по делу *** 28 августа 2025 года
УИД ***
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Гатчинский городской суд *** в составе:
председательствующего судьи Брагиной Н.В.
при ведении протокола секретарем Киселевой Ю.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Истцы Ополченный В.С. и Ополченная А.А. обратились в Гатчинский городской суд с иском к ответчику Администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимости с кадастровым номером ***, по адресу: ***
В обоснование иска истцы указали, что земельный участок и объект незавершенного строительства по адресу: ***, принадлежит истцам на праве общей долевой собственности. На момент заключения договора купли-продажи степень готовности объекта составляла ***%. После приобретения истцами были выполнены работы по подключению объекта недвижимости к коммуникациям, подключено электро и водоснабжение. В связи с тем, что разрешение на строительство выдавалось прежним собственникам и в установленный срок строительство завершено не было, истцы в настоящее время лишены возможности ввести здание в эксплуатацию. В связи с чем истцы обратились с настоящим иском в суд.
Истцы, будучи извещенными о дне судебного разбирательства, в суд не явились, в представленном суду заявлении их представитель просил рассматривать дело в их отсутствие.
Представитель ответчика администрации Гатчинского муниципального округа в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в представленном суду заявлении просил рассматривать дело в его отсутствие, возражений относительно заявленных требований не высказал (л.д. ***).
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1); собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (пункт 3).
В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно ст. ст. 131, 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Судом усыновлено, что *** было выдано разрешение на строительство нежилого здания банно-оздоровительного комплекса на *** мест под размещение прачечной, физкультурно-одоровительного комплекса (л.д. ***).
*** выдан кадастровый паспорт здания по адресу: ***, общей площадью *** кв.м., количество этажей ***, подземный этаж -***, назначение нежилое, год ввода в эксплуатацию *** (л.д. ***).
Истцы являются собственниками земельного участка площадью *** кв.м. с кадастровым номером *** по адресу: *** и объект незавершенный строительством по указанному адресу (степень готовности ***%) (л.д. ***).
Согласно представленным выпискам ЕГРН здание поставлено на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера ***, степень готовности *** %, площадь *** кв.м., право собственности зарегистрировано за Ополченным В.С. и Ополченной А.А (л.д. ***).
Земельный участок также зарегистрирован за истцами, видом разрешенного использования является объекты торговли, для иной жилой застройки, категория земель земли населенных пунктов (л.д. ***).
Истцами подготовлен градостроительный план земельного участка (л.д. ***).
Истцами заключен договор об осуществлении технологического присоединения (л.д. ***), произведена приемка приборов учета водоотведения (л.д. ***).
В связи с тем, что разрешение на строительство выдавалось предыдущему собственнику и в установленный срок строительство завершено не было, истцы произведя строительство здания, лишены возможности оформить право собственности на него.
Как следует из п. 13, 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства); реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Для получения соответствующего разрешения на строительство объекта необходимо предоставить перечень документов, установленных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта необходимо представить перечень документов, установленных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное или созданное без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
С учетом изложенного, обстоятельствами, имеющими значение и подлежащими установлению судом, являются: наличие у лица, осуществившего постройку, в отношении земельного участка прав, допускающих строительство на нем данной постройки; на день обращения истцов в суд постройка отвечает установленным требованиям, целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка, не нарушает права и охраняемых законом интересов других лиц, не угрожает жизни и здоровью граждан; истцы принимал меры к легализации самовольной постройки.
Судом была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручена экспертам ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт».
