Решение по делу № 2-1256/2025 от 09.12.2025 | Волгодонской районный суд (Ростовская область)

Категория дела Об устранении препятствий в пользовании имуществом Гражданское Отклонено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> обратился в суд с иском к <ФИО> об устранении препятствий в пользовании имуществом, указав, что <ФИО> является собственником помещения №VI, №, общей площадью вид, номер и дата государственной регистрации права:

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Представитель истца <ФИО>- адвокат Гончарова Ж.В., действующая на основании ордера № от <дата> в судебном заседании уточненные <дата> исковые требования <ФИО> поддержала, настаивала на их удовлетворении

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Резолютивная частьитоговое решение суда

В удовлетворении исковых требований <ФИО> к <ФИО> об обязании ответчика <ФИО> устранить препятствия в пользовании нежилым помещением, площадью 413,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, путем восстановления

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

УИД № 61RS0012-01-2025-000011-86

отметка об исполнении решения № 2-1256/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 ноября 2025 года г. Волгодонск

Волгодонской районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Савельевой Л.В.,

при помощнике судьи Димковой О.Ю.,

с участием :

представителя истца ФИО1- адвоката Гончаровой Ж.В., действующей на основании ордера № 34068 от 14.02.2025 г.,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3 действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности 61АА8257413 от 19.10.2021;

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2, об устранении препятствий в пользовании имуществом

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО2 об устранении препятствий в пользовании имуществом, указав, что ФИО4 является собственником помещения №VI, №, общей площадью <данные изъяты>вид, номер и дата государственной регистрации права: Собственность, 61-61-10/046/2006-74, ДД.ММ.ГГГГ; Документы-основания: Договор купли-продажи недвижимого имущества). Ответчик ФИО2 является собственником встроено-пристроенного помещения № общей площадью 1 099,3 кв.м., с КН № в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (нежилые помещения: помещение № VII, общей площадью 83,2 кв.м., помещение № VIII, общей площадью 383,2 кв.м., помещение № IX, общей площадью 256,0 кв.м., помещение XI, общей площадью 193,1 кв.м., для размещения магазинов). Весной 2023 г. ФИО4 не смог войти из помещения, принадлежащего ответчику ФИО2 со встроено-пристроенного помещения № общей площадью 1 099,3 кв.м., с КН № в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в принадлежащее истцу на праве собственности нежилое помещение площадью 413,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>. ФИО4 было установлено, что вход в подвал полностью отсутствует, т.е. нет входа с первого этажа, нет лестницы с первого этажа в подвальное помещение. В связи с этим, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратился к ответчику с заявлением о предоставлении доступа в принадлежащее истцу на праве собственности помещение, площадью 413,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>. Из ответа ФИО2 истцу стало известно, что ответчик произвел перепланировку нежилого помещения. При этом согласия или разрешения на производство перепланировки с учетом того, что лестница в подвальное помещение будет закрыта (завалена) у ФИО4 не брали. В рамках рассмотрения настоящего гражданского дела, сторонами по делу был произведен осмотр первого этажа нежилого помещения, принадлежащего ФИО2, и насколько это было возможно осмотр принадлежащего истцу на праве собственности подвала, находящегося по адресу <адрес>. В ходе совместного осмотра сторонами по делу было установлено, что на первом этаже, в месте где располагался вход в принадлежащий ФИО4 подвал, ответчиком ФИО2 организован санитарный узел. Наличие в указанном месте санитарного узла полностью препятствует возможности входа в подвал. Санитарный узел имеет трубы водопровода и канализации, которые проложены в принадлежащем ФИО4 подвале без его разрешения. ФИО4 было направлено письменное требование ФИО2, о демонтаже водопровода и канализации. Ответчик ФИО2 полностью исключил возможность использования, принадлежащего истцу подвала, возведя на месте входа в принадлежащее ФИО4 нежилое подвальное помещение санитарный узел. ФИО4 просит суд обязать ответчика ФИО2 устранить препятствия в пользовании нежилым помещением, площадью 413,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, путем установления права беспрепятственного прохода через встроено-пристроенное помещение №, общей площадью 1 099,3 кв.м., с КН №, находящееся в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, с восстановлением лестничного входа и пролета в подвальное помещение. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 судебные издержки по делу - расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., расходы за услуги представителя в размере 50 000 руб., расходы за услуги почты России в размере 500 руб., расходы за услуги эксперта.

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО4 окончательно уточнил свои исковые требования и просил суд обязать ответчика ФИО2 устранить препятствия в пользовании нежилым помещением, площадью 413,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, путем восстановления прохода в подвал по аналогии с ранее существующим спуском с первого этажа, согласно технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ. Установить сервитут шириной 900 мм в помещении № в составе нежилого помещения № IX-кадастровый № для прохода к спуску в подвал от двери входа со стороны части МКД.. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 судебные издержки по делу - расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., расходы за услуги представителя в размере 50 000 руб., расходы за услуги почты России в размере 500 руб., расходы за услуги эксперта в размере 70000 руб. 00 коп.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в том числе через своего представителя, письменно ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствии. Истец обеспечил явку в судебное заседание своего представителя.

