Дело № декабря 2022 года
УИД 47RS0№-11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе
председательствующего судьи Дубовской Е.Г.,
при секретаре Худяковой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО35 к ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39 о признании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников земельных участков в коттеджном поселке «Графская Славянка» по адресу: <адрес>, проводимого в очной форме ДД.ММ.ГГГГ, ничтожным,
третье лицо: ООО «АРМАДА-СЕРВИС»
установил:
Истцы обратились с вышеуказанными требования в суд, указав в обоснование заявленных требований, что являются собственниками земельных участков, расположенных в коттеджном поселке «Графская Славянка» по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание собственников земельных участков, расположенных в указанном массиве. Истцы полагают, что данное собрание было проведено с нарушением, а потому просят признать его недействительным. В качестве допущенных нарушений ссылаются на ненадлежащее извещение собственников о дате и месте общего собрания; отсутствие кворума, необходимого для принятия решений; разрешены вопросы, которые не относятся к компетенции указанного собрания.
Определением Гатчинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ принять отказ истца ФИО13 от исковых требований (т.2 л.д.14-15).
Определением Гатчинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ принять отказ истца ФИО14 от исковых требований (т.4 л.д.218-219).
Определением Гатчинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ принять отказ истца ФИО24 от исковых требований (т.5 л.д.55, т.7 л.д.31-32).
Определением Гатчинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ принять отказ истца ФИО25 от исковых требований (т.7 л.д.35-36).
В судебном заседании представитель истца ФИО1, представители истца ФИО2, представитель истца ФИО6, истец Витюк Н..А, истцы ФИО9, ФИО18, ФИО3, ФИО7, ФИО16 поддержали заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Ответчики ФИО36, ФИО37, ФИО38, будучи извещенными, в суд не явились.
Представители ответчиков ФИО38, ФИО39, ФИО36, так же являющиеся представителями третьего лица ООО «Армада-Сервис», ответчик ФИО39 в судебном заседании ссылаясь на возражения на иск (т.1 л.д.105-108, т.4 л.д.103-110, т.5 л.д.57-65) просили в удовлетворении исковых требований отказать, указывая, что кворум на общем собрании был определен на основании представленных ООО «АРМАДА-СЕРВИС» сведения о правах собственности на земельные участки, количество голосов определено по общему количеству земельных участков находящихся в собственности, в том числе и принадлежащих ООО «Армада». Лица, с которыми были заключены предварительные договора купли-продажи земельных участков, принимали участие в голосовании как представители ООО «Армада» на основании выданных им доверенностей и их голоса учитывались по конкретному земельному участку. Был составлен реестр собственников земельных участков, имеющих право принимать участие в голосовании, при этом сведения из ЕГРН о наличии зарегистрированного права собственности на земельные участки не проверялись. Так же заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к заявленным требованиям, который истек до обращения истцов с настоящим иском в суд.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Судом установлено и сторонами не оспаривается, что изначально земельный участок № площадью <данные изъяты> кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственной деятельности, был предоставлен в собственность ФИО52 за плату постановлением главы администрации Гатчинского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ №.
На основании соглашения о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ данный земельный участок перешел в собственность ФИО41
Постановлением главы администрации МО «Пудомягское сельское поселение» от ДД.ММ.ГГГГ №, принятого с учетом рекомендаций проведенных публичных слушаний, вид разрешенного использования земельного участка был изменен на «для дачного строительства» (т.4 л.д.117).
ДД.ММ.ГГГГ в сведения кадастра недвижимости, а ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН были внесены сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
На основании решения собственника ФИО41 данный участок был разделен на 696 самостоятельных земельных участков, и осуществлена их постановка на кадастровый учет (т.1 л.д.60-62,77,78-82). В последующем ФИО42 продал земельные участки ООО «Армада».
