда Новгородской области от 17 июня 2024 года, которым жильцы МКД обязаны в течение 1 месяца с даты вступления решения суда в законную силу устранить препятствия в пользовании ФИО1 нежилыми помещениями, расположенными по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, путем демонтажа откатных ворот и калитки, входящих в состав ограждения многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, расположенных со стороны улицы Михайлова в городе Великий Новгород, никаких препятствий для истца в доступе к принадлежащему ей земельному участку не имеется.

Вместе с тем, суд учитывает, что названное решение суда не вступило в законную силу по причине обжалования ее жильцами МКД, ворота на пути следования ФИО1 к принадлежащему ей земельному участку не демонтированы, доказательств обратного суду не представлено.

Вместе с тем, в любом случае результат рассмотрения указанного выше гражданского дела не является преюдицией для настоящего спора, поскольку в нем разрешался вопрос только о законности возведения ответчиками ограждения с воротами и калиткой на въезде к жилому дому, через который ФИО1 осуществляет доступ к принадлежащим ей помещениям.

Кроме того, из представленного стороной истца заключения кадастрового инженера от 11 декабря 2023 года следует, что доступ к земельному участку №, на котором расположено здание с помещениями с кадастровыми номерами №, осуществляется посредством заезда со стороны улицы Михайлова вдоль жилого дома №№ через откатные ворота. При этом жильцы данного дома после заезда через свой земельный участок с кадастровым номером № двигаются по земельному участку №, граница которого проходит по пешеходному тротуару вдоль дома и соответственно все автотранспортные средства, без исключения, при движении на парковку многоквартирного дома, ездят по земельному участку с кадастровым номером №. При визуальном осмотре и геодезической съемке установлено, что иных доступов к земельному участку №, на котором расположено здание с помещениями с кадастровыми номерами № и №, нет, по периметру участка расположены заборы смежников, либо объекты недвижимости.

В рамках назначенной судом экспертизы по настоящему делу, судом ставился вопрос о возможности установления испрашиваемого истцом сервитута, его вариантах и стоимости.

Как следует из заключения экспертов № 287/27 от 02 апреля 2025 года, земельный участок с кадастровым номером № расположен внутри кадастрового квартала и со всех сторон окружен земельными участками с кадастровыми номерами: № Земельный участок с кадастровым номером № не имеет непосредственного выхода к землям общего пользования на улицу Михайлова или улицу Славная, в связи с чем эксперт пришел к выводу, что доступ на вновь образуемые земельные участки с земель общего пользования без установления сервитута, не представляется возможным.

Экспертом установлено несколько способов обеспечения прохода и проезда к земельным участкам ЗУ 1 (ФИО1) и ЗУ 2 (ФИО4) после раздела земельного участка с кадастровым номером №.

Вариант № 1 обеспечивает проход и проезд к земельному участку с кадастровым номером № (ЗУ 1), ширина проезда составит 4,5 м. В данном варианте проход и проезд к земельному участку с кадастровым номером № (ЗУ 1) осуществляется частично по существующему проезду с асфальтовым покрытием и частично по газону, на котором расположены высокорослые деревья. Для установления данного варианта сервитута необходимо произвести работы по обустройству дорожного покрытия вдоль смежной границы земельных участков с кадастровыми номерами №, а именно: спилить или выкорчевать два высокорослых дерева, расположенных за существующим забором вдоль смежной границы с земельным участком с кадастровым номером №; демонтировать существующий забор, расположенный на расстоянии 2,27м - 2,34м от смежной границы с земельным участком с кадастровым номером №; разобрать ограждающие поребрики газона; снять верхний слой почвы на участке с травой (газон); выровнять участок; укрепить грунтовое покрытие; засыпать щебнем или положить асфальтовое покрытие. Данные мероприятия являются обременительными и дорогостоящими. Площадь части земельного участка с кадастровым номером № обремененного сервитутом по варианту №1 составит 166 кв.м.

