РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 июля 2025 года г. Иркутск
Кировский районный суд г.Иркутска в составе председательствующего судьи Золотухиной Г.А., при секретаре судебного заседания Григорьевой А.С.,
с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) Администрации г.Иркутска ФИО1,
ответчика (истца по встречному иску) ФИО2, являющегося также представителем ответчика (истца по встречному иску) ФИО3, представителя ответчиков (истцов по встречному иску) Ше ФИО4 ФИО5 А.Е.,
представителя третьего лица ООО БЭК ФИО6,
представителя третьего лица ФИО7 ФИО8,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-24/2025 по исковому заявлению Администрации <адрес> к К.Л.Л., К.В.В., Ше Е., Б.А.И. об освобождении самовольно занятой части земельного участка, приведении здания в первоначальное состояние путем сноса самовольной постройки, взыскании судебной неустойки, встречному иску К.Л.Л., К.В.В., Ше Е., Б.А.И. к Администрации <адрес> о сохранении жилого помещения в перепланированном (реконструированном) состоянии, признании права собственности на реконструированный объект недвижимости, перераспределении долей,
УСТАНОВИЛ:
Администрация <адрес> обратилась в суд с вышеназванным иском к К.Л.Л., К.В.В., Ше Е., Б.А.И. о приведении объекта недвижимого имущества в первоначальное состояние, существовавшее до реконструкции, освобождении земельного участка путем сноса жилой пристройки, примыкающей к многоквартирному жилому дому с кадастровым номером №, расположенному по <адрес> Б.
В обоснование требований истец указал, что на основании обращения из филиала Ново-Иркутской ТЭЦ ООО «БЭК» от ДД.ММ.ГГГГ № проведен осмотр и составлен акт осмотра от ДД.ММ.ГГГГ №. В районе многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>Б) в охранной зоне тепловых сетей V коллектора ООО «Байкальская энергетическая компания» выявлен капитальный гараж, обшитый металлическим листом, построенный непосредственно на тепловых сетях.
Согласно доводам иска, действия ответчиков подпадают под нарушение требований земельного законодательства, так как ими фактически дополнительно занимается и используется часть земельного участка, площадью 63 кв.м., относящегося к землям, государственная собственность на которые не разграничена, путем размещения капитального строения - гаража с жилой пристройкой на охранной зоне «V коллектор».
Согласно заключению МУП «БТИ <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № при визуальном обследовании от ДД.ММ.ГГГГ, двухэтажного с подвалом кирпичного жилого дома (литера «Б», год постройки до 1917 г.), расположенного по адресу: <адрес>, Иркутск, <адрес> Б, выявлено, что в здании произведена реконструкция:
- возведена капитальная жилая пристройка (литера «Б2»), со следующими техническими характеристиками: фундамент бетонный, стены кирпичные, перекрытие деревянное, крыша металлочерепица, окно стеклопакет, двери металлические, электроснабжение, отопление. Наружные размеры: длина 8,4 м, ширина 5, 95 м, высота 3 38 м;
- к данной пристройке с литерой «Б2» возведен капитальный пристрой – гараж.
Снести пристройку (гараж) без нанесения ущерба пристройке с литерой «Б2» возможно.
Снести пристройку (гараж) и пристройку с литерой «Б2» без нанесения ущерба двухэтажному с подвалом жилому дому (литера «Б», год постройки до 1917 г.), расположенному по адресу: <адрес> возможно.
Привести объект (жилой дом с литерой «Б», расположенный по адресу: <адрес>. 41, в первоначальное состояние возможно.
Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке во дворе многоквартирного дома по <адрес>, - не выдавалось.
Ответчиками проведены работы в принадлежащем на праве собственности объекте недвижимости, выразившиеся в изменении параметров объекта (площади, объема), в отсутствие разрешения и в самовольном занятии неразграниченных земель путем размещения капитального гаража и жилой пристройки.
Администрация <адрес> полагает необходимым просить суд присудить в пользу истца на случай неисполнения судебного акта ответчиком судебную неустойку.
