УИД: 77RS0022-02-2021-011381-46
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 июля 2022 года Преображенский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Кочетыговой Ю.В., при секретаре Борискине А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6067/21 по иску ФИО1 к фио Николаевичу, ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на долю квартиры, прекращении зарегистрированного права собственности фио (фио) С.О. на долю квартиры
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ответчикам, в котором просит признать за истцом право собственности на ½ долю квартиры по адресу адрес, признать прекращенным зарегистрированное право собственности фио (фио) С.О. на ½ долю указанной квартиры. Исковые требования мотивированы тем, что фио (фио) С.О. принадлежала на праве собственности ½ доля квартиры на основании договора купли-продажи квартиры от 27.09.2004 года, свидетельства о государственной регистрации права от 07.10.2004 года. 15.11.2019 года между истцом и фио (до изменения фамилии - фио) был заключен предварительный договор купли-продажи ½ доли квартиры, согласно которому истец передал денежные средства в размере сумма в счет приобретения указанной доли. фио выдала нотариальную доверенность на ФИО2, согласно которой доверила ей продать принадлежащую долю в указанной квартире. фио передала истцу все необходимые документы для осуществления сделки, истец в свою очередь передал деньги по сделке, что подтверждается распиской. Договор, заявление о государственной регистрации перехода права собственности, истец и представитель фио планировали совершить в конце марта 2020 года, однако в связи с введение ограничительных мер из-за эпидемиологической обстановки и обязанности соблюдения условий самоизоляции для истца и представителя фио по доверенности ФИО2, вылет в г. Москву стал невозможен. С учетом принятых Указов Президента РФ об объявлении нерабочих дней до 30.04.2020 года, а также функционирования режима повышенной готовности для территориальной подсистемы адрес, по достигнутой договоренности совершение сделки было отложено на более поздний срок, в том числе с учетом преклонного возраста истца и представителя фио Истец с учетом введенных ограничений для возрастной категории 65 лет и старше был вынужден находиться в адрес, соблюдать режим изоляции, что привело к невозможности выехать в г. Москву для регистрации сделки, а с 30.10.2020 года по 27.11.2020 года истец и представитель фио по доверенности ФИО2 заболели COVID-19. Истец полагает, что между ним и фио (до изменения фамилии - фио) был заключен фактически договор купли-продажи ½ доли квартиры в форме предварительного договора, который позволяет определить все существенные условия договора, стороны договора имели намерение заключить основной договор купли-продажи и исполняли условия предварительного договора, в последствии заключили бы договор, но не смогли этого сделать в силу сложившихся обстоятельств по независящим от них обстоятельствам. фио (до изменения фамилии – фио) умерла 29.01.2021 года, до ее смерти переход права собственности не был зарегистрирован, однако истец указывает, что он на основании договора вступил во владение квартирой, однако не имеет возможности в полной мере осуществлять свои права в отношении данного недвижимого имущества. Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения в суд с указанным иском.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ, явку представителя не обеспечил, ходатайств об отложении рассмотрения дела не подавал, ранее в материалы дела истцом представлено ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Ответчик ФИО2 и ответчик ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ, в материалы дела представили согласие с иском, содержащее ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д. 40, 42, 175, 177).
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ, обеспечил явку своего представителя по доверенности фио, которая в судебном заседании иск не признала, просила в иске отказать по доводам письменных возражений, приобщённых к материалам дела.
Третьи лица Управление Росреестра по Москве, нотариус Иркутского нотариального округа фио в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.
Судом рассмотрено дело при данной явке в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Суд, выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований на основании следующего.
Судом установлено, что фио (до изменения фамилии – фио) умерла 29.01.2021 года (л.д. 17), факт изменения фамилии с фио на фио подтверждается свидетельством о расторжении брака фио с фио, свидетельством о заключении брака фио с ФИО4 (л.д. 15, 18).
Так же из материалов дела следует, что фио (до изменения фамилии - фио) являлась собственником ½ доли в праве собственности на квартиру по адресу адрес, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.10.2004 года, выданного на имя фио на основании договора купли-продажи квартиры от 27.09.2004 года (л.д. 12, 25, 26). Сособственником указанной квартиры в 1/2 доли в праве собственности также является ответчик ФИО2, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 07.10.2004 года (л.д. 13).
