Решение по делу № 2-4396/2023 от 13.06.2023 - о взыскании денежных средств по договору и встречное исковое заявление ИП <ФИО> к <ФИО> о взыскании неосновательного обогащения.

Дело № 2 -4396/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Адлерский район г. Сочи 13 июня 2023 года

Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Шепилова С.В.

при секретаре Бондаревой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ИП ФИО2 о взыскании денежных средств по договору и встречное исковое заявление ИП ФИО2 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Адлерский районный суд города Сочи с иском к ИП ФИО2 о взыскании денежных средств по договору.

В обоснование исковых требований указала, что 21 января 2018 года между ФИО1 и ИП ФИО2 был подписан предварительный договор о заключении «Договора передачи имущества во временное владение пользование договор аренды» предметом которого, было имущество, находящееся по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Медовая, д. 24. Согласно предварительному договору, стороны должны были заключить «Договор передачи имущества во временное пользование» в срок до 1 мая 2018 года. Фактически сторонами не подписан «Договор передачи имущества во временное пользование» от 1 мая 2018 года. В предварительном договоре указаны все существенные условия основного договора, которые сторонами были соблюдены, в том числе и график платежей за арендованное имущество, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов между сторонами в период с 21.01.2018 по 13.09.2018, согласно которому за ответчиком числится задолженность по аренде имущества в размере 1 327 500 рублей. Акт сверки взаимных расчетов за период с 21.01.2018 по 13.09.2018 с указанием задолженности в размере 1 327 500 (один миллион триста двадцать семь тысяч пятьсот) рублей ответчиком подписан и претензий по нему не высказывались ни письменно, ни устно. В ноябре 2018 года ответчиком была предъявлена претензия истцу, в силу которой он так же подтверждает наличие между сторонами договорных отношений в рамках и на условиях предварительного договора. Указанные в претензии на несвоевременную передачу ответчику имущества, отсутствием документации и иных необоснованных претензий, является ничем иным как необоснованным, незаконным способом уйти от ответственности в виде задолженности по арендной плате. При этом, все перечисленное в претензии никаким образом не смутило ответчика, и он продолжал свою предпринимательскую деятельность, до фактического окончания летнего сезона. Истцом были направлены телеграмма от 27.11.2018 и претензия от 12.03.2020, о погашении задолженности, на которые ответчик не отреагировала. Кроме того, согласно пункту 2.1.1 предварительного договора заключить «Договор передачи имущества во временное пользование – договор аренды» в порядке и в срок, предусмотренные заключенным договором также является обязанностью арендатора. На основании изложенного истец просит взыскать с ответчика образовавшуюся задолженность по договору в размере 1 327 500 рублей.

ФИО2 не признала предъявленные истцом требования и, руководствуясь положениями статьи 137 ГПК РФ, предъявила к истцу встречный иск о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 251 318.42 (один миллион двести пятьдесят одна тысяча триста восемнадцать) рублей 42 коп., и взыскании процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ, начиная с 03 августа 2018г. по день фактической уплаты суммы долга.

В обоснование заявленных требований она сослалась на предварительный договор, предметом которого являлась договоренность сторон о заключении в срок до 01 мая 2018 года договора аренды недвижимого имущества, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> Имущество, являющееся предметом аренды, (п. 1.2 предварительного договора), состояло из помещения (жилые комнаты) в количестве 29 штук общей площадью 919.6 кв.м., а также помещения столовой и кафе, расположенные по адресу <адрес> Объекты недвижимости истец арендовал для осуществления предпринимательской деятельности, для сдачи их в качестве апартаментов отдыхающим в г. Сочи гостям.

В сентябре 2018 года ответчик направил в адрес истца требование (претензию) об уменьшении арендной платы и возмещении убытков и упущенной выгоды по причине отсутствия правоустанавливающих документов на здание кафе, для оказания услуг по предоставлению общественного питания, а также истребование из чужого незаконного владения своего имущества и расторжении договора аренды, в котором было указано, что для обеспечения надлежащего исполнения принятых обязательств арендатор передал арендодателю 190 000 рублей, 11 000 рублей за задолженность бывшего арендодателя компании Booking в счет дальнейшего подписания договора аренды. Арендатор обязан был заключить договор аренды в порядке и установленные сроки, подготовить имущество для передачи. Договор аренды не подписан, от подписания договора арендатор уклоняется. Обязательства арендодателем не исполнены.