Вариант №2 обеспечивает проход и проезд к земельному участку с кадастровым номером № (ЗУ 1), ширина проезда составит 4,50м. В данном варианте проход и проезд к земельному участку с кадастровым номером № (ЗУ 1) будет осуществляться через вторые ворота по газону с переходом на асфальтовое покрытие земельного участка с кадастровым номером №. Для установления данного варианта сервитута необходимо произвести работы по обустройству дорожного покрытия вдоль смежной границы земельных участков с кадастровыми номерами № и №, а именно: спилить или выкорчевать пять высокорослых деревьев, расположенных вдоль смежной границы с земельным участком с кадастровым номером №; разобрать ограждающие поребрики газона; снять верхний слой почвы на участке с травой (газон); выровнять участок; укрепить грунтовое покрытие; засыпать щебнем или положить асфальтовое покрытие. Данные мероприятия являются обременительными и дорогостоящими. Площадь части земельного участка с кадастровым номером №, обременённого сервитутом по варианту №2 составит 304 кв.м.

По Варианту № 3 проход и проезд к земельному участку с кадастровым номером № (ЗУ 1) будет осуществляться через ворота и калитку в рамках существующего проезда с асфальтовым покрытием. Ширина проезда составит от 3,76 м до 5,84 м в разных точках. Площадь части земельного участка с кадастровым номером №, обременённого сервитутом по варианту №3 составит 141 кв.м.

Предложенные экспертом варианты №№ 4 – 10 обеспечивают проход и проезд к земельному участку с кадастровым номером № (ЗУ 2), выделенному ФИО4

Экспертное заключение в указанной части отвечает требованиям положений статей 55, 59 - 60, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а потому принимается судом в качестве относимого и допустимого доказательства по делу. Заключение выполнено квалифицированными экспертами, профессиональная подготовка и квалификация которых не вызывают сомнений, ответы экспертов на поставленные вопросы понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными, не содержат внутренних противоречий, экспертами учтены все доказательства, представленные сторонами, материалы гражданского дела, в связи с чем не доверять данному заключению у суда оснований не имеется. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Кроме того, в судебном заседании допрошенные судом эксперты, свое заключение поддержали в полном объеме.

Представителем ответчика ФИО6 заявлено ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы в части постановки эксперту вопроса о варианте определения прохода и проезда к земельному участку истца через земли муниципальной собственности (земельный участок с кадастровым номером №) с небольшим заходом на земельный участок с кадастровым номером №.

Статьей 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность назначения судом дополнительной или повторной экспертизы соответственно в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта (часть 1) или в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения (часть 2).

Правовое содержание данной нормы указывает на основания для назначения по делу дополнительной экспертизы.

Вместе с тем, суд не усматривает оснований для назначения повторной экспертизы, поскольку допрошенный судом эксперт ФИО44 указала, что были предложены все наименее обременительные варианты сервитута. Вариант прохода через земельный участок с кадастровым номером № с небольшим заходом на земельный участок с кадастровым номером № не будет соответствовать критерию разумности, так как потребует обременения сразу двух земельных участков.

В этой связи суд также считает необходимым указать, что вышеназванный земельный участок с кадастровым номером № находится в собственности муниципального образования – городской округ Великий Новгород и не имеет смежной границы с земельным участком, выделенным ФИО1 в ходе раздела. При этом положениями пункта 1 статьи 39.23 указанного Кодекса определено, что соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случаях, установленных гражданским законодательством, данным Кодексом, другими федеральными законами, и, в частности, в случаях, размещения линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка. Оснований для установления публичного сервитута в отношении части земельного участка с кадастровым номером № суд также не усматривает, и учитывает, что таких требований истцом не заявлялось.