Истцом в подтверждении доводов заявленного иска о намерении фио (до изменения фамилии – фио) продать принадлежащую ей на праве собственности ½ долю в квартире по адресу адрес, в пользу истца ФИО1, представлен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2019 года (л.д. 22), в соответствии с условиями которого следует, что продавец фио намеревается продать, а покупатель ФИО1 приобрести недвижимое имущество – ½ долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу адрес по цене сумма в срок до 15.10.2021 года. Цена и сроки не могут быть изменены до 15.10.2021 года.
В соответствии с п. 3.1 предварительного договора обязательства продавца считается исполненными с момента подписания сторонами договора купли-продажи акта приема-передачи. В соответствии с п. 4.1 предварительного договора право собственности на объект, являющийся предметом настоящего договора, возникает у покупателя с момента государственной регистрации права в Управлении Росреестра по Москве.
Так же истцом представлено уведомлении о продаже доли в квартире от 15.10.2019 года от имени фио в адрес ФИО2 с предложением использования права выкупа доли квартиры за сумма и с предоставлением письменного отказа или согласия, срок установлен – один месяц со дня получения настоящего уведомления (л.д. 23). Из указанного уведомления усматривается запись от 16.10.2019 года от имени ФИО2 об уведомлении и отказа от права преимущественной покупки.
Также истцом представлена расписка от 17.12.2019 года, составленная от имени фио (до изменения фамилии – фио), о получении последней сумма в качестве оплаты за ½ долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу адрес, д. 25, кв. 126 в соответствии с договором от 15.11.2019 года (л.д. 24).
Доводы возражений ответчика основаны на том, что указанный предварительный договор от 15.11.2019 года является ничтожным, поскольку не удостоверен нотариально, не соблюдены форма и правила заключения предварительного договора, что влечет его ничтожность в силу закона и независимо от признания его таковым судом, кроме того сторона ответчика выразила сомнение относительно принадлежности подписи фио (до изменения фамилии фио) в представленных истцом документах – уведомлении о продаже доли от 15.10.2019 года, расписке в получении денежных средств от 17.12.2019 года (л.д. 50-56). В подтверждении доводов возражений стороной ответчика ФИО4 представлено почерковедческое исследование № 67/2021 от 10.09.2021 года, составленное фио «ЭКЦ.СУДЭКС» (л.д. 57-81). Так же стороной ответчика указано на отсутствие доказательств истца о реальности исполнения сделки, в том числе отсутствия акта-приема передачи ½ доли квартиры, несения истцом расходов по содержании указанного имущества.
Вместе с тем, с учетом доводов возражений стороны ответчика ФИО4, истцом в материалы дела представлено заключение специалиста № Г/436/06/21 от 12.06.2021 года, составленное ООО «Межрегиональный центр экспертизы и оценки» по результатам проведенного почерковедческого исследования, из которого следует, что подписи от имени фио, изображения которых распложены в расписке от имени фио от 17.12.2019 года, на последнем листе договора с подписью от имени фио, в доверенности от имени фио, выполнены самой фио (л.д. 142-159).
Стороной истца в ходе рассмотрения дела с учетом доводов возражений ответчика ФИО4 и представленных заключений почерковедческих исследований, было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной почерковедческой экспертизы с поручением её проведения экспертам ФБУ Российский центр судебной экспертизы при Минюсте РФ.
Сторона ответчика ФИО4 возражений по заявленному ходатайству не высказала, также выразила согласие в поручении проведения указанной экспертизы предложенному истцом экспертному учреждению.
Судом в соответствии с определением от 29.10.2021 года по делу была назначена судебная почерковедческая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ФБУ Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ.