В возражениях на исковое заявление о взыскании задолженности по арендным платежам ответчик ссылалась на то, что истец ФИО1 должна была по предварительному договору аренды передать в аренду помещения (жилые комнаты) в количестве 29 штук общей площадью 919,6 кв.м., а также помещения столовой и кафе, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Медовая д.24.

Из правоустанавливающих документов на объекты недвижимости следует, что фактически истцу принадлежит на праве собственности: нежилое помещение 1-4, цокольный этаж, общей площадью 93,2 кв.м.; помещения 5-48, назначение жилое, этаж: 1,2,3, общей площадью 451,6 кв.м., что не соответствует указанной общей площади, указанной в предварительном договоре - 919,6 кв.м. Кроме того, из указанных помещений у нее были только помещения 9, 14-48, фактической площадью 406,26 кв.м.; в помещениях 5-9, общей площадью 45,34 кв.м. проживала ФИО1 со своей семьей. Нежилое помещение, общей площадью 93,2 кв.м. было арендовано ООО «Торговая сеть «Алко-Лидер» (ИНН <***>) под продуктовый магазин (договор аренды с 05 июня 2016 года по 05 июня 2021 года).

На момент фактического расторжения предварительного договора (середина октября 2018), арендатором были выплачены арендодателю денежные средства в общем размере 3283500 рублей, что подтверждается распискам, актом сверки от 13.09.2018 на сумму 3272500 рублей, а также квитанцией на сумму 11000 рублей. Указанная сумма сторонами не оспаривается.

ФИО2 считает, что на стороне арендодателя ФИО1 возникло неосновательное обогащение по причине того, что последняя не предоставила ей предмет аренды в поименованном(согласованном) объеме – 919.6. м2.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску ФИО1 адвокат Богданов Т.Ф. в судебном заседании на исковые требования ФИО1 настаивал, просил удовлетворить их в полном объеме, встречные исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.

Представитель ФИО2 по доверенности ФИО3 первоначальные исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, на встречных исковых требованиях настаивала, просила удовлетворить их в полном объеме, по основаниям, указанным во встречном исковом заявлении и возражениях на исковое заявление.

Выслушав представителей сторон, показания свидетеля ФИО4, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 к ИП ФИО2 о взыскании денежных средств по договору не подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования ИП ФИО2 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения надлежит удовлетворить по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что между ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 21 января 2018 года был заключен предварительный договор - о заключении «Договора передачи имущества во временное владение пользование договор аренды» предметом которого, было имущество, находящееся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Медовая, д.24.

Согласно п. 1.2 предварительного договора, имущество состояло из помещения (жилые комнаты) в количестве 29 штук общей площадью 919.6 кв.м., а также помещения столовой и кафе, расположенные по адресу Краснодарский Край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Медовая, 24. Объекты недвижимости истец арендовал для осуществления предпринимательской деятельности, для сдачи их в качестве апартаментов отдыхающим в г. Сочи гостям ( п.1.5.Договора).

Основной договор стороны должны были заключить в срок до 01 мая 2018 года.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела ФИО1 принадлежат на праве собственности жилые помещения 5-48, площадью 451,6 кв.м., расположенные на 1,2,3 этажах, помещения 1,2,3,4, цокольный этаж, назначение: нежилое, площадью 93,2 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 30 марта 2016 года №

Истец по первоначальному иску предоставил в материалы дела кадастровый паспорт на два объекта недвижимости, находящиеся по адресу: <адрес>

Нежилое помещение 1-4, цокольный этаж, общей площадью 93,2 кв.м., ответчику в аренду не передавалось, так как согласно выписке, из ЕГРН, имеющейся в материалах дела, находится в аренде у ООО «Торговая сеть «Алко-Лидер» (ИНН №). Договор аренды заключен на срок с 05 июня 2016 года по 05 июня 2021 года.

Из жилых помещений в аренду ответчику ИП ФИО2 были переданы только помещения 5,6, 9, 14-48. общей площадью 406,26 кв.м., так как в помещениях 7, 8, 10-13 общей площадью 45,34 кв.м., проживала ФИО1

Судом установлено, что других объектов недвижимости на земельном участке по адресу <адрес>, не имеется.