Согласно пункту 9 Обзора от 26 апреля 2017 года,при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

По мнению суда, вариант № 3 не создает существенных неудобств для собственников земельного участка, является наименее обременительным и фактически существующим на продолжении длительного периода времени, так как из материалов дела следует и сторонами не отрицается, что часть земельного участка ответчиков, которую истец просит обременить сервитутом, фактически использовалась ранее (с момента приобретения истцом в собственность помещений и доли земельного участка, а именно с 2021 года).

Предложенные экспертом варианты №№ 1, 2 по мнению суда не могут быть использованы, поскольку при обременении земельного участка такими вариантами сервитута будет необходимо провести дополнительные работы по спиливанию деревьев, демонтировать существующий забор, разобрать поребрики газона, снять верхний слой почвы на участке с травой (газон), выровнять участок, укрепить грунтовое покрытие, засыпать щебнем или положить асфальтовое покрытие.

Варианты №№ 4-10, предполагающие доступ до выделенной настоящим решением суда части земельного участка ФИО4, суд не рассматривает, поскольку ФИО4 требования об установлении сервитута не заявлялись, и как следует из ее объяснений каких-либо препятствий со стороны жильцов дома в доступе к принадлежащему ей складу не имеется.

Оценив доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к выводу о необходимости установления сервитута на часть земельного участка площадью 141 кв.м из состава земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> по варианту № 3 заключения эксперта ООО «Лаборатория независимой экспертизы и оценки «Гудвил» № 287/27 от 02 апреля 2025 г., с координатами характерных точек:

№ точки

Координаты, м

н22

577187,56

2180682,59

н23

577186,27

2180683,86

н24

577185,78

2180684,09

н25

577185,27

2180685,00

н26

577183,69

2180688,93

н27

577177,81

2180704,76

н28

577174,30

2180713,87

н8

577170,21

2180712,37

577171,52

2180708,06

н29

577173,77

2180704,02

н30

577174,54

2180702,34

н31

577179,68

2180688,93

н32

577182,14

2180680,42

По мнению суда, указанным вариантом обеспечивается наиболее оптимальный способ проезда к земельному участку истца, указанный вариант является наиболее экономичным (менее затратным) для истца и наименее обременительным для ответчиков, то есть этот вариант учитывает баланс интересов сторон.

При этом требования истца в части указания о том, что указанный сервитут устанавливается для обеспечения беспрепятственного прохода ФИО1, ее контрагентов, сотрудников, арендаторов, клиентов, гостей, беспрепятственного их проезда на автотранспортных средствах через въездные ворота со стороны ул. Михайлова и беспрепятственного перемещения к земельному участку истца, суд находит заслуживающим внимания.

Как установлено судом, 21 апреля 2022 года между ФИО1 и ЧОУ «Живая школА Великий Новгород» заключен договор безвозмездного пользования (ссуды) указанными нежилыми помещениями. Согласно пункту 1.4. указанного договора, срок действия договора составляет 364 дня. При отсутствии уведомления одной из сторон о прекращении договора, за один месяц до истечения его срока, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

21 апреля 2022 года по акту приема передачи нежилые помещения приняты ЧОУ «Живая школА Великий Новгород».

В отношении некоммерческой организации ЧОУ «Живая школА Великий Новгород» Управлением Министерства юстиции Российской Федерации по Новгородской области внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц 20 апреля 2022 года.

Министерством образования Новгородской области ЧОУ «Живая школА Великий Новгород» предоставлена лицензия на осуществление общеобразовательной деятельности (регистрационный номер Д035-01280-53/00579354 от 12 июля 2022 года).

Согласно выписки из реестра лицензий ЧОУ «Живая школА Великий Новгород» осуществляет образовательную деятельность начального общего образования и дополнительного образования детей и взрослых.

ЧОУ «Живая школА Великий Новгород» выдано свидетельство о государственной аккредитации образовательной деятельности по основным общеобразовательным программам в отношении каждого уровня образования № 273 от 30 августа 2022 года.

Из указанного следует, что в принадлежащих истцу помещениях осуществляется образовательная деятельность на законных основаниях, что предполагает доступ к нему арендаторов и посетителей.