Из письма администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что территория, на котором расположен земельный участок истца, является дачными массивами «Массив Дачный 1», «Массив Дачный 2», «Массив Дачный 3», находящимися в частной собственности и имеющими коммерческое название «Графская Славянка». В соответствии с Генеральным планом Пудомягского сельского поселения данные массивы расположены в территориальной зоне «Сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения». Собственник самостоятельно произвел раздел принадлежащего ему земельного участка.
По результатам проведенной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области по коллективному заявлению жителей коттеджного поселка «Графская Славянка» (т.2 л.д.83-85) было установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами:
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
используются как дороги, расположены в границах земель сельскохозяйственного назначения, с установленным видом разрешенного использования – для дачного строительства и могут быть использованы как внутрихозяйственные дороги.
Земельные участки с кадастровыми номерами № с установленным видом разрешенного использования – для дачного строительства используются как прогулочная зона.
Анализ данных публичной кадастровой карты, открытых и общедоступных информационных ресурсах, информации, полученной дистанционными методами (данные дистанционного зондирования (в том числе аэрокосмической съемки, аэрофотосъемки) показывает, что такие земельные участки также могут быть использованы для передвижения в качестве внутрихозяйственных дорог.
На земельных участках с КН № КН №, КН №, КН № организованы спортивные и детские площадки.
На основании договора аренды № земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Армада» передало ООО «АРМАДА-СЕРВС» 91 земельный участок в аренду с целью использования ООО «АРМАДА-СЕРВИС» данные земельные участки под проездные пути и в качестве прогулочной зоны (т.3 л.д.54-60).
Согласно представленному ответчиками списку земельных участков, используемых под проездные пути, в качестве прогулочной зоны, под административное здание и детскую площадку, таких участков - 94 (т.4 л.д.178-179).
Из ответа администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.58-59) следует, что проект генерального плана МО «Пудостьское сельское поселение» Гатчинского муниципального района <адрес> отклонен на этапе согласования в администрации <адрес> и отправлен на доработку проектировщику. В проекте генерального плана МО «Пудостьское сельское поселение» Гатчинского муниципального района <адрес> автомобильные дороги к коттеджному поселку «Графская Славянка» не предусмотрены, так как наличие таких дорог на отражено на Схеме территориального планирования <адрес>.
При этом формирование коттеджного поселка «Графская Славянка» осуществлено без подготовки проекта планировки и территории и проекта межевания территории, что противоречит требованиям действующего законодательства.
Таким образом, коттеджный поселок, имеющий коммерческое наименование «Графская Славянка» фактически представляет собой поселок закрытого типа, включающий жилой комплекс с единой территорией застройки, в том числе земельные участки в установленных границах и расположенные на них жилые дома и иные объекты.
Судом установлено, что истцы являются собственниками земельных участков и расположенных на них домовладений в указанном коттеджном поселке:
- ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, регистрация права ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.231-234) на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.52-53).
- ФИО2 земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, регистрация права ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.209-219), земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, регистрация права ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.220-230).
- ФИО3 земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, регистрация права ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.206-208).
- ФИО4 земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, регистрация права ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.203-205).
- ФИО5 земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, регистрация права ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.200-202).
- ФИО6 земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, регистрация права ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.197-199, т.2 л.д.42-44).
- ФИО7 земельный участок по адресу: <адрес>, регистрация права ДД.ММ.ГГГГ.
- ФИО8 земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, регистрация права ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.36-37).
- ФИО9 1/2 доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, регистрация права ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.187-196).
- ФИО10 земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, регистрация права ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.182-183).
- ФИО11 земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, регистрация права ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.173-186).
- ФИО16 земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, регистрация права ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.167-169).
- ФИО17 земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, регистрация права ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.170-172).
- ФИО18 земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, регистрация права ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.161-163).
- ФИО19 земельный участок с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>», регистрация права ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.92-95).
- ФИО20 земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, регистрация права ДД.ММ.ГГГГ.
- ФИО21 земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, регистрация права ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.155-157).
- ФИО22 земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>,, площадью <данные изъяты> кв.м, регистрация права ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.158-160).
