Дело № 2-4764/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 декабря 2025 года г. Оренбург
Ленинский районный суд г. Оренбурга в составе
председательствующего судьи Федоровой А.В.,
при секретаре Нуреевой Э.И.,
с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3,,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания жилищным фондом «Гагаринская» к ФИО2 о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома,
установил:
ООО «УКЖФ «Гагаринская» обратилось в суд с названным иском, указав, что с ... управляет многоквартирным домом, расположенным по адресу: ... на основании договора управления многоквартирным домом от ....
В период с ... по ... проводилось общее собрание собственников помещений данного многоквартирного дома по инициативе ФИО2, на повестку дня было поставлено ..., в том числе вопросы, касающиеся утверждения перечня и стоимости работ и услуг по текущему ремонту общего имущества, расчета и размера платы за содержание жилого помещения (вопросы N, N и N повестки дня собрания).
Истец полагает, что принятые решения по указанным вопросам нарушают его права и законные интересы, поскольку предложенный инициатором собрания и утвержденный общим собранием размер платы не отвечает обязательному требованию соразмерности размера платы утвержденному перечню, объему и качеству работ и услуг, то есть экономически не обоснован. ООО «УКЖФ «Гагаринская» данное предложение не рассматривалось, не согласовывалось, на соответствие его финансово-экономической политике организации и возможности его выполнения не оценивалось. Действующее законодательство не предоставляет собственникам права единолично и самостоятельно, принимая во внимание исключительно свои соображения, без учета мнения второй стороны договора, принимать решение по вопросу определения размера платы и ее структуры. Тем самым собственники злоупотребили своим правом, воспользовались им в одностороннем порядке, без учета мнения второй стороны договорных отношений – управляющей организации.
Кроме того, решениями по вопросам N, N, N и N повестки дня собрания, оформленного протоколом от ... N, в одностороннем порядке изменены условия договора управления, касающиеся права управляющей компании на индексацию размера платы за содержание общего имущества, на распределение денежных средств, поступающих от собственников помещений многоквартирного дома, а также полученных за счет экономии или от размещения рекламных конструкций в лифтах дома.
Кроме того, по мнению истца, общее собрание проведено с нарушениями установленного порядка созыва и проведения, допущены нарушения при подсчете голосов, протокол и решения собственников оформлены с нарушением установленных требований, что является основанием для признания письменных решений собственников недействительными и подлежащими исключению из подсчета голосов. Вследствие этого истец полагал, что при принятии решений также нарушен кворум.
Истец просил признать недействительными решения по всем вопросам общего собрания собственников помещений в многоквартирном ..., оформленные протоколом от ... N, взыскать с ответчика в свою пользу расходы по уплате государственной пошлины в сумме 20 000 руб.
Впоследствии истцом изменялся предмет исковых требований. В окончательном варианте просит суд признать недействительными решения по вопросам № N общего собрания собственников помещений в многоквартирном ..., оформленные протоколом от ... N, взыскать с ответчика в свою пользу расходы на оплату услуг по составлению заключения по экономическому обоснованию размера платы за содержание жилого помещения многоквартирного дома в сумме 60 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 20 000 руб.
Иск рассмотрен с учетом принятых изменений.
В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила удовлетворить их в полном объеме. Пояснила, что ... председателю совета дома ФИО2 направлялись предложения управляющей компании о размере платы за содержание жилого помещения .... Данные предложения также были размещены на информационных стендах подъездов. Между тем, в предусмотренный договором управления многоквартирным домом срок от собственников помещений либо от председателя совета дома каких-либо возражений или предложений, касающихся порядка выполнения или стоимости работ по содержанию общего имущества не поступило. Кроме того, сообщение о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в адрес управляющей компании также не направлялось.
Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО3, допущенная к участию в деле в соответствии с п. 6 ст. 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований. Пояснили, что в голосовании по всем вопросам повестки дня приняли участие более ... всех собственников помещений многоквартирного дома, решения приняты большинством голосов, в связи с чем считали, что собрание является правомочным. Кроме того, полагали, что истцом не представлено достаточно доказательств того, что установленный решением общего собрания собственников многоквартирного дома размер платы за содержание жилого помещения порождает убытки для управляющей компании как одной из сторон договора управления. Просили отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Выслушав пояснения представителя истца, ответчика и представителя ответчика, проверив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с положениями части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Согласно статье 44.1 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться, в том числе, посредством очно-заочного голосования.
Порядок организации и проведения общего собрания собственников помещений в доме, порядок принятия общим собранием решения регламентируются положениями статей 45–48, статьей 146 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
Как указано в статье 181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания, и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
В силу пункта 2 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.