Пунктом 12 Обзора от 26 апреля 2017 года предусмотрено, что плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

При этом необходимо, в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов истцов и ответчика необходимо учитывать не только содержание заявленных истцами требований, но и конкретные условия, и объем сервитута.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 указанного Обзора, условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом.

При этом в соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации в состав платы за право проезда и прохода в зависимости от обстоятельств спора допустимо включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т.д. (Определение от 11 октября 2016 года N 18-КГ16-113).

Таким образом, установленная плата за сервитут не является неизменной величиной на протяжении всего периода пользования частью земельного участка иного собственника. По смыслу разъяснений, данных в пункте 13 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, изменение платы за сервитут возможно как в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом, так и в порядке индексации ранее установленной платы за сервитут (например, на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года).

Экспертным заключением № 287/27 от 02 апреля 2025 года определена плата за сервитут по 10 вариантам сервитута, которая составила по варианту № 3 – 64 762 руб. в год.

Для определения рыночной стоимости земельного участка был применен в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж как наиболее эффективный, оправданный и единственно возможный. Отбор аналогов и правила их отбора для проведения расчета для определения стоимости 1 кв.м земельного участка экспертом использовались доступные данные источники указанной ценовой информации, данные о ценах предложения со следующих Интернет сайтов: http:// avito.ru/. Для оценки земельного участка методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода были проведены исследования и анализ рынка земельных участков Великого Новгорода. Для проведения расчетов экспертом отбирались объекты-аналоги по следующим критериям: расположение в Великом Новгороде; сопоставимая градостроительная зона; сопоставимое местоположение; возможность использования под назначение, соответствующее объекту оценки.

В судебном заседании эксперт ФИО45 данное им заключение поддержал в полном объеме.

Оценив представленное заключение в указанной части, суд признает его надлежащим доказательством по делу и принимает выводы, указанные в заключении, при рассмотрении настоящего дела. Ответчиком данные выводы эксперта не опровергнуты, других доказательств относительно разумных расходов, которые могут быть включены в состав платы за сервитут, не представлено.

Суд полагает, что рассчитанная экспертами плата за сервитут в заключении от 02 апреля 2025 года в достаточной мере учитывает интересы ответчиков и подлежит установлению судом в качестве соразмерной платы за сервитут.

Доводы стороны ответчиков о том, что в состав платы за сервитут необходимо включить все расходы, которые будут понесены собственниками помещений МКД на обслуживание используемого истцом земельного участка, не свидетельствуют о неправильности сделанного экспертом вывода о стоимости сервитута.

С учетом сложившейся судебной практики, следует, что заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском об: указании в условиях сервитута, что плата за пользование подлежит ежегодному изменению на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключено настоящее соглашение; увеличении/уменьшении размера платы за сервитут в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом; увеличении/уменьшении размера платы за сервитут в случае изменения характера и объема пользования обремененного сервитутом земельного участка (увеличены интенсивность движения и грузоподъемность автотранспортных средств обладателя сервитута), увеличения расходов собственника земельного участка по содержанию обремененного земельного участка и т.п.

Кроме того, суд полагает, что включение в состав платы за сервитут части расходов по уборке территории, ремонту дорожного покрытия, уличному освещению и т.д. несостоятелен, поскольку собственники участка не лишены права решить вопрос о возмещении реально понесенных расходов по упомянутым статьям в самостоятельном порядке.

Разрешая заявленные ФИО4 встречные требования о признании строений, примыкающих к основному зданию котельной с кадастровым номером № самовольными постройками и обязать привести здание котельной в первоначальное состояние, устранении препятствий в пользовании зданием склада с кадастровым номером №, открытыми складами и земельным участком с кадастровым номером №, суд приходит к следующим выводам.

Согласно требований пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.

Из разъяснений, приведенных в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" следует, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки, возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки, возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления. Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

В пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 41 Земельного кодекса Российской Федерации).