- ФИО23 земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, регистрация права 16.01.2020
- ФИО26 земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м, регистрация права ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.142-151).
- ФИО27 земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, регистрация права ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.133-141).
- ФИО28 земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>.м, регистрация права ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.130-132).
- ФИО29 земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, регистрация права ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.82-84).
- ФИО30 земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, регистрация права ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.87-89)
- ФИО31 земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, регистрация права ДД.ММ.ГГГГ (т. л.д.).
- ФИО35 земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, регистрация права ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.127-129).
Одновременно при заключении договора купли-продажи земельных участков, с истцами с ООО «АРМАДА-СЕРВИС» заключались договора на эксплуатационное обслуживание (техническое обслуживание и эксплуатацию) земельного участка в коттеджном поселке «Графская Славянка» (т.2 л.д.65-76). Приложением к указанным договорам были согласованы тарифы по договору на эксплуатационное обслуживание.
В соответствии с указанными договорами ООО «АРМАДА-СЕРВИС», как исполнитель, обязался предоставлять истцам, как заказчикам, на возмездной основе услуги по содержанию объектов общего пользования, к которым отнесены – объекты общей инженерной инфраструктуры, общие коммуникации, дороги и иные объекты, предназначенные для обслуживания более чем одного дома.
Ежемесячно ООО «АРМАДА-СЕРВИС» истцам выставлялись к оплате счета за оказанные услуги.
Рассматривая настоящее дело, следует учитывать, что земельные участки сторон до настоящего времени относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения.
В силу ст. 78 Земельного кодекса РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд.
В ст. 3 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ приведены следующие основные понятия:
1) садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей;
2) садовый дом - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании;
5) имущество общего пользования - расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд объекты капитального строительства и земельные участки общего назначения, использование которых может осуществляться исключительно для удовлетворения потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество (проход, проезд, снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение, охрана, сбор твердых коммунальных отходов и иные потребности), а также движимые вещи, созданные (создаваемые) или приобретенные для деятельности садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества (далее также - товарищество);
6) земельные участки общего назначения - земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования, предусмотренные утвержденной документацией по планировке территории и предназначенные для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) предназначенные для размещения другого имущества общего пользования.
Как в настоящий момент, так и на момент продажи земельных участков в собственность истцов, законодателем предусмотрена только одна форма использования земель сельскохозяйственного назначения для возведения домов для сезонного проживания – предоставление земельных участков для ведения садоводства.
Согласно материалам дела, из конфигурации земельных участков на территории коттеджного поселка «Графская Славянка» следует, что вышеприведенные участки представляют собой дороги (проезды) посредством которых обеспечивается доступ к иным земельным участкам, находящимся в собственности истцов, и расположенным на них строениям.
По смыслу указанных выше норм Закона № 217-ФЗ земельные участки общего пользования всегда находятся в пределах территории соответствующей некоммерческой организации, не могут использоваться отдельным образом и в целях, отличных от приведенных выше, неразрывно связаны с участками, принадлежащими гражданам - членам СНТ, обременены законодательно установленным правом использования этих граждан.
В пункте 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, то есть определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
Согласно пункту 1 статьи 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания, и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
В соответствии со статьей 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.
С учетом приведенных выше положений закона для правильного разрешения спора о признании решений общего собрания ничтожными по мотиву отсутствия на собрании кворума суду надлежит установить, в том числе, количество голосов всех членов гражданско-правового сообщества - собственников жилых помещений в коттеджном поселке «Графская славянка» на момент проведения оспариваемого собрания, а также количество голосов собственников земельных участков, принявших участие в указанном собрании.
ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание собственников земельных участков в коттеджном поселке «Графская славянка», решение общего собрания оформлено протоколом от ДД.ММ.ГГГГ.
