Дело № 2-888/2025

УИД 58RS0008-01-2024-003722-88

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Пенза 25 декабря 2025 года

Железнодорожный районный суд города Пензы в составе:

председательствующего судьи Сергеевой М.А.,

при секретарях Беляевой А.Е., Симонове Н.В., Грачевой А.И., Макаровой Т.Н., Дьячкове А.Р., Захаровой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Пензе гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г.Пензы, Министерству градостроительства и архитектуры Пензенской области о признании права собственности на нежилое здание и встречному исковому заявлению администрации г.Пензы к ФИО1 о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и его сносе, взыскании судебной неустойки,

установил:

ФИО2 первоначально обратился в суд с вышеуказанным иском к администрации г.Пензы, впоследствии утончив его, указав, что в конце 1990-х годов построил торговый павильон по адресу: <адрес>. 07 декабря 2001 г. администрацией города Пензы выдан акт выбора № земельного участка для строительства павильона с торговым залом, данный объект был принят в эксплуатацию рабочей комиссией. Земля выдавалась в аренду городской администрацией для строительства, установки и возведения этого объекта. Павильон устанавливался точно в том месте, где ему и было положено. В акте приемки паспорта спорного торгового объекта стоит его подпись. Если бы объект не соответствовал требованиям, то его не приняли бы в эксплуатацию. Постановлением главы администрации города Пензы от 17.05.2002 № утвержден представленный акт выбора № земельного участка для строительства павильона с торговым залом. Постановлением Главы г. Пензы № от 14.03.2003 истцу был предоставлен в бессрочную аренду земельный участок, площадью 105 кв.м., для разработки проекта и строительства павильона с торговым залом по адресу: <адрес>. Постановлением главы г. Пензы № от 09.06.2008 был утвержден представленный истцом акт выбора земельного участка из состава земель населенных пунктов от 02.02.2006, рег. № по корректировке границ земельного участка и определения возможности изменения статуса объекта (торговый павильон) из некапитального в капитальный по <адрес> главы г. Пензы № от 30.07.2008 истцу был предоставлен в аренду земельный участок, площадью 105 кв.м., с кадастровым номером № для строительства торгового павильона (капитальный объект) по адресу: <адрес>. 16.09.2008 между истцом и КУМИ г. Пензы был заключен договор аренды указанного земельного участка для строительства торгового павильона. Срок действия договора аренды до 30.07.2011. Согласно дополнительному соглашению от 21.11.2013 к договору аренды от 16.09.2008 срок действия договора аренды продлен до 12.11.2018. На указанном земельном участке в 2005 году истцом был построен торговый павильон, состоящий из торгового зала, разгрузочной, комнаты персонала, санузла. Общая площадь строения составляет 64,9 кв.м. с кадастровым номером №. С указанного времени истец занимается оформлением документов на возведенное им строение. Расположенное нежилое здание (торговый павильон) по адресу: <адрес> по объемно-планировочному и конструктивному исполнению, уровню эксплуатационной и противопожарной безопасности, размещению на земельном участке соответствует требованиям строительных, противопожарных, градостроительных норм и правил, в том числе Правилам землепользования и застройки г. Пенза. С учетом уточнения, ссылаясь на ст.ст. 11, 16 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 209, 222, 304, 305 Гражданского кодекса РФ, просил признать за ФИО2 право собственности на нежилое здание (торговый павильон) с кадастровым номером №, общей площадью 64,9 кв.м, по адресу: <адрес>.

Заочным решением Железнодорожного районного суда г.Пензы от 19.02.2025 исковые требования ФИО2 удовлетворены.

Определением Железнодорожного районного суда г.Пензы от 28.03.2025 заочное решение Железнодорожного районного суда г.Пензы от 19.02.2025 отменено, производство по делу возобновлено.

Администрация г. Пензы обратилась в суд со встречным иском к ФИО2 о признании объекта капитального строительства самовольным строением, возложении обязанности осуществить снос, взыскании судебной неустойки, указывала, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы (в настоящее время Управление муниципального имущества города Пензы) и ФИО2 16.09.2008 был заключен договор аренды № земельного участка, по условиям которого ФИО2 принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером №, площадью 105 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>. Участок предоставлялся для строительства торгового павильона. Договор аренды от 16.09.2008 № был заключен на неопределенный срок. 13.11.2023 УМИ г.Пензы направило ответчику уведомление № от 13.11.2023, в котором сообщило о том, что УМИ г.Пензы отказывается от договора аренды земельного участка № от 16.09.2008 и считает его расторгнутым по истечении трех месяцев с даты уведомления, в связи с чем в течение 5 дней после прекращения договора необходимо сдать земельный участок по акту приема-передачи свободным от каких-либо строений. Таким образом, договор аренды земельного участка № от 16.09.2008 прекратил свое действие с 13.02.2024. До настоящего времени земельный участок с кадастровым номером № арендатором не передан по акту приема-передачи. Здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес>, учтено с кадастровым номером № (дата присвоения кадастрового номера 25.06.2012), является нежилым торговым павильоном, общей площадью 64,9 кв.м, год завершения строительства здания – 2005, сведения о правообладателе отсутствуют. Администрация г.Пензы, заявляя самостоятельные требования о сносе возведенного ФИО2 строения, ссылалась на то обстоятельство, что спорный объект капитального строительства на указанном земельном участке является самовольной постройкой, поскольку возведен на земельном участке, не принадлежащем ему на каком-либо праве. В настоящее время никаких прав на земельный участок ФИО2 не имеет. Наличие самовольной постройки нарушает права владения, пользования, распоряжения муниципальной собственность в виде земельного участка, на котором расположена самовольная постройка. Поскольку земельный участок занят самовольно возведенным строением ФИО2, собственник земельного участка, право которого осуществляет администрация, лишена возможности распоряжаться земельным участком. Иск администрации г.Пензы о сносе самовольной постройки предъявлен в защиту права муниципального образования города Пензы на земельный участок. Спорный объект является объектом капитального строительства, который обладает признаками самовольной постройки, поскольку создан на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, и без получения на это необходимых в силу закона разрешений. Ссылаясь на ст.ст. 11, 46, 60 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 209, 222, 304, 450.1, 610 Гражданского кодекса РФ, ч.2 ст.55.32 Градостроительного кодекса РФ, просила признать объект капитального строительства с кадастровым номером №, общей площадью 64,9 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, самовольной постройкой, обязать ФИО2 осуществить снос объекта капитального строительства с кадастровым номером №, общей площадью 64,9 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в течение 3-х месяцев с момента вступления в законную силу судебного акта, в случае неисполнения решения суда взыскать с ФИО2 судебную неустойку в размере 1000 рублей за каждый день с момента истечения определенного судом срока исполнения обязательства в натуре.