Из п. 1.1., п. 1.4. договора следует, предметом предварительного договора является обязанность сторон заключить в будущем в срок до 1 мая 2018 года договор передачи имущества во временное пользование - договор аренды жилого помещения, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> на условиях и в срок, установленные предварительным договором.

Согласно п. 1.2. предварительного договора имущество, являющееся предметом договора, передается арендатору в следующем составе: помещения (жилые комнаты) всего 29 (двадцать девять) комнат, общей площадью 919,6 кв.м., а также помещения (столовая и кафе).

В п. 1.5. договора указано, что имущество будет передано арендатору во временное пользование с целью использования помещений для оказания услуг по временному размещению, проживанию и питания гостей.

Из п. 1.6., п. 2.2. договора следует, что собственник должен подготовить имущество для передачи и предоставить имущество со всеми его принадлежностями во временное пользование арендатору с 01 мая 2018 года в состоянии, соответствующем условиям договора.

Из п. 1.8. договора следует, что стороны договорились, что при подписании договора передачи имущества во временное пользование - договора аренды, величина арендной платы за помещение составляет 4 600 000 рублей за все 6 месяцев и должна быть полностью выплачена в срок, указанный в договоре.

В п. 2.1.2. договора определен следующий порядок выплаты арендной платы арендатором: обеспечительный платеж в размере 200 000 рублей оплачивается 1 марта 2018 г., платеж в размере 500 000 рублей в срок до 20 мая 2018 г., платёж в размере 1 000 000 рублей в срок до 20.июня 2018, платеж в размере 1 500 000 рублей в срок до 20 июля 2018, платеж в размере 1 400 000 рублей в срок до 20 августа 2018 г.

Фактически сторонами основной договор не был подписан. В то же время договор, заключенный, как предварительный, с учетом его фактического исполнения, что сторонами не оспаривается, позволяет установить все существенные условия договорных отношений между истцом по первоначальному иску и ответчиком, также, как и истцом по встречному иску и ответчиком по встречному иску.

Для сторон это означает, что соответствующий договор повлек за собой возникновение у них обязательств, подлежащих исполнению.

В соответствии с ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из п. 2 ст. 209 ГК РФ следует, что собственник вправе, по своему усмотрению, совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров.

П. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Из п. 3 договора следует, что к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Из п. 1 ст. 425 ГК РФ следует, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. П. 2 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Как следует из п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Из п. 4 ст. 429 ГК РФ следует, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В п. 5 ст. 429 ГК РФ установлено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

П. 6 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из ст. 431 ГК РФ следует, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными условиями договора аренды являются: -условие указания данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ);

-договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ);

-договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Согласно п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Недостающие условия предварительного договора могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (п. 5 ст. 429, ст. 445 и 446 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.ст. 611,614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с ч.1 ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Из разъяснений, содержащихся в п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При отсутствии акта приема-передачи имущества, факт передачи, владения и пользования объектом аренды может быть подтвержден иными доказательствами. К аналогичному правовому выводу пришел Верховный Суд РФ в своем определении от 18 февраля 2016 года № 310-ЭС16-60 по делу № А54-7285/2014.

В силу ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 29.12.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2023) Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Гражданское процессуальное законодательство возлагает обязанность на суд непосредственно исследовать доказательства по делу (ч. 1 ст. 157 ГПК РФ), а в ч. 1 ст. 67 ГПК РФ эта обязанность указана в качестве правила оценки доказательств судом - по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3 ст. 67 ГПК РФ).

В силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Из приведенных положений закона следует, что суд оценивает доказательства и их совокупность по своему внутреннему убеждению, однако, это не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Таким образом, суд, исследовав обстоятельства пришел к выводу, что истец по первоначальному иску, не исполнил надлежащим образом свои обязательства, не исполнил условия договора аренды, и не передал арендуемое имущество ответчику по первоначальному иску в полном объеме.

В материалах дела отсутствуют допустимые доказательства передачи объекта аренды в полном объеме ответчику по первоначальному иску.