Представитель истца ФИО1- адвокат Гончарова Ж.В., действующая на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании уточненные ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 поддержала, настаивала на их удовлетворении, дала пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении и уточненных исковых требованиях.

Ответчик ФИО2, надлежащим образом извещенный о дате, месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явился, обеспечил явку в судебное заседание своего представителя.

Представители ответчика ФИО2 – ФИО3 действующего на основании доверенности № от 19.10.2021уточненные 12.11.2025 г. исковые требования ФИО1 не признал, пояснил, что в ходе рассмотрения дела достоверно установлено, что по состоянию на 16.10.2014 года лестничный марш (спуск) в подвал из встроено-пристроенного помещения № 1 отсутствовал. ФИО2 стал собственником встроено-пристроенного помещения № 1 (в котором ранее располагался спуск в подвал принадлежащий истцу 24.09.2021 года. Таким образом со стороны ФИО2 не усматривается нарушения прав истца ФИО1 Представитель ответчика просил суд в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

Суд, с учетом сроков рассмотрения гражданских дел, считает возможным, рассмотреть дело в отсутствии не явившихся участвующих лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив все представленные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: ….. из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В судебном заседании установлено, что ФИО4 является собственником помещения № VI, №, общей площадью 413,3 кв.м. Литер: п/А, п/А1, нежилое; номер, тип этажа- Подвал 1; кадастровый №; расположенного по адресу: Россия, <адрес> купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ), что подтверждается выпиской из ЕГРП (т.1 л.д. 7-10).

Также судом установлено, что ответчик ФИО2 является собственником встроено-пристроенного помещения № общей площадью 1 099,3 кв.м., с КН № в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (нежилые помещения: помещение № VII, общей площадью 83,2 кв.м., помещение № VIII, общей площадью 383,2 кв.м., помещение № IX, общей площадью 256,0 кв.м., помещение XI, общей площадью 193,1 кв.м., для размещения магазинов), что подтверждается Выпиской из ЕГРН.

Из материалов дела следует, что принадлежащие истцу и ответчику объекты недвижимого имущества расположены в составе многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

По заявлению истца ФИО4 весной 2023 г. он не смог войти из принадлежащего ответчику ФИО2 встроено-пристроенного помещения № общей площадью 1 099,3 кв.м., с КН № в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в принадлежащее истцу на праве собственности нежилое помещение площадью 413,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>.

ФИО4 было установлено, что вход в подвал из помещений первого этажа (принадлежащего ответчику) отсутствует, т.е. нет входа с первого этажа, нет лестницы с первого этажа в подвальное помещение.

Положениями пунктов 3 и 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Частью 2 названной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 07.03.2025) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

В связи с необходимостью установления фактов, имеющих значение для правильного разрешения дела, по ходатайству истца ФИО1 Определением Волгодонского районного суда от 01.07.2025 года была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «АМК-Оценка» с постановкой следующих вопросов:

Определить имеется ли проход в нежилое помещение, площадью 413,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, через встроено-пристроенное помещение №, общей площадью 1 099,3 кв.м., с КН №, находящееся в многоквартирном доме по адресу: <адрес>? Если нет то имеется ли свободный доступ в нежилое помещение, площадью 413,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес> через другие помещения или непосредственно с улицы?

2. В отсутствии свободного доступа в нежилое помещение, площадью 413,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес> представить варианты обустройства такого прохода (с использованием ранее существовавшего лестничного марша или иным способом);

3. Определить какие строительно-ремонтные работы необходимо произвести, и определить стоимость данных работ с учетом стоимости материалов, для обустройства (восстановления) свободного прохода в подвальное помещение, площадью 413,3 кв.м., кадастровый №.

Из представленного в материалы дела заключения от ДД.ММ.ГГГГ N Э-47/08-2025 ООО «АМК-Оценка» (т. 2 л.д. 1-83)) следует, что согласно сведениям, содержащимся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 06.02.2025г № КУВИ-001/2025-33922900, нежилое помещение № VI с кадастровым номером 61:48:0040209:2502 по адресу: <адрес> (м. д. листы 28-30) имеет площадь 413,3 кв.м; тип этажа – Подвал №. Право собственности за ФИО4 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ

Исходя из данных Технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на помещение I по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 103-109) определено: год постройки здания – 1992 г., помещение I площадью 1481,8 кв.м. состоит из надземной и подземной части: Этаж № и Подвал №, инвентарный номер – 6558; площадь помещений Этаж № (литера А, А1) составляет 1068,8 кв.м.; площадь помещений Подвал № (литера пА, п А1) составляет 413,0 кв.м.; подвал № расположен под блок-секцией №.