Согласно представленному в суд заключению экспертов ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» *** от *** (л.д. ***) назначение объекта недвижимости - строения, площадью застройки *** кв.м., с кадастровым номером ***, по адресу: *** – нежилое здание банно-оздоровительного комплекса на *** мест под размещение прачечной, физкультурно-оздоровительного комплекса. Отнесение указанного здания к объекту, завершенному строительством на данный момент невозможно. Строение с кадастровым номером ***, по адресу: *** ***, строительным, градостроительным, противопожарным, экологическим, санитарным и иным обязательным нормам и правилам на данный момент не соответствует в части наличия в капитальной стене между помещениями автомастерской и санузлом отверстия для прокладки вентиляции из помещения санузла, наличия входа из коридора в помещение автомастерской, отсутствия в автомастерской общеобменной приточно-вытяжной вентиляции с механическим побуждением, отсутствия во всем здании противопожарного водоснабжения, систем автоматической пожарной сигнализации, датчиков довзрывной концентрации, системы оповещения и управления эвакуацией при пожаре, несоответствия ширины эвакуационных выходов из помещений, отсутствия ограждений лестницы у выхода из автомастерской, устройство вентиляционного канала из санузла в помещение автомастерской, наличия нарушений прокладки кабелей, крепления, в местах пересечения со строительными конструкциями отсутствуют защитные гильзы заделка отверстий отсутствует, кабельная продукция не защищена от механических повреждений. Здание требованиям безопасности не соответствует.
Согласно абз.3 п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В связи с полученным экспертным заключением истцами были произведены ремонтные и отделочные работы в спорном строении, выполнены работы по устранению недостатков, указанных в экспертном заключении.
Согласно представленному заключению № *** от ***, составленному после произведенных устранений нарушений, в капительной стене между помещениями автомастерской и санузлом заделано отверстие для прокладки вентиляции из помещения санузла, проведена отдельная вытяжка из помещения туалета, заделан вход из коридора в помещение автомастерской, в автомастерской оборудовано устройство общеобменной приточно-вытяжной вентиляции с механическим побуждением, во всем здании обустроена автоматическая противопожарная сигнализация и система водоснабжения, в помещении автомастерской оборудованы датчики довзрывной концентрации, во всем здании оборудованы системы оповещения и управления эвакуацией при пожаре, расширена ширина эвакуационных выходов из помещений до минимальных требований, обустроено ограждение лестницы у выхода из автомастерской, обустроен вентиляционный канал из санузла в помещение автомастерской, все кабельные каналы проложены с должным креплением к строительным конструкциям, имеются защитные трубки, крепления, в местах пересечения со строительными конструкциями имеются защитные гильзы, заделаны отверстия, кабельная продукция защищена от механических повреждений, излишки кабелей отсутствуют. В помещениях полностью выполнен ремонт, выполнена внутренняя отделка стен, потолков, полов. Эксперт пришел к выводу, что все нарушения устранены, строение полностью соответствует безопасности, строительным, градостроительным, противопожарным, экологическим, санитарным и иным обязательным нормам и правилам (л.д. ***).
Реконструкция объектов недвижимости, как и строительство, в большинстве случаев требует специального разрешения. Понятие реконструкции дано в градостроительном законодательстве. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
При изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади.
Как следует из пункта 26 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от *** *** «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Материалами дела и представленным заключением специалиста подтверждается, что спорное строение возведено на законном основании на предоставленном специально для этой цели земельном участке, без каких-либо нарушений требований закона, не угрожает жизни или здоровью, имуществу других лиц, что в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ исключает возможность его оценки в качестве самовольной постройки и ответчик не оспорил данный факт должным образом.
Оценивая в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования истцов обоснованы и подлежат удовлетворению.
Согласно статьям 17 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.
В таком случае решение суд будет являться основанием для внесения изменений в запись ЕГРН о регистрации прав на завершенный строительством объект (реконструированное нежилое здание)
Учитывая изложенное, и, руководствуясь ст.ст.12,56,194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1, ФИО2 к Администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимости - удовлетворить.
Признать за ФИО1, *** года рождения, уроженцем ***, гражданином России, паспорт *** *** выдан *** *** ***, код подразделения ***, право собственности на *** долю в праве общей долевой собственности на завершенное строительством нежилое здание площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***
Признать за ФИО2, *** года рождения, уроженкой ***, гражданкой России, паспорт *** *** выдан *** ТП *** *** *** *** ***, код подразделения ***, право собственности на *** долю в праве общей долевой собственности на завершенное строительством нежилое здание площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения через Гатчинский городской суд ***.
Судья:
Решение в окончательной форме изготовлено ***.