Решение по делу № 3А-33/2023 от 06.06.2023 - о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 09.11.2022 № ОРС-31/2022/000140 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости.

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело (УИД) № 31OS0000-01-2023-000006-25

Производство № 3а-33/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

6 июня 2023 г. г. Белгород

Белгородский областной суд в составе

судьи А.С. Квасова,

при секретаре Е.В. Черных,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 09.11.2022 № ОРС-31/2022/000140 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 (далее также административный истец) 09.01.2023 обратился в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

- признать незаконным решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 09.11.2022 № ОРС-31/2022/000140 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости 20 805 839 руб.;

- об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на 07.10.2022 в размере рыночной стоимости 20 805 839 руб. определенной оценщиком ООО «<***>» в отчете об оценке от 11.10.2022 № 132-1-10.2022.

В обоснование заявленного требования административным истцом указано, что он является собственником спорного нежилого здания с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость названного объекта недвижимости в размере 27 163 894, 2 руб. превышает его рыночную стоимость, что затрагивает его права, поскольку ведет к уплате налога на имущество физических лиц, исчисляемого от кадастровой стоимости нежилого здания, в завышенном размере.

Оспариваемым решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 09.01.2022 № ОРС-31/2022/000140 незаконно отказано в установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости, поскольку изложенный в решении довод о нарушении требования федерального стандарта оценки является необоснованным.

В судебном заседании административный истец ФИО1 заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» ФИО2 считал принятое бюджетным учреждением решение законным. Также пояснил, что положения статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обязывают бюджетное учреждение выявить и указать все допущенные в представленном отчете об оценке нарушения, что и было сделано при проверке отчета представленного административным истцом.

Представитель административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области ФИО3 полагала, что доказательством рыночной стоимости спорного нежилого здания может являться экспертное заключение составленное экспертом С.С.А. по результатам проведенной судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица администрации города Белгорода ФИО4 указала, что экспертом подтверждено описанное в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» нарушение федерального стандарта оценки, а также выявлен ряд иных нарушений законодательства об оценочной деятельности допущенных оценщиком при составлении отчета об оценке от 11.10.2022 № 132-1-10.2022, ввиду чего отчет об оценке не может быть положен в основу решения суда об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной; единственным доказательством рыночной стоимости спорного нежилого задания является экспертное заключение составленное экспертом С.С.А. по результатам проведенной судебной экспертизы.

Управление Росреестра по Белгородской области будучи извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного заседания в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (извещение о начавшемся процессе получено 15.05.2022) явку своего представителя в суд не обеспечило.

Заинтересованное лицо ФИО5, являющийся собственником <***> доли в праве общей долевой собственности на спорное нежилое здание в суд не явился. К дате судебного заседания предоставил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие вышеупомянутых лиц, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Согласно статье 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации.

Расположенные в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, федеральной территории «Сириус») здания, строения, сооружения, помещения признаются объектами налогообложения по налогу на имущество физических лиц (пункт 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как установлено пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных поименованной статьей.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как установлено судом и следует из представленных в материалы административного дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости ФИО1 является собственником <***> доли в праве общей долевой собственности на здание с кадастровым номером № площадью 715, 80 кв. м, расположенное в городе <адрес>. Вторым собственником является ФИО5 (выписка от 01.03.2022 № КУВИ-001/2022-27592488).

Распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 25.11.2020 № 662-р утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области по состоянию на 01.01.2020 с датой применения, - с 01.01.2021.

Кадастровая стоимость нежилого здания на 01.01.2020 утверждена в размере:

№п/п

Кадастровый номер

Кадастровая стоимость руб.

1

№

27 163 894, 20

Указанное выше свидетельствует о том, что оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания затрагивает права административного истца, что дает ему право на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов ее определения.

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ

«О государственной кадастровой оценке» к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного Закона с 01.01.2017 до 01.01.2023.

Согласно части 3 вышеуказанной статьи решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11.08.2020.