Также из данных Технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что проход в Подвал № осуществлялся следующими вариантами:

- с улицы через дверной проем в наружной стене через помещения первого этажа № «Коридор», № «Коридор». Спуск с первого этажа в Подвал № (литера п/А, п/А1) производился через лестничные марши и площадку помещения первого этажа № «Вход в подвал» в помещение подвала № «Лестничная клетка» ((Проход № ) т.2 л.д.14));

- с улицы через дверной проем в наружной стене через помещения первого этажа № «Операционный зал», № «Коридор», № «Коридор». Спуск с первого этажа в Подвал № (литера п/А, п/А1) производился через лестничные марши и площадку помещения № «Вход в подвал» в помещение подвала № «Лестничная клетка» ((Проход № т.2 л.д.14)).

Исходя из данных Технического паспорта нежилого помещения (встроенное) №I в <адрес> по состоянию на 11.03.2005г (т.1 л.д. 110-116): подвал был исключен из состава помещения №I. Площадь помещения №I (литера А, А1) на дату 11.03.2025г составила 1099,3 кв.м. Была выполнена реконструкция нежилого помещения №I - оборудован дополнительный вход с крыльцом (лит. а3), произведен монтаж и демонтаж перегородок с образованием новых помещений (сравнение произведено с состоянием на дату ДД.ММ.ГГГГ ).

На дату ДД.ММ.ГГГГ проход в помещение № «Лестничная клетка» площадью 13,5 кв.м. (ранее в Техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ помещение № «Вход в подвал» площадью 13,5 кв.м), в котором согласно плану располагается лестница спуска в подвал осуществлялся следующими тремя путями:

- с улицы через дверной проем в наружной стене через помещения первого этажа № «Коридор», № «Коридор» (Проход № на Рис. 3 (т.2 л.д.16)).

- с улицы через помещения первого этажа № «Холл», № «Холл», № «Коридор», № «Коридор» (Проход № на Рис. 3(т.2 л.д.16)).

- с улицы через помещения первого этажа № «Торговый зал», № «Коридор» (Проход № на Рис. 3 (т.2 л.д.16)).

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, на встроенно-пристроенное помещение № I с кадастровым номером № по адресу: <адрес>: Площадь - 1099,3 кв.м; Инвентарный номер – 6558, 6558-1. Назначение – нежилое помещение; наименование - встроено-пристроенное помещение №I; Номер, тип этажа – Этаж №. Собственность № от ДД.ММ.ГГГГ Правообладатель – ФИО2

Согласно Технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ на помещения № VII, VIII, IX, XI, в составе которого приложен Инвентарный план на помещение №I на дату ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ»): Особые отметки: установлена самовольная реконструкция; инвентарный №.

При сравнении данных Технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ с Техническим паспортом нежилого помещения (встроенное) № I в <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ экспертом рассмотрены участки, относящиеся к самовольной реконструкции и касающиеся вопросов исследования, а именно ранее существовавшего спуска в подвальное помещение (Подвал №).

На Инвентарном плане на помещение №I от ДД.ММ.ГГГГ :

- отсутствуют на плане стены помещения №, определенного как «Лестничная клетка» в Техническом паспорте от 11.03.2005г, через которое ранее производился спуск в Подвал №;

- отсутствуют на плане лестничные марши и площадки для спуска в Подвал №, по которым ранее производился спуск;

- отсутствует на плане лестничный проем в перекрытии подвала для спуска в Подвал №;

- при самовольной реконструкции ранее существовавшее пом. 53 «Лестничная клетка» в Техническом паспорте от 11.03.2005г прекратило существование, данная площадь вошла во вновь образованное помещение - пом. 2 площадью 414,6 кв.м. с назначением - торговый зал. В процессе реконструкции произошла также смена функционального назначения существовавших помещений (т. 2 л.д.18).

На дату ДД.ММ.ГГГГ установлено: спуск со встроено-пристроенного помещения № I в подвал отсутствовал, что подтверждается Проектом на перепланировку нежилого помещения № I с разделом его на четыре отдельных нежилых помещения шифр: АП 01-07/102.21, выполнен ООО «Архпроект» в 2021г (т.1 л.д. 90-93, т.2 л.д.19,20).

Исходя из анализа проектной документации шифр: АП 01-07/102.21, разработанной ООО «Архпроект» установлено, что проект был выполнен на основании обмерочных чертежей БТИ, без выезда на место. Демонтажные работы согласно проекта включали: демонтаж перегородок, демонтаж дверных блоков, разборка ранее заложенного проема в наружной стене. В проекте отсутствует указания, описания или условное обозначение, касающиеся демонтажа лестничного марша спуска в подвал. Вместе с тем, на листе 2 проекта шифр АП 01-07/102.21, лестничный марш указан пунктирной линией. монтажные работы включали: монтаж перегородок, заделка проема. Снаружи помещений – устройство крылец входа из съемных конструкций. Вид работ «заделка проема» был предусмотрен в стенах и перегородках. Проектом не предусматривалась заделка проема в перекрытии пола 1-го этажа в помещении, определенном в Технического паспорте от 11.03.2005г, как «Лестничная клетка» пом. №, в котором через проем в перекрытии по данным 2005 г производился спуск в подвал.