Соленосно представленному протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.163-167) общее собрание проведено в очной форме по решению инициативной группы собственников земельных участков в коттеджном поселке «Графская славянка» ФИО32 (участок №), ФИО12 (участок №), ФИО34 (участок №), ФИО33 (участок 439).
При этом установлено, что ФИО33 на дату проведения общего собрания не являлся собственником указанного земельного участка, поскольку согласно представленной выписке ЕГРН право собственности на указанный участок у него возникло только ДД.ММ.ГГГГ (т.6 л.д.116).
На собрании присутствовали 180 собственников участков в коттеджном поселке «Графская славянка».
Общее число земельных участков в коттеджном поселке «Графская славянка» указано как <данные изъяты>
Вместе с тем, согласно представленным сведениям собственником ФИО42 изначально земельный участок был разделен на <данные изъяты> самостоятельных земельных участков, при этом доказательства увеличения количества земельных участков ответчиком не представлено. А в представленном проекте генерального плана коттеджного поселка «Графская славянка» таких участков 621 (т.4 л.д.162).
Ответчиками в нарушение положений ст.56 ГПК РФ, доказательства наличия в данном поселке именно <данные изъяты> земельных участков, в том числе и общей площади данного массива не представлено.
Соответственно, суд исходит из представленных сведений о количестве земельных участков в коттеджном поселке <данные изъяты> (т.2 л.д.78), поскольку только данное количестве неоднократно было предметом рассмотрения в иных гражданских делах с участием тех же сторон и не оспаривалось в судебных заседаниях.
Таким образом при расчете требуемого кворума на общем собрании следует исходить из количества участников собрания более <данные изъяты> собственников.
Общее число земельных участков, принадлежащих собственникам, принявшим участие в общем собрании собственников, получивших бланки решения (бюллетени) для голосования на общем собрании собственников – 369.
Подтечет голосов на указанном собрании был осуществлен исходя из количества собственников земельных участков, а не площади таких земельных участков.
Общее число сданных бланков (бюллетеней) письменных решений собственников участков (с учетом полученных собственниками нескольких участков) – <данные изъяты>
Недействительными признаны <данные изъяты> бланк бюллетеней.
Повестка дня общего собрания:
1. О выборе председателя и секретаря общего собрания.
2. Об утверждении отчета ООО «АРМАДА-СЕРВИС» о проделанной работе.
3. Об утверждении новых тарифов на услуги и работы, выполняемые ООО «АРМАДА-СЕРВИС».
4. О подписании договоров с ООО «АРМАДА-СЕРВИС» в новой редакции.
Решено было голосовать по всем вопросам повестки дня списком, не вынося каждый вопрос на отдельное обсуждение.
Решением общего собрания во повестке принято:
1. Избраны председателем собрания ФИО32, секретарем общего собрания ФИО33, они же были наделены полномочиями по подсчёту результатов голосования (за-263, против – 55, воздержалось – 25).
2. Утвержден отчет ООО «АРМАДА-СЕРВИС» о проделанной работе (за – 212, против – 97, воздержались – 34).
3. Утверждены новые тарифы на услуги и работы, выполняемые ООО «АРМАДА-СЕРВИС» в размере 3799 рублей 10 копеек в месяц (за – 205, против – 119, воздержались – 19).
4. Утвержден договор на эксплуатационное обслуживание с ООО «АРМАДА-СЕРВИС» в новой редакции (за – 201, против – 125, воздержались – 17).
В подтверждение количества собственников земельных участков, имеющих право принять участие в общем собрании, ответчиками представлен список собственников по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г., подготовленный ООО «АРМАДА-СЕРВИС», всего <данные изъяты> собственников, без указания номеров земельных участков и даты регистрации права собственности (т.2 л.д.145-155).
