Производство № 2-4524/2022

УИД 28RS0004-01-2022-004526-61

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 июля 2022 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего судьи Приходько А.В.,

При секретаре судебного заседания Власенко С.Г.,

С участием: истца СВ, его представителя ВВ, действующего на основании доверенности от 07.06.2021 года, ответчика ЕС, ее представителя – адвоката ВС, действующего на основании ордера № 568 от 03.06.2022 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению СВ к МС, ОА, ЕС о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности путем аннулирования из ЕГРН записи о регистрации права собственности ЕС на доли в квартире,

УСТАНОВИЛ:

СВ обратился в Благовещенский городской суд с указанным исковым заявлением к МС ОА, ЕС о признании договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру по адресу: *** от 11 сентября 2020 года недействительным, применении последствий недействительности путем аннулирования из ЕГРН записи о регистрации права собственности ЕС на доли в квартире. В обоснование иска указал, что в апреле прошлого года случайно узнал, что в сентябре 2020 года у нотариуса АС между ОА, МС и ЕС был заключен договор купли-продажи долей в праве собственности на указанную квартиру. Ознакомившись с текстом этого договора уже в ходе судебных процессов и выслушав ЕС, он пришел к выводу, что при заключении договора были нарушены существенные условия, предусмотренные действующим законодательством. Также указал, что проживет в этой квартире с момента ее приобретения, а именно, с 21 марта 2005 года и зарегистрирован по указанному адресу. В квартиру ни до сделки, ни в момент ее заключения, для выяснения вопроса о том, кто проживает в ней, на каких условиях, для выяснения иных вопросов, никто не приходил. В ходе встреч с ЕС, а также в ходе ранее состоявшихся судебных разбирательствах, она подтвердила, что впервые пришла в эту квартиру только в апреле 2021 года. С учетом изложенного считает, что при совершении указанной сделки были нарушены нормы законодательства, предусмотренные абз. 2 п. 1 ст. 556, п. 1 ст. 432 ГК РФ. Согласно указанным нормам права, передача объекта недвижимости должна происходить не только путем подписания документа (акта), но также должна осуществляться фактическая передача имущества, отсутствие таких действий, по его мнению, является основанием для признания договора купли-продажи недействительным. Поскольку он, на момент сделки, проживал в указанной квартире, проживает в ней в настоящее время и намерен проживать далее, совершение этой сделки в нарушение установленного законом существенного условия делает спорный договора купли-продажи недействительным

На основании изложенного, истец просит суд признать договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру по адресу: *** от 11 сентября 2020 года недействительным, применить последствия недействительности путем аннулирования из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ЕС на эти доли.

В судебном заседании истец СВ и его представитель ВВ настаивали на заявленных требованиях, дополнительно представитель пояснил, что в ходе ранее состоявшихся судебных разбирательствах, они, выслушав ЕС, выяснили некоторые обстоятельства, которые имеют значения для рассматриваемого дела, а именно, это то, что ЕС появилась в квартире только в начале апреля 2021 года, причины такого позднего появления, она не поясняла, при покупке квартиры она также не появлялась в ней, ей было достаточно фотографий. Считает, что такая покупка квартиры противоречит закону, а именно ст. 549, 551, 556 ГК РФ. Несмотря на формальные обстоятельства, имеющиеся в тексте договора, о том, что квартира передана, доли переданы, все-таки законодательство устанавливает дополнительные нюансы, которые требуются при покупке недвижимости, квартиру надо фактически посмотреть, убедится, что это имущество действительно существует, а не доверяться только фотографиям, должен быть составлен акт приема-передачи имущества, отсутствие таких действий является нарушением требований законодательства, что в свою очередь, привело к нарушению прав истца, в акте приема-передачи должно быть указано на порядок пользования жилым помещением, который был ранее определен решением суда, так как при продаже доли к покупателю переходят не только права, но и обязанности. Тем самым, по их мнению, здесь присутствуют элементы недействительности, этим и обусловлено обращение в суд с настоящим иском. Помимо этого, представитель пояснил, что срок исковой давности, по его мнению, не пропущен, данное исковое заявление первоначально было подано 30 марта 2022 года, определением суда он оставлено без движения до 15 апреля 2022 года, недостатки были устранены и представлены в суд 15 апреля 2022 года, однако, своевременно судье документы не переданы и исковое заявление было возвращено определением от 20 апреля 2022 года, после получения этого определения, они повторно обратились в суд.

Истец СВ в судебном заседании дополнительно пояснил, что лица, которым ЕС предоставляет возможность проживать в квартире, препятствуют ему полноценно пользоваться помещениями общего пользования.

В судебном заседании ответчик ЕС с исковыми требованиями не согласилась, пояснив, что при подписании оспариваемого договора купли-продажи были озвучены все нюансы относительно состояния помещения, приложены фотографии и видео, подтверждающие состояние помещения, технический паспорт. Порядок права пользования жилым помещением был определен, и продавцы показали ей, как пользоваться и какими комнатами. Порядок пользования, определенный ранее решением суда, соблюдается по сегодняшний день, истцу никто не препятствует в пользовании его долей и помещениями общего пользования. На данный момент в квартире проживают ее знакомые, он их пустила проживать временно, ей в квартире принадлежат две комнаты, а санузел, коридор и кухня – это помещения общего пользования, истцу неоднократно предлагалось выкупить доли, однако он этого не захотел, поскольку считает предлагаемую стоимость завышенной. При заключении договора купли-продажи, ей были переданы ключи от квартиры, фотографии квартиры, технический паспорт, и документы, определяющие порядок пользования квартирой, потому у нее не было необходимости являться туда для осмотра. Также пояснила, что сначала в квартире проживала ее свекровь, но истец неоднократно препятствовал её проживанию там, эти комнаты приобретались для того, чтобы сдавать их в аренду, но поведение истца в настоящее время не позволяет ей заключить с кем-либо договор аренды. Помимо этого пояснила, что в п. 20 договора есть запись о приеме-передаче доли в праве общей собственности.

В судебном заседании представитель ответчика ЕС – ВС ее позицию поддержал, с исковыми требованиями не согласился, указал, что не ясно в чем выразилось нарушение прав истца со стороны ЕС, не явившейся в день заключения договора купли-продажи для осмотра квартиры, также пояснил, что истцом пропущен срок исковой давности, оснований для восстановления указанного срока не имеется, просил отказать в удовлетворении исковых требований.

В настоящее судебное заседание не явились: ответчики МС, ОА, третьи лица нотариус АС, НО «Нотариальная палата Амурской области», управление Росреестра по Амурской области, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом, причины их неявки суду неизвестны. С учетом мнений участников процесса, не возражавших против рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц, в соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от 11 сентября 2020 года следует, что ОА, МС продали ЕС принадлежащие им 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: ***, состоящую из трех комнат, общей площадью 67,9 кв.м., кадастровый номер объекта ***.

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 28 июня 2022 года подтверждается, что право собственности ЕС на 2/3 доли в праве общей собственности на вышеуказанную квартиру зарегистрировано 15 сентября 2020 года, номер государственной регистрации права ***-28/057/2020-3.

Этой же выпиской подтверждается, что право собственности СВ на 1/3 доли в праве общей собственности на вышеуказанную квартиру зарегистрировано 18 апреля 2005 года, номер государственной регистрации права 28-28-01/004/2005-880.

Из копии паспорта СВ следует, что с 25 июля 2005 года он зарегистрирован по адресу: ***.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал, что проживает в настоящее время в указанной квартире, является собственником 1/3 доли в праве общей собственности на эту квартиру, о том, что между ответчиками в сентябре 2020 года был заключен купли-продажи долей в квартире, ему стало известно только в апреле 2021 года. Также в исковом заявлении указывает, что при заключении договора не были соблюдены требования законодательства в части обязательного составления акта приема-передачи и фактической передачи недвижимого имущества, что является основанием для признания такого договора недействительным.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, и из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено, что оспариваемый истцом договор содержит пункт № 20, из которого следует, что «в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор является документов, подтверждающим передачу доли в праве общей собственности и на квартиру ЕС без каких-либо актов и дополнительных документов. С состоянием доли в праве общей собственности на квартиру ЕС ознакомлена и согласна».

Таким образом, в соответствии со ст. 556 ГК РФ, договор купли-продажи содержит условие, согласно которому каких-либо дополнительных передаточных актов по указанной квартире не составляется, указанное условие было согласовано сторонами сделки.

Из пояснений ЕС также следует, что в момент заключения договора купли-продажи ей были переданы ключи от квартиры, технический паспорт, фотографии квартиры, а также копия определения об установлении порядка пользования указанным жилом помещением, оснований для фактического осмотра квартиры у нее не имелось, таким правом она воспользоваться не пожелала, для получения информации о квартире, ей было достаточно представленных продавцами документов.

Тем самым сторонами договора были соблюдены требования, предусмотренные статьей 556 ГК РФ.

Договор сторонами подписан, в дальнейшем оспорен не был, сделка проверялась государственным регистратором и прошла государственную регистрацию, что подтверждается имеющимися в материалах дела выписками из ЕГРН.

Факт нарушения прав истца не составлением сторонами договора купли-продажи отдельного передаточного акта и неявкой ЕС для осмотра квартиры день заключения договора, судом не установлен, истцом и его представителем также не было указано, в чем именно выразилось нарушение такого права.

Доводы истца и его представителя о возможном несоблюдении ответчиком ЕС и ее знакомыми, временно проживающими в квартире, условий порядка пользования жилым помещением, ранее установленного судом, суд не принимает во внимание, поскольку они не имеют отношения к предмету данного иска.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, выслушав доводы участников судебного процесса, суд приходит к выводу, что в оспариваемом договоре купли-продажи содержится условие, свидетельствующее о соблюдении сторонами договора положений п. 1 ст. 556 ГК РФ, стороны договора претензий друг к другу не имели, квартира фактически был передана ЕС, поскольку МС и ОА более там не проживают, тем самым, оснований для признания указанного договора недействительным, у суда не имеется.

В соответствии со ст. 6, п. 2 ст. 2, п. 3 ст. 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки. Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Для государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве общей собственности на квартиру в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области предоставлен договор от 11 сентября 2020 года, содержащий в себе в себе все существенные условия.

При этом, суд также учитывает, что заключение указанного договора купли-продажи и неявка ЕС на осмотр приобретаемого недвижимого имущества, никак не ограничило право пользования истцом своей долей в данной квартиры.

На основании изложенного, требования истца в части признания договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру по адресу: *** от 11 сентября 2020 года недействительным, удовлетворению не подлежат.

Учитывая, что оснований для признания договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру недействительным, не имеется, требования истца об аннулировании из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ЕС на доли в праве собственности на квартиру, также удовлетворению не подлежат.

Рассматривая ходатайство представителя ответчика о применении срока исковой давности не находит оснований для его удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения

Согласно ч. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу положений ст. 199, 197 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком

Согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Из смысла ст. 204 ГК РФ следует, что течение срока исковой давности прерывается путем совершения заинтересованным лицом действий, направленных на защиту нарушенного права, не во всяком положении дела, а лишь в том случае, если такие действия соответствуют требованиям законодательства, в частности предъявление иска в суд в установленном порядке.

Из пояснений истца, его представителя и материалов дела следует, что истец узнал о заключении оспариваемой сделки в апреле 2021 года, при этом, точная дата материалами дел не установлена, исковое заявление предъявлено истцом в апреле 2022 года, тем самым, в отсутствии сведений о точной дате (день, когда истец узнал о совершении сделки), суд считает, что истцом срок исковой давности не пропущен. Кроме того, суд принимает во внимание, что первый раз настоящее исковое заявление было подано истцом 30 марта 2022 года, недостатки устранены в установленные судом сроки – 15 апреля 2022 года, однако, иск был возвращен определением от 20 апреля 2021 года. Таким образом, настоящее исковое заявление было подано истцом в пределах срока исковой давности.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

СВ в удовлетворении исковых требований к МС, ОА, ЕС о признании договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: *** от 11 сентября 2020 года, недействительным и применении последствий недействительности путем аннулирования из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности ЕС на доли в праве собственности на квартиру - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Приходько А.В.

Решение в окончательной форме составлено 11 июля 2022 года