Дело № 3а-51/2023
УИД 74OS0000-01-2022-000428-93
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 сентября 2023 года г. Челябинск
Челябинский областной суд в составе:
председательствующего Дашкевич Т.А.,
при секретаре Богословской А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущества Челябинской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № общей площадью 1 009,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, стр. 1 в размере его рыночной стоимости равной 4 072 000 руб. по состоянию на 01 января 2021 года.
В обоснование заявленного требования указал, что является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №. Согласно выписки из ЕГРН кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2021 года составляет 16 143 142 руб. 41 коп., что выше рыночной стоимости 4 072 000 руб., установленной отчетом № 39145/2022 от 01 августа 2022 года, составленным оценщиком <данные изъяты>». При проведении государственной кадастровой оценки не было учтено, что объект недвижимости состоит из административного здания и временного капитального строения площадью 897,9 кв.м., что подтверждается техническим паспортом. Поскольку при проведении государственной кадастровой оценки осмотр объекта недвижимости не производился, он был оценен без учета того, что большую его часть занимает временное некапитальное строение.
Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассматривать дело в его отсутствие.
Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил в суд заявление, в котором просил дело рассмотреть без участия представителя (л.д. 157 т. 1).
Представители заинтересованных лиц ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области», филиала ППК «Роскадастр» по Челябинской области, Межрайонной ИФНС № 16 по Челябинской области в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом
Дело в соответствии со ст. 150 КАС РФ рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № общей площадью 1 009,4 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 11-14 т. 1).
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 01 ноября 2022 года, кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № определена в размере 16 143 142 руб. 41 коп. по состоянию на 01 января 2021 года. Данная кадастровая стоимость была внесена в государственный кадастр недвижимости 13 января 2022 года и применяется с 01 января 2022 года (л.д. 9 т. 1).
В то же время, исходя из представленного административным истцом отчета <данные изъяты>» от 01 августа 2022 года № 39145/2022, рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2021 года составляет 4 072 000 руб. (л.д. 16-69 т. 1).
Части 1, 2 ст. 245 КАС РФ, ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности), оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.
В порядке ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В связи с тем, что завышенный, по утверждению административного истца, результат определения кадастровой стоимости находящегося в собственности объекта незавершенного строительства, затрагивает его права и обязанности, поскольку на основании кадастровой стоимости производится начисление имущественного налога, административное исковое заявление подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемого результата определения кадастровой стоимости, суд полагает возможным рассмотреть спор по существу, проверив обоснованность заявленных административным истцом требований.
В силу ч. 1 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
На основании ч. 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению как его рыночная стоимость, определенная на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч. 5 ст. 247 и ч. 1 ст. 248 КАС РФ).
Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ, п. 20 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
Как указывалось выше, в обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет <данные изъяты>» от 01 августа 2022 года № 39145/2022, составленный оценщиком ФИО5, которая является членом <данные изъяты> <данные изъяты>, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 021665-1 от 18 июня 2021 года, профессиональная ответственность застрахована в <данные изъяты> по полису № с 06 июня 2022 года по 30 июня 2023 года, со стажем работы в оценочной деятельности 20 лет (л.д. 16-69 т. 1).
На основании ч. 1 ст. 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
В п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (ст.ст. 77, 78 КАС РФ).
В ходе судебного разбирательства по ходатайству представителя Министерства имущества Челябинской области была назначена судебная экспертиза для разрешения вопросов о достоверности отчета об оценке и размере рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, проведение которой было поручено эксперту ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» ФИО6 (л.д. 150-152 т. 1).
Согласно заключению № 115/2023 от 20 апреля 2023 года эксперт ФИО6 пришла к выводу о том, что отчет об оценке № 39145/2022, составленный оценщиком <данные изъяты> ФИО5 об оценке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2021 года, не достоверен. На основании проведенных расчетов и результатов анализа имеющейся в распоряжении эксперта информации рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2021 года определена в размере 3 138 300 руб. (л.д. 4-138 т. 2).
Исходя из ч. 1 ст. 82 КАС РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом.
В силу ст. 62, ч. 8 ст. 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.
При этом в соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 83 КАС РФ, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов). В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).
Эксперт при проверке отчета об оценке <данные изъяты>» № 39145/2022 от 01 августа 2022 года, составленного оценщиком ФИО5, установил, что из анализируемых 68 пунктов отчета по 56 пунктам выявлено полное соответствие требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, по 5 пунктам – выявлено соответствие в части, по 7 пунктам – выявлено полное несоответствие, при этом выявленные отклонения в части проведения расчетов по п. 64 влияют на определенную в указанном отчете рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2021 года.
Указанные экспертом недостатки в отчете об оценке сторонами по делу не оспаривались, их наличие проверено судом, в связи с чем суд соглашается с выводом эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
В судебном заседании представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области выразил несогласие с заключением эксперта ФИО6 в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости, которые нашли свое подтверждение в ходе допроса эксперта, в связи с чем 31 мая 2023 года по ходатайству представителя административного ответчика Министерства имущества Челябинской области по административному делу назначена повторная судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объекта недвижимости – объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, общей площадью 1 009,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01 января 2021 года. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Антей-Эксперт» ФИО7
Согласно заключению эксперта ФИО7 № 9/Э-0623 от 30 августа 2023 года рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости незавершенного строительства с кадастровым номером №, общей площадью 1 009,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>/<адрес> по состоянию на 01 января 2021 года составляет 5 614 000 руб. (л.д. 4-148 т. 3).