Согласно статье 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:
1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;
2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;
3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;
4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).
Вопросы наличия кворума, легитимности лиц, участвующих в голосовании, соблюдение порядка самого голосования и подсчета голосов имеют существенное значение для правомочности принимаемых собранием решений, а, следовательно, и их законности.
Вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, перечислены в ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу ч. 1 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены постановлением Правительства Российской Федерации от ... N «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», которым утвержден минимальный Перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Согласно разъяснениям, данным в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... N «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности.
В соответствии с пунктом 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ... N, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень работ и услуг, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Из анализа вышеуказанных норм права следует, что при принятии решения об утверждении платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома собственники должны рассмотреть вопрос об утверждении перечня работ и услуг, условиях их оказания и выполнения, соответствующих утвержденному размеру платы, учитывая предложения, сделанные управляющей организацией. В противном случае, решение общего собрания собственников выходит за пределы компетенции, установленной жилищным законодательством.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО «УКЖФ «Гагаринская» с ... осуществляет управление многоквартирным домом N по ... на основании договора управления многоквартирным домом от ..., заключенного с собственниками указанного жилого дома.
Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ..., от ... N, в период с ... по ... по инициативе председателя совета дома, собственника ... указанного дома – ФИО2 проведено собрание в форме очно-заочного голосования.
Очная часть собрания проводилась ... в ... адресу: г. ... ..., ..., подъезд N, 1 этаж, техническое помещение.
Заочная часть общего собрания собственников многоквартирного дома проходила с ... по .... Срок окончания приема оформленных письменных решений собственников – .... Инициатор проведения общего собрания: ФИО2 (собственник ...).
На повестку внеочередного общего собрания поставлены следующие вопросы для голосования:
1. Выбор председателя и секретаря общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, уполномоченных подписать протокол.
2. Выбор счетной комиссии общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
3. Выбор способа оповещения о проведении общего собрания собственников: путем размещения на информационных стендах в каждом подъезде ....
4. Утверждение перечня и стоимости работ и услуг по текущему ремонту, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме по адресу: ... порядок их оказания и выполнения на период с ... по ....
5. Утверждение расчета размера платы за содержание жилого помещения, за счет платежей граждан и нежилых помещений многоквартирного дома по адресу: ... ... по ....
6. Утверждение размера платы за содержание жилого помещения общего имущества многоквартирного дома с ... по ... в размере .... с одного квадратного метра общей площади занимаемого помещения при ежемесячном внесении, без учета расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества многоквартирного дома.
7. Предоставление управляющей компании ООО «УКЖФ «Гагаринская» права распределять плату, поступающую от собственников многоквартирного дома, за содержание жилого помещения, работы и услуги по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД с предварительным согласованием, одобрением и подтверждением подписью Совета дома в течение двух календарных дней, последующих за днем получения документов.
8. Непредоставление управляющей компании права ежегодно индексировать размер платы (тарифа) за содержание общего имущества, работ и услуг по управлению многоквартирным домом с ....
9. Оставление средств, полученных за счет экономии в результате разницы между планово-договорной стоимостью работ, услуг по содержанию общего имущества и суммой фактических затрат на выполнение этих работ, либо в результате неиспользованных или незаложенных денежных средств на виды работ по дому, до конца финансового года на расчетном счете управляющей компании и направление их на оплату дополнительных работ и услуг по содержанию и текущему ремонту при составлении сметы расходов на следующий год.
10. Направление средств от размещения рекламных конструкций в лифтах МКД, являющихся общим имуществом собственников МКД, на обслуживание общего имущества дома, придомовой территории и прочих расходов, связанных с деятельностью Совета дома.
11. Утверждение места хранения протоколов общих собраний собственников помещений и других документов МКД – у председателя Совета дома.
Вопросы, поставленные на разрешение общего собрания, положительно утверждены, по вопросам принято решение.
Из оспариваемого протокола следует, что общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном ... составляет ..., общая площадь многоквартирного ... ... из которых ... – площадь жилых помещений, ... – площадь нежилых помещений. В оспариваемом общем собрании приняли участие собственники и их представители, которые обладают ..., что составляет ... общего количества голосов всех собственников многоквартирного дома.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывал на наличие нарушений в порядке организации общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме – отсутствие в решениях сведений о документах, подтверждающих право собственности лиц, участвующих в голосовании, на помещения и, как следствие, отсутствие кворума по всем вопросам собрания.
Так, согласно доводам искового заявления, в бланках для голосования по квартирам ... в качестве документа, подтверждающего право собственности, у всех указана выписка из Единого государственного реестра прав от ..., тогда как право собственности зарегистрировано разными датами.