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку, реконструкцию или снос. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В силу пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Обустройство входных групп, пристройка в виде крыльца полностью попадают под понятие реконструкции, так как включают в себя изменение конфигурации здания и регулируются нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 48, 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен порядок и требования к разработке и согласованию исходно-разрешительной и проектной документации, получению разрешения на производство работ по строительству и реконструкции.

Также в соответствии с пунктом 3 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если для реконструкции требуется получение разрешения на строительство, проводится экспертиза проектной документации.

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Статьями 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за разрешением на строительство на земельном участке и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию застройщик с приложением названных в этих статьях документов должен обращаться в уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

В пункте 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года приведено разъяснение о том, что при рассмотрении спора о сносе объекта требуется установить наличие у истца не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки, выраженного в том, что требуемый снос приведет к защите принадлежащего ему гражданского права.

Как установлено судом, следует из материалов дела и не оспаривалось ФИО1, с момента приобретения спорных нежилых помещение, она произвела следующие работы: к основному зданию котельной с кадастровым номером № с южной стороны здания был обустроен вход в здание и деревянное крыльцо с металлическими перилами; с восточной стороны торца здания осуществлена пристройка (навес); с северной части здания обустроила пристройку из блоков.

Возведение пристройки к зданию котельной с кадастровым номером №, является реконструкцией, так как в результате ее проведения изменились индивидуально-определенные характеристики помещений.

Таким образом, собственником осуществлена реконструкция, которая согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации требовала получения соответствующего разрешения, а также получения согласия собственников помещений жилого дома на использование общего имущества при осуществлении вышеуказанных строительных работ по реконструкции.

Однако реконструкция помещений осуществлена ФИО1 без получения соответствующего разрешения.

Вместе с тем, увеличенная часть реконструированного объекта располагается на земельном участке, принадлежащем ФИО1, не привела к изменению режима использования части земельного участка, занимаемого спорными помещениями, и смежных земельных участков.

При этом данные о помещениях с изменёнными в результате реконструкции параметрами внесены в ЕГРН на основании проектной документации и заключений кадастрового инженера, составленных в 2024 году.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 14 мая 2012 года по делу о проверке конституционности положения абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Г. и Ш., право собственности и иные имущественные права - в силу статей 7, 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2), 46 и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости - подлежат защите на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, кредиторов, должников; возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных конституционных прав, т.е. не ограничивать пределы и применение соответствующих конституционных норм; сама же возможность ограничений и их характер должны обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, включая достойную жизнь и свободное развитие человека, обеспечение которых составляет обязанность государства, а также право каждого на жилище (статья 7, статья 40, часть 3 статьи 56 Конституции Российской Федерации).

В ходе рассмотрения дела несоответствия параметров реконструированного объекта предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, судом установлено не было.

Осуществление работ по возведению объекта строительства, который отвечает параметрам, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, без разрешения на строительство, при условии, что строительство осуществляется с соблюдением установленных норм и правил, не является основанием для квалификации такого объекта как самовольной постройки.

В силу вышеизложенного, суд приходит к выводу, что отсутствие Уведомления о соответствии планируемых параметров строительства достаточным основанием для принятия решения о сносе спорного объекта капитального строительства не является.

В ходе рассмотрения дела истец также не обосновал, что эксплуатация реконструированного помещения может создавать угрозу жизни и здоровью граждан или повлечь за собой иные негативные последствия.

При этом ФИО1 суду представлен акт экспертного обследования № 14-111/24-СТЭ от 19 августа 2024 года, выполненный ИП ФИО46, согласно которому здание с кадастровым номером № (в том числе пристройка в виде навеса) не несет угрозу жизни и здоровью граждан с точки зрения требований механической безопасности, оценивается как работоспособное, угроза обрушения отсутствует.