Определением судьи от 21.08.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление муниципального имущества г.Пензы.

Определением судьи от 30.08.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство градостроительства и архитектуры Пензенской области.

Протокольным определением суда от 16.01.2025 к участию в деле в качестве соответчика привлечено Министерство градостроительства и архитектуры Пензенской области, одновременно исключено из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Протокольным определением Железнодорожного районного суда г.Пензы от 11.07.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Пензенской области.

Истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО2 в судебном заседании просил исковые требования с учетом их уточнения удовлетворить, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в иске, в удовлетворении встречных исковых требований отказать, дополнительно указывал, что много лет пытался получить в администрации г.Пензы разрешение на строительство принадлежащего ему объекта недвижимости, однако безуспешно, магазин – единственное средство к существованию его семьи.

Представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО2 – адвокат Калинина А.В., действующая на основании ордера, в судебном заседании просила исковые требования с учетом их уточнения удовлетворить, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в иске, в удовлетворении встречных исковых требований отказать, просила применить последствия пропуска истцом по встречному иску срока исковой давности, поскольку спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью человека, истцу по встречному иску о существовании объекта известно с 2008 года, с даты издания постановления о предоставлении земельного участка под капитальным объектом, кроме того, сведения об объекте недвижимости, принадлежащем ФИО2, как о капитальном строении, были внесены в градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № в 2012 году, ссылалась на то, что истечение срока давности является самостоятельным основанием к отказу в иске.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску администрации г.Пензы ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила удовлетворить встречные исковые требования, в удовлетворении исковых требований – отказать, ссылалась на обстоятельства, изложенные во встречном иске и возражениях на заявление ответчика по встречному иску о применении последствий пропуска истцом по встречному иску исковой давности, согласно которым, помимо прочего, 13.11.2023 Управление муниципального имущества города Пензы направило уведомление № от 13№ в котором сообщил о том, что отказывается от договора аренды земельного участка № от 16.09.№ и считает его расторгнутым по истечении трех месяцев с даты уведомления, в связи с чем, в течение 5 дней после прекращения договора необходимо сдать земельный участок по акту приема-передачи свободным от каких-либо строений. Основанием для расторжения договора послужили изменения в законодательстве о размещении нестационарных торговых объектов на территории Пензенской области. Так, в целях реализации положений Закона № 381-ФЗ от 28.12.2009 «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», приказа Министерства сельского хозяйства Пензенской области от 02.03.2016 № 32 «Об утверждении Порядка размещения нестационарных торговых объектов на территории Пензенской области», в соответствии с постановлением № 654 от 29.04.2016 «О порядке проведения открытого аукциона на право заключения договора на размещение нестационарных торговых объектов на территории города Пензы» размещение нестационарного торгового объекта на территории города Пензы осуществляется на основании договора, заключенного по результатам аукциона. В силу пункта 2.1 Порядка № 654 отбор хозяйствующих субъектов осуществляется путем проведения открытого аукциона, предметом которого является право заключения договора на размещение нестационарного торгового объекта в местах, определенных схемой размещения нестационарных объектов, утвержденной постановлением администрации г. Пензы от 09.04.2015 № 470 «Об утверждении схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории города Пензы». Таким образом, размещение нестационарных торговых объектов на территории г.Пензы стало осуществляться на основании договора на размещение нестационарного торгового объекта, заключенного по результатам аукциона, в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов, утвержденной органом местного самоуправления. Вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суд г.Пензы от 31.07.2024 по делу № 2-1285/2024 отказано в удовлетворении исковых требований УМИ г. Пензы к ФИО2 о возврате земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> свободным от имущества. Основанием для отказа в удовлетворении исковых требований послужило наличие на указанном земельном объекта капитального строительства - нежилого здания (магазина) с кадастровым номером № общей площадью 64,9 кв.м. В соответствии с п. 1.2 договора земельный участок по адресу: <адрес> предоставлялся под строительство торгового павильона. Доказательства получения ФИО2 разрешения на существование и возведение на земельном участке объекта капитального строительства, получения согласия собственника земли отсутствуют. Таким образом, объект является самовольной постройкой, поскольку возведен на земельном участке, не отведенным под возведение объекта капитального строительства. Наличие самовольной постройки нарушает права владения, пользования, распоряжения муниципальной собственностью в виде земельного участка, на котором расположена самовольная постройка. В настоящее время действие договора аренды земельного участка, на котором расположен объект, прекращено, вступившее в законную силу решение Железнодорожного суда от 31.07.2024 по делу № 2-1285/2024 не оспорено, следовательно, ФИО2 на него прав не имеет. Довод ФИО2 о пропуске срока исковой давности администрация г.Пензы считает несостоятельным, поскольку администрация г. Пензы связывает начало течения исковой давности с датой вступления в законную силу решения Железнодорожного суда от 31.07.2024 по делу № 2-1285/2024, соответственно, срок для подачи искового заявления не пропущен.