По квартирам № N, ... в бланках голосования в качестве документа, подтверждающего право собственности, также указаны выписки из Единого государственного реестра прав от дат, отличающихся от дат регистрации права собственности.
По квартирам № N, ... бланки для голосования, по мнению истца, подписаны лицами, не являющимися собственниками помещений.
Также из иска следует, что в бланке голосования по ... указана долевая собственность, но не указан размер доли; в бланке по ... собственник указала дату голосования, не относящуюся к периоду проведения общего собрания; в бланке по ... собственник не указал свое отчество и документ, подтверждающий право собственности; в бланке по ... качестве документа – основания права собственности указано завещание, в бланках по квартирам № N, ... не указан документ, подтверждающий право собственности, и отсутствует дата регистрации права собственности; бланк по ... подписан представителем, однако доверенность не представлена. Также представителем подписан бланк для голосования по ..., однако в доверенности отсутствует полномочие на участие в данном общем собрании.
Для проверки доводов представителя истца об отсутствии кворума при принятии решения общего собрания собственниками многоквартирного дома судом запрошены выписки из ЕГРН о зарегистрированных правах на жилые и нежилые помещения в ....
Проанализировав представленные выписки из ЕГРН и бланки голосования, суд приходит к выводу об исключении ряда бланков голосования по доводам, указанным истцом: по квартирам № N, ..., суммой голосов ...
По отношению к бланкам голосования по квартирам № N, ... суд не соглашается с доводами истца об исключении голосов вышеуказанных собственников при выяснении наличия кворума, поскольку доводы, изложенные в исковом заявлении, противоречат материалам дела.
Также суд не принимает во внимание доводы представителя истца о необходимости исключения из числа проголосовавших решений собственников квартир, в бланках для голосования которых отсутствуют номера свидетельств о праве собственности, указаны лишь выписки из ЕГРН.
Отсутствие указания в решениях номеров записей о государственной регистрации права не является основанием для исключения решений собственников квартир при подсчете кворума, поскольку в соответствии с пп. «е» и «ж» п. 20 Приказа Минстроя России от ... N/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор», в качестве приложения к протоколу общего собрания представлен реестр собственников помещений многоквартирного дома, содержащий полные фамилии, имена, отчества собственников, даты и номера записей о государственной регистрации права, позволяющие идентифицировать проголосовавших собственников помещений, а также сделать вывод о наличии у них права на голосование.
Таким образом, судом установлено, что на момент голосования общее число голосов собственников жилья многоквартирного дома составляло ... голосов, а число принявших участие в голосовании – ... голосов (фактически принимавшие участие в голосовании ... за вычетом исключенных судом ...), что составляет ..., следовательно, обжалуемое собрание проведено при соблюдении кворума, поскольку в собрании приняли участие собственники, обладающие более, чем половиной голосов.
При разрешении требований истца о признании недействительным решений общего собрания собственников помещений многоквартирного ..., по вопросам повестки дня N, N, N на том основании, что установленная собственниками помещений многоквартирного дома плата за содержание и ремонт жилого помещения многоквартирного дома является экономически не обоснованной, не позволяет осуществить содержание общего имущества многоквартирного дома в соответствии с требованиями закона, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с ... договора управления многоквартирным домом от ... определенный в договоре перечень, периодичность и объем финансирования выполняемых работ по договору может быть изменен по соглашению сторон.
Согласно п. ... договора управления, при изменении перечня по инициативе собственников председатель Совета дома направляет в письменном виде в адрес управляющей организации предложение о проведении конкретных видов работ (оказания услуг), необходимых для надлежащего исполнения обязанностей по управлению, содержанию, текущему ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Управляющая организация обязуется принять решение (заявку) и составить предложения по стоимости таких работ с указанием очередности выполнения работ, порядка (графика) их выполнения и примерных сроков окончания работ, указанных в решении (заявке).
Управляющая организация направляет собственникам (через председателя Совета) на утверждение указанные предложения в письменном виде после составления в течение ... дней со дня получения решения (заявки).
В материалы дела не представлено доказательств заблаговременного направления собственниками помещений многоквартирного дома в письменном виде в адрес управляющей организации предложений о проведении конкретных видов работ (оказания услуг), необходимых для надлежащего исполнения обязанностей по управлению, содержанию, текущему ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Между тем, управляющей компанией в адрес председателя Совета дома направлялись, а также размещались на информационных стендах дома предложения о размере платы за содержание жилого помещения, ответа на которые до проведения общего собрания не последовало.
