Дело № 02-6928/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
адрес 05 ноября 2025 года
Симоновский районный суд адрес в составе судьи Соболевой М.А., при секретаре фио, помощнике фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) к ФИО1 о взыскании двойной суммы задатка, неустойки, иску адрес к ФИО1, ФИО2 о взыскании суммы задатка, обязании возвратить сумму задатка,
УСТАНОВИЛ:
Истец МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании двойной суммы задатка в размере эквивалентном сумма, по курсу ЦБ РФ на день оплаты плюс сумма прописью, неустойки за период с 26.08.2024 г. по 27.08.2024 г. в размере эквивалентному сумма, а также неустойки за период с 28.08.2024 г. до даты фактического исполнения решения суда, из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки по курсу ЦБ РФ на день оплаты плюс сумма. В обоснование требований истец указал, что 19 июня 2023г. между МК «ФИНВИЖН ХОЛДИИНГС» (ООО) и ФИО1, ФИО2 был заключен Предварительный договор. 11.08.2023 г. было заключено Дополнительное соглашение о внесении изменений в Предварительный договор. Согласно условиям п. 1.1. Предварительного договора в редакции Дополнительного Соглашения стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества: жилое домовладение общей площадью 104,1 кв.м. по адресу: адрес, дом 16Б, кадастровый номер дома: 77:08:0013013:1981; образованный в будущем в результате проведения кадастровых работ земельный участок, на котором располагается дом, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный в пределах кадастрового квартала №77:08:0013013:2419, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 2364 кв.м. (общая площадь участка подлежит уточнению при проведении кадастровых работ в сторону увеличения или уменьшения площади, но не более чем на 10%. Пунктом 1.3 Предварительного договора предусмотрено, что на дату заключения договора земельный участок не сформирован, не имеет установленных границ и не стоит на кадастровом учете. Права продавцов на земельный участок не оформлены. Продавцы принимают на себя обязательство на условиях настоящего договора совместно осуществить все необходимые действия с целью образования земельного участка, согласования в установленном действующим законодательством РФ порядке и установления его границ, постановки земельного участка на кадастровый учет и оформления права общей долевой собственности продавцов на земельный участок. Срок заключения основного договора купли-продажи и действия предварительного договора купли-продажи не позднее 6 месяцев с даты заключения договора. При этом, если в процессе образования земельного участка, согласования и установления его границ, постановления земельного участка на кадастровый учет и оформление общей долевой собственности продавцов на земельный участок по решению соответствующих государственных и муниципальных органов, будут приняты решения о приостановлении или отказе в предоставлении государственной услуги, срок заключения основного договора соразмерно продлевается на срок, необходимый для оспаривания таких решений государственных и муниципальных органов (п.1.5 Предварительного договора). Согласно п.2.2 Предварительного договора обязательство сторон по заключению Основного договора обеспечивается задатком. Покупатель обязуется выплатить ответчику сумму задатка в размере эквивалентном сумма, по курсу ЦБ РФ на день оплаты плюс сумма прописью, данные обязательства были исполнены, а именно перечислены денежные средства в размере сумма (платежное поручение №517 от 06.06.2023г.) и сумма (платежное поручение №288 от 03.04.2024г.). Решениями ДГИ адрес от 22.08.2023г. №33-5-124266/23-(0)-1 и от 19.09.2023г. №33-5-135857/23-(0)-1 ответчику было отказано в предоставлении государственной услуги «Предварительное согласование предоставления земельного участка». Причиной отказа в оформлении в собственность продавцов земельного участка, было неисполнение обязанности ответчиком по оплате платежей за фактическое пользование земельным участком. Решение Департамента от 19.09.2023г. в судебном порядке признано законным и обоснованным. На срок обжалования отказа действие предварительного договора было продлено. Письмом от 12.07.2024г. истец предложил ответчику заключить основной договор купли-продажи, а также сообщил о готовности продлить срок его заключения до 30.06.2025г. В ответ на письмо ответчик сообщил, что считает себя свободным от обязательства по его заключению, ввиду их прекращения 20.05.2024г., от заключения основного договора уклонился. Поскольку ответчик уклонился от заключения договора купли-продажи сумма задатка подлежит возврату в двойном размере.
Определением Симоновского районного суда адрес от 03 декабря 2024 года между сторонами было утверждено мировое соглашение, производство по делу прекращено.
Не согласившись с заключенным мировым соглашением адрес была подана кассационная жалоба.
Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 17 июня 2025г. определение Симоновского районного суда адрес от 03 декабря 2024г. об утверждении мирового соглашения отменено, дело направлено на новое рассмотрение.
Определением Симоновского районного суда адрес от 07.08.2025 г. адрес было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, заявленные адрес требования к ФИО1, ФИО2 о взыскании суммы задатка, обязании возвратить сумму задатка, приняты к производству.
В обоснование требований адрес указало, что 17.06.2025 г. между адрес и ФИО1, ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, который был заключен после предъявления требований МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) о возврате задатка и обращения взыскания на дом, ввиду не заключения ответчиками с МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) основного договора и не возврата ими МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) двойной суммы задатка. При этом фио и ФИО1 получили от адрес обеспечение своих обязательств перед другими кредиторами, в виде обязательства адрес погасить долги продавцов в пользу МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) в размере рублевого эквивалента сумма, а также в сумме взысканных судами с продавцов денежных средств сверх рублевого эквивалента сумма. адрес добросовестно рассчитывало на приобретение дома и земельного участка, дополнительно взяв на себя обязательство оплатить долги продавцов по другому предварительному договору, срок исполнения которого продавцы нарушили, а также рассчитывало на добросовестное поведение продавцов в рамках исполнения предварительного договора с адрес, которое заключалось в том числе в неприятии продавцами мер на создание условий, исключающих заключение основного договора купли-продажи продавцами с адрес.
адрес просит отказать в удовлетворении исковых требований МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) к ФИО1 о взыскании двойной суммы задатка, неустойки; взыскать с фио в пользу МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) сумму задатка в размере эквивалентном сумма по курсу ЦБ РФ на день оплаты плюс сумма путем возложения на адрес обязанности по перечислению вышеуказанной суммы на расчетный счет МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) во исполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 27.09.2024г.; возложить на адрес обязанность по возврату МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) суммы задатка в размере эквивалентном сумма по курсу ЦБ РФ на день оплаты плюс сумма, полученной ФИО2 на основании Предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 19.06.2023г., после оплаты адрес МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) денежных средств в сумме задатка сумма, обязательства фио и ФИО2 по Предварительному договору от 19.06.2023г., считать исполненными; после оплаты адрес МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) денежных средств в сумме задатка сумма, решение является основанием для возложения обязанности на фио и фио заключить с адрес договор купли-продажи недвижимого имущества жилого дома и прав на земельный участок, на котором располагается указанное домовладение.
