Дело № 3а-1030/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 ноября 2022 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Кириченко М.Б.,

при секретаре судебного заседания Фролове Г.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Южное» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

ООО «Южное», являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером <№...> на основании договора аренды № <№...> от <Дата ...> года, обратилось в Краснодарский краевой суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит с учетом уточнения установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - сельскохозяйственное использование: хранение и переработка сельскохозяйственной продукции (строительство и размещение зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции), площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости в размере 12 400 000 рублей по состоянию на 20.07.2021 года, согласно выводам судебной экспертизы.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что актом об определении кадастровой стоимости № <№...> от <Дата ...> года установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> по состоянию на 20.07.2021 года в размере 17 392 000,00 рублей. Согласно отчету об оценке № 143/22 от 04.07.2022 года, выполненному ООО «Линия Бизнеса», рыночная стоимость указанного объекта недвижимого имущества определена в размере 10 200 000 рублей на дату оценки 20.07.2021 года.

Административный истец указывает, что результатами кадастровой оценки нарушаются права и законные интересы общества как лица, имеющего исключительное право выкупа земельного участка, поскольку выкупная цена земельного участка исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Представитель административного истца ООО «Южное» по доверенности ФИО1 в судебном заседании просил удовлетворить уточненные административные исковые требования, указал, что доводы представителя Департамента имущественных отношений Краснодарского края, согласно которым заключение экспертизы не может быть принято в качестве допустимого доказательства по делу, несостоятельны.

Представитель административного истца ООО «Южное» по доверенности ФИО2 поддержала позицию, изложенную представителем ФИО1

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Представителем административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО3 направлен отзыв по делу, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просит рассмотреть дело по существу с учетом изложенной позиции в отсутствие представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю.

Представителем административного ответчика Государственное бюджетное учреждение Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, также просить рассмотреть административное дело в предварительном судебном заседании в отсутствие представителя.

Представителем административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО5 направлены возражения на заключение эксперта, в которых указывает, что заключение судебной экспертизы не может быть принято в качестве допустимого доказательства по настоящему административному делу.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив доводы уточненного административного искового заявления и поступивших письменных возражений и отзыва на административный иск, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Часть 1 статьи 245 КАС РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу абзаца 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28), с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (абзац 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28).

Согласно абзацу 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Следовательно, установлено два критерия возможности оспаривания кадастровой стоимости: арендная плата или выкупная цена, исчисляемые из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа, в том числе, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 ЗК РФ).

Согласно представленным по запросу суда информационному письму Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю от 26.07.2022 года № 27-12383-ГС/22 и выписке из ЕГРН, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером <№...>, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>.

Между Администрацией Кропоткинского городского поселения Кавказского района («Арендодатель») в лице главы Кропоткинского городского поселения Кавказского района ФИО6 и ООО «Глюкозо-крахмальное предприятие «Южное» («Арендатор») в лице генерального директора <ФИО>13 заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № <№...> от <Дата ...> года. По настоящему договору «Арендодатель» обязуется предоставить во временное владение и пользование, а «Арендатор» принять на условиях настоящего Договора земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером <№...>, общей площадью <...> кв.м, расположенный по адресу: <Адрес...>, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемой к заключаемому Договору и являющейся его неотъемлемой частью, с видом разрешенного использования: «Сельскохозяйственное использование: хранение и переработка сельскохозяйственной продукции (строительство и размещение зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции»). «Арендатор» обязуется принять «Участок» и уплатить за него арендную плату, предусмотренную в договоре (пункт 1.1. раздела 1 Договора аренды).

Ежегодный размер арендной платы за Участок определен в размере равном начальной цене предмета аукциона, и составляет <...> рублей (пункт 2.1 раздела 2 Договора аренды).

Данный договор действует в течение 5 лет со дня его государственной регистрации (пункт 10.1 раздела 10 Договора аренды).

В соответствии с приказом № <№...> от 05.08.2020 года ФИО7 с 05.08.2020 года исполняет обязанности генерального директора ООО «ГКП «Южное».

Согласно дополнительному соглашению от <Дата ...> года, между Администрацией Кропоткинского городского поселения Кавказского района в лице главы Кропоткинского городского поселения Кавказского района ФИО6 («Арендодатель») и ООО «Южное» в лице генерального директора ФИО7 («Арендатор») на основании заявления генерального директора ФИО7, решения единственного участника (учредителя) ООО «ГКП «Южное» «о смене наименования юридического лица» от 08.09.2021 года и по обоюдному согласию заключено настоящее дополнительное соглашение об изменении наименования арендатора: «Общество с ограниченной ответственностью «Южное», ИНН <...>, в лице генерального директора ФИО7, действующего на основании Устава».