На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований в связи с добровольным сносом ответчиками гаража, истец администрация <адрес> просит суд обязать ответчиков в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу за счет собственных средств освободить самовольно занимаемую часть земельного участка, относящегося к землям, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 45 кв.м.:
- путем сноса жилой пристройки, пристроенной к многоквартирному жилому дому с кадастровым номером №
Жилая пристройка обладает следующими техническими характеристиками: фундамент бетонный, стены кирпичные, перекрытие деревянное, крыша металлочерепица, окно стеклопакет, двери металлические, электроснабжение, отопление.
Наружные размеры: длина 8,4 м, ширина 5, 95 м, высота 3,08 м.
Контур жилой постройки, обозначенной на схеме под №
МСК 38-3
X
Y
385117.09
3335816.96
385121.91
3335820.61
385126.54
3335814.70
385121.63
3335810.97
385117.09
3335816.96
Площадь 45 м2
Взыскать с ответчиков денежные средства (судебную неустойку) в размере 200 (двухсот) рублей с каждого за каждый календарный день после истечения шести месяцев с даты вступления решения суда в силу, по день фактического исполнения решения суда
В процессе рассмотрения настоящего гражданского дела ответчики К.Л.Л., К.В.В., Ше Е.В., Б.А.И. заявили встречное исковое заявление о сохранении помещения в перепланированном и реконструированном состоянии.
В обоснование встречных исковых требований указали следующее.
Истцам по встречному иску на праве собственности принадлежит <адрес>, расположенная по адресу: <адрес> кадастровым номером №, общей площадью 119.1 кв.м., что подтверждается записью о регистрации объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости.
Приказом Комитета по градостроительной политике Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «О присвоении адресов объектам адресации» объекту недвижимости с кадастровым номером № был присвоен адрес <адрес>.
В целях улучшения своих жилищных условий на собственные средства и своими силами собственниками была возведена одноэтажная жилая пристройка к многоквартирному дому состоящая из ленточного фундамента, наружных оштукатуренных кирпичных стен, двускатной крыши, покрытой металлочерепицей.
Возведенная пристройка расположена в границах земельного участка с кадастровым номером №. Земельный участок площадью 518 +/- 8 кв. м. поставлен на кадастровый учет, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен жилой дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме собственникам помещений в многоквартирном доме.
Права Ше Е.В. на земельный участок, на котором расположена пристройка, подтверждаются решением общего собрания собственников помещений, оформленного от ДД.ММ.ГГГГ.
Собственниками многоквартирного дома по адресу: <адрес> Е.В. (оригинал протокола общего собрания собственников был приобщен к материалам дела ДД.ММ.ГГГГ).
Ше Е.В. предпринимались попытки получить разрешительную документацию в установленном законом порядке. Комитетом по градостроительной политике Администрации <адрес> было отказано. Иным путем, кроме обращения в суд, истцы лишены возможности признать право собственности на самовольную постройку.
Согласно доводам иска, сохранение самовольной постройки путем ее реконструкции по адресу: <адрес> не нарушает градостроительные и строительные, пожарные, санитарные нормы и правила, права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается результатами проведения экспертиз.
С учетом уточнения требований истцы по встречному иску К.Л.Л., К.В.В., Ше Е.В., Б.А.И. просят суд сохранить жилое помещение в перепланированном и реконструированном состоянии по адресу: <адрес> кадастровый № в соответствии с техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ.
Признать за истцами по встречному иску право собственности на реконструированный объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> кадастровым номером №
Распределить доли между истцами по встречному иску по соглашению в следующем порядке: К.В.В. 7/100 (10.15 кв. м); К.Л.Л. 7/100 (10.15 кв. м.); Б.А.И. 43/100 (62,26 кв.м.), Ше Е. 43/100 (62,26 кв. м.).
В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) Администрации <адрес> А.Д. заявленные первоначальные исковые требования в их уточненной редакции поддержала.
Ответчик (истец по встречному иску) К.В.В., являющийся также представителем ответчика (истца по встречному иску) К.Л.Л., представитель ответчиков (истцов по встречному иску) Ше Е.В.Б.А.И. ФИО19Е., в судебном заседании исковые требования не признали, на удовлетворении встречного иска настаивали.