Представитель истца МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) в судебном заседании исковые требования не поддержал, против удовлетворения требований адрес возражал.
Представитель ответчика в судебном в судебном заседании против исковых требований МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) и адрес возражал по доводам письменного отзыва.
Представитель третьего лица адрес в судебном заседании свои исковые требования поддержал, просил отказать в удовлетворении требований МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО).
Ответчик фио в судебное заседание не явилась, о рассмотрении иска извещена.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
Судом установлено, что ФИО1 и ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит недвижимое имущество - жилое домовладение, общей площадью 104,1 кв.м., расположенное по адресу: адрес, адрес, кадастровый номер 77:08:0013013:1981. ФИО2 принадлежит доля в праве общей долевой собственности в размере 50/100, о чем 31.03.2000 года в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись № 77-01/13-45/2000-3.2.1., ФИО1 принадлежит доля в праве общей долевой собственности в размере 50/100, о чем 06.09.2022 года в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись № 77:08:0013013:1981-77/072/2022-3, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
19 июня 2023 г. между МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) и ФИО1, ФИО2 был заключен Предварительный договор, удостоверенный нотариусом адрес фио, реестровая запись 77/714-н/77-2023-4-1018.
11 августа 2023 г. было заключено Дополнительное соглашение о внесении изменений в Предварительный договор, удостоверенное нотариусом адрес фио, реестровая запись №77/714-н/77-2023-5-1313.
На основании нотариально удостоверенного договора залога объекта недвижимости (ипотеки) от 19.06.2023, а также дополнительного соглашения к нему от 11.08.2023, заключенного между МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) и ФИО1, ФИО2, дом был передан в залог (ипотеку) МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО), о чем в едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации об ограничении прав и обременении объекта недвижимости: ипотека № 77:08:0013013:1981-77/055/2024-4 от 29.03.2024. Согласно выписки из ЕГРН срок, на который установлены обременение (залог) на дом в пользу истца составляет 1 год с даты подписания договора.
Согласно условиям п.1.1. Предварительного договора в редакции Дополнительного Соглашения стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества: жилое домовладение общей площадью 104,1 кв.м. по адресу: адрес , дом 16Б, кадастровый номер дома: 77:08:0013013:1981; образованный в будущем в результате проведения кадастровых работ земельный участок, на котором располагается дом, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный в пределах кадастрового квартала №77:08:0013013:2419, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 2364 кв.м. (общая площадь участка подлежит уточнению при проведении кадастровых работ в сторону увеличения или уменьшения площади, но не более чем на 10%).
Пунктом 1.3 Предварительного договора предусмотрено, что на дату заключения договора земельный участок не сформирован, не имеет установленных границ и не стоит на кадастровом учете.
Права продавцов на земельный участок не оформлены. Продавцы принимают на себя обязательство на условиях настоящего договора совместно осуществить все необходимые действия с целью образования земельного участка, согласования в установленном действующим законодательством РФ порядке и установления его границ, постановки земельного участка на кадастровый учет и оформления права общей долевой собственности продавцов на земельный участок.
Срок заключения основного договора купли-продажи и действия предварительного договора купли-продажи – не позднее 6 месяцев с даты заключения договора. При этом дата заключения основного договора определяется и указывается в письменном уведомлении Покупателя о заключении основного договора, направляемого Покупателем Продавцам. Продавцы обязаны явиться в день и время указанные в уведомлении Покупателя о заключении основного договора по адресу, указанному в уведомлении Покупателя для заключения основного договора. Помимо прочего уклонением Продавцов от заключения основного договора будет являться неявка Продавцов (любого из них) для подписания основного договора в день и время, указанные в уведомлении Покупателя о заключении основного договора по адресу, указанному в уведомлении Покупателя для заключения основного договора. Если в процессе образования земельного участка, согласования и установления его границ, постановки земельного участка на кадастровый учет и оформление общей долевой собственности продавцов на земельный участок по решению соответствующих государственных и муниципальных органов, будут безосновательно приняты решения о приостановлении или отказе в предоставлении государственной услуги, срок заключения основного договора соразмерно продлевается на срок, необходимый для оспаривания таких решений государственных и муниципальных органов (п.1.5 Предварительного договора).
Согласно п.2.2 Предварительного договора обязательство сторон по заключению Основного договора обеспечивается задатком. Покупатель обязуется выплатить ответчику сумму задатка в размере эквивалентном сумма, по курсу ЦБ РФ на день оплаты плюс сумма прописью.
Обязательства МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО), предусмотренные п.2.2 Предварительного договора были исполнены, а именно ФИО1 и ФИО2 были перечислены денежные средства в размере сумма (платежное поручение №517 от 06.06.2023г.) и сумма (платежное поручение №288 от 03.04.2024г.).
Пунктом 1.3 Предварительного договора продавцы гарантировали, что право собственности на дом перешло к продавцам в порядке наследования, а право собственности наследодателей Продавцов возникло до введения в действие Земельного Кодекса РФ, и продавцы имеют право приобрести участок бесплатно в общую долевую собственность.
Согласно п. 1.3.1 Предварительного договора с МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО), Общество, ФИО1 и ФИО2 в соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ пришли к соглашению, что все организационные и юридически значимые действия по образованно адрес, согласованию и установлению его границ, постановке адрес на кадастровый учет и оформление общей долевой собственности продавцов на адрес осуществляется исключительно под контролем, организационным и финансовым управлением и участием истца.
Решениями Департамента городского имущества адрес от 22.08.2023г. №33-5-124266/23-(0)-1 и от 19.09.2023г. №33-5-135857/23-(0)-1 ФИО1, от 22.08.2023г. № 33-5-124273/23-(0)-1 и от 19.09.2023г. № 33-5-135848/23-(0)-1 ФИО2 было отказано в предоставлении государственной услуги «Предварительное согласование предоставления земельного участка».
Решением Пресненского районного суда адрес от 11.12.2023 г. ФИО1 отказано в удовлетворении требований о признании незаконным решения об отказе в приеме документов и предоставлении государственной услуги «Предварительное согласование предоставления земельного участка», обязании устранить допущенные нарушения.
Решением Пресненского районного суда адрес от 25.12.2023 г. ФИО2 также отказано в удовлетворении требований к Департаменту городского имущества адрес о признании незаконным решения об отказе в приеме документов и предоставлении государственной услуги, обязании устранить допущенные нарушения.