Согласно Акта приемочной комиссии № о приемке в эксплуатацию помещения в многоквартирном доме после переустройства и (или) планировки от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 26): комиссия установила – выполнена перепланировка и раздел встроено-пристроенного помещения № общей площадью 1 099,3 кв.м., с КН № в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, на не жилые помещения: помещение № VII, общей площадью 83,2 кв.м., помещение № VIII, общей площадью 383,2 кв.м., помещение № IX, общей площадью 256,0 кв.м., помещение XI, общей площадью 193,1 кв.м., для размещения магазинов. Согласно Акту произведено: заделка проема, разборка ранее заложенного проема, монтаж перегородки, в соответствии с проектом шифр: АП 01-07/102.21. Ремонтно-строительные работы произведены силами заказчика в период с 01.03.2022г. по 18.03.2022г. Решение комиссии: считать предъявленные к приемке мероприятия (работы): заделка проема, разборка заложенного проема, монтаж перегородки.

Распоряжением главного архитектора <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, согласована перепланировка встроенно-пристроенного помещения № I общей площадью 1 099,3 кв.м., с КН № в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, с разделом на помещения № VII, VIII, IX, XI для размещения магазинов в соответствии с представленным проектом – шифр: АП 01-07/102.21, выполненным ООО «Архпроект» (т.1 л.д. 25).

Исходя из Поэтажного плана объекта от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ОТИ Волгодонское отделение Ростовского филиала АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», Приложение к Акту приемочной комиссии № о приемке в эксплуатацию помещения в многоквартирном доме после переустройства и (или) планировки от 05.04.2022г (т.1 л.д. лист 99):

Технический план помещений по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ подготовленный в результате выполнения кадастровых работ с образованием четырех помещений пом.VII, пом. VIII, пом. IX, пом. XI расположенных по адресу: <адрес> результате раздела помещения с кадастровым номером №.

Местоположение ранее существовавшего спуска в Подвал №1 установлено в помещении № IX, пом. 3 на плане.

Согласно выпискам из ЕГРН от 27.06.2022 г., 04.08.2022 г. поставлены на кадастровый учет (дата присвоения кадастровых номеров -24.06.2022г):

- нежилое помещение площадью 83,2 кв.м по адресу: <адрес>, пом. VII с кадастровым номером №;

- нежилое помещение площадью 583,2 кв.м по адресу: <адрес>, пом. VIII с кадастровым номером №;

- нежилое помещение площадью 256,0 кв.м по адресу: <адрес>, пом. IX с кадастровым №;

- нежилое помещение площадью 193,1 кв.м по адресу: <адрес>, пом. XI с кадастровым номером №;

Согласно данным Росреестра, размещенным в открытом доступе на сайте https://lk.rosreestr.ru, статус объекта с кадастровым номером № (встроенно-пристроенного помещения № общей площадью 1 099,3 кв.м) – погашено.

Исходя из сопоставления технической документации, данных выписки из ЕГРН и результатов осмотра, эксперт пришел к выводу, что подвальное помещение кадастровый № площадью 413,3 кв.м, содержащее в наименовании: Литер: п/А, п/А1, Номер, тип этажа – Подвал №, инвентарный № (выписка из ЕГРН) состоит из помещений, ранее входящих в Подвал №, содержащий в себе Литер п/А, п/А1 площадью 413,0 кв.м., инвентарный №, план представлен в Техническом паспорте по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 103-109). Разница площадей незначительна (413,3-413)*100% / 413,3 =0,07%) и может являться погрешностью измерительного прибора, результатом округления или опечаткой.

Таким образом в результате изучения письменных доказательств достоверно установлено, что на момент приобретения в 2021 году ответчиком ФИО2 встроенно-пристроенного помещения № I общей площадью 1 099,3 кв.м., с КН № в многоквартирном доме по адресу: <адрес> вход в Подвал №, содержащий в себе Литер п/А, п/А1 площадью 413,0 кв.м.принадлежащий ФИО4 через помещения первого этажа был демонтирован уже более 7 лет.

По результатам осмотра, экспертом определено, что доступ в подвальное помещение кадастровый № (Подвал №) производится с улицы дворовой части многоквартирного жилого дома блок-секции № по адресу: <адрес>, и включает в себя следующие этапы:

- первый спуск по металлической лестнице-стремянке до низа наружного приямка с железобетонными стенами с внутренними размерами 1,2 м х 2,36 м х 2,44 м (ширина х длина х высота приямка). Приямок накрыт сверху покрытием из металлических листов с отверстием.