Согласно части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации экспертиза назначается судом лишь при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных познаний. Право определения достаточности доказательств по делу принадлежит суду (часть 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Данное правомочие вытекает из принципа, самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и на основании этих доказательств принимает решение.

ФИО4 в судебном заседании 27 июня 2025 года было заявлено ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы принадлежащих ФИО1 помещений.

Вместе с тем, признав имеющиеся в деле доказательства достаточными для рассмотрения дела по существу, суд не усматривает оснований для проверки реконструированного объекта на соответствие требованиям градостроительных и строительных норм и правил, а также назначения по делу судебной строительно-технической экспертизы для такой цели.

При этом суд учитывает, что в ходе рассмотрения дела судом ФИО4 неоднократно разъяснялось бремя доказывания и право заявить ходатайство о назначении такой экспертизы, в том числе при назначении экспертизы 24 июня 2024 года и 27 сентября 2024 года, вместе с тем истец последняя отказалась от заявления данного ходатайства, что отражено в протоколах судебного заседания, заявив ходатайство только при рассмотрении дела по существу 27 июня 2025 года, то есть спустя 1 год после первоначальной постановки вопроса о назначении экспертизы.

Указанное свидетельствует о факте злоупотребления своим процессуальным правом со стороны ФИО4, поскольку ей неоднократно была предоставлена возможность заявить ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

Разрешая спор, руководствуясь нормоположениями о самовольной постройке, учитывая разъяснения, содержащиеся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, принимая в качестве допустимого доказательства акт экспертного обследования № 14-111/24-СТЭ от 19 августа 2024 года, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО4 о признании строений самовольными и обязании привести здания в первоначальное состояние, поскольку истцом не представлено доказательств и в ходе рассмотрения дела судом не установлено, что спорный объект не соответствует установленным градостроительным параметрам и требованиям, правовому режиму земельного участка или возводится с иными нарушениями установленных норм и правил, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из пункта 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16 ноября 2022 года, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом, незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО4, суд также исходит из того, что устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению и не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом. Поэтому для определения последствий возведения самовольной постройки юридически значимым обстоятельством является установление факта неустранимости допущенных при ее возведении нарушений либо возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями.

Также суд учитывает, что исходя из пункта 11 вышеназванного Обзора, при рассмотрении спора о сносе объекта требуется установить наличие у истца не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки, выраженного в том, что требуемый снос приведет к восстановлению нарушенного права.

Со стороны ФИО4 не было представлено доказательств того, что имеющимися нарушениями при строительстве спорного объекта недвижимости ее права были нарушены и что именно сносом этого объекта ее права могут быть восстановлены.

При этом суд учитывает, что в ходе разрешения настоящего дела произведен раздел спорного земельного участка, в ходе которого спорные строения располагаются на выделенном ФИО1 земельном участке.

В отношении требований ФИО4 об устранении препятствий в пользовании зданием склада с кадастровым номером №, открытыми складами и земельным участком с кадастровым номером №, суд также не находит оснований для их удовлетворения.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как следует из положений пункта 1 статьи 9 и статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Как усматривается из разъяснения, изложенного в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

По смыслу приведенных положений, условием удовлетворения иска об устранении препятствий в пользовании имуществом является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник претерпевает нарушение своего права.

Как было указано ранее, судом произведен раздел в натуре земельного участка с кадастровым номером №, по варианту № 1 заключения эксперта ООО «Лаборатория независимой экспертизы и оценки «Гудвил» № 287/27 от 02 апреля 2025 г., в собственность каждого из долевых собственников выделены соответствующие части земельного участка.

Вместе с тем, наличие автомобилей, запирающих устройств, иного имущества на чужом земельном участке говорит лишь о праве лица на ограниченное пользование чужим земельным участком путем установления сервитута, что закреплено в земельном и гражданском законодательстве.

При этом, требований об установлении сервитута для прохода по выделенной ФИО1 части земельного участка ФИО4 в ходе рассмотрения настоящего дела не заявлено.