Из указанных судебных актов следует, что решения Департамента городского имущества адрес приняты в соответствии с требованиями действующего законодательства, поскольку на момент подачи заявлений о предоставление государственной услуги «Предварительное согласование предоставления земельного участка» в судах имелись споры в отношении земельного участка о взыскании неосновательного обогащения.
Письмом от 18.12.2023 г. МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) уведомило фио и фио, что в соответствии с п. 1.5 Предварительного договора, поскольку решения Пресненского районного суда адрес не вступили в законную силу, срок заключения основного договора соразмерно продлевается до момента вступления в законную силу решений суда; МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) подтверждает свое намерение заключить основной договор и просит считать данное письмо предложением заключить основной договор купли-продажи.
Письмом от 12.07.2024 г. МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) выразило готовность продлить срок заключения основного договора купли-продажи и направило проект соглашения о продлении срока предварительного договора и договора залога жилого дома.
В ответ на данное письмо ФИО2 и ФИО1 указали, что они полагают обязательства по предварительному договору прекращенными 20 мая 2024 г. Также продавцы указали, что в соответствии с условиями предварительного договора срок заключения основного договора был установлен до 19 декабря 2023 г. На дату заключения предварительного договора продавцам не было известно о наличии судебных споров по искам Департамента городского имущества адрес в отношении земельного участка. При этом, послу получения данной информации об этом было незамедлительно сообщено покупателю. Поручение оплатить образовавшуюся сумму задолженности перед Департаментом городского имущества адрес было получено от уполномоченного представителя покупателя. Продавцы следовали неукоснительно всем указаниям покупателя в отношении предмета предварительного договора и не допускали нарушений условий договора. Условия предварительного договора были продавцами соблюдены. Покупателем самостоятельно было принято решение продолжать обжаловать судебный акт Пресненского районного суда адрес, что существенным образом повлияло на сроки возможного формирования земельного участка. Кроме того, покупателем не было предпринято попыток нового обращения в Департамент городского имущества адрес за услугой «Предварительное согласование предоставления земельного участка» в связи с устранением обстоятельств, послуживших для отказа в первый раз. Таким образом, обстоятельства, предусмотренные п. 2.5 Предварительного договора, не наступили, покупатели не отказывались и не уклонялись от заключения основного договора купли-продажи; покупателю были известны все обстоятельства, которые могут повлиять на срок заключения основного договора. Письмом от 21.12.2023 г. продавцы уведомили покупателя, что в случае не получения уведомления о заключении основного договора, продавцы будут считать себя свободными от обязательств по Предварительному договору в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ. Однако уведомление в срок до 12.07.2024 г. о заключении основного договора продавцы не получали.
20 августа 2024 г. в адрес фио было направлено требование о возврате двойной суммы задатка, которое осталось без удовлетворения.
27 августа 2024 г. МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) обратился в суд с настоящим иском к ответчику ФИО1, аналогичный иск был предъявлен к ФИО2 в Хорошевский районный суд адрес.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии с п. 2.8 Предварительного договора от 19.06.2023 в случае, если по обстоятельствам, не зависящим от продавцов и при условии выполнения ими (каждым из них) всех указаний истца в соответствии с пунктом 1.3.1 стоящего Договора право собственности продавцов на адрес не будет зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости в течение срока действия настоящего Договора, если Стороны не договорятся об ином, по истечении срока действия настоящего Договора обязательства Сторон по настоящему Договору прекращаются. При этом Продавцы обязаны по требованию истца возвратить ему сумму задатка, выплаченного каждому из продавцов по настоящему Договору.
Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что обязательства по Предварительному договору от 19.06.2023 г., заключенному между МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГ» (ООО) и ФИО2 и ФИО1 были прекращены, поскольку основной договор в предусмотренный в предварительном договоре срок не был заключен, МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГ» (ООО) не направляло ФИО2 и ФИО1 предложение заключить основной договор.
На основании п. 2 ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Статьей 434 ГК РФ определено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (пункт 1); договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абз. 2 п. 1 ст. 160 настоящего Кодекса (пункт 2); письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 настоящего Кодекса (пункт 3); в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (пункт 4).
В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Из содержания данных норм в их взаимосвязи следует, что исполнением предварительного договора является заключение основного договора либо направление одной из сторон другой стороне предложение заключить этот договор. Только в этом случае обязательства, предусмотренные предварительным договором, будут исполнены или сохранены и после истечения срока предварительного договора, поскольку невозможно заключить договор при несовершении ни одной из сторон действий, необходимых для его заключения. Ответственность за неисполнение предварительного договора может иметь место только тогда, когда до истечения срока действия предварительного договора одна из сторон направит другой стороне предложение заключить основного договор, а другая сторона уклонится от его заключения или будет бездействовать. При этом направленное одной из сторон другой стороне предложение заключить основного договор должно соответствовать той форме и содержанию, какие предусмотрены законом к определенному виду договоров. Переговоры о месте и времени встречи для подписания основного договора недостаточны для надлежащего исполнения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, сохранения вытекающих из него обязательств, необходимо направление письменного договора как единого документа, подписанного соответствующей стороной.
Письмо от 18.12.2023 г., которым МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) уведомило фио и фио, что Общество просит считать данное письмо предложением заключить основной договор купли-продажи, не может быть признано совершенным в надлежащей форме предложением заключить основной договор, поскольку не содержит условия договора (абзац второй пункта 2 статьи 435 ГК РФ). Кроме того, в последующем МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) был направлен проект соглашения о продлении срока заключения основного договора купли-продажи.
Оснований полагать, что срок заключения основного договора был продлен в соответствии с п. 1.5 Предварительного договора, также не имеется, поскольку указанным пунктом предварительного договора предусмотрена возможность продления срока заключения основного договора только в случае наличия безосновательного решения о приостановлении предоставления соответствующей государственной услуги или отказе в предоставлении государственной услуги, однако в данном случае решения Департамента городского имущества адрес были признаны соответствующими действующему законодательству.
Доказательств нарушения ФИО1 и ФИО2 условий предварительного договора купли-продажи материалы дела не содержат.
Поскольку предусмотренные предварительным договором обязательства в результате отсутствия действий по заключению основного договора сторон прекращены, у фио и ФИО2 возникла обязанность возвратить уплаченную МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) сумму задатка.
Принимая во внимание, что судом не установлен факт отказа или уклонения продавцов от заключения основного договора купли-продажи, а также учитывая, что в ходе судебного разбирательства МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) не поддержал предъявленные к ФИО1 требования о взыскании двойной суммы задатка, неустойки, в удовлетворении заявленных МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) требований надлежит отказать.
Судом также установлено, что 27 сентября 2024 г. между адрес и ФИО2, ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, номер в реестре 36/384-н/77-2024-2-468.
Предметом Предварительного договора с адрес, также как и предметом Предварительного договора с МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) является заключение в будущем основного договора купли-продажи дома и земельного участка, образуемого в будущем в результате проведения кадастровых работ, на котором располагается дом в пределах кадастрового квартала №77:08:0013013 (п.1.1).
Предварительный договор с адрес заключен ФИО1 и ФИО2 27.09.2024 - после предъявления истцом к продавцам исков о возврате задатка и обращения взыскания на дом, т.е. в период, когда срок действия Предварительного договора МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) истек и прекратились обязательства его сторон по заключению основного договора по данному предварительному договору.
В соответствии с п. 2.4.1 Предварительного договора с адрес ФИО1 и ФИО2 признают, что на момент заключения с адрес предварительного договора у них существует обязанность по возврату истцу задатка в размере рублевого эквивалента сумма, полученного ими от истца, при этом сумма задатка, подлежащего возврату каждым них составляет рублевый эквивалент сумма.
В соответствии с п. 2.2 и 2.3 Предварительного договора с адрес заключение основного договора обеспечивается задатком и адрес обязуется выплатить продавцам задаток в размере рублевого эквивалента сумма. При этом сумма задатка, следуемого каждому из продавцов составляет рублевый эквивалент сумма.
В соответствии с п. 2.4.2 Предварительного договора с адрес стороны договорились, что выполнение адрес обязанности по перечислению продавцам суммы задатка в размере рублевого эквивалента сумма осуществляется путем перечисления денежных средств в размере рублевого эквивалента сумма на расчетный счет истца по курсу Центрального банка РФ на дату платежа плюс сумма, как исполнение адрес обязательств, указанных в п. 2.4.1 Предварительного договора с адрес за продавцов. Так же из пункта 2.4.2 Предварительного договора с адрес следует, что в случае, если вступившими в законную силу решениями Хорошевского районного суда адрес по делу № 02-8450/2024 и Симоновского районного суда адрес по делу № 02-9041/2024 с продавцов в пользу истца будет взыскана сумма денежных средств, которая превысит рублевый эквивалент суммаадрес обязуется дополнительно оплатить такую разницу в качестве задатка по настоящему Договору на расчетный счет истца.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что на момент заключения предварительного договора с адрес, у Общества возникли обязательства исполнить за фио и фио их обязательства перед МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГ» (ООО) по возврату задатка и погасить задолженность фио и ФИО2 перед истцом в размере рублевого эквивалента сумма или в большем размере, если с них в пользу истца будет взыскана сумма денежных средств, которая превысит рублевый эквивалент сумма.
Таким образом, ФИО1 и ФИО2, заключив Предварительный договор с адрес, реализовали и обеспечили свои имущественные интересы по получению денежных средств от продажи принадлежащего им недвижимого имущества: заключение сделки, влекущей обязанность адрес приобрести у продавцов Дом и адрес и оплатить продавцам их стоимость и заключение сделки, влекущей обязанность адрес погасить задолженность продавцов перед истцом.
В соответствии с п. 1.5 Предварительного договора с адрес срок заключения основного договора купли-продажи дома и действия предварительного договора - не позднее 6 месяцев с даты получения покупателем от продавцов решений Хорошевского районного суда адрес по делу №2-8450/2024 и Симоновского районного суда адрес по делу №2-9041/2024 с отметками о вступлении в законную силу, при этом в ходе рассмотрения дел не должно быть установлено, что предварительный договор, являвшийся предметом исследования в рамках рассмотрения указанных дел, является действующим и при условии снятия обременения на дом, указанного в п.1.6 Предварительного договора с адрес, и формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка.
Из абз. 2 п. 2.3 и п. 2.4.2 Предварительного договора с адрес следует, что адрес обязано выплатить ФИО1 и ФИО2 задаток в размере рублевого эквивалента сумма или в большей сумме, по сумма каждому из них или в большей сумме, путем исполнения за них обязательств перед истцом по возврату задатка в размере рублевого эквивалента, полученного ими от истца или в сумме его превышающей, и перечисления вышеуказанной суммы на расчетный счет истца, в течение 5 рабочих дней с даты получения адрес от Продавцов решений Хорошевского районного суда адрес по делу № 02-8450/2024 и Симоновского районного суда адрес по делу № 02-9041/2024 с отметками о вступлении в законную силу, которыми будет постановлено взыскать в пользу МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) (ООО) суммы задатка - по сумма (рублевый эквивалент) с каждого из Продавцов либо двойной суммы задатка - по сумма (рублевый эквивалент) с каждого из Продавцов, но не ранее погашения в сведениях ЕГРН в отношении Дома записей об ипотеке (залоге недвижимости) (за исключением ипотеки в пользу адрес) и не ранее заключения между Покупателем и Продавцом договора ипотеки, указанного в п. 2.8 Предварительного договора с адрес. В отсутствие таких судебных актов, а равно при наличии в сведениях ЕГРН в отношении Дома записей об ипотеке (за исключением случаев, когда Залогодержателем является адрес) и незаключении между продавцами и адрес договора об ипотеке, обязательство адрес по уплате суммы задатка считается не наступившим.
В соответствии с п. 4.5 Предварительного договора с адрес ФИО1 и ФИО2 обязуются обеспечить снятие залога с Дома, обязуются обеспечить своими силами и за свой счёт освобождение дома от третьих лиц и их имущества к моменту заключения основного договора.
Таким образом, из пунктов 1.5 и 2.3, 2.4.2, 4.5 предварительного договора с адрес следует, что задаток ФИО1 и ФИО2 вносится путем перечисления адрес за фио и фио рублевого эквивалента сумма или суммы в большем размере на расчетный счет МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГ», по результатам вынесения решений и рассмотрения судами адрес дел № 02-8450/2024, 02-9041/2024 о взыскании с продавцов в пользу истца задолженности по возврату задатка, если судами с продавцов в пользу истца будут взысканы суммы задатка по сумма (рублевый эквивалент) либо двойной суммы задатка - по сумма (рублевый эквивалент) с каждого из продавцов, а основной договор купли-продажи заключается с ФИО1 и ФИО2 с адрес также по результатам вынесения решений и рассмотрения судами адрес указанных выше дел, если не будет установлено, что Предварительный договор с МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) (ООО) действует. При этом для внесения задатка и заключения основного договора дополнительно необходимо прекращение залога истца на Дом, что должно быть обеспечено продавцами, а также обеспечена постановка адрес на кадастровый учет.