Заключения судебной экспертизы оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.
Также суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.
Производя расчет рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, эксперт описал имущественные права на указанный объект, его местоположение, отразил характеристики объекта недвижимости, произвел осмотр, определил наиболее эффективное использование объекта исследования, рынок объекта исследования. По результатам анализа ценообразующих факторов и фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым может быть отнесен исследуемый объект, эксперт сделал первоначальную выборку из предложений к продаже и из предложений об аренде объектов недвижимости, с учетом их схожести с оцениваемым объектом, с применением корректировок на торг, изменения цен, местоположения объекта, площади объекта, наличия инженерных коммуникаций.
Согласно заключению эксперта расчет рыночной стоимости экспертом произведен с использованием затратного и доходного подходов.
Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам подробно обоснованы экспертом и сомнений у суда не вызывают. В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий в полном объеме осуществить проверку результатов, полученных экспертом.
Учитывая изложенное, по делу не установлено обстоятельств, которые бы могли вызвать сомнения в обоснованности заключения эксперта или указывали на противоречие в выводах эксперта.
Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.
Иных доказательств того, что рыночная стоимость нежилого здания является иной, чем отражено в заключении эксперта ФИО7 сторонами не представлено.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что заключения эксперта ФИО6 в части признания отчета об оценке <данные изъяты>» № 39145/2022 от 01 августа 2022 года недостоверным и заключение эксперта ФИО8 отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, являются надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Учитывая, что кадастровая стоимость спорного объекта незавершенного строительства превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требование административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов подлежит удовлетворению, но только в части установления кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого помещения в размере равном рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ФИО7
Согласно приказу Министерства имущества Челябинской области от 24 ноября 2021 года № 189-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Челябинской области» на территории Челябинской области» кадастровая стоимость спорного объекта незавершенного строительства была определена в соответствии с положениями Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», постановлением Правительства Челябинской области от 18 июля 2017 года 377-П «О дате перехода к государственной кадастровой оценке», Положением о Министерстве имущества и природных ресурсов Челябинской области, утвержденным постановлением Губернатора Челябинской области от 10 декабря 2014 года № 233.
В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ от 31 июля 2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Таким образом, датой подачи заявления необходимо считать 15 декабря 2022 года, то есть дату обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением (л.д. 92 т. 1).
Кроме того, от ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» поступило ходатайство о возмещении стоимости за проведенную судебную экспертизу в сумме 45 000 руб., от ООО «Антей-Эксперт» – в размере 60 000 руб. (л.д. 3 т. 2, л.д. 2 т. 3).
В соответствии с ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым в силу ст. 106 настоящего Кодекса отнесены суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, другие признанные судом необходимыми расходы.
В силу ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 1 п. 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.
В абзацах 2, 3 п. 31 названного выше постановления Пленума Верховного Суда РФ также указано, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Вместе с тем, если удовлетворение требований об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости сводится к реализации права истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной и оно не оспаривается ответчиком по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на истца. Это связано с тем, что решение суда не может расцениваться как принятое против ответчика, не имеющего противоположных с истцом интересов.
Как указывалось выше, по ходатайству представителя Министерства имущества Челябинской области судом по делу на основании определения суда от 03 февраля 2023 года была назначена судебная экспертиза, 31 мая 2023 года была назначена повторная экспертиза с возложением на Министерство расходов на их проведение.
Согласно справке начальника финансово-бухгалтерского отдела – главного бухгалтера Челябинского областного суда от 27 сентября 2023 года, денежные средства в счет оплаты судебной экспертизы по административному делу № 3а-51/2023 от Министерства имущества Челябинской области (ФИО1) на счет средств, поступивших во временное распоряжение № Челябинского областного суда по состоянию на 27 сентября 2023 года не поступали (л.д. 164 т. 3).
Как следует из материалов дела, установленная судом рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № в размере 5 614 000 руб. 00 коп. ниже оспоренной кадастровой стоимости в сумме 16 143 142 руб. 41 коп. на 10 529 142 руб. 41 коп. (расхождение составляет 65 %).
Поскольку разница между оспариваемой истцом кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости, определенной судом на основании заключения эксперта, составляет более 50% и является значительной, не укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, диапазон отклонений и следовательно, свидетельствует об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объекта недвижимости, повлекшей нарушение имущественных прав административного истца как налогоплательщика, суд полагает, что административный истец может быть признан лицом, в пользу которого состоялось решение суда, в связи с чем, судебные расходы должны быть взысканы с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Оспариваемая кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2021 года утверждена приказом Министерства имущества Челябинской области от 24 ноября 2021 года № 189-П, соответственно судебные расходы подлежат взысканию с Министерства имущества Челябинской области.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, общей площадью 1 009,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 5 614 000 руб. по состоянию на 01 января 2021 года
Датой подачи заявления считать 15 декабря 2022 года.
Взыскать с Министерства имущества Челябинской области в пользу ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» судебные расходы на проведение экспертизы в размере 45 000 руб.
Взыскать с Министерства имущества Челябинской области в пользу ООО «Антей-Эксперт» судебные расходы на проведение экспертизы в размере 60 000 руб.
Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.
Председательствующий Т.А. Дашкевич
Мотивированное решение изготовлено 02 октября 2023 года.