Также из материалов дела следует, что ... ООО «УКЖФ «Гагаринская» направила председателю Совета дома ответ на представленный на общем собрании собственников перечень и стоимость работ и услуг по текущему ремонту, а также расчет размера платы за содержание жилого помещения. Согласно данному ответу, для выполнения работ по текущему ремонту общего имущества МКД на сумму ... руб. необходимо установить размер платы за содержание жилого помещения в сумме ... руб. на квадратный метр общей площади помещений собственников при ежемесячном внесении в течение года. Также управляющей организацией указано, что предложенная стоимость работ неприемлема, поскольку является заниженной.
В обоснование доводов о том, что принятый на общем собрании собственников размер платы за содержание жилого помещения не отвечает обязательному требованию соразмерности размера платы утвержденному перечню, объему и качеству работ и услуг, истцом представлено экспертное заключение N от ..., составленное экспертом ...
Согласно выводам эксперта, экономически обоснованный размер платы за содержание жилого помещения многоквартирного дома, расположенного по адресу: ..., на период с ... по ..., составляет ....
Учитывая изложенное, принимая во внимание, что собственники помещений многоквартирного дома не представили доказательств экономической обоснованности принятых ими на общем собрании тарифов, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного ... ... ..., оформленного протоколом от ... N, по вопросам повестки дня N, N, N, поскольку на общем собрании размер платы и перечень работ утверждены без учета конструктивных особенностей дома и предложений управляющей организации, то есть фактически собственники дома в одностороннем порядке изменили условия договора управления многоквартирным домом.
Доводы ответчика ФИО2 о том, что собственниками помещений многоквартирного дома были внесены изменения только в четыре пункта перечня работ, не имеет правового значения. Как следует из материалов дела, собственники утвердили тариф за содержание и ремонт общего имущества, который не был согласован с управляющей организацией. Между тем, законодатель, предоставляя собственникам помещений многоквартирного дома право на определение размера платы за содержание и ремонт общего имущества, не допускает возможность произвольного установления размера составных частей данной платы, требует, чтобы установленный размер платы обеспечивал поддержание нормального, работоспособного состояния имущества в целом. Кроме того, размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должен быть определен с учетом предложений управляющей организации.
Также суд находит обоснованными доводы истца о недействительности решения общего собрания собственников помещений многоквартирного ..., оформленного оспариваемым протоколом, по вопросам повестки дня N, N, N, поскольку, принимая решения, касающиеся ограничения права управляющей компании распределять плату, поступающую от собственников многоквартирного дома, за содержание жилого помещения, работы и услуги по управлению МКД, права на ежегодную индексацию размера платы за содержание общего имущества, работ и услуг по управлению многоквартирным домом, а также права на направление денежных средств, полученных за счет экономии, на оплату определенных работ, собственники фактически в одностороннем порядке изменили условия договора управления многоквартирным домом от ..., в частности п...., что противоречит п... договора управления.
В связи с этим решение общего собрания собственников помещений многоквартирного ..., оформленное протоколом от ... N, по вопросам повестки дня N, N, N, N, N, N подлежит признанию недействительным.
При этом суд не находит основания для признания недействительным оспариваемого решения по вопросу повестки дня N, которым утверждено направление средств от размещения рекламных конструкций в лифтах МКД, являющихся общим имуществом собственников МКД, на обслуживание общего имущества дома, придомовой территории и прочих расходов, связанных с деятельностью Совета дома, поскольку оно не нарушает права управляющей компании и не изменяет условий договора управления многоквартирным домом от ....
Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Из материалов дела следует, что истцом уплачена государственная пошлина в сумме ...
Учитывая удовлетворение исковых требований, суд приходит к выводу о необходимости взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме ...
Вместе с тем, суд полагает необоснованным требование истца о взыскании с ответчика в пользу управляющей организации расходов на оплату услуг эксперта по составлению заключения по экономическому обоснованию размера платы за содержание жилого помещения многоквартирного дома в сумме ... руб., поскольку обязанность управляющей компании представить экономически обоснованные предложения по размеру платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома предусмотрена как жилищным законодательством, так и договором управления от ....
В связи с этим суд отказывает в удовлетворения исковых требований в указанной части.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания жилищным фондом «Гагаринская» к ФИО2 о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома удовлетворить частично.
Признать решение общего собрания собственников помещений многоквартирного ... ... ..., оформленное протоколом от ... N, по вопросам повестки дня N, N, N, N, N, N недействительным.
Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания жилищным фондом «Гагаринская» расходы по уплате государственной пошлины в сумме ....
В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья А.В. Федорова
Решение судом в окончательной форме принято 23 января 2026 года