В контексте ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться, не только арендатором, но и арендодателем. Обязательства арендодателя по передаче поименованного в договоре недвижимого имущества первостепенны по сравнению с обязательствами арендатора по его оплате. Истцом не предоставлено доказательств того, что имущество передано в аренду ответчику в полном объеме в соответствии с условиями предварительного договора. Ответчик, на котором лежит встречное исполнение, в силу ст. 328 ГК РФ вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

По факту арендодатель передал арендатору имущество в меньшем объеме, чем предусмотрено договором, что выяснилось уже в процессе аренды, так как правоустанавливающие или иные документы, свидетельствующие о реальной площади недвижимого имущества, передаваемого в аренду, истцом ответчику не предоставлялись. При этом, указанное не является недостатком сданного в аренду имущества, о чем указано в апелляционном определении, а является ненадлежащим исполнением истцом условий договора. Так как ИП ФИО2 использовались помещения меньшей площади, чем было указано в предварительном договоре аренды, а оплата арендных платежей произведена в большем размере, чем было необходимо, на момент окончания договора образовалась переплата в размере 1 251 318,42 руб.

В связи с чем, у ответчика отсутствует задолженность по договору. Суд соглашается с приведенным во встречном исковом заявлении подробный расчетом переплаты ответчика.

Из п. 3 ст. 607 ГК РФ следует, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В ст. 608 ГК РФ указано, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно п.1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с п.1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из п. 2 ст. 611 ГК РФ следует, имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

В п. 3 указанной нормы права указано, что, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Из п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п. 1 ст. 307 ГК РФ обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Из п. 2 ст. 307 ГК РФ следует, что обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

П. 3 ст. 307 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно п. 1 ст. 307.1 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре (подраздел 2 раздела III).

В п. 2. ст. 308 ГК РФ указано, если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В п. 1 ст. 328 ГК РФ указано, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Из п. 2 указанной нормы права следует, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно п.3 ст. 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Судом установлены противоречия в представленных истцом ФИО1 доказательствах о размере общей площади и количестве сдаваемых помещений в аренду, указанных в п. 1.2. договора (л.д. 8) и фактической общей площадью помещений, принадлежащей истцу на праве собственности, указанной в свидетельствах о государственной регистрации права на объекты (93,2 кв.м. и 451,6 кв.м.), и сведеньям содержащихся в кадастровых паспортах.

Рассматривая встречное исковое заявление ИП ФИО2 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения размере 1 251 318,42 руб., и процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами в размере 407 739,45 руб., суд исходит из следующего:

Согласно п.3 ст. 654 ГК РФ в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Применение положений п. 3 ст. 654 ГК РФ возможно при наличии совокупности доказательств, подтверждающих факт использования имущества меньшей площади.

Как установлено в судебном заседании, арендатор принял в аренду недвижимое имущество после заключения предварительного договора, без акта приема передачи, без документов, содержащих информацию об их правообладателе и основных характеристиках объекта, при этом с учетом предполагаемого принципа добросовестности, полагал, что имущество, являющееся предметом договора аренды, будет соответствовать заявленным арендодателем характеристикам.

Истец по встречному иску ИП ФИО2 направляла в адрес ответчика ФИО1 претензию с предложением снизить арендную плату до соразмерного уровню полезных свойств объекта, копия, которой имеется в материалах дела. Однако ответчик по встречному иску оставил ее без внимания.

Арендатор выплатил арендодателю денежные средства в общем размере 3283500 рублей, что подтверждается распиской от 13.09.2018 на сумму 3272500 рублей, а также квитанцией на сумму 11000 рублей. Указанная сумма не оспаривается и самим арендодателем.

В то же время, исходя из условий предварительного договора за 919.6 кв.м. жилого помещения, арендатор должен был уплатить арендодателю (истцу) 4 600 000 рублей, из чего следует, что 1 кв.м. арендуемой площади стоит 5002.17 рублей.

4600000/919.6=5002.17 руб.

Учитывая, что фактически ответчиком использовались жилые помещения общей площадью 406.26 кв.м., арендатор должен был уплатить истцу с учетом стоимости квадратного метра, рассчитанного исходя из условий предварительного договора 2032181.58 руб.

406.26х5002.17=2032181.58 руб.

Таким образом, ответчик по первоначальному иску ИП ФИО2 произвела оплату арендных платежей на общую сумму 3283500 рублей, задолженность по предварительному договору от 21.01.2018 у арендатора (ответчика) отсутствует, а напротив, имеется переплата в размере 1251318.42 рублей.