Ответчики (истцы по встречному иску) К.Л.Л., Ше Е.В.Б.А.И., надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.
Представитель третьего лица ООО БЭК А.А., представитель третьего лица Ф.Е.А. ФИО16 оставили разрешение требований на усмотрение суда.
Третье лицо Ф.Е.А., надлежащим образом извещенная о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Статьей 8 ГК РФ определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статьей 1 ЖК РФ определено, что жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты.
Законодательство в целом определяет строительство как создание нового объекта, а иные виды строительных работ - реконструкцию, капитальный ремонт, перепланировку и переоборудование - как изменение существующего объекта.
Объект недвижимости может утратить тождественность не только в результате нового строительства, но и при реконструкции существующего объекта путем изменения его основных технических характеристик (перепланировки помещений, замены несущих конструкций в здании, их частичной разборки и т.п.), либо при строительстве нового объекта с использованием прежнего объекта (возведение в здании надстроек, пристроек, встроек и т.п.).
Согласно подпунктов 1, 3, 5 п. 1.4 Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N 170, граждане, юридические лица обязаны: использовать жилые помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан; выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования; использовать указанные в пункте 2 земельные участки без ущерба для других лиц.
Технические паспорта жилых помещений - это документы, содержащие техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (ч. 5 ст. 19 ЖК РФ).
Дефиниции "реконструкция" и "капитальный ремонт" в их разграничении определены в Градостроительном кодексе РФ.
В соответствии с положениями п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Согласно п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство (ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Согласно ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
Разрешение на строительство, в силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Для получения разрешения на строительство заявителю необходимо представить пакет документов в соответствии с Градостроительным кодексом, в том числе согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта; либо решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (п. 6, п. 6.2 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
В соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" от ДД.ММ.ГГГГ N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Частью 3 ст. 36 ЖК РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома.
Согласно положений 3 ст. 36 ЖК РФ и п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решение о проведении реконструкции многоквартирного жилого дома, связанной с уменьшением объема общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома, принимается при наличии согласия ста процентов голосов собственников помещений.
Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.
Из пункта 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно положениям ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
В соответствии с ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491.
Согласно пп. в, г, е п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491, в состав общего имущества включаются: в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.
Частью 2 ст. 40 ЖК РФ установлено, что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу положений ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, данным в Постановлении Пленума от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу ч. 3, ч. 4 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме (п. 67).
Собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно п. 3 ст. 25 Правил благоустройства территории <адрес>, утв. Решением Думы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 004-20-560950/8, при содержании фасадов зданий, в том числе их отдельных конструктивных элементов, дополнительного оборудования, дополнительных элементов и устройств запрещается: 1) самовольное переоборудование или изменение внешнего вида фасада здания либо его элементов, в том числе размещение наружных блоков систем кондиционирования и вентиляции в оконных и дверных проемах, если блоки выступают за плоскость фасада здания и при этом не используются маскирующие ограждения, а также на поверхности главных фасадов здания, над тротуарами.
В соответствии с ч. 1, 2, 4 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ограждающие несущие конструкции данного дома. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии с п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее. В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
В соответствии с п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1 - 3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ). Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ). Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной.
В судебном заседании установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от ДД.ММ.ГГГГ К.Л.Л., К.В.В., Ше Е.В., Б.А.И. являются собственниками жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>
Приказом Комитета по градостроительной политике Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «О присвоении адресов объектам адресации» объекту недвижимости с кадастровым номером № был присвоен адрес <адрес> (ранее <адрес> – под литерой Б).
Судом установлено, что по обращению Ново-Иркутской ТЭЦ ООО «БЭК» от ДД.ММ.ГГГГ № проведен осмотр и составлен акт осмотра от ДД.ММ.ГГГГ №. В районе многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>Б) в охранной зоне тепловых сетей V коллектора ООО «Байкальская энергетическая компания» выявлен капитальный гараж, обшитый металлическим листом, построенный непосредственно на тепловых сетях.