Согласно части 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.

Согласно положениям пункта 2 статьи 261 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

Согласно пункту 3 статьи 261 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Судом не установлено, что ФИО1 чинит препятствия ФИО4 в пользовании частью земельного участка, она лишь использует по своему усмотрению часть выделенного ей в собственность в результате раздела земельного участка. Также судом не установлено факта захвата со стороны ответчика части земельного участка и нарушения границ земельного участка истца.

С учетом презумпции собственника земельного участка распоряжаться и пользоваться своим земельным участком по своему усмотрению, требования истца по встречному иску удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 ФИО101 удовлетворить.

Произвести раздел в натуре земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> по варианту № 1 заключения эксперта ООО «Лаборатория независимой экспертизы и оценки «Гудвил» № 287/27 от 02 апреля 2025 г.

Выделить в собственность ФИО1 ФИО102 образуемый в результате раздела земельный участок площадью 822 кв.м. с координатами характерных точек:

№ точки

Координаты, м

577171,52

2180708,06

577169,64

2180714,26

577166,78

2180723,70

577161,91

2180736,56

577160,04

2180740,96

577159,05

2180743,35

577158,56

2180745,84

н1

577156,84

2180750,11

н2

577154,36

2180749,19

н3

577155,57

2180745,61

н4

577141,93

2180740,30

н5

577140,01

2180736,91

577140,95

2180734,38

577144,25

2180725,64

577151,32

2180707,08

577153,48

2180701,59

577166,75

2180706,35

Выделить в собственность ФИО13 ФИО103 образуемый в результате раздела земельный участок площадью 584 кв.м. с координатами характерных точек:

№ точки

Координаты, м

н1

577156,84

2180750,11

577151,95

2180762,27

277151,06

2180761,93

577147,12

2180771,11

577145,27

2180772,56

577144,74

2180773,22

577130,44

2180767,46

577128,40

2180765,87

577128,72

2180765,20

577131,82

2180757,28

577135,93

2180746,29

577136,45

2180746,47

н5

577140,01

2180736,91

н4

577141,93

2180740,30

н3

577155,57

2180745,61

н2

577154,36

2180749,19

Установить частный бессрочный сервитут на часть земельного участка площадью 151 кв.м из состава земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирный дом не выше трех этажей, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, для обеспечения беспрепятственного прохода ФИО1 ФИО104, ее контрагентов, сотрудников, арендаторов, клиентов, гостей, беспрепятственного их проезда на автотранспортных средствах через въездные ворота со стороны ул. Михайлова и беспрепятственного перемещения к земельному участку, образованному в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № выделенного в собственность ФИО1 ФИО105, по варианту № 3 заключения эксперта ООО «Лаборатория независимой экспертизы и оценки «Гудвил» № 287/27 от 02 апреля 2025 г., с координатами характерных точек:

№ точки

Координаты, м

н22

577187,56

2180682,59

н23

577186,27

2180683,86

н24

577185,78

2180684,09

н25

577185,27

2180685,00

н26

577183,69

2180688,93

н27

577177,81

2180704,76

н28

577174,30

2180713,87

н8

577170,21

2180712,37

577171,52

2180708,06

н29

577173,77

2180704,02

н30

577174,54

2180702,34

н31

577179,68

2180688,93

н32

577182,14

2180680,42

Установить ФИО1 ФИО106 стоимость годовой платы за сервитут для доступа к части земельного участка с кадастровым номером № выделенной в ее собственность, посредством земельного участка с кадастровым номером №, в размере 64 762 руб. в год в пользу собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО13 ФИО107 к ФИО1 ФИО108 о признании строений самовольными постройками, обязании привести здание в первоначальное состояние и устранении препятствий в пользовании земельным участком - отказать.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

На решение лицами, участвующими в деле, может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд Новгородской области в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Председательствующий Т.Л. Пчелкина

Мотивированное решение составлено 21 июля 2025 года.