В соответствии с п.1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Пунктом 2 данной статьи установлено, что правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно статье 1109 ГК РФ не подлежит возврату в качестве неосновательного обогащения: имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное; имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности; заработная плата и приравненные к ней платежи, пенсии, пособия, стипендии, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, алименты и иные денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию, при отсутствии недобросовестности с его стороны и счетной ошибки; денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Из приведенных норм материального права следует, что приобретенное за счет другого лица без каких-либо на то оснований имущество является неосновательным обогащением и подлежит возврату, а не получившая встречного предоставления сторона вправе требовать возврата переданного контрагенту имущества.

В соответствии с особенностью предмета доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения (сбережения) ответчиком имущества за счет истца и отсутствие правовых оснований для такого обогащения, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения (сбережения) такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

Суд, применяя статьи 1102, 1105, 1109 ГК РФ, приходит к выводу о том, что на стороне ФИО1 (арендодателя) возникло неосновательное обогащение за счёт арендатора в размере, указанном последним. Суд проверил представленный истцом по встречному иску расчёт и обоснованно признал его правильным, так как он составлен с учётом фактического пользования арендатором площади объекта и денежных средств, уплаченных арендатором по договору арендодателю.

При таких обстоятельствах, и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды являются необоснованными и неподлежащими удовлетворению в полном объёме.

Требования, заявленные во встречном иске о взыскании неосновательного обогащения, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истцом произведено начисление процентов в порядке ст. 395 ГК РФ за незаконное пользование чужими денежными средствами начиная с 31 июля 2018 года и по 03.02.2023 года в размере 407 739,45 руб. - сумма непогашенных процентов

Расчет процентов на сумму долга за период пользования денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) Сумма задолженности: 1 251 318,42 руб. Период просрочки: с 31.07.2018 по 03.02.2023 (1649 дн.) Расчет: проценты за период с 31.07.2018 по 16.09.2018 (48 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 7,25% (ключевая ставка): 365 дн. * 48 дн. = 11 930,38 руб.

- проценты за период с 17.09.2018 по 16.12.2018 г. (91 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 7,50% (ключевая ставка): 365 дн. * 91 дн. = 23 397,94 руб.

- проценты за период с 17.12.2018 по 16.06.2019 г. (182 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 7,75% (ключевая ставка): 365 дн. * 182 дн. = 48 355,74 руб.

- проценты за период с 17.06.2019 по 28.07.2019 г. (42 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 7,50% (ключевая ставка): 365 дн. * 42 дн. = 10 799,05 руб.

- проценты за период с 29.07.2019 по 08.09.2019 г. (42 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 7,25% (ключевая ставка): 365 дн. * 42 дн. = 10 439,08 руб.

- проценты за период с 09.09.2019 по 27.10.2019 г. (49 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 7,00% (ключевая ставка): 365 дн. * 49 дн. = 11 758,96 руб.

- проценты за период с 28.10.2019 по 15.12.2019 г. (49 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 6,50% (ключевая ставка): 365 дн. * 49 дн. = 10 919,04 руб.

- проценты за период с 16.12.2019 по 31.12.2019 г. (16 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 6,25% (ключевая ставка): 365 дн. * 16 дн. = 3 428,27 руб.

- проценты за период с 01.01.2020 по 09.02.2020 (40 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 6,25% (ключевая ставка): 366 дн. * 40 дн. = 8 547,26 руб.

- проценты за период с 10.02.2020 по 26.04.2020 (77 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 6,00% (ключевая ставка): 366 дн. * 77 дн. = 15 795,33 руб.

- проценты за период с 27.04.2020 по 21.06.2020 (56 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 5,50% (ключевая ставка): 366 дн. * 56 дн. = 10 530,22 руб.

- проценты за период с 22.06.2020 по 26.07.2020 (35 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 4,50% (ключевая ставка): 366 дн. * 35 дн. = 5 384,77 руб.

- проценты за период с 27.07.2020 по 31.12.2020 (158 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 4,25% (ключевая ставка): 366 дн. * 158 дн. = 22 957,93 руб.

- проценты за период с 01.01.2021 по 21.03.2021 (80 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 4,25% (ключевая ставка): 365 дн. * 80 дн. = 11 656,12 руб.

- проценты за период с 22.03.2021 по 25.04.2021 (35 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 4,50% (ключевая ставка): 365 дн. * 35 дн. = 5 399,52 руб.

- проценты за период с 26.04.2021 по 14.06.2021 (50 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 5,00% (ключевая ставка): 365 дн. * 50 дн. = 8 570,67 руб.