Из заключения МУП БТИ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № судом установлено, что в двухэтажном с подвалом здании кирпичного жилого дома (литера «Б», год постройки до 1917 г.), расположенном по адресу: <адрес>, Иркутск, <адрес> Б, произведена реконструкция:
- возведена капитальная жилая пристройка (литера «Б2»), со следующими техническими характеристиками: фундамент бетонный, стены кирпичные, перекрытие деревянное, крыша металлочерепица, окно стеклопакет, двери металлические, электроснабжение, отопление. Наружные размеры: длина 8,4 м, ширина 5, 95 м, высота 3 38 м; к данной пристройке с литерой «Б2» возведен капитальный пристрой – гараж.
Представленной в материалы гражданского дела схемой земельного участка определены координаты контура самовольной капитальной пристройки, а также установлено, что гараж расположен в границах охранной зоны теплотрассы.
Собственниками Ше Е.В. и Б.А.И. своими силами и за свой счет в апреле 2025 года был произведен демонтаж гаража, о чем ДД.ММ.ГГГГ совместно с представителем ООО «Байкальская энергетическая компания» А.А. и собственниками был составлен акт.
Согласно информации комитета по градостроительной политике Администрации <адрес> разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства, а также разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства по адресу: <адрес>, Иркутск, <адрес> Б, не выдавалось.
Исследованными в судебном заседании материалами инвентарного дела подтверждается факт отсутствия в первоначальных документах технического учета сведений о капитальной пристройке к многоквартирному жилому дому по адресу: <адрес>, Иркутск, <адрес> Б с вышеуказанными характеристиками.
В соответствии с техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь помещений: после выполненной перепланировки (реконструкции) <адрес>,6а, - 144,8 кв.м., в т.ч. жилая 52,8 кв.м.
Таким образом, из материалов дела установлено и не опровергнуто стороной ответчиков осуществление самовольной реконструкции многоквартирного жилого дома - возведение капитальной жилой пристройки.
Из представленного ответчиками заключения от 07.04.2025г. №ои/961 ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в <адрес>» следует, что после выполненной перепланировки (реконструкции) <адрес>,6а, общая площадь квартиры составила 144,8 кв.м., в т.ч. жилая 52,8 кв.м. Согласно заключению <адрес> расположена на 1ом этаже, 2х этажного многоквартирного жилого дома. Перепланировка (переустройство) проведена в объёме: возведения одноэтажного пристроя к жилому многоквартирному дому, для устройства совмещенного санузла и кухни (1ый этаж); устройства дверного проема между квартирой № и пристроем. Условия водоснабжения, канализования, электро- и теплоснабжения: от централизованных сетей. Организация вентиляции в помещениях: во вновь оборудованном санузле, кухне оборудована вентиляция (в соответствии с представленным Заключением ООО «Иркут-Инвест Инжиниринг» от 31.03.2025г.). Наличие естественного освещения, соответствие требованиям инсоляции жилых помещений: естественное освещение имеется в жилых комнатах и кухне. Выполненная перепланировка (реконструкция) <адрес> по адресу: <адрес>, кадастровый №, (представлен Приказ № от 24.05.2024г. Комитета по градостроительной политике начальника департамента реализации градостроительной политики «О присвоении адресов объектам адресации: РФ, <адрес>, городской округ <адрес>, кадастровый №), соответствует санитарно-эпидемиологическим и гигиеническим требованиям СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» раздел VIII.
На основании определения Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № были проведены судебные строительно-техническая и пожарно-техническая экспертизы.
Перед ФБУ «Иркутская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции РФ на разрешение судом были поставлены следующие вопросы:
1. Какими конструктивными элементами связана жилая пристройка и здание с кадастровым номером 38:36:000034:22832, имеется ли наличие общего фундамента, стены, крыши?
2. Является ли возведение данного пристроя реконструкцией жилого дома?
3. Соблюдены ли градостроительные, строительные нормы и правила при выполнении работ по возведению пристроя к жилому дому?
4. Если не соблюдены, то несоответствие каким градостроительным, строительным нормам и правилам имеется? Указать являются ли они устранимыми или неустранимыми влияют ли они на безопасность объекта, могут ли повлечь нарушение прав охраняемых законом интересов других лиц, создать угрозу жизни и здоровью граждан?