Представитель ответчика по первоначальному иску Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен в установленном законом порядке, в письменном отзыве на иск первый заместитель министра ФИО4 просила в удовлетворении иска отказать, помимо прочего указывала, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок, площадью 105 кв.м, с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования - «Размещение павильона с торговым залом». В соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки г. Пензы, утвержденных приказом Министерства от 20.05.2022 № 46/ОД (далее - ПЗЗ), земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне ОД-2 «Зона специализированной общественной застройки». Согласно градостроительному регламенту в территориальной зоне ОД-2 основными, вспомогательными, условно разрешенными видами использования земельных участков и объектов капитального строительства не предусмотрено размещение нежилого здания - торгового павильона. Более того, по сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № расположен во второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны (учетный номер 58.29.2.382). Исходя из содержания искового заявления, нежилое здание (торговый павильон) является объектом капитального строительства, а, следовательно, не относится к объектам, размещение которых допускается в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны. Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ. Признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты права, который не может быть использован для упрощения процедуры регистрации права в обход принятому административному порядку получения соответствующего разрешения, в противном случае, это ставило бы самовольного застройщика в привилегированное положение по сравнению с добросовестным застройщиком.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления муниципального имущества г.Пензы, Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены в установленном законом порядке.

Судом постановлено рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы гражданского дела, материалы дела №2-1285/2024, материалы дела №2а-1562/2025, выслушав лиц, участвующих в деле, пояснения эксперта, специалиста, показания свидетелей, суд приходит к следующему.

Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Как усматривается из ст.219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п.5 ч.2 ст.14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 30 декабря 2020 г.) «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 3 ст.222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Абзацем 4 п. 2 ст. 222 ГК РФ установлено, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Как разъяснено в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается, в том числе, и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Из приведенных выше положений норм закона и разъяснений в их взаимосвязи следует, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом как с соблюдением требований о получении необходимых в силу закона согласований, разрешений на ее строительство, так и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности, несоблюдения градостроительных и строительных норм и правил при ее возведении и возможности нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, в частности, прав смежных землепользователей, правил землепользования и застройки и т.д.

Судом установлено, и усматривается из материалов дела, что 4 декабря 1999 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы (в настоящее время – УМИ г.Пензы) и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № (т.1 л.д.203-208), согласно п.1.1. которого арендодатель на основании постановления главы г.Пензы № от 01.11.1999 передает арендатору в арендное пользование земельный участок с кадастровым номером №, площадью 7,56 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> на территории сельхозинститута (паспорт №). Участок предоставлен для использования под торговый павильон (п.1.2 договора).

Постановлением главы администрации города Пензы № от 17.05.2002 утвержден представленный акт выбора земельного участка рег.№ от 07.12.2001 на размещение павильона с торговым залом по <адрес>, согласно п.п. 3.1 и 3.2. которого ФИО2 обязан заключить с КУМИ г.Пензы договор аренды земельного участка без указания срока аренды (в соответствии со ст.610 ГК РФ) и осуществить проектирование и строительство объекта таким образом, чтобы данный объект не был прочно связан с землей, то есть объект возможно переместить без несоразмерного ущерба его назначению (движимое имущество).

21.07.2003 между КУМИ г.Пензы и ФИО2 на основании постановления главы администрации г.Пензы № от 14.03.2003 заключен договор аренды земельного участка №, на основании которого арендодатель передает арендатору в арендное пользование земельный участок с кадастровым номером № площадью 105 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (п.1.1.), для разработки проекта и строительства павильона с торговым залом (п.1.2.).

Постановлением главы администрации города Пензы № от 09.06.2008 «О предварительном согласовании корректировки границ земельного участка и определения возможности изменения статуса объекта (торговый павильон) из некапитального в капитальный по <адрес>» утверждены представленные ФИО2 акт выбора земельного участка из состава земель населенных пунктов от 02.02.2006 рег.№ по корректировке границ земельного участка и определения возможности изменения статуса объекта (торговый павильон) из некапитального в капитальный по <адрес> согласно приложению к настоящему постановлению (пункт 1), проект границ земельного участка из состава земель населенных пунктов от 30.05.2006 рег.№ по корректировке границ земельного участка и определения возможности изменения статуса объекта (торговый павильон) из некапитального в капитальный по <адрес> согласно приложению к настоящему постановлению (пункт 2); согласованы предварительно корректировка границ земельного участка и определение возможности изменения статуса объекта (торговый павильон) из некапитального в капитальный по <адрес> в соответствии с актом выбора земельного участка, утвержденным пунктом 1 постановления, и проектом границ земельного участка, утвержденным пунктом 2 настоящего постановления (пункт 3), прекращено право аренды ФИО2 на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 105 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, предоставленный постановлением главы администрации г.Пензы № от 14.03.2003 «О предоставлении гр.ФИО2, в аренду, земельного участка для разработки проекта и строительства павильона с торговым залом по <адрес>» (пункт 4); на КУМИ г.Пензы и гр.ФИО2 возложена обязанность по заключению соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 21.07.2003 № (пункт 5).

Этим же постановлением признаны утратившими юридическую силу постановления главы администрации города Пензы от 17.05.2002 № «О предварительном согласовании места размещения павильона с торговым залом по <адрес>» и от 14.03.2003 № «О предоставлении гр. ФИО2, в аренду, земельного участка для разработки проекта и строительства павильона с торговым залом по <адрес>».

Постановлением главы администрации города Пензы от 30 июля 2008 г. № «О предоставлении гр. ФИО2 земельного участка из состава земель населенных пунктов для строительства торгового павильона (капитальный объект)в аренду по адресу: <адрес>» из состава земель населенных пунктов ФИО2 предоставлен земельный участок, площадью 105 кв.м, кадастровый №, для строительства торгового павильона (капитальный объект) по <адрес> в аренду сроком на 3 года; участок предоставлен за счет свободных земель населенных пунктов.

Согласно пунктам 2.1 и 2.2 данного постановления соответственно ФИО2 обязан обратиться в течение 1 месяца с момента выхода настоящего постановления в Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Пензы по вопросу оформления договора аренды земельного участка и обеспечить регистрацию договора аренды земельного участка в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пензенской области.

Кроме того, согласно п.2.3 постановления на ФИО2 возложена обязанность обратиться в администрацию г.Пензы для получения разрешения на строительство торгового павильона (капитальный объект) по <адрес>.

Из пункта 4 постановления усматривается, что в случае невыполнения ФИО2 требования подпункта 2.1 пункта 2 настоящего постановления а также при отказе заключить договор, определенный пунктом 3, постановление утрачивает юридическую силу.

Согласно сообщению администрации г.Пензы от 24.12.2025 № постановления администрации г.Пензы № от 09.06.2008 и № от 30.07.2008 являются актуальными, изменения в данные постановления не вносились.