- далее с низа приямка производится перемещение через проем размерами 0,98 м х 1,35 м (высота х ширина), устроенный в стенах подвальной части многоквартирного жилого дома.

- после перемещения через стены подвальной части многоквартирного жилого дома посредством проема, производится второй спуск по металической лестнице в подвальное помещение кадастровый №. Высота второго спуска составляет 1,45м.

Указанный проем и организация выхода из подвального помещения наиболее применима к определению, данному в СП 1.13130.2020 «Система противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», что в большей мере относится к аварийному выходу.

Согласно данным осмотра подвального помещения, путем сопоставления с технической документацией, определено:

1) В зоне ранее расположенной лестницы спуска в подвал (пом. № «Лестничная клетка» в Техническом паспорте от 19.08.1993г), сборные лестничные железобетонные марши (2 шт) демонтированы, местоположение маршей установлено на полу;

2) Грани междуэтажной лестничной железобетонной площадки размерами в свету 1,44м х 2,5 м, ранее используемой для спуска в подвал, частично повреждены вследствие демонтажа маршей, прежде опираемых на нее. Наряду с поврежденными гранями данной конструкции, установлено отсутствие закладных деталей, которые были ликвидированы при демонтаже железобетонных лестничных маршей.

Расстояние от низа перекрытия подвала до верха площадки – 1,55м.

При необходимости дальнейшего использования площадки необходимо усиление конструкций существующей лестничной площадки.

3) В месте лестничного проема в перекрытии подвала, ранее используемого для спуска в подвал, установлена наличие монолитного железобетонного перекрытия с неснятой опалубкой и деревянными подпорками для поддержания опалубки и веса перекрытия во время твердении бетона. Таким образом, произведена заделка лестничного проема в перекрытии подвала (которое является полом 1-го этажа).

4) В исследуемом подвальном помещении установлено наличие значительного количества коммуникаций собственников вышерасположенных помещений - сетей канализации, водоснабжения, отопления, электроснабжения.

В помещении № подвала площадью 48,3 кв.м на обследованием выявлена насыпь грунта и строительного мусора высотой 0,8 – 1,05 м от низа пола подвала, образовавшегося вследствие работ по организации крыльца и проемов в стенах подвальной части:

- Проем № шириной 0,92 - 1,04 м высотой 1,895м до низа насыпи грунта в наружной стене подвала под вынесенной частью нежилых помещений, местоположение указано в пом. 1 площадью 48,3 кв.м.

- Проем № шириной 1,06 – 1,3 м высотой 1,8 м до низа грунтового пола. Проем расположен под крыльцом входа в пом. XI с кадастровым номером №, местоположение указано на.

7) Непосредственно под плитой крыльца входа в пом. XI с кадастровым номером №, под которым расположены Проем № и Проем № установлено отсутствие засыпки из грунта.

Ранее определено, чо спуск в Подвал № ранее располагался в части встроено-пристроенного помещения №, общей площадью 1099,3 кв.м., с КН №, находящегося в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

После раздела указанного помещения на четыре нежилых помещения (пом. VII, пом. VIII, пом. IX, пом. XI), местоположение ранее существовашего спуска в подвал находится в нежилом помещении IX кадастровый № по адресу: <адрес>, пом. IX с кадастровым номером №, правообладатель - ФИО2

Согласно данным осмотра нежилого помещение пом. IX кадастровый № по адресу: <адрес>, путем сопоставления с технической документацией, определено:

Местоположение ранее существовавшего спуска в подвал (ранее через пом. 53 в Техническом паспорте от 11.03.2005г) установлено на момент осмотра в габаритах помещения № площадью 23,5 кв.м в составе нежилого помещения IX кадастровый №.

Фактическое функциональное назначение помещения № площадью 23,5 кв.м в составе нежилого помещения IX кадастровый № – помещение выдачи заказов магазина Wildberries с прилавком и кабинками для примерки.

Функциональное назначение соседнего помещения № площадью 72,6 кв.м в составе нежилого помещения IX кадастровый № – помещение для хранения заказов со стеллажами пункта выдачи заказов магазина Wildberries.

В указанных помещениях ремонт соответствует потребительским требованиям и находится в хорошем состоянии (пол – керамическая плитка, стены – окраска, потолок – подвесной типа «Армстронг»).

В месте ранее существовавшего лестничного проема в перекрытии подвала (пола первого этажа), используемого для спуска в подвал, установлено наличие пола с покрытием из керамической плитки в помещении № площадью 23,5 кв.м в составе нежилого помещения IX кадастровый №. Снизу в подвале на данном участке выявлено наличие монолитного участка с бетонной поверхностью – произведена заделка лестничного проема.

В пом. IX кадастровый № выполнено четыре входа. Местоположение указано на Рис. 11 «План-схема помещения IX с КН № по адресу: <адрес>».

