Дело № 3а-218/2022
УИД - 74OS0000-01-2022-000239-78
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 декабря 2022 года г. Челябинск
Челябинский областной суд в составе:
председательствующего Дашкевич Т.А.,
при секретаре Агатаевой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Уралинвестцентр» к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Уралинвестцентр» (далее – ООО «Ураливестцентр», организация, общество) обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 9 208 кв.м, находящегося по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости, равной 2 219 000 руб. по состоянию на 16 декабря 2021 года.
В обоснование заявленного требования ООО «Уралинвестцентр» указало, что является арендатором названного выше земельного участка, кадастровая стоимость которого, указанная в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, в размере 16 167 766 руб. 80 коп. не соответствует рыночной стоимости, отраженной в отчете независимого оценщика ФИО3 от 23 июня 2022 года № 414-22/3, что является основанием для пересмотра кадастровой стоимости, поскольку исходя из нее рассчитывается арендная плата в завышенном размере, что нарушает его права.
Определением судьи Челябинского областного суда от 12 июля 2022 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области», в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Озерского городского округа Челябинской области (л.д. 1-2 т. 1).
В ходе судебного заседания 29 ноября 2022 года изменено процессуальное положение Управления Росреестра по Челябинской области, филиала ФКП Росреестра по Челябинской области с административных ответчиков на заинтересованных лиц (л.д. 227-228 т. 2).
Представитель административного истца ООО «Уралинвестцентр» ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании настаивала на удовлетворении административного искового заявления, выразила несогласие с заключением эксперта по основаниям, изложенным в возражениях на заключение эксперта № 2824/5-4 от 14 октября 2022 года.
Представитель административных ответчиков Министерства имущества Челябинской области, ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области», заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, Управления имущественных отношений администрации Озерского городского округа Челябинской области, Администрации Озерского городского округа Челябинской области в судебное заседание не явились при надлежащем извещении.
Дело в соответствии со ст. 150 КАС РФ рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав лиц, принявших участие в судебном заседании, специалиста, эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, ООО «Уралинвестцентр» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 9 208 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 16 июня 2021 года, зарегистрированного в Управлении имущественных отношений администрации Озерского городского округа Челябинской области 16 июня 2021 года (л.д. 18-26 т. 1).
Согласно расчету годовой арендной платы за землю арендная плата в силу положений Закона Челябинской области от 24 апреля 2008 года № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 23 т. 1).
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29 апреля 2022 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 16 167 866 руб. 80 коп. по состоянию на 16 декабря 2022 года. Данная кадастровая стоимость была утверждена 10 января 2021 года и внесена в государственный кадастр недвижимости 12 января 2022 года (л.д. 17 т. 1).
В то же время исходя из представленного административным истцом отчета <данные изъяты>» от 23 июня 2022 года № 414-22/3, по состоянию на 16 декабря 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 219 000 руб. (л.д. 31-192 т. 1).
Части 1, 2 ст. 245 КАС РФ, ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности), оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.
В порядке ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В связи с тем, что завышенный, по утверждению административного истца, результат определения кадастровой стоимости находящегося в аренде земельного участка, затрагивает его права и обязанности, поскольку на основании кадастровой стоимости производится начисление арендной платы, административное исковое заявление подано в суд в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемого результата определения кадастровой стоимости, суд полагает возможным рассмотреть спор по существу, проверив обоснованность заявленных административным истцом требований.
В силу ч. 1 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
На основании ч. 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению как его рыночная стоимость, определенная на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч. 5 ст. 247 и ч. 1 ст. 248 КАС РФ).
Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ, п. 20 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
Как указывалось выше, в обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет <данные изъяты> от 23 июня 2022 года № 414-22/3, составленный оценщиком ФИО3, который является членом <данные изъяты> имеет диплом о высшем профессиональном образовании № ВСВ 1258797 УГТУ-УПИ от 10 июня 2005 года, профессиональная ответственность застрахована в <данные изъяты> по полису № 922/1754875193 от 18 июня 2021 года, со стажем работы в оценочной деятельности с 19 декабря 2006 года.