По первому вопросу экспертом ФБУ «Иркутская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции РФ сделан вывод о том, что пристройка имеет обособленный фундамент и стены не связанные с конструкциями основного здания. При этом жилая пристройка здания с кадастровым номером 38:36:000034:22832 связана перекрытием галереи второго этажа, указанного здания, которое частично является крышей пристройки, данное перекрытие является общим конструктивным элементом. Также имеется сообщение между объектами недвижимости (проход из пристройки в помещение основного здания). Выход из помещения основного здания возможен только через указанную пристройку.
По второму вопросу экспертом сделан вывод о том, что работы по возведению капитальной пристройки к жилому дому являются реконструкцией.
По третьему вопросу экспертом сделан вывод о том, что при выполнении работ по возведению пристроя к жилому дому выявлены нарушения:
1) СП 54.13130.2022 «Здания жилые многоквартирные» п. 5.20, т.к. со стороны <адрес> предусмотрен неорганизованный водосток, при этом карнизный свес составляет 0,3 м., данное нарушение влияет на безопасность, создает угрозу жизни и здоровью граждан, является устранимым.
2) СП 17.13330.2017 «Кровли», п. 9.11, поскольку по периметру крыщи пристройки отсутствуют снегозадерживающие устройства, что влияет на безопасность, создает угрозу жизни и здоровью граждан, данное нарушение является устранимым.
3) СП 29.13330.2011 «Полы», п. 4.8, т.к. пол в сан.узле находится на одном уровне с полом в смежном помещении. Порог отсутствует. Не влияет на безопасность, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, является устранимым.
На основании определения Кировского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ ФБУ Иркутская ЛСЭ Минюста России была проведена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза на предмет устранения ответчиками нарушений, выявленных в ходе проведения судебной строительно-технической экспертизы. Экспертом ФБУ Иркутская ЛСЭ Минюста России ФИО9 сделан вывод о том, что требования градостроительных, строительных норм и правил соблюдены, нарушения, выявленные в ходе судебной строительно-технической экспертизы устранены. Угроза жизни и здоровью граждан отсутствует.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О судебном решении", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ).
Оценивая заключение от ДД.ММ.ГГГГ № и дополнительное заключение от ДД.ММ.ГГГГ № эксперта Б.А.В., ФБУ Иркутская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, в соответствии с ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, суд учитывает то, что выводы эксперта сформулированы категорично, однозначно, основаны на полном исследовании и анализе материалов гражданского дела и непосредственном осмотре и исследовании объекта недвижимости, оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, компетентность эксперта государственного экспертного учреждения у суда не вызывает сомнений. Кроме того, выводы эксперта Б.А.В., предупрежденного судом об уголовной ответственности, не противоречат иным собранным по делу доказательствам.
Стороны с заключениями от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № ФБУ Иркутская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, ознакомлены, несогласия суду не привели.
При таких обстоятельствах заключения от ДД.ММ.ГГГГ № и ДД.ММ.ГГГГ № эксперта Б.А.В., ФБУ Иркутская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, соответствующие всем предъявляемым требованиям к письменным доказательствам (ст. ст. 55, 71 ГПК РФ), поскольку изложенные в них выводы эксперта носят последовательный характер, суд принимает в качестве достоверных и достаточных доказательств по делу.
На основании определения Кировского районного суда <адрес> от 25.05.2025г. по делу была проведена повторная пожарно-техническая экспертиза.
В ходе экспертизы независимым экспертом Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Иркутский национальный исследовательский технический университет» ФИО17 в заключении от сделан вывод о том, что объект капитального строительства, расположенный по адресу: <адрес>, соответствует требованиям пожарной безопасности, не создает угрозу жизни и здоровья граждан. Выявленные при проведении экспертизы нарушения норм пожарной безопасности не создают угрозу жизни и здоровья людям и устранены.
Оценивая заключение повторной пожарно-технической экспертизы независимого эксперта Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Иркутский национальный исследовательский технический университет» ФИО17, в соответствии с ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, суд учитывает, что эксперт является доцентом кафедры Промышленной экологии и безопасность жизнедеятельности ФГБОУ ВО ИРНИТУ (Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение Высшего образования Иркутский Национальный Исследовательский Технический Университет), ведущим экспертом МЦСЭС МРЦПК (Межрегиональный центр сертификации и судебных экспертиз, Межотраслевого регионального центра повышения квалификации и переподготовки специалистов) ИРНИТУ. Инженером пожарной безопасности (диплом с отличием БВС 0898243 от 29.06. 2000г.), имеющим высшее профессиональное техническое образование по специальности «Пожарная безопасность», с ученой степенью кандидата технических наук (диплом ДКН № от 13.10.2006г.). Удостоверение о повышении квалификации по программе «Повышение квалификации начальников караулов (работников) ведомственной пожарной охраны» (№ от ДД.ММ.ГГГГ). Стаж работы по специальности - 22 года, стаж экспертной деятельности 12 лет.
Оснований не доверять заключению эксперта ФИО17 у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, компетентность эксперта у суда не вызывает сомнений.
Возведенная пристройка расположена в границах земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:28858. Земельный участок площадью 518 +/- 8 кв. м. поставлен на кадастровый учет, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен жилой дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме собственникам помещений в многоквартирном доме.
Собственниками многоквартирного дома по адресу: <адрес> Е.В. земельного участка под спорное помещение пристроя (в материалы дела представлен оригинал протокола общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ, а также бюллетени для голосования).
Оценивая представленные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что проведенные ответчиками работы по реконструкции многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> не противоречат установленным требованиям действующего законодательства, не нарушают права и законные интересы истца, как органа, осуществляющего регулирование и муниципальный контроль в установленной сфере, не повлекли уменьшение общего имущества долевых сособственников общего имущества многоквартирного жилого дома и земельного участка, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования администрации <адрес> к К.Л.Л., К.В.В., Ше Е.В., Б.А.И. об освобождении самовольно занятой части земельного участка, приведении здания в первоначальное состояние путем сноса самовольной постройки, а также производные требования взыскании судебной неустойки не подлежат удовлетворению.
Встречные исковые требования К.Л.Л., К.В.В., Ше Е.В., Б.А.И. к администрации <адрес> суд полагает необходимым удовлетворить. Сохранить жилое помещение в перепланированном и реконструированном состоянии по адресу: <адрес> кадастровый № в соответствии с техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ Признать за К.Л.Л., К.В.В., Ше Е., Б.А.И. право собственности на реконструированный объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> кадастровым номером №
С учетом наличия соглашения между собственниками <адрес> следует распределить между ними доли в праве на жилое помещение по адресу <адрес> кадастровый № в следующем порядке:
К.В.В. - 7/100 (10.15 кв. м);
К.Л.Л. - 7/100 (10.15 кв. м.);
Б.А.И. - 43/100 (62,26 кв.м.);
Ше Е. - 43/100 (62,26 кв. м.).
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Администрации <адрес> к К.Л.Л., К.В.В., Ше Е., Б.А.И. об освобождении самовольно занятой части земельного участка, приведении здания в первоначальное состояние путем сноса самовольной постройки, взыскании судебной неустойки – оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования К.Л.Л., К.В.В., Ше Е., Б.А.И. к Администрации <адрес> – удовлетворить.
Сохранить жилое помещение в перепланированном и реконструированном состоянии по адресу: <адрес> кадастровый № в соответствии с техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ.
Признать за К.Л.Л., К.В.В., Ше Е., Б.А.И. право собственности на реконструированный объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> кадастровым номером №
Распределить между истцами по встречному иску по соглашению доли в праве на жилое помещение по адресу <адрес> кадастровый № в следующем порядке:
К.В.В. СНИЛС № - 7/100 (10.15 кв. м);
К.Л.Л. СНИЛС № - 7/100 (10.15 кв. м.);
Б.А.И. СНИЛС № - 43/100 (62,26 кв.м.),
Ше Е. № - 43/100 (62,26 кв. м.).
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Кировский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий Г.А. Золотухина
Мотивированный текст решения изготовлен 08.08.2025г. Судья