Правительством Белгородской области, являющимся постоянно действующим высшим исполнительным органом Белгородской области (статья 30 Устава Белгородской области) 20.06.2022 принято постановление № 360-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.07.2022.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

11.10.2022 административный истец обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчет об оценке составленный оценщиком ООО «<***>» от 11.10.2022 № 131.1-10.2022.

Решением бюджетного учреждения от 09.11.2022 № ОРС-31/2022/000140 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Основанием к отказу послужило допущенное оценщиком при составлении отчета нарушение пункта 5 ФСО № 3, а именно, - оценщик отказался от сопоставимого с объектом оценки аналогом № 15, так как он «имеет стоимость гораздо выше медианного значения». Однако использование именно медианного значения, вместо среднего, никак не обоснованно оценщиком. В то же время среднее значение рынка, опираясь на анализ оценщика, составляет 46 313, 29 руб./ кв. м. И, следовательно, объект аналог № 15 с удельным показателем 55 000 руб. / кв. м подходит для расчета куда больше, чем выбранный аналог № 3 с удельным показателем 25 501 руб./ кв. м.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным указанного выше решения бюджетного учреждения, суд исходит из следующего.

В соответствии с распоряжением Правительства Белгородской области от 26.12.2016 № 648-р создано ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» уставными целями и видами деятельности которого является: проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Белгородской области (пункт 2.1 Устава); рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (пункта 2.2 Устава).

Таким образом, на основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (статья 30 Устава Белгородской области) о переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ с 01.07.2022 на территории Белгородской области полномочиями по принятию решений о пересмотре кадастровой стоимости обладает ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», решение которого может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства и одновременно с оспариванием которого может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно пункту 5.2 Устава ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» к полномочиям Учредителя в области управления учреждением относится в том числе, назначение руководителя Учреждения по согласованию с Администрацией Губернатора Белгородской области.

На должность руководителя ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 15.07.2020 № 372-р назначена ФИО6

В соответствии с пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 указанного выше закона).

Оспариваемое ФИО1 решение от 09.11.2022 № ОРС-31/2022/000140, соответствует форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287. Подписано решение директором государственного бюджетного учреждения ФИО7

Решение от 09.11.2022 № ОРС-31/2022/000140 принято в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявления ФИО1 об установлении рыночной стоимости, как это установлено частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» принято в установленной форме и виде, с соблюдением сроков, подписано уполномоченным лицом.

Административным истцом порядок принятия решения бюджетного учреждения не оспаривается.

Установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения с административным исковым заявлением в суд административным истцом соблюден.

С учетом предмета и оснований заявленных требований, юридически значимым обстоятельством при проверке законности оспариваемого решения, помимо компетенции, сроков, порядка его принятия, является обоснованность замечаний к отчету об оценке, отраженных в решении и послуживших основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной спорного нежилого здания.

Как следует из подпункта 2 пункта 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В пункте 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ указано, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Принимая во внимание, что наряду с оспариванием решения бюджетного учреждения административным истцом заявлено требование об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, в размере его рыночной стоимости, которое по своей правовой природе носит дополнительный (акцессорный) характер по отношению к основному требованию, - требованию о признании незаконным решения, определением Белгородского областного суда от 16.02.2023 было удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица администрации города Белгорода о назначении по делу судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО «<***>» С.С.А. (город Воронеж).

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы: 1) допущены ли оценщиком ООО «<***>» при составлении отчета об оценке от 07.10.2022 № 132.1-10.2022 нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 09.11.2022 № ОРС-31/2022/000140 связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости спорного нежилого здания с кадастровым номером 31:16:0221020:115, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности; 2) какова рыночная стоимость по состоянию на 07.10.2022 нежилого здания с кадастровым номером №?