- проценты за период с 15.06.2021 по 25.07.2021 (41 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 5,50% (ключевая ставка): 365 дн. * 41 дн. = 7 730,75 руб.

- проценты за период с 26.07.2021 по 12.09.2021 (49 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 6,50% (ключевая ставка) 365 дн. * 49 дн. = 10 919,04 руб.

- проценты за период с 13.09.2021 по 24.10.2021 (42 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 6,75% (ключевая ставка): 365 дн. * 42 дн. = 9 719,14 руб.

- проценты за период с 25.10.2021 по 19.12.2021 (56 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 7,50% (ключевая ставка): 365 дн. * 56 дн. = 14 398,73 руб.

- проценты за период с 20.12.2021 по 13.02.2022 (56 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 8,50% (ключевая ставка): 365 дн. * 56 дн. = 16 318,56 руб.

- проценты за период с 14.02.2022 по 27.02.2022 (14 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 9,50% (ключевая ставка): 365 дн. * 14 дн. = 4 559,60 руб.

- проценты за период с 28.02.2022 по 10.04.2022 (42 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 20,00% (ключевая ставка): 365 дн. * 42 дн. = 28 797,47 руб.

- проценты за период с 11.04.202 по 03.05.2022 (23 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 17,00% (ключевая ставка): 365 дн. * 23 дн. = 13 404,53 руб.

- проценты за период с 04.05.2022 по 26.05.2022 (23 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 14,00% (ключевая ставка): 365 дн. * 23 дн. = 11 039,03 руб.

- проценты за период с 27.05.2022 по 13.06.2022 (18 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 11,00% (ключевая ставка): 365 дн. * 18 дн. = 6 787,97 руб.

- проценты за период с 14.06.2022 по 24.07.2022 (41 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 9,50% (ключевая ставка): 365 дн. * 41 дн. = 13 353,11 руб.

- проценты за период с 25.07.2022 по 18.09.2022 (56 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 8,00% (ключевая ставка): 365 дн. * 56 дн. = 15 358,65 руб.

- проценты за период с 19.09.2022 по 03.02.2023 (138 дн.) = 1 251 318,42 руб. * 7,50% (ключевая ставка): 365 дн. * 138 дн. = 35 482,59 руб.

Итого сумма процентов за пользование чужими средствами за период с 31.07.2018 по 03.02.2023 составляет 407 739,45 руб. (11 930,38 + 23 397,94 + 48 355,74 + 10 799,05 + 10 439,08 + 11 758,96 + 10 919,04 + 3 428,27 + 8 547,26 + 15 795,33 + 10 530,22 + 5 384,77 + 22 957,93 + 11 656,12 + 5 399,52 + 8 570,67 + 7 730,75 + 10 919,04 + 9 719,14 + 14 398,73 + 16 318,56 + 4 559,60 + 28 797,47 + 13 404,53 + 11 039,03 + 6 787,97 + 13 353,11 + 15 358,65 + 35 482,59)

Из них: 407 739,45 руб. - сумма непогашенных процентов.

В то же время суд учитывая все значимые по делу обстоятельства, считает возможным снизить размер взыскиваемых процентов за пользование чужими денежными средства до 100 000 рублей.

В силу пункта 3 статьи 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Пунктом 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору.

Согласно п. 1. ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу п. 1. ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

На основании исследования и оценки в совокупности предоставленных сторонами доказательств, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 к ИП ФИО2 о взыскании денежных средств по договору являются не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования ИП ФИО2 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ИП ФИО2 о взыскании денежных средств по договору – оставить без удовлетворений.

Встречные исковые требования ИП ФИО2 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения – удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу ИП ФИО2 полученное неосновательное обогащение в размере 1251318.42 (один миллион двести пятьдесят одна тысяча триста восемнадцать) рублей 42 коп.

Взыскать с ФИО1 в пользу ИП ФИО2 407 739,45 руб. проценты в порядке ст. 395 ГК РФ начиная с 31 июля 2018г. и по 03.02.2022.

Взыскать с ФИО1 в пользу ИП ФИО2 проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ с 13.06.2023 по день фактической уплаты суммы долга.

Взыскать с ФИО1 в пользу ИП ФИО2 государственную пошлину в размере 15398 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Адлерский районный суд г. Сочи в течение месяца, со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 19.06.2023.

Судья подпись.

Копия верна: Судья- Секретарь-