Впоследствии был представлен новый список собственников земельных участков, имеющих право принимать участие в общем собрании ДД.ММ.ГГГГ – их количество составило <данные изъяты> (т.5 л.д.135-141). В указанном списке отсутствуют сведения о дате возникновения права собственности у указанных собственников на земельные участки и сведения о кадастровых номерах принадлежащих им земельных участков, что лишает суд возможности проверить представленные сведения. Вместе с тем, судом установлено, что ФИО33, указанный под №, ФИО46, указанная под №, на дату проведения общего собрания собственниками земельных участков не являлись, а потому не имели право на участие в общем собрании. Указанное не позволяет суду данный список в качестве допустимого доказательства по делу в подтверждении допустимого кворума на спорном собрании.
Иные реестры собственников коттеджного поселка «Графская славянка», содержащие сведения о количестве собственников земельных участков и об общей площади коттеджей, в материалах дела отсутствуют.
В подтверждение количества собственников, принявших участие в общем собрании, представлен список 180 собственников (т.2 л.д.168-179).
Так же представлен протокол подсчета голосов общего собрания всего проголосовавших по 343 земельным участкам (т.2 л.д.180-198).
Из пояснений в суде ответчика ФИО43 и представителей ответчиков, установлено, что сведения о собственниках земельных участков в коттеджном поселке «Графская славянка» имеющих право на участие в общем собрании, были получены от ООО «АРМАДА-СЕРВИС» и дополнительно не проверялись.
Оценивая представленные доказательства, проанализировав представленный протокол общего собрания собственников земельных участков, расположенных в коттеджном поселке «Графская Славянка» суд приходит к выводу о том, что в общем собрании приняли участие собственники земельных участков составляющих 343, что меньше 50% голосов от общего числа голосов всех собственников коттеджного поселенка - 696 участков, что свидетельствует об отсутствии требуемого кворума.
В соответствии со ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на отсутствие у общего собрания полномочий на принятие решения по вопросу утверждения новых тарифов для собственников земельных участков по договору, заключенному с управляющей компанией.
Ответчики в обоснование правомерности своей деятельности ссылаются на Постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки ФИО40", которым признаны часть 1 статьи 44, часть 5 статьи 46, пункт 5 части 2 статьи 153 и часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в нормативной связи с частью 1 его статьи 7 не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 и 2), 55 (часть 3) и 75.1, в той мере, в какой их применение в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не гарантирует при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание - в отсутствие специально предназначенных для этого законодательных положений и договора собственника земельного участка (участков) с управляющей организацией - справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов указанных отношений.
Указывают, что данным постановлением разъяснено федеральному законодателю о необходимости руководствоваться требованиями Конституции Российской Федерации и основанными на них правовыми позициями Конституционного Суда Российской Федерации, выраженными в настоящем Постановлении, - в кратчайшие сроки внести в действующее законодательство изменения, с тем чтобы закрепить надлежащую модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, обеспечивающую поддержание справедливого баланса интересов, прав и обязанностей собственников различного имущества, входящего в эти комплексы, и конкретизирующую в том числе критерии определения и правовой режим имущества, используемого в таких комплексах для общих нужд, а также включающую в себя нормы, призванные урегулировать отношения по управлению этим имуществом и его содержанию, в частности порядок и условия установления и взимания платы за управление имуществом общего пользования и его содержание, критерии, на основе которых определяются ее состав и размер.
Вместе с тем, суд полагает, что данные ссылки не совсем корректны, поскольку в указанном постановлении идет речь о комплексном строительстве индивидуальных жилых домов в черте населенных пунктов.
В постановлении № 55-П Конституционный суд РФ отметил, что в соответствии с подп. 1.1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из решений собраний в случаях, предусмотренных законом. Согласно п. 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, собственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
В п. 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, то есть определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
Из приведенных правовых норм и разъяснений следует, что одним из обязательных условий признания решения собрания основанием возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей является наличие в законе указания на гражданско-правовые последствия, обязательные для всех управомоченных на участие в таком собрании лиц.
Действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Обычно к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.
Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности.