В силу ч. 4 ст. 9, ч. 1 ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, который самостоятелен в выборе оценщика.
На основании ч. 1 ст. 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
В п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (ст.ст. 77, 78 КАС РФ).
В ходе судебного разбирательства по ходатайству представителя Министерства имущества Челябинской области была назначена судебная экспертиза для разрешения вопросов о достоверности отчета об оценке и размере рыночной стоимости земельного участка, проведение которой было поручено эксперту ФБУ Челябинская ЛСЭ Минюста России (л.д. 80-81 т. 2).
Согласно заключению № 2824/5-4 от 14 октября 2022 года эксперт ФИО5 пришла к выводу о том, что отчет об оценке № 414-22/3 от 23 июня 2022 года выполнен с ошибками в части исследования сегмента рынка, не относящегося к оцениваемому объекту, использования для сравнения объектов-аналогов, которые не относятся к одному сегменту рынка с объектом оценки (нарушение п.п. 10, 13, 22б ФСО № 7). Следовательно, отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Отчет об оценке и полученная в результате расчетов величина рыночной стоимости объекта недостоверны. На основании проведенных расчетов и результатов анализа имеющейся в распоряжении эксперта информации рыночная стоимость исследуемого земельного участка по состоянию на 16 декабря 2021 года составляет 13 637 858 руб. 74 коп. (л.д. 120-162 т. 2).
Исходя из ч. 1 ст. 82 КАС РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом.
В силу ст. 62, ч. 8 ст. 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.
При этом в соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 83 КАС РФ, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов). В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).
По смыслу приведенных положений процессуального закона заключение судебной экспертизы является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. Полученное в суде заключение эксперта может быть поставлено под сомнение или опровергнуто только в случаях и в порядке, предусмотренных в ст. 83 КАС РФ.
Заключения судебной экспертизы оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.
Также суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.
Эксперт при проверке отчета об оценке <данные изъяты> от 23 июня 2022 года № 414-22/3, составленного оценщиком ФИО3, установил, что оценщик допустил ошибку, неверно определив вид разрешенного использования земельного участка, определив вид наиболее эффективного использования объекта под производственно-складскую недвижимость. При этом экспертом установлено, что объект исследования относится к землям предпринимательства коммерческого назначения, что значительно влияет на его рыночную стоимость. Кроме того, неверное определение зоны, в которой расположен объект оценки, повлияло на подбор объектов-аналогов, существенно исказив рыночную стоимость объекта недвижимости (л.д. 130 т. 2).
Указанные экспертом недостатки в отчете об оценке сторонами по делу не оспаривались, их наличие проверено судом, в связи с чем суд соглашается с выводом эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Производя расчет рыночной стоимости земельного участка, эксперт описал имущественные права на земельный участок и его местоположение, отразил его характеристики, произвел осмотр земельного участка, проанализировал прилегающую к земельному участку местность, определил наиболее эффективное использование объекта исследования, рынок объекта исследования. По результатам анализа ценообразующих факторов и фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым может быть отнесен исследуемый объект, эксперт сделал первоначальную выборку из 10 предложений к продаже земельных участков коммерческого назначения, расположенных в населенных пунктах Челябинской области, из которых 3 принял в качестве объектов-аналогов, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемыми и обоснованно отобрал объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого, с применением корректировок на торг, изменения цен, местоположения объекта, площади объекта, наличия инженерных коммуникаций. Применение данных корректировок суд признает верным.
Согласно заключению эксперта все подобранные экспертом объекты-аналоги относятся тому же сегменту рынка, что и исследуемый объект – к сегменту рынка земельных участков коммерческого назначения и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Расчет рыночной стоимости экспертом произведен с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж. Выбор сравнительного подхода и отказ от других подходов эксперт мотивированно обосновал.
Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам подробно обоснованы экспертом и сомнений у суда не вызывают. В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий в полном объеме осуществить проверку результатов, полученных экспертом.