В соответствии с п. 4.5 Предварительного договора с адрес продавцы обязуются обеспечить снятие залога с Дома, обязуются обеспечить своими силами и за свой счёт освобождение Дома от третьих лиц и их имущества к моменту заключения основного договора.
Кроме этого, между продавцами и адрес заключен предварительный договор залога объекта недвижимости (ипотеки) от 27.09.2024 г., в соответствии с которым продавцы и адрес обязались в будущем заключить договора залога объекта недвижимости (ипотеки) о передаче продавцами в залог адрес дома и земельного участка (основной договор залога), которым будет обеспечиваться исполнение обязательств продавцов, возникающих на основании Предварительного договора с адрес.
29 июля 2025 г. адрес предложило продавцам заключить основной договор купли-продажи, на основании п.6 ст. 429 ГК РФ.
Ответчики письмом от 04.08.2025 г. отказались от заключения договора купли-продажи, в связи с тем, что условия необходимые для заключения основного договора не наступили.
Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Согласно разъяснений п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума № 25) в силу пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Согласно п. 7 Постановления Пленума № 25 если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 Гражданского кодекса РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.
Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права. Злоупотребление правом может быть вызвано такими действиями лица, в результате которых другая сторона не могла реализовать принадлежащие ей права.
Из материалов дела следует, что ФИО1 и ФИО2 последовательно совершались действия, указывающие на прекращение их обязательств по предварительному договору, заключенному с МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) (направление соответствующих уведомлений, в котором продавцы указали, что они считают себя свободными от обязательств по Предварительному договору, заключенному с МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО); заключение предварительного договора с адрес).
При этом, из условий договора с адрес следует, что ФИО2 и ФИО1 получили от Общества обеспечение своих обязательств перед другим кредитором – МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГ» (ООО) по возврату кредитору денежных средств в полном объеме.
адрес при заключении предварительного договора добросовестно рассчитывало на приобретение дома и земельного участка, дополнительно взяв на себя обязательства оплатить долги продавцов по другому предварительному договору, а также рассчитывало на добросовестное поведение продавцов в рамках исполнения предварительного договора с адрес, которое в том числе заключалось в непринятии продавцами мер, направленных на создание условий, исключающих заключение основного договора купли-продажи продавцами с адрес.
Действия МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) также свидетельствуют об отсутствии намерения заключить основной договор купли-продажи (направление претензии о возврате суммы задатка в двойном размере, предъявление исковых требований к продавцам ФИО1 и ФИО2 о взыскании двойной суммы задатка).
Вместе с тем, заключая мировое соглашение, а в последующем дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от 09.01.2026 г., в соответствии с которым срок заключения основного договора составляет один год с даты заключения дополнительного соглашения, МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) и ФИО1, ФИО2 фактически исключили возможность заключения основного договора купли-продажи адрес, тем самым злоупотребив правом.
Основной целью Предварительного договора с адрес является заключение продавцами основного договора купли-продажи с адрес.
Узнав о заключении продавцами и мировых соглашений и утверждении их судами адрес, сохраняя интерес к заключению основного договора, обратилось с кассационными жалобами на определения судов об их утверждении, после отмены определений судов об утверждении мировых соглашений адрес руководствуясь п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, уведомлением о заключении основного договора от 29.07.2025, предложило продавцам заключить основной договор купли-продажи. Основной договор купли-продажи не был заключен по причине того, что ответчики письмом от 04.08.2025 отказались от заключения основного договора ссылаясь на то, что условия необходимые для заключения основного договора не наступили, в указанные в уведомлении о заключении основного договора день, время и по адресу, указанному в уведомлении о заключении основного договора, не явились, и в едином государственном реестре недвижимости имеется запись об обременении - ипотеке 77:08:0013013:1981-77/055/2024-4 от 29.03.2024 в пользу истца, что подтверждается постановлением нотариуса об отказе в совершении нотариального действия по удостоверению основного договора купли-продажи между продавцами и адрес и протоколом фиксирования информации от 05.08.2025. адрес не был сформирован, не поставлен на кадастровый учет и право собственности продавцов на него не было зарегистрировано.
Действия по прекращению залога МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) на Дом продавцами не совершались, а наоборот, совершены действия, направленные на сохранение залога путем заключения мировых соглашение с истцом, из которых следует, что срок договора залога с истцом продлен.
В результате заключения мирового соглашения по настоящему делу, а также заключения мирового соглашения по делу № 02-8450/2024 в Хорошевском районном суде адрес, ФИО1 и ФИО2 была исключена возможность принятия судами решений, при вынесении которых не должно быть установлено, что Предварительный договор с МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО), является действующим, а также о взыскании с продавцов в пользу истца задатка, так как были вынесены определения судов устанавливающее, что Предварительный договор с МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) является действующим, а задаток не возвращается, что формально делает невозможным заключение основного договора купли-продажи с адрес, а адрес утрачивает саму возможность заключения основного договора купли-продажи.
При указанных обстоятельствах оценивая действия фио и ФИО2, адрес как добросовестные или недобросовестные, и поведение, ожидаемое от покупателя и продавца в рамках предварительного договора, которые должны учитывать права и законные интересы покупателя и продавца, в том числе, что продавец не должен содействовать не наступлению условий для заключения основного договора и внесения задатка, суд приходит к выводу о добросовестности действий адрес и недобросовестности действий фио и ФИО2, которые злоупотребили своими процессуальным и материальным правом, содействовали тому чтобы условия, необходимые для заключения основного договора с адрес не наступили, с противоправной целью обхода условий Предварительного договора с адрес о внесении задатка и заключении основного договора, их уклонении от заключения основного договора и создании условий, исключающих внесение задатка, в том числе для избежания последствий в виде возврата двойной суммы задатка адрес при отказе или уклонении от заключения основного договора с адрес, что является нарушением прав и законных интересов адрес, в результате которого оно не могло реализовать принадлежащие ему права по заключению основного договора купли-продажи.
Указанные обстоятельства свидетельствуют об уклонении от заключения основного договора с адрес.
При этом, суд считает необходимым отметить, что заключение предварительного договора купли-продажи между ФИО1, ФИО2 и адрес не требует согласия МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО).
Кроме того, наличие у должника двух или более обязательств перед разными кредиторами по заключению договора купли-продажи индивидуально-определенной вещи не влечет недействительности какого-либо из обязательств, а также сделок, на которых они основаны.