Как следует из материалов административного дела, на земельном участке с кадастровым номером <№...> расположены объекты капитального строительства с кадастровыми номерами <№...>, <№...>, <№...>, находящиеся в собственности ООО «Южное».

Согласно пункту 3.1 решения Совета Кропоткинского городского поселения Кавказского района очередная (тридцать первая) сессия № 168 от 30.05.2019 года «О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Кропоткинского городского поселения Кавказского района, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов», в случае продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации цена таких земельных участков определяется в размере их кадастровой стоимости.

Таким образом, ООО «Южное» наделено правом на оспаривание кадастровой стоимости указанного земельного участка, в том числе, в судебном порядке, поскольку обладает исключительным правом на приобретение земельного участка с кадастровым номером <№...> в собственность. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...> в размере 17 392 000 рублей утверждены Актом ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» № <№...> от <Дата ...> года, дата определения кадастровой стоимости - 20.07.2021 года.

Вышеприведенная информация также отражена в письме филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю от 26.07.2022 года № 27-12383-ГС/22 (л.д. 1-3 том 2).

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости, с учетом изложенного, суд считает 20.07.2021 года верной датой определения кадастровой стоимости.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке № 143/22 от 04.07.2022 года, выполненный ООО «Линия Бизнеса», из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> определена в размере 10 200 000 рублей по состоянию на 20.07.2021 года.

Предоставленный административным истцом отчет об оценке, выполнен по заказу и исключительно в интересах административного истца, его составление оплачено административным истцом. Оценщик, выполнявший указанное исследование, не предупреждался об уголовной ответственности за содержание проведенного исследования.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства и федеральных стандартов оценки.

С учетом положений статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта.

Согласно статье 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд на основании определения от 09.08.2022 года назначил судебную экспертизу, поручив ее производство ООО «Граунд». Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также о величине рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения его кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в письменном заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно результатам заключения эксперта № Г27-1030/2022, подготовленного экспертом ООО «Граунд» ФИО8, итоговый отчет об оценке № 143/22 от 04.07.2022 года, выполненный ООО «Линия Бизнеса», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок в отчетах не выявлено.

В заключении эксперта приведена таблица соответствия отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки на листах 15-17 заключения эксперта, кроме того, эксперт указывает, что оценщик при определении рыночной стоимости объекта оценки необоснованно принимает нижнее значение корректировки на наличие хозяйственных построек для объекта-аналога № 1 в размере 0,84 (-16%), когда среднее значение корректировки составляет 0,92 (-8%). Действия оценщика приводят к искажению итоговой рыночной стоимости объекта оценки. Оценщик, при определении рыночной стоимости объекта оценки, необоснованно вводит корректировку на наличие подъездных путей с твердым покрытием. Объект оценки расположен вдоль асфальтированной дороги, имеющей асфальтированный съезд. Введение понижающей корректировки в размере 0,89 (-11 %) ко всем объектам-аналогам приводит к искажению итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, оценивая отчет об оценке № 143/22 от 04.07.2022 года, как доказательство по делу, суд приходит к выводу, что он составлен с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не отражает действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем не может служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, эксперт определил, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 20.07.2021 года, округленно, составляет 12 400 000, 00 рублей.

Выражая несогласие с выводами, содержащимися в заключении эксперта № Г27-1030/2022, подготовленного экспертом ООО «Граунд» ФИО8, представителем административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО5 направлены возражения, согласно которым в экспертном заключении были допущены следующие нарушения.

При использовании сравнительного подхода экспертом проигнорированы требования абзаца 22 «б» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» № 7 от 25.09.2014 года и подобраны несопоставимые аналоги. Эксперт не применил один из существенных ценообразующих факторов как местоположение (страница 32 заключения эксперта), при этом объекты-аналоги расположены в разных районах Краснодарского края на достаточном отдалении от объекта экспертизы и несопоставимы по инвестиционной привлекательности с объектом экспертизы. Так, объект экспертизы расположен по адресу: <Адрес...>, тогда как объект-аналог № 1 расположен в Крыловском районе Краснодарского края в 130 км от объекта экспертизы, объект-аналог № 2 расположен в Новокубанском районе Краснодарского края в 63 км от объекта экспертизы, объект-аналог № 3 расположен в станице Старокорсунской в 120 км от объекта экспертизы. Однако эксперт не вносит корректировку к данным аналогам, что приводит к искажению итоговой рыночной стоимости.

