Дело № 2-777/2025
УИД75RS0003-01-2025-001154-82
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
20 ноября 2025 г. г. Чита
Железнодорожный районный суд г. Читы в составе председательствующего судьи Лытневой Ж.Н., при секретаре Фокиной О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на гаражи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, по доверенности от которого действует ФИО3, обратился в суд с указанным иском, уточненным в ходе рассмотрения дела в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО2, ФИО4, мотивировав его тем, что ФИО2 является членом гаражного кооператива ..., расположенного по адресу: ... ФИО4, действуя по указанию ФИО2 на основании выданной 21.05.2021 г. доверенности, 26.05.2021 г. получил от ФИО1 денежную сумму в размере 1 650 000 руб. в счет покупки пяти гаражных боксов, расположенных указанном гаражном кооперативе. В подтверждение указанной сделки сторонами была составлена расписка от 26.05.2021 г., в соответствии с которой ФИО4 обязался передать истцу указанные гаражные боксы после присвоения им кадастровых номеров. При постановке на кадастровый учет указанные пять гаражных боксов были объединены в три бокса (без изменения границ и общей площади) и поставлены на учет с кадастровыми номерами: ... (кадастровый ...); ... (кадастровый ...); ... (кадастровый ...). С ... истец фактически владеет и пользуется данными гаражными боксами, однако оформить надлежащим образом право собственности за истцом на основании расписки не представляется возможным, поскольку ответчики уклоняются от исполнения взятых на себя обязательств по переоформлению права. Истец полагал, что расписка от ... является договором купли-продажи указанного в ней недвижимого имущества и со своей стороны полностью исполнил все обязательства по сделке. Ссылаясь на положения п. 1 ст. 549, ст. 554, п. 1 ст. 432, ст. 431, п. 2 ст. 434 ГК РФ, истец просил признать за ним право собственности на объекты недвижимого имущества – гаражные боксы ... (кадастровый ...); ... (кадастровый ...); ... (кадастровый ...) по адресу: ....
В ходе рассмотрения дела истец ФИО1 от исковых требований к ФИО4 отказался, отказ от иска принят судом путем вынесения 20.11.2025 г. определения о прекращении производства по делу в части.
Протокольным определением от 18.06.2025 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края.
Ответчик ФИО2, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, направила для представления своих интересов представителя ФИО5
Третье лицо Потребительский гаражный кооператив № 44, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направил, ходатайства об отложении дела не заявил.
Третье лицо Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направил, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд приступил к рассмотрению дела в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО3 заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик ФИО4, его представитель ФИО6 заявленный иск не признали.
Представитель ответчика ФИО2 – ФИО5 исковые требования не признал, указывая на то, что ФИО2 не является участником спорных правоотношений, а также стороной сделки, поскольку из представленной расписки от 26.05.2021 г. не следует, что ФИО4 действовал на основании поручения ФИО2 Также, в расписке не идентифицирован предмет сделки, относимый к имуществу заявителя. Из системного анализа представленной доверенности следует, что данной доверенностью доверитель предоставляет права доверенному лицу неразрывно связанные с регистрацией сделок, в данном споре регистрация сделки отсутствовала. Кроме того, в расписке отсылка к какой-либо доверенности не отражена. Следовательно, указанная доверенность не может являться относимым и допустимым доказательством по данному спору. Наличие у истца ключей от гаражей, принадлежащих ответчику, не является доказательством сделки. Ключи от гаражей ответчик истцу не передавала, в какие-либо взаимоотношения с ним по поводу спорных гаражей не вступала. Просил в иске отказать.
Выслушав пояснения истца, ответчика, представителей сторон, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 25) разъяснено, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).
По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
В силу пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (пункт 4 статьи 218 ГК РФ).
Как разъяснено в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).
Аналогичное разъяснение содержится и в абзаце третьем пункта 3 постановления Пленума № 25.
Таким образом, лица, полностью внесшие паевой взнос за объект недвижимого имущества, приобретают право на данный объект недвижимого имущества в полном объеме с момента внесения паевого взноса.
Из материалов дела следует, что 18.04.2008 г. между Забайкальским краем, от имени которого действовал комитет по управлению имуществом Читинской области и Потребительским гаражным кооперативом № 44 (далее ПГК № 44) был заключен договор аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена ... предметом которого являлась передача в аренду земельного участка с кадастровым номером 75:32:010669:0048 площадью 24 353 кв.м по адресу: Чита, ..., для обслуживания и использования гаражей боксового типа. Договор заключен сроком до 11.10.2022 г., в дальнейшем срок договора аренды продлен по 30.11.2037 г. (л.д. 69-71, 73).
Уставом Потребительского гаражного кооператива № 44, утвержденного Общим собранием членов кооператива 19.04.2008 г. предусмотрено, что членами Кооператива могут быть граждане, достигшие 18-летнего возраста, и юридические лица. Членами Кооператива могут быть его учредители и лица, впоследствии принятые в Кооператив в соответствии с предусмотренной настоящим Уставом процедурой (пункт 5.1. Устава).