Согласно представленному в суд экспертному заключению от 28.04.2023 № 08/23-СЭ, эксперт С.С.А. отвечая на первый вопрос указала, что изучение предложения по продаже нежилого здания с земельным участком, расположенного по адресу: <адрес>А (имеется ввиду аналог № 15 по тексту решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области»), позволило прийти к выводу, что использование указанного объекта в качестве аналога некорректно, так как в объявлении указана неверная площадь здания, расположенного по указанному адресу; данный аналог невозможно точно идентифицировать. Однако, имеются признаки нарушения оценщиком пункта 5 ФСО № 3 «содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов», так как в отчете об оценке не приводится пояснение о несоответствии площади здания, приведенной в объявлениях продавца, и реальной площади. Объект с удельной стоимостью – 55 000 руб. /кв. м вполне мог бы являться объектом-аналогом для определения рыночной стоимости объекта исследования.

Эксперт С.С.А., воспользовавшись своим правом, предусмотренным пунктом 5 части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указала на ряд нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных оценщиком при составлении отчета, но не отраженных в оспариваемом решении бюджетного учреждения.

В числе таких ошибок указаны: при определении ценообразующих факторов, влияющих на стоимость исследуемого объекта, в том числе и земельного участка под нежилым зданием автомойки, оценщик недостаточно раскрыл данный вопрос, и определил не все возможные параметры, влияющие на итоговую величину стоимости объекта исследования. Так, при определении рыночной стоимости земельного участка под зданием (который впоследствии вычитается из стоимости единого объекта недвижимости для получения итоговой величины объекта исследования – нежилого здания автомойки), например не был учтен такой ценообразующий фактор, как расположение относительно крупных автодорог (выход на «красную» линию). Расчет произведен в разделе 10.1 отчета об оценке от 07.10.2022 № 132.1-10.2022, таблица 16. При этом, для объектов придорожного сервиса, данный фактор имеет большое значение. Например, согласно данным Справочника оценщика недвижимости «Земельные участки. Часть 1. Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение», издание 2022 года, под редакцией ФИО8, данный фактор может оказывать влияние на стоимость земельного участка в пределах 14-43 %.

Также эксперт С.С.А. указала, что в качестве объекта-аналога № 1 для спорного земельного участка подобран объект, расположенный по адресу: <адрес>. Данный объект расположен на некотором удалении от «красной» линии автодорог. Аналог № 3, расположенный по адресу: <адрес> расположен вдоль небольшой улицы с транспортным потоком более низким, чем у земельного участка под объектом исследования. Аналог № 4 по адресу: <адрес> расположен на удалении от крупных автодорог, рядом с небольшой улицей. Оценщику следовало учесть данные различия в локальном расположении спорного земельного участка и части подобранных аналогов. Оставление без внимания данного фактора привело к искажению итоговой величины рыночной стоимости.

Из отчета об оценке не ясен выбор объектов-аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка под объектом исследования (таблица № 16 отчета об оценке). Так удельный показатель стоимости аналогов на выходе (то есть после введения всех необходимых корректировок) имеет значительные различия. Так, удельная стоимость аналога № 3 примерно в 2 раза превышает удельный показатель стоимости аналога № 4: 8 300 руб./ кв. м и 4 130 руб./ кв. м соответственно. Разница между аналогом № 4 (самой большой удельной стоимости) и аналог № 3 (минимальный удельный показатель стоимости) составляет порядка 60 % 43 223 руб./ кв. м и 26 963 руб./ кв. м. Такая значительная разница между аналогами может свидетельствовать о некорректном подборе объектов недвижимости для расчета рыночной стоимости, или о неверном введении корректировок.

В качестве аналога № 2 при определении стоимости нежилого здания автомойки подобран объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, заявленная продавцом площадь – 700 кв. м (таблица № 17 отчета). При этом согласно Публичной кадастровой карте России, по данному адресу расположено здание гораздо большего масштаба, так как оно занимает практически полностью площадь нескольких земельных участков, основной из которых имеет площадь 4 287 кв. м. Продавцом не указан земельный участок, приходящийся на здание 700 кв. м которое, вероятно, является частью здания большей площади, а также не указано, какие помещения по функциональному назначению входят в состав данного объекта, то есть объект не идентифицирован полностью.