Во исполнение постановления № от 30.07.2008 16 сентября 2008 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Пензы (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор № аренды земельного участка, предназначенный для строительства.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, кадастровый №, площадью 105 кв.м, находящейся по адресу: <адрес>.

Указанный участок относится к землям населенных пунктов (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 3.1 договор действует по 30 июля 2011 г.

В силу пункта 3.3 договора арендная плата за пользование участком составляет 4777,61 руб. в год, 398,13 руб. в месяц.

Арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Пензенской области, города Пензы, регулирующих исчисление размера арендной платы за пользование землей, а также при изменении вида деятельности арендатора (в рамках целей использования Участка в соответствии с пунктом 1.2 договора). Новый размер арендной платы устанавливается с момента, указанного в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор, либо с момента опубликования в СМИ соответствующих изменений в нормативные правовые акты. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре (пункт 3.5 договора).

В соответствии с пунктом 3.6 договора арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа вносится арендатором ежемесячно, не позднее 5 числа месяца, за который производится платеж.

Согласно пункту 4.2.6 договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определенных договором и последующими изменениями и дополнениями к нему; в трехдневный срок с момента внесения денежных средств представить арендодателю платежные поручения (квитанции) с подлинной отметкой банка, приложив копии указанных платежных поручений (квитанций); в случае отсутствия в банковских документах сведений, за какой период произведена оплата, зачислять суммы произведенной платы в счет погашения арендных платежей, начисленных за последний месяц.

Согласно пункту 6.1 договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 6.3 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при следующих, признанных сторонами существенными нарушениях договора: при использовании под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 договора (пункт 6.3.1); при неиспользовании участка в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора, в течение одного года с даты вступления договора в силу (пункт 6.3.2); при невнесении арендной платы в течение двух и более месяцев независимо от ее последующего внесения; расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки (пункт 6.3.3); в случае двукратного неисполнения (несвоевременного или ненадлежащего исполнения) арендатором обязанности представить арендодателю платежные поручения (квитанции) с подлинной отметкой банка (пункт 6.3.4); если арендатор умышленно ухудшает состояние участка (пункт 6.3.5); при несоблюдении обязанностей, предусмотренных пунктами 4.2.10, 4.2.18 договора (пункт 6.3.6).

Договор аренды № от 16.09.2008 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пензенской области 21 октября 2008 г. за номером №.

21 ноября 2013 г. между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы, арендодателем, и ФИО2, арендатором, заключено дополнительное соглашение к договору аренды № от 16.09.2008, которым договор дополнен пунктом 6.5 следующего содержания: «При заключении либо продлении договора аренды земельного участка на неопределенный срок, арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за один месяц» (пункт 2), этим же дополнительным соглашением договора аренды № от 16.09.2008 продлен на срок до 12.11.2018 (пункт 3).

Согласно представленной истцом ФИО2 копии акта проверки земельного участка по адресу: <адрес> от 26.02.2015, проведенной на основании задания на проведение проверки начальником отдела муниципального земельного контроля администрации г.Пензы ФИО11 и главным специалистом отдела муниципального земельного контроля ФИО12 администрации г.Пензы, в результате выезда на место установлено, что на земельном участке, площадью 105 кв.м, расположено нежилое здание, задолженность платежей по договору аренды № от 16.09.2008 по состоянию на 19.02.2015 отсутствует; нарушений не выявлено.

Факт проведения проверки земельного участка по адресу: <адрес> 26.02.2015, а также ее результаты никем не оспорены.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля главный специалист отдела муниципального земельного контроля администрации г.Пензы ФИО12 суду показала, что акт проверки земельного участка по адресу: <адрес> от 26.02.2015 составлен ею, почерк принадлежит ей, согласно акту границы земельного участка установлены на местности, расположенный на земельном участке объект за границы участка не вышел, иные обстоятельства проведения проверки в связи с истечением длительного времени она не помнит. В 2019 году проверка земельного участка по адресу: <адрес>, насколько помнит свидетель, не проводилась.

Приказом заместителя главы администрации г.Пензы по экономике и развитию предпринимательства № от 25.12.2018 назначена внеплановая выездная проверка соблюдения ФИО2 земельного законодательства в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>; лица, уполномоченные на проведение проверки: ФИО12 - главный специалист отдела муниципального земельного контроля администрации г.Пензы, ФИО13 – ведущий специалист отдела муниципального земельного контроля администрации г.Пензы, ФИО14 – главный эксперт отдела муниципального земельного контроля администрации г.Пензы; дата начала внеплановой выездной проверки – 09.01.2019, дата окончания внеплановой выездной проверки – 05.02.2019.

Сообщением администрации г.Пензы от 26.12.2018 №, адресованным ФИО2, до последнего доведено о проведении внеплановой выездной проверки соблюдения норм земельного законодательства, предложено явиться 10.01.2019 в администрацию г.Пензы, разъяснены последствия уклонения от проведения проверки.

Иные документы по проведению проверки на основании приказа заместителя главы администрации г.Пензы по экономике и развитию предпринимательства № от 25.12.2018 суду представлены не были.

Из сообщений администрации г.Пензы № от 27.06.2025, № от 10.07.2025 усматривается, что в отделе муниципального земельного контроля администрации г.Пензы отсутствуют материалы проведения проверок в период с 2014 года на земельном участке по адресу: <адрес>, поскольку по истечении 5 лет документы в администрации г.Пензы хранению не подлежат; за период 2020-2025 годы специалистами отдела муниципального земельного контроля администрации г.Пензы проверки в отношении указанного земельного участка не проводились.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля главный специалист отдела муниципального земельного контроля администрации г.Пензы ФИО13 суду показала, что проверка соблюдения ФИО2 земельного законодательства в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на основании приказа от 25.12.2018 № фактически не проводилась, вероятнее всего, ФИО2 не пришел в отдел муниципального земельного контроля в целях ознакомления с приказом, и был составлен акт о невозможности проведения проверки, однако все акты хранятся 5 лет, после чего уничтожаются, в 2019 году в рамках проведенного рейда по данному адресу, насколько помнит свидетель, был выявлен самовольный захват муниципальной земли ограждением, составлен протокол по ст.7.1 КоАП РФ, с 2020 года никаких проверок в отношении спорного земельного участка не проводилось.