В соответствии с пунктом 5.2. Устава, Граждане и юридические лица, желающие вступить в члены Кооператива, подают заявление в письменной форме о приеме в члены Кооператива на имя Председателя Кооператива, в котором указывают свои паспортные данные, для юридических лиц – банковские реквизиты и наименование.
Согласно пункту 5.3. Устава, прием в члены Кооператива на вновь выделенные земельные участки возможен по решению Председателя Кооператива при согласовании с членами Правления или по решению Правления Кооператива.
После вынесения Правлением Кооператива решения о принятии в члены Кооператива и установлении срока для оплаты паевых взносов соискателя он должен в течении 5 дней с даты принятия решения уплатить вступительный взнос и часть паевого взноса, установленного Правлением Кооператива.
Соискатель становится членом Кооператива только после оплаты вступительного взноса и части паевого взноса (пункт 5.4 Устава) (л.д. 52-61).
14.08.2018 г. ПГК № 44 получено разрешение на строительство гаражей боксового типа (15-ти нежилых помещений) по адресу: ..., 09.09.2022 г. получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 103-105, 106-107, 120, 121-122). В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию дата разрешения на строительство указана - 18.09.2017 г.
Из представленных ПГК № 44 приходных кассовых ордеров от 16.10.2017 г. следует, что ФИО2 оплатила паевые и вступительные взносы в кассу ПГК ... за гаражные боксы №№ .... При этом, в этот же день ей поданы заявления на имя Председателя гаражного кооператива ... о принятии её в члены кооператива в связи с покупкой гаражей №... (л.д. 125-135).
Согласно Выпискам из ЕГРН нежилые помещения - гаражи были поставлены на кадастровый учет 16.09.2022 г.: гараж с кадастровым номером ... площадью 198.8 кв.м по адресу Россия, Забайкальский край, городской округ «Город Чита», ... ... (объединены помещения №...); гараж с кадастровым номером ... площадью 65.9 кв.м по адресу Россия, ..., городской округ «...», ... улица, ... площадью 60.5 кв.м по адресу Россия, ..., городской округ «...», .... Сведений о правообладателе вышеуказанных гаражей ЕГРН не содержит.
Учитывая, что ФИО2 полностью внесла паевой взнос за объекты недвижимого имущества – спорные гаражные боксы, а также положения п. 4 ст. 218 ГК РФ, она приобрела право на данные объекты недвижимого имущества в полном объеме с момента внесения паевого взноса – 16.10.2017 г.
Суду представлена доверенность от 21.05.2021 г., выданная индивидуальным предпринимателем ФИО2 на имя ФИО4 сроком на три года без права передоверия, на представление интересов индивидуального предпринимателя ФИО2 на представление её интересов в судах, налоговых органах, органах власти, правоохранительных органах, государственных, муниципальных и административных учреждениях Забайкальского края, в том числе в филиале ФГБУ «ФКР Росреестра» по Забайкальскому краю, Управлении Росреестра и в его отделах, МФЦ, ГКУП «Забайкальское БТИ», в органах местного самоуправления, Администрации и её управлениях, отделах и комитетах, Управлении имущественных отношений, Департаменте государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, энергоснабжающих и ресурсоснабжающих организациях, третьими лицами относительно недвижимого имущества в потребительском гаражном кооперативе № 44 по адресу: <...>, со следующими полномочиями: представлять интересы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав по вопросам регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также перехода права собственности при его отчуждении и приобретении, при регистрации сделок, получать денежные средства от продажи недвижимого имущества (паев), обременений, погашении регистрационной записи об ипотеке и снятии прочих обременений, внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), получать сведения из ЕГРН, в том числе сведения об обобщенных правах на имеющееся в собственности имущество; с правом совершения всех необходимых регистрационных, иных юридических и фактических действий; в случае необходимости с правом приостановления, возобновления, прекращения государственной регистрации, получать любые документы после государственной регистрации (л.д. 15).
Суду стороной истца также представлена расписка от 26.05.2021 г., согласно которой ФИО4, именуемый «Продавец» получил от ФИО1, именуемый «Покупатель» денежную сумму в размере 1 650 000 руб. в качестве оплаты за приобретение гаражных боксов 5 (пяти) штук, расположенных по адресу: ..., стр. 21, без металлических ворот. Никаких финансовых и других претензий к покупателю не имеет. После присвоения кадастрового номера обязуется передать в пользование для дальнейшего переоформления, в свою очередь покупатель обязуется произвести возврат металлических ворот, в количестве 5 (пяти) штук, в течении 10 (десяти) дней) с момента даты присвоения (л.д. 14).
Из пояснений сторон следует, что строительство гаражных боксов осуществлялось как силами ФИО4, так и силами ФИО1, с привлечением третьих лиц, гаражные боксы в настоящее время находятся в пользовании ФИО1
Указанные обстоятельства подтверждены показаниями допрошенных в суде свидетелей Т.А.Б., М.Г.А., Х.Д.В., Р.М.С., А.Р.С., договором подряда от ..., заключенного между ФИО1 и ООО «Байкальская строительная компания» по монтажу кровли, Договором капитального ремонта здания по адресу ... от 10.07.2022 г. между ИП ФИО1 и ИП Т. (л.д. 142-164), договором ... (на поставку оборудования) от ..., заключенному между ИП А. и ИП ФИО1 (л.д. 165-166).