При определении рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках сравнительного подхода (таблица № 17 отчета) оценщик не учитывает площади участков, приходящиеся на здания-аналоги, что является неверным, так как, как показывает практика, продавец обычно закладывает в стоимость здания и стоимость земельного участка, и чем больше земельный участок под зданием, тем вероятнее, что стоимость единого объекта недвижимости будет выше, поскольку на свободном от застройки земельном участке можно организовать парковку, возвести дополнительные здания и сооружения и т.д. Неучтенный фактор земельного участка под зданиями ведет к искажению величины итоговой рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Кроме того, оценщик не учитывает состав площадей зданий-аналогов. Специфика данных объектов предполагает наличие, условно, производственно-складских площадей и офисно-торговой части. При этом обычно, чем больше по площади офисно-торговая часть в смешанных объектах, тем выше его стоимость на рынке, при прочих равных условиях. Данный фактор также оказывает влияние на итоговую рыночную стоимость.

Подобранные аналоги в Таблице 18 отчета, продолжает эксперт, оценщик характеризует как помещения без отделки, и вводит корректировку в размере 22 % на состояние отделки. При этом в разделе 8.5 «Информация о спросе и предложениях на рынке, к которому относится объект оценки», приводятся скриншоты объявлений с фотоматериалами внутренних помещений аналогов. На представленных фотоматериалах видно, что помещения все же имеют отделку в удовлетворительном состоянии, характерную для такого рода недвижимости (объекты придорожного сервиса). Исходя из этого, введение данной корректировки некорректно, тем более в таком значительном размере – 22 %, что также влечет искажение итогового значения рыночной стоимости.

Согласно описанию аналога № 2 (стр. 98 отчета об оценке), помещения располагаются на закрытой охраняемой территории с пропускной системой, тогда как объект исследования имеет свободный доступ. Данный фактор также отражается на величине арендной ставки и должен быть учтен в расчетах, чего оценщик не сделал, что является методической ошибкой. Например, согласно Справочника оценщика недвижимости 2021 г. «Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», под ред. ФИО8, Нижний Новгород, данный фактор может оказывать влияние на величину арендной ставки производственно-складских помещений в пределах 5-18 %.

Экспертом С.С.А. выявлен и ряд других недостатков и нарушений в представленном отчете об оценке.

В силу прямого указания закона (пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ) для разрешения вопроса о законности оспариваемого решения бюджетного учреждения необходимо установить имело ли место использование оценщиком ООО «ЭОС» при расчете рыночной стоимости спорного объекта недвижимости неполных и (или) недостоверных сведений, допущены ли им расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, а также имеет ли место нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Как следует из решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от 09.11.2022 № ОРС -31/2022/000140 единственным выявленным нарушением, которое и явилось основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости явилось допущенное оценщиком нарушение пункта 5 ФСО № 3 «Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов», а именно, - оценщик отказался от сопоставимого с объектом оценки аналогом № 15, так как он «имеет стоимость гораздо выше медианного значения». Однако использование именно медианного значения, вместо среднего, никак не обоснованно оценщиком. В то же время среднее значение рынка, опираясь на анализ оценщика, составляет 46 313, 29 руб./ кв. м., и следовательно объект аналог № 15 с удельным показателем 55 000 руб. / кв. м подходит для расчета куда больше, чем выбранный аналог № 3 с удельным показателем 25 501 руб./ кв. м.

Исходя из содержания решения, выявленное бюджетным учреждением нарушение сводится, во-первых к недостаточному обоснованию оценщиком невозможности использования в расчетах аналога № 15 в качестве объекта-аналога, во-вторых к предполагаемому использованию этого объекта (взамен использованного оценщиком аналога № 3) в качестве объекта-аналога для расчета стоимости спорного объекта недвижимости.

Эксперт С.С.А., отвечая на поставленный перед ней первый вопрос, указала, что оценщиком действительного приведено некорректное обоснование отказа от использования аналога № 15. Однако использование аналога № 15 в качестве аналога для расчета рыночной стоимости не является коррективным, подробно обосновав такое суждение со ссылками на публичные источники информации (стр. 9-18 экспертного заключения).