ФИО15 - главный специалист отдела муниципального земельного контроля администрации г.Пензы – дала разъяснения относительно порядка проведения внеплановых проверок земельного законодательства.

Решением Железнодорожного районного суда г.Пензы от 31 июля 2024 г., принятым по гражданскому делу №2-1285/2024, отказано в удовлетворении иска Управления муниципального имущества города Пензы к ФИО2 о возврате земельного участка.

Указанным решением установлено следующее:

13 ноября 2023 г. Управление муниципального имущества г.Пензы направило в адрес ФИО2 уведомление №, в котором отказалось от договора аренды земельного участка 16 сентября 2008 г. №, считая его прекратившим по истечении трех месяцев с даты уведомления, предложило в течение 5 дней после прекращения договора сдать земельный участок по акту приема-передачи представителю Управления свободным от каких-либо строений.

Данное предложение направлялось ответчику по адресу его места жительства, указанному в договоре аренды от 16 сентября 2008 г. №.

Требования, указанные в уведомлении, до настоящего времени в добровольном порядке ответчиком не исполнены.

В данном случае, арендодатель предпринял все необходимые меры для уведомления арендатора о расторжении договора, которые требовались от него по характеру обязательства и условиям оборота.

Таким образом, истец в установленном абзацем 2 пункте 2 статьи 610 ГК РФ порядке реализовал свое право об отказе от договора, считавшегося возобновленным на неопределенный срок. Поскольку соответствующее уведомление было вручено ответчику 18 ноября 2023 г., то, следовательно, договор аренды от 16 сентября 2008 г. № прекратил свое действие 18 февраля 2024 г.

Вместе с тем, суд принял во внимание, что на спорном земельном участке находится нежилое здание (торговый павильон), площадью 64,9 кв.м. Как следует из технического паспорта по состоянию на 16 декабря 2008 г., торговый павильон по адресу: <адрес>, площадью 64,9 кв.м, является объектом капитального строительства. При таких обстоятельствах суд счел, что земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, не может быть возвращен по основаниям статьи 622 ГК РФ до решения вопроса об объекте недвижимости, расположенном на нем.

Решение Железнодорожного районного суда г.Пензы от 31 июля 2024 г. вступило в законную силу 10 сентября 2024 г.

Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

26 июля 2024 г. (до принятия решения от 31 июля 2024 г.) ФИО2 обратился в суд с настоящим иском к администрации г.Пензы о признании права собственности на нежилое здание (торговый павильон) с кадастровым номером №, общей площадью 64,9 кв.м, по адресу: <адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 105 кв.м., в обоснование заявленных требований представил заключение по результатам строительно-технического исследования здания № от 01.07.2024, выполненное ООО «Лаборатория судебной экспертизы», согласно которому нежилое здание, площадью 64,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, по объемно-планировочному и конструктивному исполнению, уровню эксплуатационной и противопожарной безопасности, внутреннему благоустройству и обеспеченности инженерными коммуникациями соответствует требованиям СП, СНиП, СанПиН, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, предъявляемым к общественным зданиям торгового назначения. Условия безопасной эксплуатации возведенных строительных конструкций исследуемого здания обеспечиваются. Нежилое здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку конструкции здания имеют большой эксплуатационный ресурс, необходимую достаточную, безопасную и соответствующую нормам проектирования несущую способность и требуемые прочностные показатели, пригодны для восприятия расчетных нагрузок в условиях эксплуатации. Исследуемое строение не соответствует требованиям Правил землепользования и застройки г.Пензы, так как процент застройки территории более 55%, минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий составляет менее 2 м. Однако, учитывая дату постройка объекта (до принятии правил землепользования и застройки), а также учитывая требования п.6 землепользования и застройки г.Пензы, исследуемое здание может использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом.

С целью установления соответствия спорного объекта требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза с поручением ее проведения экспертам ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России.

Согласно выводам заключения ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России от 20 декабря 2024 г. №; №:

Нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> по объемно-планировочному и конструктивному исполнению, уровню эксплуатационной и противопожарной безопасности (в части имеющихся путей эвакуации и эвакуационных выходов, состава и расположения инженерного оборудования), внутреннему благоустройству и обеспеченности инженерными коммуникациями, санитарно- эпидемиологическим условиям (микроклимат, освещенность, инсоляция), соответствует действующим строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным правилам и нормам.

Нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, в части процента застройки земельного участка и минимальных отступов от границ земельного участка на момент исследования не соответствует требованиям Правил землепользования и застройки г. Пензы Пензенской области, утв. Приказом Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области от 20.05.2024 №23-194.

Однако следует отметить, что здание введено в эксплуатацию в 2005 году до установления градостроительных регламентов, а также согласно п.10 статьи 16 части 2 Правил землепользования и застройки города Пензы Пензенской области «Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия».

Нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, в виду соблюдения требований ФЗ №384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и ФЗ №123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Объект, расположенный по адресу: <адрес> полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №. общей площадью 105 кв.м.

Фактическое использование данного земельного участка, занятого указанным объектом, соответствует его целевому назначению, виду разрешенного использования - размещение павильона с торговым залом.

Из исследовательской части заключения усматривается:

В ходе проведения экспертного осмотра и изучения материалов дела установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> расположено одноэтажное здание прямоугольной формы в плане. Здание не имеет подвала. Общая площадь здания составляет 64.9 кв.м., площадь застройки составляет 78.0 кв.м, общая высота - 2.85 м., год постройки - 2005 год. Подъезд к данному зданию осуществляется с проезжей части, находящейся в удовлетворительном состоянии.

Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 105 кв. м, имеет вид разрешенного использования - размещение павильона с торговым залом.

В результате измерений было установлено: расстояние от объекта исследования до здания, расположенного на смежном земельном участке, составляет более 15,0 м., расстояние от объекта исследования до границ земельного участка составляет: с северной стороны - 2.86 м. с восточной стороны - 0,24-0,33 м, с южной стороны - 0,43 м, с западной стороны - 0,29-0,3 м., процент застройки земельного участка - 74%.