Учитывая изложенное, по делу не установлено обстоятельств, которые бы могли вызвать сомнения в обоснованности заключения эксперта или указывали на противоречие в выводах эксперта, в связи с чем суд не усмотрел оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы, ходатайство о проведении которой было заявлено стороной административного истца.
Доводы представителя административного истца о неправильности выводов эксперта ввиду ненадлежащего изучения и исследования рынка, судом отклоняются, поскольку все результаты исследований приведены в заключении эксперта и оформлены в соответствии с федеральными стандартами оценки.
Вопреки утверждению специалиста, экспертом не были использованы аналоги, объявления о продаже которых были размещены после даты оценки.
Эксперт был вызван в судебное заседание, дал подробные пояснения относительно возражений со стороны административного истца, подробно обосновал выбор аналогов исходя из вида разрешенного использования земельного участка, а также применение корректировок.
Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.
Иных доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта стороной административного истца не представлено, предусмотренных ч. 2 ст. 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы не имеется.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Учитывая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требование административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов подлежит удовлетворению, но только в части установления кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере равном рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, в сумме 13 637 858 руб. 74 коп.
Согласно приказу Министерства имущества Челябинской области от 20 ноября 2018 года № 202-П «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков категории «Земли населенных пунктов» на территории Челябинской области» кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости была определена в соответствии с положениями Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», постановлением Правительства Челябинской области от 18 июля 2017 года 377-П «О дате перехода к государственной кадастровой оценке», Положением о Министерстве имущества и природных ресурсов Челябинской области, утвержденным постановлением Губернатора Челябинской области от 10 декабря 2014 года 233.
В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ от 31 июля 2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Таким образом, датой заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 08 июля 2022 года – дату обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением (л.д. 194 т. 1).
Кроме того, ФБУ Челябинская ЛСЭ Минюста России обратилось с ходатайством о возмещении стоимости за проведенную судебную экспертизу в сумме 50 400 рублей (л.д. 25 т. 2).
В соответствии с ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым в силу ст. 106 настоящего Кодекса отнесены суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, другие признанные судом необходимыми расходы.
В силу ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 1 п. 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.
На основании ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107 и ч. 3 ст. 109 настоящего Кодекса.
В абзацах 2, 3 п. 31 названного выше постановления Пленума Верховного Суда РФ также указано, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Вместе с тем, если удовлетворение требований об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости сводится к реализации права истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной и оно не оспаривается ответчиком по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на истца. Это связано с тем, что решение суда не может расцениваться как принятое против ответчика, не имеющего противоположных с истцом интересов.
Как указывалось выше, по ходатайству представителя Министерства имущества Челябинской области судом по делу на основании определения суда от 16 августа 2022 года была назначена судебная экспертиза с возложением на Министерство расходов на ее проведение.
Как следует из материалов дела, установленная судом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:41:0102013:68 в размере 13 637 858 руб. 74 коп. ниже оспоренной кадастровой стоимости в сумме 16 167 866 руб. 85 коп. на 2 530 008 руб. 08 коп. (расхождение составляет менее 50%).
Указанная разница, по мнению суда, является допустимым расхождением в стоимости объектов недвижимости, связанным с профессиональным усмотрением оценщика и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки, укладывается в приемлемый диапазон отклонений, не является существенной, не свидетельствует о повлекшей нарушение имущественных прав административного истца, как плательщика арендной платы, ошибке, допущенной государственным органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости, суд считает возможным возложить расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление ООО «Уралинвестцентр» удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 9 208 кв.м, находящегося по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 13 637 858 рублей 74 копейки по состоянию на 16 декабря 2021 года.
Датой подачи заявления считать 11 июля 2022 года.
Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельных участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Взыскать с ООО «Уралинвестцентр» в пользу ФБУ Челябинская ЛСЭ Минюста России расходы на проведение судебной экспертизы в размере 50 400 рублей.
Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.
Председательствующий Т.А. Дашкевич
Мотивированное решение изготовлено 16 декабря 2022 года