Вместе с тем действующее законодательство не содержит подобного рода указания применительно к решениям общего собрания собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе. В силу этого отсутствуют и прямые правовые основания для отнесения данного общего собрания к тем гражданско-правовым сообществам, решения которых могут порождать гражданско-правовые последствия, обязательные не только для всех лиц, участвовавших в собрании и голосовавших за принятие решения, но и для иных лиц, включая не принимавших участия в собрании.
На практике такое собрание нередко оказывается единственно возможной - ввиду значительных организационных и временных издержек на согласование воли большого числа собственников - формой принятия коллективного решения по вопросам о порядке управления имуществом общего пользования в указанном комплексе и о его содержании.
В то же время в случаях проведения такого собрания на начальных стадиях застройки жилищно-земельного комплекса, когда большая часть расположенных в нем земельных участков еще не продана и по-прежнему остается в собственности застройщика либо иных (как правило, аффилированных с ним) лиц, не исключена вероятность злоупотреблений со стороны этих субъектов при принятии соответствующих решений (в том числе в виде передачи полномочий по управлению имуществом общего пользования и его содержанию управляющим организациям, также аффилированным с застройщиком, установления для собственников участков и домов завышенных тарифов на содержание объектов инфраструктуры и предоставления управляющей организации права в одностороннем порядке повышать данные тарифы и т.п.). В отсутствие гарантий периодичности проведения общего собрания собственников недвижимости в жилищно-земельном комплексе граждане, приобретшие земельные участки в нем после принятого указанным образом решения, ограничены в возможности выразить свою волю по вопросам платы за управление имуществом общего пользования и его содержание. Проблема усугубляется отсутствием организационно-правовых механизмов, позволяющих при принятии решений о взимании платы исходить из того, что собственник земельного участка - в силу самого факта его приобретения - знал или должен был знать, что приобретаемый участок находится в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, в котором предполагается управление имуществом общего пользования и его содержание иным лицом с взиманием за это платы с собственников.
Поэтому Конституционный суд РФ указал, что решение общего собрания собственников индивидуальных участков (домов) в подобном жилищно-земельном комплексе может явиться основанием для возложения на собственника определенных обязанностей, включая обязанность по несению расходов по содержанию общего имущества.
Но предусмотрел, что если собственник земельного участка (с расположенным на нем индивидуальным жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе не имел реальной возможности участвовать в принятии решений, связанных с управлением имуществом общего пользования и его содержанием (включая установление порядка определения и повышения размера соответствующих платежей), в том числе когда управление таким имуществом и его содержание, согласно решению общего собрания собственников участков и домов, осуществляет управляющая организация, которой решением этого собрания предоставлены полномочия по самостоятельному определению размера платы за оказываемые ею услуги, то при отсутствии у этого собственника участка договора с управляющей организацией справедливость баланса интересов названных субъектов в части несения расходов на содержание имущества общего пользования может быть поставлена под сомнение.
Именно подобное злоупотребление правом со стороны управляющей организации ООО «Армада-Сервис» установлено в настоящем судебном процессе.
Собственник земельных участков ООО «Армада» в одностороннем порядке определил управляющую организацию в лице ООО «Армада-Сервис». На момент заключения договора купли-продажи участков у истцов возможность выбора управляющей компании отсутствовала. На спорной территории не было создано СНТ, а коттеджный поселок «Графская Славянка» не является садоводческим, огородническим, дачным объединением граждан, объединением собственников недвижимости, каким-либо иным гражданско-правовым сообществом, объединенным одной территорией. В деле не имеется сведений о том, что истцам предлагалось стать членами такого сообщества.
Созданное позднее СНТ «Графская Славянка» никакого отношения к управлению поселком не имеет, ему не передано имущество общего пользования.
В силу ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).
Согласно части 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
По делу достоверно установлено, что возможность достижения согласия по всем существенным условиям договора между истцами и ООО «АРМАДА-СЕРВИС» период эксплуатации объектов инфраструктуры и инженерных сооружений коттеджного поселка заведомо отсутствовала, так как стороны не были способны достичь соглашения по конкретному объему и перечню услуг, связанных с такой эксплуатацией, и по их конкретной стоимости.