Земельный участок с кадастровым номером № частично расположен в охранной зоне кабельной линии, расположенной от ТП-2329 до ТГ1-2330 (744) в районе <адрес>, утвержденной постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2009 г. №160. При этом строение, возведенное на данном земельном участке, не расположено в охранной зоне кабельной линии.

Конструктивные элементы объекта исследования выполнены из следующих материалов и конструкций: фундамент – ленточный бетонный, стены кирпичные, перекрытие – деревянное, утепленное, крыша – металлическая по деревянной обрешетке, внутренне благоустройство – водопровод, канализация, отопление, электроосвещение.

Перечень территориальных зон, выделенных на карте градостроительного зонирования, устанавливают Правила землепользования и застройки города Пензы Пензенской области от 20.05.2024 № 23-194, согласно которым земельный участок по адресу: <адрес> расположен в зоне ОД-2 «Зона специализированной общественной застройки»».

Допрошенная в ходе судебного заседания эксперт ФИО16 выполненное заключение поддержала, дополнительно пояснила, что территориальная зона ОД-2 допускает использование земельного участка под размещение магазина, при этом исследованный ею объект – павильон с торговым залом – фактически представляет собой магазин, понятия «павильон с торговым залом» и «магазин» тождественны, вследствие чего нарушений Правил землепользования и застройки г.Пензы не имеется.

В соответствии со ст.55 ГПК РФ заключение экспертизы является одним из доказательств, на основании которых может быть установлено наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих мнение стороны по гражданскому делу.

Оснований не доверять данному заключению эксперта и показаниям эксперта, являющегося лицом, не заинтересованным в исходе дела, имеющим высшее образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», стаж работы по специальности с 2006 г., должность эксперт ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России, у суда не имеется.

Данное заключение отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, так как содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные выводы основаны на действующих нормативных документах. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы либо ставящих под сомнение выводы, сторонами не представлено, и в материалах дела таковые отсутствуют. Учитывая, что исследование и выводы эксперта ясны и определенны, сомнений в правильности и обоснованности судебного заключения не возникает, экспертиза проведена с учетом материалов гражданского дела, с использованием действующих методик и нормативных актов, экспертом, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим специальные познания в области строительства и землеустройства, стаж работы более 19 лет, суд, принимает заключение судебной экспертизы в качестве доказательства по делу и кладет его в основу судебного решения.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что в результате самовольного возведения истцом нежилого здания не допущено нарушений градостроительных и строительных норм и правил, правил пожарной безопасности, санитарных норм, чьи-либо права и охраняемые законом интересы не нарушены.

Доказательств обратного суду не предоставлено, судом не добыто.

Возражая против удовлетворения исковых требований, заявляя встречные исковые требования о сносе самовольно возведенного строения, администрация г.Пензы ссылалась на то обстоятельство, что договор аренды № от 16.09.2008 в настоящее время расторгнут, следовательно, нежилое здание (торговый павильон) возведен на земельном участке, на который ФИО2 в настоящее время никаких прав на него не имеет.

С данными доводами суд не может согласиться по следующим основаниям.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года (далее - Обзор), сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Данная правовая позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29 января 2015 года № 101-О и от 27 сентября 2016 года № 1748-О также указал, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и, тем самым, на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитального объекта.

При рассмотрении споров данной категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земельного участка на возведение строений конкретного типа (определение Верховного Суда Российской Федерации от 02 июня 2022 года № 308-ЭС21-29061 по делу № А63-18015/2020).

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление № 44) разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ; пункт 40 постановления № 44).

Согласно пункту 41 постановления № 44 арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

При возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной (пункт 20 постановления Пленума № 44).

При разрешении исковых требований суд принимает во внимание, что спорная постройка возведена в пределах границ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 105 кв.м, имеющего вид разрешенного использования - размещение павильона с торговым залом, предоставленного истцу в аренду в целях строительства капитального строительства - торгового павильона, строительство закончено до направления 13.11.2023 УМИ г.Пензы ФИО2 уведомления о расторжении договора аренды земельного участка № от 16.09.2008 – в 2005 году.

Постановлением администрации г.Пензы № от 17.09.2012 на основании ст.44 Градостроительного кодекса РФ, приказа Министерства регионального развития РФ от 10.05.2011 № «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка», ст.31 Устава г.Пензы и заявления ФИО2 № от 30.08.2012 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, на котором размещен объект капитального строительства – торговый павильон.

Таким образом, о том, что на земельном участке с кадастровым номером № находится объект капитального строительства – торговый павильон - администрации г.Пензы было известно как минимум с 2012 года.

Между тем, из возражений администрации г.Пензы от 17.06.2025 на заявление о применении последствий пропуска истцом по встречному иску срока исковой давности усматривается, что основанием для расторжения договора аренды земельного участка № от 16.09.2008 послужили изменения в законодательстве о размещении нестационарных торговых объектов на территории Пензенской области, а именно то обстоятельство, что размещение нестационарных торговых объектов на территории г.Пензы стало осуществляться на основании договора на размещение нестационарного торгового объекта, заключенного по результатам аукциона, в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов, утвержденной органом местного самоуправления.

Изложенное не соответствует фактическим обстоятельствам дела, установленным судом и приведенным выше.

Кроме того, 23.01.2025 ФИО2 обратился в администрацию г.Пензы с заявлением о предоставлении ему земельного участка, площадью 105 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, для размещения торгового павильона с торговым залом, указав, что задолженности по аренде не имеет.

Согласно сообщению администрации г.Пензы № от 04.02.2025, адресованному ФИО2 (указано Мамедову Р.В.О.), сообщению УМИ г.Пензы от 11.06.2025 №, адресованному суду, 23.01.2025 ФИО2 обратился с заявлением № о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в аренду на основании п.п.9 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ. На данное заявление администрацией г.Пензы был дан ответ, в котором сообщалось, что в соответствии с п.п.9 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления. Согласно сообщению, приложенному к заявлению, на испрашиваемом земельном участке расположено нежилое здание – торговый павильон с кадастровым номером №. По сведениям Росреестра, полученным в порядке электронного межведомственного взаимодействия, объект недвижимости с кадастровым номером № снят с кадастрового учета 14.11.2024. Кроме того, сведения о кадастровых номерах, расположенных в пределах испрашиваемого земельного участка, в ЕГРН не содержатся. На основании вышеизложенного и в соответствии с п.1 ст.39.16 ЗК РФ принять решение о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № на основании п.п.9 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ не представляется возможным.