Таким образом, аналог № 15 не мог быть использован, и не использовался оценщиком ООО «<***>» для расчета рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №. Некорректное же обоснование отказа от использования аналога № 15, является формальным нарушением законодательства об оценочной деятельности.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих Постановлениях от 07.06.2012 № 14-П, от 14.01.2016 № 1-П, о 26.02.2018 № 10-П, от 14.06.2018 № 23-П, от 12.05.2021 № 17-П, недопустим формальный подход органа или лица, наделенных публичными полномочиями, к принятию, совершению (допущению) соответствующих решений, действий (бездействия), не учитывающих права, свободы и законные интересы граждан и организаций. При реализации публичных полномочий наделенный ими орган или лицо обязаны осуществлять полную и всестороннюю оценку фактических обстоятельств, действовать добросовестно, поддерживать доверие граждан и их объединений к закону и действиям государства.

В развитие указанных положений Верховный Суд Российской Федерации в постановлении Пленума от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» особо обратил внимание, что решения, действия (бездействие), затрагивающие права, свободы и законные интересы гражданина, организации, являются законными, если они приняты, совершены (допущено) на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов, во исполнение установленных законодательством предписаний (законной цели) и с соблюдением установленных нормативными правовыми актами пределов полномочий, в том числе если нормативным правовым актом органу (лицу) предоставлено право или возможность осуществления полномочий тем или иным образом (усмотрение).

При этом судам следует иметь в виду, что законность оспариваемых решений, действий (бездействия) нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм.

Из принципов приоритета прав и свобод человека и гражданина, недопустимости злоупотребления правами (части 1 и 3 статьи 17 и статья 18 Конституции Российской Федерации) следует, что органам публичной власти, их должностным лицам запрещается обременять физических или юридических лиц обязанностями, отказывать в предоставлении им какого-либо права лишь с целью удовлетворения формальных требований, если соответствующее решение, действие может быть принято, совершено без их соблюдения, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

В связи с этим, судам необходимо проверять, исполнена ли органом или лицом, наделенным публичными полномочиями, при принятии оспариваемого решения, совершении действия (бездействии) обязанность по полной и всесторонней оценке фактических обстоятельств, поддержанию доверия граждан и их объединений к закону и действиям государства, учету требований соразмерности (пропорциональности) (пункт 1 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оспариваемое ФИО1 решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 09.11.2022 № ОРС-31/2022/000140, которым ему отказано в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости по одному лишь основанию, - «Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов» обладает признаками формальности.

Судом, с учетом выводов эксперта С.С.А. установлено, что при таком нарушении, которое не является стоимостным и не влияет на правильность итогового результата рыночной стоимости, ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» могло принять положительное решение по результатам проверки отчета об оценке представленного административным истцом. Указанное обстоятельство не оспаривалось представителем бюджетного заключения, а приводился лишь довод о том, что при проверке представленного отчета должны быть отражены все выявленные нарушения.

Действительно в силу части 12 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения, однако это не означает, выявленные нарушения законодательства носящие формальный характер могут служить основанием к принятию решения об отказе в установлении рыночной стоимости.

Не оставляет суд без внимания и то обстоятельство, что одной из уставной цели ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, что безусловно предполагает наличие в штате бюджетного учреждения квалифицированных специалистов в области оценочной деятельности, а следовательно при рассмотрении заявления и проверке отчета об оценке административный ответчик мог и должен был полно и всесторонне его изучить, установив, мог ли описанный им в решении от 09.11.2022 № ОРС-31/2022/000140 аналог № 15 выступать объектом-аналогом в расчете рыночной стоимости нежилого здания, однако этого не сделал. При этом, согласно выводам эксперта С.С.А. аналог № 15 не мог быть использован оценщиком в качества объекта-аналога.