Тем самым, принятие решения о заключение договоров в новой редакции являлось в настоящем случае объективно невозможным.
Кроме того, фактически решение о заключении договоров за пользование объектами инфраструктуры на спорном общем собрании собственников земельных участков было принято собственниками земельных участков - <данные изъяты> участков (т.4 л.д.233-234), которые являются имуществом общего пользования (дороги, прогулочная зона и пр.), которые переданы собственником ООО «Армада» в аренду ООО «АРМАДА-СЕРВИС», что так же свидетельствует о недобросовестности поведения лиц, являющихся инициаторами общего собрания и являющихся сотрудниками ООО «Армада».
В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности для защиты права по иску лица, право которого нарушено, установлен 3 года.
Положения ч. 5 ст. 181.4 ГК РФ устанавливают шестимесячный срок на оспаривание решения собрания, со дня, когда лицо, права которого нарушены принятым решением, узнало, или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение 2 лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
Как установил Верховный Суд РФ в п. 112 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" срок исковой давности для признания ничтожного решения собрания недействительным исчисляется по аналогии с правилами, установленными пунктом 5 статьи 181.4 ГК РФ (пункт 1 статьи 6 ГК РФ).
В соответствии с п. 10 Постановления Пленумов Верховного суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 07.02.2017) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.
Ответчиками суду представлено письменное заявление о применении последствий пропуска срока исковой давности по названным исковым требованиям и об отказе в их удовлетворении по данному основанию.
Оспариваемое решение общего собрания было проведено ДД.ММ.ГГГГ, соответственно срок на его обжалование истекает ДД.ММ.ГГГГ.
Первоначально истец ФИО15 с иском о признании решения незаконным, признании тарифов и новой редакции договора незаконными обратился в Пушкинский районный суд <адрес> и как следует из определения суда от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление было принято к производству суда, а в части требований о признании общего собрания недействительным было возвращено заявителю (т.1 л.д.37).
Указанное определение суда было получено ФИО15 только ДД.ММ.ГГГГ.
С указанным иском в суд истцы обратились посредством почтового отправления ДД.ММ.ГГГГ.
При пропуске по уважительным причинам сроков, они могут быть восстановлены судом.
Согласно п. 5 ст. 181.4 ГК РФ, решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее, чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
Несмотря на то, что часть истцом действительно принимала участие в общем собрании и о принятом решении на общем собрании имела информацию, суд полагает возможным восстановить срок для обращения с настоящим иском в суд.
Кроме того, требования истцов направлены на устранение нарушений прав, не связанных с лишением владения, поскольку в результате создания ООО «АРМАДА-СЕРВИС», осуществляющего свою деятельность на территории коттеджного поселка «Графская Славянка», нарушаются права собственников на беспрепятственное использование своим имуцществом.
В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.
Правила ст. 184.4 ГК РФ о том, что решение общего собрания вправе оспорить участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не лишает других лиц права на защиту своих прав, нарушенным решением общего собрания, на основании положений ст. 12, 304, 305 ГК РФ.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты права гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения такого права.
С учетом изложенного, суд, с учетом установленных по делу обстоятельств, правоотношений сторон, а также закона подлежащего применению по данному делу, приходит к выводу о наличии существенных нарушений порядка организации, проведения и оформления результатов общего собрания собственников земельных участков, что привело к невозможности исчисления кворума для принятия оспариваемых решений, а так же принятию решения не относящегося к компетенции данного собрания, а потому исковые требования подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,56,194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО35 к ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39 о признании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников земельных участков в коттеджном поселке «Графская Славянка» по адресу: <адрес>, проводимого в очной форме ДД.ММ.ГГГГ, ничтожным, удовлетворить.
Признать протокол № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников земельных участков в коттеджном поселке «Графская Славянка» по адресу: <адрес> проводимого в очной форме ДД.ММ.ГГГГ, ничтожным.
Решение суда может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья:
Решение суда в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