Таким образом, единственным основанием к отказу администрации г.Пензы в предоставлении ФИО2 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в аренду на основании п.п.9 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ явилось то обстоятельство, что объект недвижимости (торговый павильон) с кадастровым номером № снят с кадастрового учета, а сведения о кадастровых номерах, расположенных в пределах испрашиваемого земельного участка, в ЕГРН не содержатся.

Вместе с тем, из ответа Управления Росреестра по Пензенской области № от 21.03.2025 на обращения ФИО2 от 12.03.2025 и 20.03.2025 об изменении статуса объекта усматривается, что 21.03.2025 на основании решения государственного регистратора прав об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН статус объекта с кадастровым номером № изменен с «Архивного» на «Актуальный».

Таким образом, законных оснований к отказу администрации г.Пензы в предоставлении ФИО2 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в аренду на основании п.п.9 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ не имеется, задолженность за пользование земельным участком (по арендным платежам) у ФИО2 отсутствует.

Как следует из положений статей 1 и 6 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на принципах добросовестности, разумности и справедливости.

В соответствии с пунктом 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

Принимая во внимание, что администрация г.Пензы не предпринимала действий по сносу самовольно возведенного строения вплоть до отмены на основании заявления Минграда Пензенской области заочного решения Железнодорожного районного суда г.Пензы от 19.02.2025, которым исковые требования ФИО2 о признании права собственности на нежилое здание были удовлетворены, являясь при этом ответчиком по делу, более того, учитывая, что УМИ г.Пензы принимало и принимает до настоящего времени арендные платежи за пользование земельным участком, суд полагает, что у истца по первоначальному иску имелось достаточно оснований полагать, что объект возведен им с согласия арендодателя, на основании договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства капитального объекта, и не нарушает требований земельного и градостроительного законодательства.

Не могут быть приняты во внимание судом и ссылки администрации г.Пензы на то, что объект построен в 2005 году, то есть до даты заключения договора аренды в 2008 году, поскольку, заключая 16.09.2008 договор аренды земельного участка, предназначенного для строительства, №, КУМИ г.Пензы, как компетентный орган муниципальной власти, имело возможность исследовать передаваемый им в аренду земельный участок и находящиеся на нем строения, что позволяет суду сделать вывод, что возведение спорного объекта было согласовано арендодателем и не противоречит договору аренды земельного участка для целей строительства капитального объекта.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Таких обстоятельств в ходе судебного заседания установлено не было.

Из сообщения администрации г.Пензы от 27.06.2025 № усматривается, что разрешение на строительство торгового павильона на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, ФИО2 в порядке, предусмотренном ст.51 ГрК РФ, администрацией г.Пензы не выдавалось; выдача разрешений на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства администрацией города осуществлялась с 2005 по 01.03.2022; за период с 2005 по 2019 информация об обращениях ФИО2 по вопросу выдачи разрешения на строительство торгового павильона в администрации г.Пензы отсутствует; документы временного срока хранения, в том числе база данных по регистрации заявлений на подготовку разрешительной документации по градостроительным вопросам, по истечению срока хранения 5 лет уничтожаются по актам о выделении к уничтожению документов, не подлежащих дальнейшему хранению; за период с 01.01.2020 по 01.03.2022 обращений ФИО2 по вопросу выдачи разрешения на строительство торгового павильона в администрацию г.Пензы не поступало.

Однако судом, на основании представленного истцом ФИО2 сообщения администрации г.Пензы №№ от 08.10.2012 (т.2 л.д.44-45), установлено, что в 2012 году ФИО2 обращался в администрацию г.Пензы о выдаче ему разрешения на строительство нежилого помещения (мини-магазина) на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, однако получил отказ письмом №№ от 08.10.2012 в связи с отклонением от допустимых предельных параметров разрешенного строительства, установленных Правилами землепользования и застройки города Пензы, утвержденными решением Пензенской городской Думы 22.12.2009 №, и непредоставлением разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Вместе с тем, как установлено заключением ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России от 20 декабря 2024 г. №; №, и подтверждено в судебном заседании экспертом ФИО16, поскольку здание введено в эксплуатацию в 2005 году, то есть до установления градостроительных регламентов, а также согласно п.10 статьи 16 части 2 Правил землепользования и застройки города Пензы Пензенской области, земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Между тем, опасности использования объекта для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия судом установлено не было.

Таким образом, недобросовестность ФИО2 в части неполучения разрешения на строительство судом не установлена.

Доводы ответчика Минграда Пензенской области на то, что спорный объект является объектом капитального строительства, размещение которых не допускается в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны, тщательно обсуждались судом. При этом суд приходит к следующему:

Постановлением Правительства Пензенской области 8 февраля 2000 г. № утвержден Перечень курортов и лечебно-оздоровительных местностей регионального значения на территории Пензенской области, пунктом 1 которого к курортам регионального значения отнесены Ахуны (к данному району отнесен и адрес местонахождения спорного объекта). Между тем, суду не представлены сведения о том, что на момент заключения с ФИО2 договора аренды земельного участка № от 16.09.2008 органам местного самоуправления не было известно как о названном факте, так и об установлении второй зоны округа санитарной охраны месторождения минеральных вод в г.Пензе (горно-санитарной охраны). Кроме того, судом установлено, что к спорному объекту подключено центральное водоснабжение и водоотведение, что само по себе исключает возможность попадания в почву отходов жизнедеятельности. Более того, ответчиком не представлено подтверждение того, что расположение спорного объекта каким-либо образом ухудшает качество минеральных вод, иным негативным образом влияет на месторождение минеральных вод в г.Пензе.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что единственным основанием для предъявления встречных исковых требований администрацией г.Пензы явилось расторжение договора аренды № от 16.09.2008, заключенного между УМИ г.Пензы и ФИО2, и отсутствие, по мнению истца по встречному иску, прав у ФИО2о с указанного времени прав на земельный участок, а также учитывая совокупность всех приведенных по делу обстоятельств, законные основания для удовлетворения встречных исковых требований администрации г.Пензы к ФИО2 о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и его сносе, а также производного от данных требования о взыскании судебной неустойки, по мнению суда, отсутствуют, вследствие чего в их удовлетворении следует отказать.

