УИД 63RS0028-01-2025-001176-58
Дело № 2-688/2025
Мотивированное решение изготовлено 20.01.2026
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
с. Сергиевск 25 декабря 2025 года
Сергиевский районный суд Самарской области в составе:
председательствующей судьи Морозовой Г.С.,
при секретаре Андреевой Е.А.,
с участием:
истца ФИО1 и ее представителя ФИО2,
ответчика ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения.
В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком, ФИО3 было заключено соглашение о задатке, согласно которому стороны договорились в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, уч. №, кадастровый номер жилого <адрес>:31:1101019:644, кадастровый номер земельного участка 63:31:1101019:676. Стоимость приобретаемого имущества определена в размере 2500000 руб. При заключении указанного соглашения истец передала ответчику в качестве задатка 300 000 руб.
В соответствии с п. 10 соглашения о задатке, в случае возникновения обстоятельств, влекущих невозможность исполнения обязательств по настоящему соглашению и заключения основного договора, за которые ни одна из сторон не несет ответственности, а также в случае выявления фактов или обстоятельств, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности покупателя на приобретаемое имущество, покупатель вправе отказаться от его приобретения. При этом вся сумма задатка возвращается покупателю, в соответствии с п. 1 ст. 381 ГК РФ, в течении 3 (трех) дней с момента предъявления требования.
Основную сумму денежных средств для приобретения принадлежащего ответчику объекта Истец намерена была получить от продажи принадлежащей ей и её детям на праве общей долевой собственности (по 1/3 доли в праве у каждого) квартиры.
Так как один ребёнок является несовершеннолетним, для продажи принадлежащей ему 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, истцу необходимо было получить разрешение на продажу от органа опеки и попечительства. В порядке консультации она по телефону получила ответ МКУ «Комитет по делам семьи и детства» м.<адрес>, где ей пояснили, что в выдаче разрешения на продажу доли в праве общей долевой собственности на квартиру несовершеннолетнего ребенка при условии одновременной покупки объекта недвижимости по заключенному соглашению о задатке будет отказано в связи с тем, что в доме отсутствуют коммуникации, а именно: нет подключенного газа и света.
В связи с тем, что возникли обстоятельства, которые повлекли невозможность исполнения обязательств по заключенному соглашению о задатке и заключению основного договора, а именно из-за отсутствия коммуникаций в приобретаемом жилом доме она не смогла получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу с одновременной покупкой недвижимости, она не смогла надлежащим образом исполнить свои обязательства по независящим от нее обстоятельствам.
Истец ссылается на то, что ее вины в неисполнении обязательств не имеется, она полагает переданный задаток подлежит возвращению ответчиком.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена досудебная претензия о возврате денежных средств, полученных в качестве задатка, указанное требование ответчиком не исполнено.
Со ссылкой на положения ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ, истица просит суд взыскать с ответчика в ее пользу сумму внесенного задатка в размере 300000 руб. в качестве неосновательного обогащения и уплаченную государственную пошлину в размере 10000 руб.
В судебном заседании истица поддержала заявленные требования по основаниям, указанным в иске.
Представитель истца в судебном заседании просила иск удовлетворить. Изложив правовые основания к удовлетворению требований.
Ответчик в судебном заседании иск не признал и пояснил суду, что он длительное время занимается строительством и продажей недвижимости, а именно индивидуальных жилых домов и земельных участков.
ФИО1 обратилась к нему с целью приобретения жилого дома и земельного участка, на продажу у него было выставлено несколько домов, в том числе дом и земля по адресу: <адрес>, уч. №. Дом продавался с черновой отделкой, к границе земельного участка были подведены коммуникации, в том числе газ и свет. Стоимость дома с участком составляла 2500 руб. Истица несколько раз откладывала заключение сделки – сначала ссылалась на отсутствие покупателей на квартиру, потом сказала, что опека ей согласие не дает. Потом несколько раз указывало другие причины, он уже не помнит какие точно. Заключение основного договора не состоялось по вине истицы, которая не выяснила в опеке, какое имущество она может продать и приобрести при условии наличия несовершеннолетних детей. Истица перед заключением соглашения о задатке осмотрела дом и земельный участок, была уведомлена о том, что коммуникации нужно будет в дом тянуть от границы земельного участка. Стоимость дома с землей определялась, в том числе и тем, что в дом не были подведены коммуникации, однако они были подведены к границе земли. Другой дом в <адрес> с подведенными внутрь коммуникациями в это же время продавался им за 3000000 руб.
Он всегда шел ей на встречу, не торопил с документами. Когда истица сообщила ему, что ей не дадут согласие на приобретение объекта в связи с тем, что в дом не заведены свет и газ, он предлагал ей помощь в подготовке документов на подсоединение дома к коммуникациям, однако она не согласилась оплачивать подготовку документов и подключение.
В настоящий момент он все также готов продать истице выбранный ею дом по указанной в соглашении о задатке цене. Считает, что задаток не подлежит возврату истице, поскольку неисполнение обязательств было вызвано действиями самой истицы.
Свидетель ФИО4 пояснил суду, что ФИО1 хотела купить дом у ФИО3 Она приехала, дом осматривала, была вместе с отцом, все осмотрели, сказали, что готовы внести задаток. На следующий день они составляли договор, передачу денег он не видел. Он знает, что ФИО1 хотела продать квартиру ля покупки дома, а потом отказалась дом покупать.
Свидетель ФИО5 пояснила суду, что знает о том, что ФИО1 хотела купить у ФИО3 дом. Она обращалась в опеку, но ей сказали что если в доме не будет коммуникаций, то согласия они на продажу и покупку не дадут. Это было в конце лета – начале осени 2024. Потом ФИО1 купила квартиру, продав старую квартиру.