По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта № 622/06-2-22 от 29.04.2022 года, из которого следует, что рукописная запись фио Светлана Олеговна», расположенные на оборотной стороне предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2019 года, заключенного между фио и ФИО1, под словами «продавец: фио, проживающая по адресу Иркутск, адрес», в расписке от 17.12.2019 года от имени фио о получении денежных средств в размере сумма под словами «Претензий к покупателю не имею», выполнены не фио, а другим лицом с подражанием каким-то записям фио (не исключая перекопировки «на просвет»). Подписи от имени фио расположенные на оборотной стороне предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2019 года, заключенного между фио и ФИО1, справа от рукописной записи фио Светлана Олеговна», в расписке от 17.12.2019 года от имени фио о получении денежных средств в размере сумма слева от рукописно записи фио Светлана Олеговна», в уведомлении о продаже доли в квартире от 15.10.2019 года слева от записи фио Светлана Олеговна», выполнены не фио, а другим лицом с подражанием каким-то записям фио
Суд, оценивая данное заключение № 622/06-2-22 от 29.04.2022 года, приходит к выводу, что оно оформлено надлежащим образом, соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, научно обосновано, выводы экспертов представляются суду ясными и понятными. Экспертное исследование полностью соответствует требованиям гражданско-процессуального закона и ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», удостоверено подписью проводивших его экспертов, стаж работы и квалификация которых, не вызывает у суда сомнений в части компетенции, и скреплено печатью учреждения, в котором оно проводилось. Суд, оценивая данное заключение в соответствии с положением ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу, о том, что данное доказательство по делу является относимым и допустимым.
Оценивая представленные доказательства по делу в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, приведенные доводы каждой стороны, суд приходит к следующему.
Согласно положениям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Из пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Принцип свободы договора, закрепленный статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает, в том числе, право сторон по своему усмотрению определять условия заключаемого договора.
Однако статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязательное требование о соответствии условий заключаемого договора императивным нормам законодательства, действующим в момент его заключения.
В силу положений пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Пункт 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусматривает, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).
С учетом указанных положений законодательства, ответчик ФИО4 указывает, что предварительный договор купли-продажи 1/2 доли от 15.11.2019 подлежал нотариальному удостоверению, а поскольку данная форма не соблюдена, то указанная сделка является ничтожной в силу закона и независимо от её признания таковой судом.
В силу ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Ничтожность заключенных между сторонами сделок сама по себе является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании их действительными.
Вместе с тем, согласно пункту 2 статьи 17 ГК РФ правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.
Поскольку фио умерла 29.01.2021, то в этот день прекратились её обязательства по заключению договора купли-продажи доли квартиры на основании предварительного договора купли-продажи.
Сделками в соответствии со статьей 153 ГК РФ признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Статьей 154 ГК РФ предусмотрено, что сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (пункт 1); для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка (пункт 3).
Согласно пункту 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Пунктом 3 статьи 165 ГК РФ предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно статье 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с частью 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Договор, подлежащий государственной регистрации, согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
С учетом положений п. 1 и 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче имущества (в том числе купли-продажи жилого объекта) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Таким образом, предварительный договор является основанием для возникновения прав и обязанностей по заключению основного договора и не является основанием для возникновения права собственности. Действующим законодательством не предусмотрено приобретения права собственности на основании предварительного договора купли-продажи.
Договор купли-продажи 1/2 доли квартиры по адресу адрес между фио и ФИО1 заключен не был, то у ФИО1 не возникает права собственности на указанную долю квартиры, как не возникает и права требования регистрации договора и перехода права собственности и регистрации права собственности.
Кроме того, суд так же исходит из того, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Вместе с тем, из совокупности анализа представленных доказательств и обстоятельств данного дела, суд приходит к выводу, что достаточных и достоверных доказательств, свидетельствующих подписание фио предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2019 года, а также иных документов, представленных истцом в подтверждение доводов – уведомление о продаже доли в квартире от 15.10.2019 года, расписка о получении денежных средств от 17.12.2019 года, суду не представлено, в связи с чем также прийти к выводу, что данная сделка совершена в надлежащей форме оснований не имеется.
Проанализировав условия заключенного предварительного договора, а также иные представленные сторонами доказательства, руководствуясь положением ст.ст. 1, 10, 153, 190, 421, п. 1, 2, 3, 4, 6 ст. 429, 431, 433, п. 1 ст. 454, 549, 550, 551, 556, 558 ГК РФ, п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", разъяснениями, изложенными в п.п. 58-63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, в том числе с учетом выраженной позиции ответчиков ФИО2 и ФИО3 о согласии с заявленными исковыми требованиями.
Поскольку оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании права собственности на долю квартиры не имеется, производные требования о прекращении зарегистрированного права собственности фио (фио) С.О. на долю квартиры также удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к фио Николаевичу, ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на долю квартиры, прекращении зарегистрированного права собственности фио (фио) С.О. на долю квартиры - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Преображенский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: Кочетыгова Ю.В.