При таких обстоятельствах, суд приходит выводу о незаконности решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» 09.11.2022 № ОРС-31/2022/000140. Административные требования в названной части подлежат удовлетворению.

Наличие иных нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных оценщиком ООО «<***>» при составлении отчета об оценке от 11.10.2022 № 132.1-10.2022 которые не были выявлены ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», но установлены экспертом С.С.А.., не влияют на вывод о незаконности решения, поскольку как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия. Например, при недоказанности обстоятельств, указанных в оспариваемом решении органа государственной власти и послуживших основанием для его принятия, суд не вправе отказать в признании такого решения незаконным, ссылаясь на наличие установленных им иных оснований (обстоятельств) для принятия подобного решения.

Производным от основанного требования о признания решения незаконным, является административное требование об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 31:16:0221020:115 в размере его рыночной стоимости.

Такое требование заявлено административным истцом.

Из материалов дела следует, что в подтверждение доказательств размера рыночной стоимости нежилого здания на 07.10.2022 судом собраны следующие доказательства:

- отчет об оценке от 11.10.2022 № 132.1-10-2022 составленный оценщиком ООО «<***>»;

- заключение судебной экспертизы от 28.04.2023 № 08/23-СЭ, составленное экспертом С.С.А.

Оценка доказательств, в том числе заключений экспертов, должна производиться судом не произвольно, а по правилам, установленным законом; заключение эксперта подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом закон обязывает суд дать оценку каждому представленному доказательству, включая отчет об оценке, заключениям экспертиз, указать обстоятельства, которые он считает установленными по делу, а также обосновать это мнение, поскольку заключение экспертизы не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (часть 8 статьи 82, статья 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Что касается представленного административным истцом отчета об оценке, то в нем были выявлены нарушение требований законодательства об оценочной детальности, которые, безусловно, влияют на итоговый результат рыночной стоимости нежилого здания. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле под сомнение не поставлено.

Таким образом, несмотря на наличие у оценщика ООО «<***>» необходимой квалификации на составление отчета об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных при составлении отчета об оценке № 132.1-10.2022, суд отвергает его в качестве доказательства рыночной стоимости спорного нежилого здания.

Одновременно суд полагает возможным положить в основу принимаемого по делу решения заключение судебной экспертизы.

Как следует из экспертного заключения, оценка стоимости нежилого здания проведена экспертом С.С.А. доходным и сравнительным подходами.

Проводя экспертизу, эксперт выполнил анализ рынка нежилых зданий, относящихся к объектам придорожного сервиса и схожих с ним, в городе Белгороде, который показал, что рынок на момент исследования был развит удовлетворительно. Данные об аналогах и их основных ценообразующих параметрах проанализированы экспертом и сведены в таблице № 5. Рынок аренды подобных зданий в городе Белгороде не развит, эксперту не удалось выявить ни одного предложения по аренде зданий, относящихся к объектам придорожного сервиса и схожих с ним объектов. Рынок аренды помещений под автомойки и т.д. развит слабо, на рынке представлены единичные объявления. Данные об аналогах и их основных ценообразующих параметрах проанализированы экспертом и сведены в таблицу № 6. Рынок аренды офисных помещений, расположенных в зданиях, относящихся к объектам придорожного сервиса и схожих с ним объектов, развит удовлетворительно. Данные об аналогах и их основанных ценообразующих параметрах проанализированы экспертом и сведены в таблице № 7.

Здесь же эксперт указал, что поскольку на рынке представлены предложения по продаже единых объектов недвижимости (ЕОН), то есть зданий и земельных участков под ними, как неразрывных объектов, для определения рыночной стоимости нежилого здания ему необходимо рассчитать стоимость земельного участка, которую необходимо в последствии вычесть из ЕОН для получения стоимости объекта экспертизы – нежилого здания. В этой связи экспертом также проводился анализ рынка земельных участков коммерческого назначения в городе Белгороде, который показал, что рынок участков коммерческого назначения в городе Белгороде развит удовлетворительно. Данные об аналогах и их основных ценообразующих параметрах проанализированы экспертом и сведены в таблице № 8.