Определено, что доступ в подвальное помещение обеспечен - производится с улицы дворовой части многоквартирного жилого дома блок-секции № по адресу: <адрес>, и включает в себя следующие этапы:

Эксперт пришел к выводу, что с учетом определений данных в нормативной документации и обследованием на месте установлено, что проход в нежилое помещение, площадью 413,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес> – отсутствует.

Экспертом определены три варианта обустройства прохода в нежилое помещение площадью 413,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес> (ранее Подвал № в Техническом паспорте от на ДД.ММ.ГГГГ).

Вариант № обустройства прохода в подвал:

Восстановление прохода в подвал по аналогии с ранее существующим спуском в с первого этажа - в пом. 53 «Лестничная клетка» в Техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ ( т. 1 л.д. 110-116), должно выполняться согласно проектной документации, разработанной специализированной организацией, имеющей допуск на проектные работы.

Для обустройства по Варианту № прохода в нежилое помещение площадью 413,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес> (ранее Подвал № в Техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ), необходимо:

выполнить частичный демонтаж перегородок между помещениями №, № в составе нежилого помещения № IX кадастровый №;

произвести демонтаж участка перекрытия подвала в месте ранее существовавшего проема (пом. 53 «Лестничная клетка» в Техническом паспорте от 11.03.2005г ), находящегося по данным осмотра в помещении № в составе нежилого помещения № IX кадастровый №;

выполнить очистку от строительного мусора помещения подвала, где ранее находился спуск в подвал для дальнейшего монтажа лестницы;

выполнить усиление металлическими конструкциями существующей железобетонной переходной лестничной площадки, в связи с отбитыми гранями данной конструкции, и отсутствием закладных деталей, которые были срезаны при демонтаже железобетонных лестничных маршей. Работы произвести с восстановлением до работоспособного технического состояния.

Выбор конструктивного решения по усилению площадки остается за проектной организацией выполнить лестничные марши спуска в подвал по металлическим косоурам (швеллерам) и металлическими ступенями, используя существующую железобетонную лестничную площадку с усилением и использованием данного усиления, как закладных деталей для лестниц, которые выполнять по Типовой серии 1.450.3-7.94.

Использование ранее существующих железобетонных лестничных маршей, местоположение которых установлено на полу в подвале, не представляется возможным из-за невозможности монтажа в связи с их значительным весом, стесненными условиями помещения, срезанными закладными элементами. Подъем данных элементов производится специальной строительной техникой (краны и пр.), применение которой в данных условиях исключено.

произвести монтаж ограждающих конструкций с дверным проемом и заполнением по периметру проема спуска в подвал, для изоляции вновь созданной лестничной клетки в соответствии с требованиями ст. 89 «Требования пожарной безопасности к эвакуационным путям, эвакуационным и аварийным выходам» Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;

установление сервитута шириной 900 мм в помещении № в составе нежилого помещения № IX кадастровый № (рассмотрен вариант без ограничения перегородками) для прохода к спуску в подвал от двери Входа № (на Рис.13) со стороны дворовой части МКД;

сопутствующие работы.

При необходимости, собственник помещения № IX кадастровый № может произвести монтаж перегородок для изоляции сервитута от остальной части помещения для последующего использования имущества в соответствии со своими целями.

- фактически относятся к работам, выполняемым при реконструкции, т.к. производится разборка участка несущей конструкции – перекрытия, которое согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ и Постановлению Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», является общим имуществом многоквартирного дома.

При выполнении необходимо произвести замену несущего элемента здания - существующего участка перекрытия на лестницу спуска в подвал, которая также является несущим элементом.

- но при этом, являются восстановлением первоначального состояния, имеющегося до самовольной реконструкции, зафиксированной на Инвентарном плане на помещение №I на дату 16.10.2014г, выполненным ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» (дополнительные м.д.) в составе Технического паспорта по состоянию на 16.10.2014г.

При данном Варианте № обустройства прохода в подвал, существующим помещениям №, № в составе нежилого помещения № IX кадастровый №, будет нанесен ущерб назначению. Дальнейшее функционирование помещения выдачи заказов магазина Wildberries - невозможно.

Вариант № обустройства прохода в подвал.

Определено, что в наружной стене подвала и в стенах под крыльцом входа в помещение № XI с кадастровым номером № выполнены проемы. Согласно представленных в материалах дела документов (Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ), собственниками нежилого помещения № XI площадью 193,1 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, являются ФИО5 и ФИО6 (долевая собственность, по ?).