Согласно ответу на запрос суда Председателя ПГК ... ФИО7, ПГК ... было вынуждено принять оплату от ФИО1 членских взносов за период с 03.06.2023 г. по 29.03.2025 г. в связи с тем, что ФИО2 оплату не производила, боксами пользовался ФИО1 (л.д. 124).
05.07.2025 г. от ФИО2 на имя Председателя ПГК № 44 поступило заявление, в котором содержится просьба не принимать оплату членских взносов за гаражи №№ ..., кроме неё (л.д. 168).
Согласно п.п. 1,2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно требованиям параграфа 7 (продажа недвижимости) договор продажи недвижимости должен быть заключен в обязательной письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (пункт 2 ст. 550 ГК РФ).
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В подтверждение заявленных исковых требований и факта заключения договора купли-продажи спорных гаражных боксов истцом представлена расписка от 26.05.2021 г., из буквального содержания которой следует, что ФИО4 получил от ФИО1 денежную сумму в размере 1 650 000 руб. в качестве оплаты за приобретение гаражных боксов 5 (пяти) штук, расположенных по адресу: ....
Между тем, содержание представленной расписки не свидетельствует о соблюдении надлежащей формы заключения договора купли – продажи гаражных боксов, поскольку данная расписка не отвечает требованиям ст.ст. 432, 550, 554 ГК РФ.
В частности, в ней не указаны существенные условия договора, в том числе данные, определяющие расположение недвижимого имущества на земельном участке, не указан предмет договора (не идентифицированы объекты имущества), цена продаваемого имущества.
Вопреки позиции стороны истца, расписка о получении денежных средств не является договором купли-продажи недвижимости и не заменяет его. При этом, доводы истца об осуществлении частично строительства гаражей и пользовании спорными гаражами, не имеют правового значения для возникновения права собственности, поскольку закон императивно связывает возникновение правовых последствий при продаже недвижимого имущества с соблюдением формы сделки, в ином случае оснований для признания за лицом прав на него не имеется.
В ходе рассмотрения дела судом была исследована доверенность от 21.05.2021 г., выданная ИП ФИО2 на имя ФИО4
Согласно ч. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.
На основании положений ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку (п. 1 ст. 183 ГК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
Таким образом, по смыслу п. 2 ст. 154 и п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенность представляет собой одностороннюю сделку, из которой возникает право поверенного выступать от имени доверителя, в том числе заключать договоры по отчуждению имущества доверителя. При этом у доверителя должна быть ясно выражена воля на совершение односторонней сделки.
Исходя из буквального толкования положений ст.209 и ст.235 ГК РФ (в их системной взаимосвязи) следует, что исключительным правом на отчуждение имущества обладает собственник.
Одновременно с этим и исходя из положений п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи продавцом, т. е. стороной, обязующейся передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), может выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому он передал право распоряжения имуществом.
Из содержания доверенности от 21.05.2021 г., выданной ИП ФИО2 на имя ФИО4 следует, что ФИО2 уполномочила ФИО4 на представление её интересов по регистрации сделок в отношении недвижимого имущества в потребительском гаражном кооперативе ... по адресу: ..., указаний о передаче ФИО4 полномочий по продаже спорного недвижимого имущества либо иного имущества ФИО2, указанная доверенность не содержит.
Исходя из толкования положений ст.ст.550, 434 ГК РФ, следует, что ФИО2 в качестве действительной стороны сделки (продавца) фактически не вступила в правоотношение с ФИО1, равно как и ФИО1 не вступил в правоотношение в качестве покупателя по расписке от 26.05.2021 г.
Судом также установлено, что ФИО2 не выразила волеизъявление и не давала акцепт на отчуждение принадлежащих ей гаражей в собственность ФИО1, при этом, как указано выше, полномочий на продажу спорного недвижимого имущества ФИО4 не имел.
В соответствии с п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 19 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Таким образом, поскольку ФИО1 не представлено доказательств возникновения права собственности на указанные объекты недвижимого имущества, суд приходит к выводу о том, что оснований для признания за истцом право собственности на спорные гаражи не имеется.
Доводы иска о том, что ответчик уклоняется от регистрации сделки купли-продажи, несостоятельны, поскольку в силу положений ст. 551 ГК РФ уклонение продавца от регистрации сделки дает истцу право требования именно проведения государственной регистрации перехода права собственности, а не признания права.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Руководствуясь ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
ФИО1 (...) в удовлетворении исковых требований к ФИО2 (...) о признании права собственности на гаражи отказать.
На решение суда может быть принесена апелляционная жалоба в Забайкальский краевой суд через данный райсуд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Судья Ж.Н. Лытнева
Мотивированное решение составлено 12 декабря 2025 года.