Эксперт, опираясь на источник информации – Справочник оценщика недвижимости – 2021 «Производственно-складская недвижимости и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под ред. ФИО8, Нижний Новгород, 2021, указал, что объект исследования, если рассматривать его в целом, можно отнести, скорее, к объектам производственно-складского назначения, в число которых входят объекты придорожного сервиса.

Основываясь на вышеуказанном источнике информации, эксперт С.С.А. выделила наиболее значимые факторы производственно-складской недвижимости, с точки зрения влияния на удельную стоимость (количественные и качественные факторы).

Определяя рыночную стоимость объекта экспертизы в рамках сравнительного подхода, эксперт, подобрав три объекта-аналога (земельные участки, расположенные в городе Белгороде, таблица № 13) произвел расчет рыночной стоимости участка занимаемого спорным нежилым зданием. Его стоимость составила 2 432 502 руб.

Для расчета стоимости нежилого здания эксперт подобрал три объекта-аналога также как объект экспертизы расположенных в городе Белгороде (таблица №16). Применив необходимые корректировки (таблица № 17) и обосновав их значение и необходимость введения (стр. 147-156 экспертного заключения) эксперт пришел к выводу о том, что на 07.10.2022 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составляет 23 348 467 руб.

Рассчитывая стоимость нежилого здания доходным подходом, эксперт применил метод капитализации доходов. Для полной реализации данного подхода экспертом определены две основные величины: чистый операционный доход при лучшем и наиболее эффективном использовании объектов; коэффициент капитализации.

Рассчитывая арендную ставку, эксперт указал, что поскольку в состав объекта исследования входят как производственно-складские помещения, так и офисно-торговые помещения (свободного назначения), арендные ставки определялись им отдельно для каждого типа помещений. Данные об отобранных аналогах и их основных ценообразующих параметрах проанализированы экспертом и сведены в таблицы № 22 - № 23. Расчеты приведены экспертом в таблицах № 24 и № 25. На страницах 179-189 и 189-202 описаны примененные экспертом корректировки для объектов-аналогов со ссылками на источники информации.

Итоговая величина стоимости объекта экспертизы, определенная экспертом с применением доходного подхода составила 23 674 795 руб.

Согласовывая рыночную стоимость объекта экспертизы по доходному и сравнительному подходам присвоены равные веса в размере 0,5 так как обо подхода в данном случае являются равнозначными, разница полученных результатов по каждому из подходов составляет чуть более 1 %.

Согласованная рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составила 23 512 000 руб.

Исследовав экспертное заключение, оснований для сомнений в обоснованности расчетов, выполненных экспертом С.С.А. у суда не имеется, а следовательно, при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в основу решения может быть положено экспертное заключение № 08/23-СЭ.

Определенная экспертом С.С.А. величина рыночной стоимости нежилого здания не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта экспертизы; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках использованных экспертом доходного и сравнительного подходов, позволяют определить рыночную стоимость нежилого здания по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации что позволило проверить их и убедиться в правильности произведенных расчетов; распечатки объявлений о предложениях на рынке объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федеральных стандартов оценки. Сделанные экспертом С.С.А. выводы основаны на подробном исследовании, мотивированы, позволяют установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Учитывая изложенное административное исковое заявление подлежит удовлетворению с установлением кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размер равном его рыночной, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Применение для целей налогообложения объектов недвижимости кадастровой стоимости, установленной в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ осуществляется в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 этого же Закона (в редакции Федерального закона от 06.12.2021 № 408-ФЗ), т.е. с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что ФИО1 обратился с заявлением в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» 11.10.2022.

Согласно пункту 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 2 статьи 14 указанного Федерального закона).

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 715, 8 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 23 512 000 руб. по состоянию на 07.10.2022.

Признать незаконным решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 09.11.2022 № ОРС-31/2022/000140 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого задания с кадастровым номером № площадью 715, 8 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение принято в окончательной форме 23.06.2023