Данный вывод следует из разъяснений п. 61 Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с которыми, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
В соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Указанные разъяснения, а так же нормы ст. 398 Гражданского кодекса РФ, по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) подлежат применению к отношениям, возникающим из предварительного договора, заключенного в отношении индивидуально-определенной вещи - недвижимости.
Таким образом, наличие обязательств по предварительному договору с МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) не влечет недействительности Предварительного договора с адрес, а влечет обязанность по возмещению убытков.
При этом суд считает необходимым отметить, что согласно записи об обремени (номер государственной регистрации обременения в едином государственном реестр недвижимости 77:08:0013013:1981-77/055/2024-4 от 29.03.2024) срок, на который установлены обременение (залог) на Дом в пользу истца составляет 1 год с даты подписания договора, т.е. до 19.06.2024 и срок на который установлен залог (ипотека) в пользу истца истек.
Кром того, согласно ст. 433 Гражданского кодекса РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 367-ФЗ) установлено, что правила о государственной регистрации ипотеки, содержащиеся, в том числе в Федеральном законе от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть после 01.07.2014.
Статья 339.1 Гражданского кодекса РФ в редакции Федерального закона № 367-ФЗ устанавливает правила государственной регистрации залога.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 339.1 Гражданского кодекса РФ, залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, в том числе в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).
Согласно статье 164 Гражданского кодекса РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (пункт 1); сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2).
Таким образом, дополнительные соглашения должны представляться на государственную регистрацию в случае необходимости внесения на их основании изменений в регистрационную запись об ипотеке.
Доказательств того, что в единый государственный реестр недвижимости в отношении Дома, являющегося предметом залога по договору залога с истцом, внесены изменения о сроке действия договора залога, не представлено. Таким образом, помимо того, что дополнительные соглашения к договору залога с истцом заключены во исполнение недействительных мировых соглашений, на их основании так же не внесены изменения в регистрационную запись об ипотеке.
В настоящее время земельный участок, на котором расположен дом не сформирован, на кадастровый учет не поставлен, долевая собственность продавцов на земельный участок не зарегистрирована. Каких-либо согласованных действий с адрес продавцы не предпринимают, и фактически создают условия, исключающие заключение основного договора и является уклонением от заключения основного договора.
адрес хотя и не является стороной Предварительного договора с МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) (ООО), но его права обусловлены обязательствами ФИО1 и ФИО2 по Предварительному договору с МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) (ООО), а п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которым обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц), не применим, поскольку адрес защищает свои права, а не создает обязанности для третьих лиц.
В соответствии с п.5 ст. 429 ГК РФ в случаях если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения п.4 ст. 445 ГК РФ, в силу которых сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, и в этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
В соответствии со ст. 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Из указанных норм права следует, что при продаже дома, не обязательно наличие зарегистрированного права собственности на земельный участок у продавцов, а к адрес переходит право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и у продавцов.
Учитывая изложенное, применяя указанные нормы права, суд приходит к выводу, что исковые требования адрес подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) (ООО) к ФИО1 о взыскании двойной суммы задатка, неустойки отказать.
адрес «СПУТНИК МЕНЕДЖМЕНТ» удовлетворить.
Взыскать с ФИО1 в пользу МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) (ООО) сумму задатка в размере эквивалентном сумма в рублях по курсу Центрального банка Росийской Федерации на день оплаты плюс сумма прописью, возложив на адрес обязанность по перечислению указанной суммы на расчетный счет МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) (ООО) во исполнении принятых обязательств по предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 27.09.2024, заключенному между ФИО1, ФИО2 и адрес.
Возложить на адрес обязанность по возврату МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) (ООО) суммы задатка в размере эквивалентном сумма в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты плюс сумма прописью, полученной фио на основании предварительного договора купли-продажи от 19.06.2023 г., заключенного между ФИО1, ФИО2 и МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) (ООО).
После оплаты адрес в пользу МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) (ООО) денежных средств в размере эквивалентном сумма в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты плюс сумма, признать обязательства ФИО1 и ФИО2 по предварительному договору от 19.06.2023 г., заключенному ФИО1, ФИО2 и МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) (ООО) исполненными
Установить, что после оплаты адрес денежных средств в размере эквивалентном сумма в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты плюс сумма в пользу МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) решение суда будет являться основанием для возложения на ФИО2 и фио Николаевичем обязанность заключить с адрес договора купли-продажи недвижимого имущества на объект недвижимости: жилое домовладение, общей площадью 104,1 кв.м., адрес (местонахождение): адрес бора 1-я, адрес, кадастровый номер 77:08:0013013:1981 и прав на земельный участок, на котором располагается указанного жилое домовладение, на следующих условиях:
«ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
адрес ___ ______ 202__ г.
Мы, гр. ФИО2, паспортные данные, гражданство: ......, пол: женский , паспортные данные, выданный Паспортным столом №1 ОВД Хорошево-Мневники адрес 01 февраля 2001 года, код подразделения 772-092, зарегистрированная по адресу: адрес, д.16 «Б», именуемая в дальнейшем «Продавец 1»,
гр. ФИО1, паспортные данные, гражданство: ......, пол: мужской, паспортные данные..., именуемый в дальнейшем «Продавец 2», а совместно именуемые «Продавцы», с одной стороны, и
Акционерное общество «СПУТНИК МЕНЕДЖМЕНТ», идентификационный номер налогоплательщика (ИНН): 9704064328, основной государственный регистрационный номер (ОГРН): 1217700221045, дата государственной регистрации: 06 мая 2021 года, лист записи ЕГРЮЛ, дата документа: 01 ноября 2019 года, наименование регистрирующего органа: Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 46 по адрес, код причины постановки на учет (КПП): 770401001, адрес юридического лица: _______________________________________________, в лице _____________________________ _________________________________________, действующего на основании ____________________________, именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор купли-продажи недвижимости (далее - Договор) о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. На условиях и в порядке, определяемых настоящим Договором, Продавцы обязуются передать в собственность Покупателя указанные ниже жилой дом и все права на земельный участок, которые переходят Продавцам в порядке наследования, а Покупатель обязуется принять жилой дом и все права на земельный участок и оплатить их:
- жилое домовладение, общей площадью 104,1 кв.м, адрес (местонахождение): адрес, дом 16Б, кадастровый номер дома: 77:08:0013013:1981 (далее - Дом);
- образованный в будущем в результате проведения кадастровых работземельный участок, на котором располагается Дом, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный в пределах кадастрового квартала № 77:08:0013013, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 2364 кв.м. (общая площадь участка подлежит уточнению при проведении кадастровых работ в сторону увеличения или уменьшения площади, но не более чем на 10 (десять) процентов) (далее - адрес). Описание границ земельного участка, их координаты, схема расположения участка на кадастровом плане территории содержится в приложении № 1 к настоящему Договору, являющемуся его неотъемлемой частью.
1.2. Дом принадлежит Продавцу 1 и Продавцу 2 на праве общей долевой собственности. Продавцу 1 принадлежит доля в праве общей долевой собственности на Дом в размере 50/100, о чем 31.03.2000 года в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись № 77-01/13-45/2000-3.2.1. Продавцу 2 принадлежит доля в праве общей долевой собственности на Дом в размере 50/100, о чем 06.09.2022 года в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись № 77:08:0013013:1981-77/072/2022-3.
1.3. На дату заключения настоящего Договора адрес не сформирован, не имеет установленных границ и не стоит на кадастровом учете. Права Продавцов на земельный участок не оформлены. Продавцы заявляют и гарантируют Покупателю, что в соответствии с пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действии Земельного кодекса РФ» на основании того, что право собственности на Дом перешло к Продавцам в порядке наследования, а право собственности наследодателей Продавцов возникло до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Продавцы обладают правом приобрести адрес бесплатно в общую долевую собственность Продавцов. Покупатель самостоятельно осуществит все необходимые действия с целью образования адрес, согласования в установленном действующим законодательством РФ порядке и установления его границ, постановки адрес на кадастровый учет и оформления права собственности на адрес на свое имя. Права на Земельный адрес приобретает в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
1.4. На дату заключения настоящего Договора по адресу Дома зарегистрированы по месту жительства следующие лица, являющиеся членами семьи Продавцов: ФИО2, фио, фио, ФИО2. Продавцы обязуются в течение 7 (семи) дней с даты заключения Договора обеспечить снятие указанных лиц с регистрационного учета по месту жительства по адресу Дома и предоставить Покупателю письменные доказательства того, что по адресу Дома отсутствуют лица, зарегистрированные в нем по адресу места жительства и по адресу места пребывания. Указанное условие является существенным условием настоящего Договора. Продавцы заявляют и гарантируют Покупателю то, что на дату заключения настоящего Договора лиц, сохраняющих право пользования Домом, не имеется (п.1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).
1.5. Дом находился в залоге у Международной компании «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (Общество с ограниченной ответственностью) (ИНН <***>, ОГРН <***>) на основании договора залога объекта недвижимости (ипотеки), заключенного между Продавцами и Международной компанией «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (Общество с ограниченной ответственностью), удостоверенного фио, нотариусом адрес, зарегистрировано в реестре: № 77/714-н/77-2023-4-1019; а также дополнительного соглашения от 11 августа 2023 года о внесении изменений в договор залога объекта недвижимости (ипотеки) от 19.06.2023 года, заключенного между Продавцами и Международной компанией «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (Общество с ограниченной ответственностью), удостоверенного фио, временно исполняющим обязанности нотариуса адресфио, зарегистрировано в реестре: № 77/714-н/77-2023-5-1314; о чем в Едином государственном реестре прав сделана запись регистрации об ограничении прав и обременении объекта недвижимости: ипотека № 77:08:0013013:1981-77/055/2024-4 от 29.03.2024 года, которая подлежит погашению.
1.6. Продавцы соглашаются с тем, что Покупатель рассматривает приобретение Дома и прав на адрес по настоящему Договору исключительно совместно как существенное условие настоящего Договора. Без одновременной продажи Покупателю Дома и прав на Земельный адрес не заключил бы настоящий Договор.
2. ЦЕНА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ПОРЯДОК ОПЛАТЫ, ЗАДАТОК
2.1. Стороны согласовали полную цену Дома в размере рублевого эквивалента сумма. Стороны согласовали полную цену прав на адрес в размере рублевого эквивалента сумма. При этом цена доли Продавца 1 в праве общей долевой собственности на Дом составляет рублевый эквивалент сумма, а цена доли Продавца 2 в праве общей долевой собственности на Дом составляет рублевый эквивалент сумма Расчет производится по курсу Центрального банка РФ на дату соответствующего платежа плюс сумма.
2.2. В соответствии с пунктом 4 статьи 380 Гражданского кодекса РФ обязательство Сторон по заключению настоящего договора купли-продажи, на условиях, указанных сторонами в Предварительном договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка от 27 сентября 2024 года, удостоверенным нотариально - (Предварительный договор) обеспечивалось задатком.
2.3. Покупатель выплатил Продавцам задаток в размере рублевого эквивалента сумма. Выплата задатка осуществлена Покупателем путем перечисления денежных средств в размере рублевого эквивалента сумма Международной компании «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (Общество с ограниченной ответственностью) (ИНН <***>, ОГРН <***>) по курсу Центрального банка РФ на дату платежа плюс сумма, как исполнение Покупателем за Продавцов обязательств по возврату задатка в размере рублевого эквивалента сумма, полученного Продавцами от Международной компании «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (Общество с ограниченной ответственностью) по Предварительному договору купли-продажи от 19.06.2023 (удостоверен нотариусом адресфио в реестре за № 77/714-н/77-2023-4-1018), заключенному между ФИО1 и ФИО2 с Международной компанией «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (Общество с ограниченной ответственностью). При этом сумма задатка, выплаченного Продавцу 1, составляет рублевый эквивалент сумма, а сумма задатка, выплаченного Продавцу 2, составляет рублевый эквивалент сумма.
2.4. После погашения в сведениях ЕГРН записи об ипотеке, указанной в п. 1.5 настоящего Договора, Стороны обязуются заключить договор залога (ипотеки) Дома на следующих условиях: Предмет залога - Дом, Залогодатели - Продавец 1 и Продавец 2, Залогодержатель - Покупатель, залоговая стоимость - сумма.
3. ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЦЕНЫ ОБЪЕКТОВ
3.1. При произведении расчётов между Продавцами и Покупателем по настоящему Договору задаток, выплаченный Продавцам в соответствии с Предварительным договором, засчитывается в счет оплаты цены Дома и прав на адрес.
Цена Дома и прав на адрес по Договору выплачивается посредством двух безотзывных покрытых безакцептных аккредитивов, открываемых Покупателем в течение 5 (Пять) рабочих дней после заключения настоящего Договора и предоставления Продавцами Покупателю оригинала справки или иного документа, выданного отделом Министерства внутренних дел РФ по адрес не ранее даты заключения настоящего Договора, содержащей информацию о том, что по адресу Дома отсутствуют лица, зарегистрированные по адресу места жительства или места пребывания:
Аккредитив 1
Банк Эмитент: ____________;
Исполняющий Банк - __________________;
Срок действия аккредитива 1 - 60 календарных дней, сумма аккредитива (с учетом внесенного задатка): сумма рублевого эквивалента сумма по курсу Центрального банка РФ на дату открытия аккредитива плюс сумма;
Получатель средств: Продавец 1;
Перечисление денежных средств для проведения оплаты по аккредитиву производится на счет получателя (Продавца 1):
Счет № 40817810400000065456
в АКБ «Трансстройбанк» (АО) к/с в Главном управлении Банка России по Центральному адрес
корр. счет № 30101810845250000326,
БИК 044525326
Получатель: ФИО2.
Для завершения расчетов по Договору и исполнения Банком аккредитива на счет Продавца 1 Продавец 1 до истечения срока действия аккредитива предоставляет в Исполняющий банк:
- оригинал выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей существующее (зарегистрированное) право собственности исключительно Покупателя на Дом и содержащей информацию об отсутствии заявленных в судебном порядке прав требования, об отсутствии зарегистрированных ограничений и обременений Дома;
- оригинал выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей существующее (зарегистрированное) право собственности исключительно Покупателя на адрес и содержащей информацию об отсутствии заявленных в судебном порядке прав требования, об отсутствии зарегистрированных ограничений и обременений адрес;
- оригинал справки или иного документа, выданного отделом Министерства внутренних дел РФ по адрес, выданной в дату предоставления Продавцом 1 указанной справки в Исполняющий банк, содержащей информацию о том, что по адресу Дома отсутствуют лица, зарегистрированные по адресу места жительства или пребывания;
- оригинал акта приема - передачи, подтверждающего факт передачи Дома и прав на Земельный адрес Покупателю в соответствии с Договором.
Расходы, связанные с открытием и исполнением аккредитива, относятся на счет Покупателя. Ввиду того, что расчет между сторонами не произведён, согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны пришли к соглашению, что у Продавца 1 не возникает право залога на Объект.
Аккредитив 2
Банк Эмитент: ________________;
Исполняющий Банк - ________________;
Срок действия аккредитива - 60 календарных дней, сумма аккредитива: сумма рублевого эквивалента сумма по курсу Центрального банка РФ на дату открытия аккредитива плюс сумма;
Получатель средств: Продавец 2;
Перечисление денежных средств для проведения оплаты по аккредитиву производится на счет получателя (Продавца 2):
Счет №: 40817810139006008105 в
Филиале № 7701 Банка ВТБ (ПАО)
БИК Банка получателя: 044525745
ИНН Банка получателя: 7702070139
КПП Банка получателя: 770943003
К/С Банка получателя: 30101810345250000745
Получатель: ФИО1.
Для завершения расчетов по Договору и исполнения Банком аккредитива на счет Продавца 2, Продавец 2 до истечения срока действия аккредитива предоставляет в Исполняющий банк:
- оригинал выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей существующее (зарегистрированное) право собственности исключительно Покупателя на Дом и содержащей информацию об отсутствии заявленных в судебном порядке прав требования, об отсутствии зарегистрированных ограничений и обременений Дома;
- оригинал выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей существующее (зарегистрированное) право собственности исключительно Покупателя на адрес и содержащей информацию об отсутствии заявленных в судебном порядке прав требования, об отсутствии зарегистрированных ограничений и обременений адрес;
- оригинал справки или иного документа, выданного отделом Министерства внутренних дел РФ по адрес выданной в дату предоставления Продавцом 1 указанной справки в Исполняющий банк, содержащей информацию о том, что по адресу Дома отсутствуют лица, зарегистрированные по адресу места жительства или пребывания;
- оригинал акта приема - передачи, подтверждающего факт передачи Дома и прав на Земельный адрес Покупателю в соответствии с Договором.
Расходы, связанные с открытием и исполнением аккредитива, относятся на счет Покупателя. Ввиду того, что расчет между сторонами не произведён, согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны пришли к соглашению, что у Продавца 2 не возникает право залога на Объект.
4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
4. Продавцы:
4.1. гарантируют отсутствие у них договорных и иных отношений с третьими лицами, которые оказывают либо могли бы оказать влияние на исполнение настоящего Договора;
4.2. обязуются обеспечить снятие залога с Дома и погашение записи об обремении, указанного в п. 1.5 настоящего Договора; обязуются обеспечить своими силами и за свой счёт освобождение Дома от третьих лиц и их имущества;
4.3. Продавцы заявляют и гарантируют Покупателю то, что Дом приобретался ими не в браке и является их личной собственностью.
Покупатель:
4.4. обязуется оплатить полную стоимость Дома и прав на адрес в порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором;
4.5. заявляет и гарантирует Продавцам то, что все корпоративные решения и одобрения, необходимые для заключения настоящего Договора получены и оформлены в установленном действующим законодательством и уставными документами Покупателя порядке, Покупатель не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь его банкротство, к нему не предъявлены какие-либо требования кредиторов по денежным обязательствам, в отношении Покупателя не возбуждено производство по делу о банкротстве.
4.6. Настоящий Договор подписан Сторонами в нотариальной форме. Подача документов на государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости к Покупателю на основании настоящего Договора будет осуществлена нотариусом в порядке представления в электронной форме заявления о государственной регистрации прав после удостоверения нотариусом настоящего Договора.
4.7. Передача Дома и прав на Земельный адрес Покупателю осуществляется на основании акта приема - передачи, который Стороны обязуются подписать в течение 14 дней с даты государственной регистрации права собственности Покупателя на Дом и оформления прав на адрес.
4.8. Переписка Сторон по настоящему Договору может производиться письменно почтовым отправлением ценными письмами с описью вложения по следующим почтовым адресам:
Для Покупателя: адрес;
Для Продавца 1: адрес, д.16 «Б»;
Для Продавца 2: адрес.
При этом Стороны также признают допустимым направление юридически значимых сообщений друг другу по следующим адресам электронной почты: Покупатель:_ info@capitalgroup.ru, Продавец 1: Serbor1991741@yandex.ru, Продавец 2: valan77@yandex.ru. Направление юридически значимых сообщений по вышеуказанным адресам электронной почты имеет для сторон юридическую силу, равнозначную юридически значимым сообщениям, направленным посредством почты или телеграфа.
4.9. Расходы по заключению настоящего Договора оплачивает Покупатель.
4.11. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.
Приложение № 1
- Описание границ земельного участка, их координаты, схема расположения участка
Подписи сторон:
___________________________________________________________________».
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 30.12.2025 г.
Судья М.А. Соболева