Выслушав участников процесса, свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В соответствии со статьей 1103 этого же кодекса, поскольку иное не установлено данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 этого кодекса, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.
Следовательно, положения о неосновательном обогащении подлежат применению тогда, когда нормами о соответствующем виде договора или общими положениями о договоре и об обязательствах не предусмотрено иное.
Вместе с тем, в соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1). Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2). В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3).
Согласно пункту 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного кодекса) задаток должен быть возвращен. В соответствии с пунктом 2 той же статьи, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Согласно статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как установлено в судебном заседании,
Как разъяснено в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).
Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).
Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче. Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).
Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).
Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).
В соответствии со ст. 431 ГК РФ, судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в заключенном договоре слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
В силу пункта 1 статьи 307.1 и пункта 3 статьи 420 ГК РФ к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре. Поэтому при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 заключено соглашение о задатке.
Указанное соглашение, исходя из его буквального толкования, является предварительным договором с соглашением о задатке, поскольку в нем имеются все признаки предварительного договора установленные ст. 429 ГК РФ а именно: определен предмет договора-купли-продажи, его основные характеристики, кадастровые номера продаваемых объектов недвижимости, определена стоимость продаваемого имущества, установлен срок, в течении которого стороны должны заключить основной договор купли-продажи, а также определено время и место заключения основного договора кули-продажи, определена правовое положение денежной сумму, переданной по договору в качестве задатка, определены права и обязанности сторон.
В судебном заседании истец пояснила, что неисполнение обязанности по заключению основного договора возникло не по ее вине, поскольку ею не было получено согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры, принадлежащей истцу и ее детям, в том числе несовершеннолетним, а именно от продажи указанной квартиры она намеревалась получить денежные средства для приобретения спорного жилого дома с земельным участком.
Суд не принимает указанную позицию истца во внимание, исходя из следующего.
Как установлено в судебном заседании, в квартире, ранее принадлежащей истице и ее детям, в том числе несовершеннолетним, была произведена перепланировка, которая должна была быть узаконена в установленном законом порядке перед продажей указанного жилого помещения.
В судебном заседании установлено из прослушанных файлов аудиозаписей разговоров между истцом и ответчиком, следует из представленных скрин-шотов переписки истца и ответчик в мессенджерах, а также подтверждено показаниями свидетеля ФИО5, что впервые в органы опеки и попечительства с целью получения разрешения на продажу жилого помещения, ФИО1 обратилась с устным заявлением не ранее конца августа 2024 года, т.е. после согласованной даты заключения основного договора ДД.ММ.ГГГГ.
Исходя из ответа МКУ «Комитет по делам семьи и детства» м.<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 обращалась в Комитет с заявлением об отчуждении жилого помещения по адресу: <адрес> (1/3 доля в праве собственности на которое принадлежало несовершеннолетнему ФИО6) с одновременным приобретением жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. П. Серноводск, <адрес> (доля несовершеннолетнего в указанном жилом помещении 1/5). По указанному согласию ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 совершила согласуемые сделки.
Кроме того, каких-либо доказательств того, что ФИО1 пыталась согласовать аналогичную сделку для приобретения спорного жилого помещения, а также доказательств того, по какой причине такая сделка не могла быть согласована с органами опеки и попечительства, суду не представлено.
В судебном заседании не оспаривалось стороной истца то обстоятельство, что истица перед заключением соглашения о задатке осмотрела спорный жилой дом, ей было известно о том, что коммуникации подведены до границы земельного участка, также установлено, что ответчик предлагал оказать помощь ФИО1 в подключении спорного жилого дома к коммуникациям, и помощь в получении после этого согласования органов опеки на совершение сделок отчуждению с последующем приобретением имущества несовершеннолетнего, что подтверждается, в том числе, скрин-шотами переписки сторон. Непреодолимым обстоятельством, которое препятствовало бы получение согласования, в судебном заседании не установлено.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что неисполнение обязанности по заключению основного договора купли-продажи произошло по вине истицы, которая в установленный соглашением о задатке срок не предприняла полный комплекс мер, направленных на исполнение принятых на себя обязательств. Со стороны ответчика злоупотребления правом не установлено, поскольку он предлагал свою помощь в оформлении документов, в подключении за счет истца коммуникаций к дому, соглашался отложить заключение основного договора.
Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось стороной ответчика, что цена спорного жилого дома сложилась в том числа и потому, что покупатель за свой счет должен был провести в него коммуникации, подведенные к границе земельного участка, а также произвести в нем отделочные работы.
Ответчик предлагал истцу помощь в получении технических условий на технологическое присоединение, стоимость которых составила бы для истца сумму в 18000 руб. на воду и 18000 руб. на канализацию. Однако истица отказалась нести указанные дополнительные расходы.
При таких обстоятельствах сумма в размере 300000 руб., переданная по соглашению о задатке, по мнению суда, не подлежит возвращению в адрес истца.
Суд, вопреки доводам истца, не может признать денежные сумму в размере 300000 руб. неосновательным обогащением, подлежащим возврату стороне истца, поскольку указанные денежные средства были переданы ответчику на основании соглашения о задатке. В котором были прописаны все условия зачета указанной суммы в счет приобретаемого жилого дома и прописаны обстоятельства, при которых задаток не подлежит возврату.
При таких обстоятельствах заявленные исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 196 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 (<данные изъяты>) к ФИО3 (<данные изъяты>) о взыскании неосновательного обогащения, – оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Сергиевский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Г.С. Морозова