произвести выравнивание граней существующего Проема № и Проема № ;

выполнить проем шириной 0,8 м минимальной высотой 2,1 м со стороны левой торцевой части крыльца входа в пом. XI с кадастровым номером №. Высоту проема в торцевой части крыльца входа принять от низа существующего Проема №. Указанная часть крыльца не является общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, т.к крыльцо обслуживает только одно помещение в данном доме (пом. XI с кадастровым номером №). Также указанное крыльцо не является несущим элементом здания жилого дома по адресу: <адрес>;

произвести усиление с обрамлением указанного проема в торцевой части крыльца входа в нежилое помещение XI с кадастровым номером №. Выбор конструктивного решения по усилению участка крыльца остается за проектной организацией. Перед выполнением произвести выемку грунта и демонтаж части отмостки;

выполнить наружную монолитную железобетонную лестницу шириной 900мм с шириной ступеней 0,25 м высотой ступеней 0,22 м для спуска в подвал со стороны фасадной части, оборудованную козырьком и ограждением. Количество ступеней составляет – 6 шт. Ширина и высота ступеней может быть уменьшена. Перед выполнением произвести выемку грунта и демонтаж части отмостки;

выполнить установку дверного заполнения во вновь образованный проем;

сопутствующие работы.

Обустройство прохода по Варианту № должно выполняться согласно проектной документации, разработанной специализированной организацией, имеющей допуск на проектные работы.

Эксперт полагает, что Вариант № устройства прохода в подвал будет являться наиболее целесообразным с точки зрения сохранения несущих конструкций здания (не затрагиваются несущие конструкции многоквартирного дома), отсутствием нанесения ущерба и сохранению функционального назначения помещений, входящих в состав нежилого помещения № IX кадастровый №, используемых по результатам осмотра по назначению. Вариант № прохода в подвал соответствует положениям к эвакуационным выходам из помещений подвального этажа, регламентированным в ст. 89 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», эвакуационные выходы из помещений подвальных этажей следует предусматривать ведущими непосредственно наружу и обособленными от общих лестничных клеток здания.

Вариант № оборудования прохода предполагает использование части земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома.

Вариант № обустройства прохода в подвал.

Вариант № рассматривается с использованием существующего приямка спуска в подвал, со стороны дворового фасада многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Для обустройства по Варианту № прохода в нежилое помещение площадью 413,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес> (ранее Подвал № в Техническом паспорте от на ДД.ММ.ГГГГ), необходимо:

произвести демонтаж торцевого участка приямка существующего спуска в подвал со стороны дворового входа в помещение IX кадастровый №;

выполнить наружную монолитную железобетонную лестницу шириной 900мм с шириной ступеней 0,25 м высотой ступеней 0,22 м для спуска в подвал со стороны дворового фасада части, оборудованную козырьком и ограждением. Ширина и высота ступеней может быть уменьшена. Перед выполнением произвести выемку грунта и демонтаж части отмостки и площадки перед дворовым входом в помещение IX кадастровый №;

произвести уширение путем демонтажа стен подвала существующего проема до величины 1,8м с усилением металлическими конструкциями.

Выбор конструктивного по усилению увеличенного в высоту проема остается за проектной организацией.

выполнить установку дверного заполнения во вновь образованный проем.

выполнить монтаж лестницы с уровня низа проема до низа подвала.

При данном варианте, пользование дворовым входом в помещение IX кадастровый № будет невозможно (с фасадной части помещение оборудовано входами в количестве 3 шт.)

Вариант № прохода в подвал соответствует положениям к эвакуационным выходам из помещений подвального этажа, регламентированным в ст. 89 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», эвакуационные выходы из помещений подвальных этажей следует предусматривать ведущими непосредственно наружу и обособленными от общих лестничных клеток здания.

Строительно - монтажные работы по предложенному Варианту № устройства прохода в нежилое помещение площадью 413,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес> (ранее Подвал № в Техническом паспорте от на ДД.ММ.ГГГГ), относятся к работам, выполняемым при реконструкции, т.к. производится разборка участка несущей конструкции - стены подвала, которая согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ и Постановлению Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», является общим имуществом многоквартирного дома.

Проход в исследуемое подвальное помещение необходимо устраивать в соответствии с требованиями СП 54.13330.2022 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные», СП 1.13130.2020 «Система противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Оценивая экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ N Э-47/08-2025 (т. 2 л.д. 1-83) ООО «АМК-Оценка ( эксперт ФИО7) по правилам оценки доказательств, в порядке ст. 67 ГПК РФ, а именно по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд пришел к выводу, о том, что экспертиза является полной и обоснованной. Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, поскольку экспертиза проведена в установленном законом порядке, квалифицированным и уполномоченным на то дипломированным специалистом. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Суд полагает, что заключение эксперта ООО «АМК-Оценка ( эксперт ФИО7) отвечает требованиям относимости и допустимости доказательства по гражданскому делу. На все поставленные в определении суда о назначении строительно-технической экспертизы вопросы эксперт дали ответы, выводы эксперта полны и обоснованны. Примененных методов исследования было достаточно для ответа на вопросы. Суд не располагает сведениями о том, что применённые экспертом методы исследования несовершенны. Выводы эксперта не вызывают сомнений. В судебном заседании не установлено обстоятельств дела, которые не согласуются с выводами эксперта. Оснований для сомнений в объективности эксперта у суда не имеется. Также у суда нет и сведений о том, что эксперт каким-либо образом была заинтересована в исходе дела.