Стороной ответчика по встречному иску заявлено о применении последствий пропуска администрацией г.Пензы срока исковой давности.

Согласно п.1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В статьях 208, 222 ГК РФ отсутствует положение, согласно которому исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, соответственно, на данное требование распространяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ. Вместе с тем, если самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан, т.е. неопределенного круга лиц, то исковая давность к требованию о сносе такой постройки не может быть применена (пункт 22 постановления № 10/22).

В пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Истец по встречному иску, возражая против применения срока исковой давности, указывал на то, что начало течения данного срока связывает со вступлением в законную силу решения Железнодорожного районного суда г.Пензы от 31.07.2024 по делу № 2-1285/2024, которым установлено, что в настоящее время действие договора аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект, прекращено, следовательно, ФИО2 на него прав не имеет, соответственно, срок для подачи встречного искового заявления не пропущен.

Суд не может согласиться с позицией стороны истца по встречному иску относительно момента начала течения срока исковой давности по встречному требованию, поскольку уведомление о расторжении договора аренды было вручено ответчику 18 ноября 2023 г., следовательно, администрация г.Пензы полагала либо должна была полагать, что договор аренды от 16 сентября 2008 г. № прекратил свое действие 18 февраля 2024 г., и именно с указанного времени ведет начало течения срока исковой давности для подачи иска о сносе самовольно возведенного строения. Вместе с тем, подав встречный иск 12.05.2025, администрация г.Пензы, заявившая в качестве единственного основания для заявленного искового требования о сносе самовольно возведенного строения отсутствие у ФИО2 прав на земельный участок, срок исковой давности не пропустила.

На основании изложенного в удовлетворении заявления стороны ответчика по встречному иску о применении последствий пропуска истцом по встречному иску срока исковой давности надлежит отказать.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г., разъяснено, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, к которым относят такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Согласно п.40 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

Принимая во внимание принцип правовой определенности, необходимость разрешения возникшего между сторонами спора по существу, учитывая вышеназванные нормы права, конкретные обстоятельства дела, принимая во внимание, что на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), постройка отвечает требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд, объект не создает угрозы жизни и здоровью людей, построен в период действия договора аренды, заключенного в целях строительства объекта недвижимости, более того, права на заключение договора аренды земельного участка под капитальным строением у ФИО2 не утрачены, суд полагает необходимым заявленные исковые требования ФИО2 к Министерству градостроительства и архитектуры Пензенской области о признании права собственности на нежилое здание удовлетворить, признать за истцом ФИО2 право собственности на нежилое здание (торговый павильон) с кадастровым номером №, общей площадью 64,9 кв.м, по адресу: <адрес>.

Вместе с тем, согласно п.42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4 - 6 статьи 51 ГрК РФ), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, - также лицо, осуществившее ее возведение (создание).

Как следует из положений ч.4 ст.51 ГрК РФ, разрешение на строительство по общему правилу выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случае, предусмотренных частями 5-6 статьи 51 ГРК РФ и другими федеральными законами.

В соответствии с п.10 ч.2 Закона Пензенской обл. от 24.11.2021 № 3765-ЗПО «О перераспределении отдельных полномочий в сфере градостроительной деятельности и земельных отношений между органами местного самоуправления и органами государственной власти Пензенской области» полномочия по выдаче разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства в случаях, когда выдача разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации отнесена к компетенции органов местного самоуправления, переданы от органов местного самоуправления к уполномоченному исполнительному органу Пензенской области.

Положением о Министерстве градостроительства и архитектуры Пензенской области, утвержденном постановлением Правительства Пензенской области от 30.08.2024 № 658-пП, установлено, что Министерство градостроительства и архитектуры Пензенской области (далее - Министерство) является исполнительным органом Пензенской области, обеспечивающим проведение государственной политики в сфере градостроительной деятельности и архитектуры, в области организации и проведения государственной экспертизы проектной документации, государственной экспертизы результатов инженерных изысканий, а также уполномоченным осуществлять региональный государственный строительный надзор, региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, региональный государственный контроль (надзор) за деятельностью жилищно-строительных кооперативов, связанной с привлечением средств членов кооперативов для строительства многоквартирных домов, региональный государственный контроль (надзор) на автомобильном транспорте, городском, наземном электрическом транспорте и в дорожном хозяйстве в части соблюдения обязательных требований в области автомобильных дорог и дорожной деятельности, установленных в отношении автомобильных дорог регионального и межмуниципального значения (пункт 1.1.).

Министерство в рамках своей компетенции и в соответствии с возложенными на него задачами осуществляет следующие полномочия: предоставляет разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (пункт 3.1.11), выдает разрешения на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства в случаях, когда выдача разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации отнесена к компетенции органов местного самоуправления (пункт 3.1.20).

С учетом приведенных правовых норм и разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», суд приходит к выводу о том, что надлежащим ответчиком по настоящему делу является Министерство градостроительства и архитектуры Пензенской области, как исполнительный орган, в полномочия которого входит рассмотрение вопросов о выдаче разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а администрация г.Пензы является ненадлежащим ответчиком, в связи с чем заявленные к указанному ответчику исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к Министерству градостроительства и архитектуры Пензенской области о признании права собственности на нежилое здание удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание (торговый павильон) с кадастровым номером №, общей площадью 64,9 кв.м, по адресу: <адрес>.

Исковые требования ФИО1 к администрации г.Пензы о признании права собственности на нежилое здание оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования администрации г.Пензы к ФИО1 о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и его сносе, взыскании судебной неустойки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Пензы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья Сергеева М.А.

Решение в окончательной форме принято 20 января 2026 г.