Кроме того, экспертом подобраны объекты-аналоги не соответствующие объекту оценки по такому ценообразующему фактору как категория земель (сегмент рынка). Объект экспертизы относится к землям населенных пунктов, однако согласно сведениям Справочной о недвижимости Росреестра, объект-аналог № 1 имел категорию - земли сельскохозяйственного назначения и вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства; объект-аналог № 2 имел категорию - земли сельскохозяйственного назначения и вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства; объект-аналог № 3 имел категорию - земли сельскохозяйственного назначения и вид разрешенного использования - для ведения крестьянского хозяйства. Однако эксперт не вносит корректировку к данным аналогам, что приводит к искажению итоговой рыночной стоимости.

Таким образом, представитель административного ответчика ставит под сомнение достоверность выводов эксперта ввиду наличия в заключении эксперта нарушений требований Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» № 7, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» № 3.

В силу положений части 4 статьи 49 КАС РФ эксперт обязан по вызову суда явиться в суд, провести полное исследование объектов, документов и материалов, дать обоснованное и объективное заключение в письменной форме, отражающее ход и результаты проведенных им исследований.

Из указанного следует, что при представлении в суд письменного заключения эксперта последний может быть вызван в судебное заседание для дачи пояснений в случае наличия в заключении препятствующей установлению обстоятельств дела неопределенности выводов или их обоснования, которая не может быть преодолена судом в силу отсутствия специальных познаний.

Суд воспользовался процессуальным правом на вызов эксперта для дачи пояснений в целях устранения возражений относительно представленного им доказательства для получения возможности дальнейшей его оценки.

В судебное заседание эксперт ООО «Граунд» ФИО8 не явился, направил письменные пояснения относительно указанных представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края нарушений в экспертном заключении.

Относительно довода о том, что экспертом не применен такой ценообразующий фактор как местоположение и не введены корректировки к объектам-аналогам по местоположению, эксперт пояснил, что проанализировав рынок предложений, были использованы наиболее схожие объекты и применены все необходимые корректировки по основным ценообразующим параметрам для определения рыночной стоимости. Объектом экспертизы является земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного использования. На дату оценки, в открытом доступе не выявлено достаточно предложений о продаже сопоставимых свободных земельных участков. В соответствии с положениями абзаца 11 «б» ФСО № 7, эксперт расширяет территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, поэтому было принято решение не корректировать объекты-аналоги на местоположение, так как объект экспертизы и объекты-аналоги сопоставимы по данному параметру и имеют примерно одинаковую инвестиционную привлекательность. Для определения рыночной стоимости, из представленных объектов недвижимости были отобраны объекты-аналоги, свободные от улучшений и наиболее схожие с объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам.

На довод о том, что экспертом подобраны объекты-аналоги не соответствующие объекту оценки по такому ценообразующему фактору как категория земель (сегмент рынка) и не введены корректировки к данным аналогам, эксперт указал, что объект экспертизы и объекты-аналоги - это земельные участки сельскохозяйственного назначения, следовательно, они относятся к одному сегменту рынка. Согласно «Справочнику оценщика недвижимости - 2020, Земельные участки. Часть 2», опубликованному Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО9, <...> г. (страница 40), объект экспертизы и объекты-аналоги сопоставимы по данному параметру, внесение корректирующего коэффициента по данному ценообразующему фактору не требуется.

Таким образом, представленные письменные пояснения эксперта полностью опровергают доводы представителя административного ответчика, указанные в возражениях на заключение эксперта.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных районам расположения объекта оценки, произведена оценка объекта недвижимости с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 10, 12 - 14 ФСО № 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Так, из содержания заключения следует, что определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости осуществлялось методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Такой выбор эксперта является обоснованным, мотивированным и корректным. Отказ от применения доходного и затратного подхода обоснован, соответствует требованиям пункта 18 ФСО № 4.

В соответствии с положениями статей 11 и 15 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые касаются субъекта оценочной деятельности физического лица - оценщика, в рамках подготовки заключения эксперта эксперт применяет свой профессиональный опыт в области оценочной деятельности, подтверждает документами образование и опыт в оценочной деятельности.

Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

При этом в силу пункта 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по административному делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта № Г27-1030/2022, подготовленного экспертом ООО «Граунд» ФИО8, на дату определения кадастровой стоимости 20.07.2021 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом абзаца 4 части 1.1 статьи 391 НК РФ).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 06.07.2022 года (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы административного дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 06.07.2022 года.

С учетом изложенного, заявленные уточненные административные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Южное» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества земельного участка с кадастровым номером <№...>, площадью <...> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов с разрешенным использованием: Сельскохозяйственное использование: хранение и переработка сельскохозяйственной продукции (строительство и размещение зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции), расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 12 400 000,00 (двенадцать миллионов четыреста тысяч) рублей на дату определения кадастровой стоимости 20.07.2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 23:44:0802001:84 считать 06.07.2022 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда М.Б. Кириченко

Решение суда в окончательной форме составлено 30 ноября 2022 года.