Как следует из положений статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об устранении нарушения права должно быть разумным и соразмерным, обеспечивающим баланс прав и законных интересов обеих спорящих сторон.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (пункт 2 ст.1 Гражданского Кодекса).

Статьей 11 Гражданского кодекса РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Перечень способов защиты гражданских прав, перечисленных в статье 12 Гражданского кодекса РФ, не ограничивает граждан и юридических лиц в выборе способа защиты нарушенного права и в силу статьи 9 указанного Кодекса они вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению. Одним из способов защиты нарушенных прав является присуждение к исполнению обязанности в натуре (абзац 7 статьи 12 Гражданского кодекса РФ). Исполнение обязанности в натуре означает понуждение должника выполнить определенные действия, которые он должен совершить в силу связывающего стороны обязательства. Исходя из системного толкования приведенных норм права, предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

Разрешая спор сторон, суд исходит из того, что согласно разъяснениям, содержащимся в п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и 44-48 ЖК РФ. Иного режима пользования общим имуществом нежилого здания, отличного от многоквартирных домов, действующим законодательством не установлено.

В соответствии со ст.274, 277 ГК РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

При установлении сервитута должен обеспечиваться баланс интересов сторон. Защита интересов одной стороны не должна влечь нарушение прав другой стороны.

Оценив представленные по делу доказательства, руководствуясь положениями ст. ст. 274, 277 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению.

При этом суд исходит из того, что истец имеет возможность использовать свое нежилое помещение кроме как через помещения ответчика, доказательств тому, что установление сервитута на принадлежащие ответчику нежилые помещения в предложенном истцом варианте обеспечит в последующем возможность использования ФИО1 своих помещений без обременения собственности ответчика суду не представлено.

Кроме того, суд приходит к выводу о том, что установление при таких обстоятельствах сервитута в отношении нежилых помещений ответчика повлечет за собой необоснованное ограничение прав ответчика как собственника нежилых помещений. При этом вопрос о срочности и возмездности сервитута не имеет существенного значения, поскольку правовым основанием для установления сервитута является объективная невозможность использования недвижимого имущества по его назначению без предоставления права ограниченного пользования соседним имуществом (сервитута).

Эксперт пришел к выводу, что возможен вариант обустройства входа в подвал не через помещения ответчика.

Кроме того в ходе рассмотрения дела достоверно на основании представленных письменных доказательств установлено, что вход в подвал, принадлежащий истцу, через помещения первого этажа был демонтирован за 7 лет до приобретения ответчиком ФИО2 права собственности на нежилые помещения в которых ранее был лестничный марш. При этом истец ФИО1 каких либо действий по оспариванию демонтажа лестничного марша ведущего в подвал не предпринимал, как и не использовал принадлежащие ему помещения с 2014 по 2021 год.

Суд приходит к выводу, что, права и законные интересы истца ФИО1 по пользованию им принадлежащим ему помещением №VI, №, общей площадью 413,3 кв.м. Литер: п/А,п/А1, нежилое; номер, тип этажа-Подвал 1; кадастровый №; расположенного по адресу: Россия, <адрес> действиями ответчика ФИО2 не нарушены.

В связи с этим исковые требования ФИО4 к ФИО2 об обязании ответчика ФИО2 устранить препятствия в пользовании нежилым помещением, площадью 413,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, путем восстановления прохода в подвал по аналогии с ранее существующим спуском с первого этажа, согласно технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ; установлении сервитут шириной 900 мм в помещении № в составе нежилого помещения № IX-кадастровый № для прохода к спуску в подвал от двери входа со стороны части МКД не подлежат удовлетворению.

Поскольку суд не установил оснований для удовлетворения основного требования истца, то в силу ст.98 ГПК РФ требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 судебных издержек по делу - расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., расходов за услуги представителя в размере 50 000 руб., расходов за услуги почты России в размере 500 руб., расходов за услуги эксперта в размере 70000 руб. 00 коп. также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО2 об обязании ответчика ФИО2 устранить препятствия в пользовании нежилым помещением, площадью 413,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, путем восстановления прохода в подвал по аналогии с ранее существующим спуском с первого этажа, согласно технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ; установлении сервитут шириной 900 мм в помещении № в составе нежилого помещения № IX-кадастровый № для прохода к спуску в подвал от двери входа со стороны части МКД; взыскании с ФИО2 в пользу ФИО4 судебных издержек по делу - расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., расходов за услуги представителя в размере 50 000 руб., расходов за услуги почты России в размере 500 руб., расходов за услуги эксперта в размере 70000 руб. 00 коп. отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.В. Савельева

В окончательной форме решение изготовлено 09 декабря 2025 года.

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →