Дело №2-960/2025

УИД 71RS0004-01-2025-001221-25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 сентября 2025 года г. Богородицк Тульской области

Богородицкий межрайонный суд Тульской области в составе:

председательствующего Агарковой Т.С.,

при секретаре Животовой Л.А.,

с участием истца ФИО5,

представителя истца ФИО5 по доверенности ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело №2-960/2025 по исковому заявлению ФИО5 к администрации муниципального образования Богородицкий район о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на жилой дом,

установил:

ФИО5 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования Богородицкий район о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на жилой дом.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договору купли-продажи, заключенного между ею и ФИО1, она купила жилой дом № в <адрес>. Данный дом принадлежал ФИО1 на основании выписки из похозяйственной книги. Регистрация права собственности на жилой дом в ЕГРН отсутствует.

Указывает, что с 1994 года она постоянно пользуется данным домом, оплачивает электроэнергию, ремонтирует его. Водопровода в доме нет, вода приносная, в том числе отсутствует газовое отопление. Лицевой счет электроэнергии оформлен на ее (истца) мужа ФИО2

В настоящее время желает оформить надлежащим образом документы на жилой дом, которым пользуется с момента подписания договора купли-продажи. Без оформленных документов на дом, она (истец) лишена возможности оформить и провести газ в дом. Земельный участок при данном доме принадлежит ей на праве собственности.

Согласно имеющимся документам она (истец) владеет и пользуется жилым домом площадью 57,9 кв.м. Площадь увеличена за счет холодной пристройки, которая ранее не входила в общую площадь дома.

Однако до настоящего времени договор купли-продажи не был оформлен согласно действующему законодательству, но ключи и документы от проданного дома, продавцом были переданы ей (истцу).

Продавец ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время истец не может иным способом оформить право собственности на купленный дом.

На основании изложенного, с учетом уточнения, просит суд:

признать действительным заключенный 03 марта 1994 договор купли-продажи между ФИО1 и ФИО5 жилого дома № в <адрес>;

признать за ФИО5 право собственности на жилой дом площадью всех частей здания 57,9 кв. м, общей площадью жилого помещения – 57,9 кв. м, в том числе жилой площадью 29,2 кв. м, подсобной – 28,7 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.

Истец ФИО5 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала и просила их удовлетворить в полном объеме. Пояснила, что в 1994 году у ФИО1 она купила для своей семьи жилой дом, распложенный по адресу: <адрес>. С момента покупки она проживала в данном доме с мужем и детьми. Они сделали ремонт, облагородили территорию. В настоящее время она использует этот дом как летнюю дачу, а сын проживает в доме постоянно. Право собственности на землю она оформила в установленном законом порядке, а оформить дом не представляется возможным, потому что продавец в настоящее время умер. Своевременно она не могла оформить право собственности на спорный дом из-за финансовых трудностей.

Представитель истца по доверенности ФИО6 в судебном заседании исковые требования ФИО5 поддержала, просила суд их удовлетворить по изложенным в иске основаниям. Пояснила, что ФИО5 в 1994 году на основании договора-купли продажи приобрела у ФИО1 жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. С данного врвмени ФИО5 вместе с супругом и детьми проживала в указанном доме постоянно, владела им открыто. Никакие третьи лица не заявляли о своих правах на указанный дом. ФИО5 оформила право собственности на земельный участок под домом, имеет соответствующее свидетельство. Оплачивает коммунальные платежи, обрабатывает земельный участок, провела ремонтные работы по улучшению жилищных условий. В настоящее время намерена провести в дом газ, так как до настоящего времени имеется только печное отопление. При заключении договора на проведение работ возникли сложности, так как отсутствует документ о праве собственности на дом.

Представитель ответчика администрации МО Богородицкий район в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащем образом.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 213 ГК РФ в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам.

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами распоряжаться им иным образом.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из договора от 03.03.1994 года, составленного в простой письменной форме, жилой дом № в <адрес> ФИО1 продан ФИО5 за 700000 рублей.

В соответствии с ч.1 ст. 213 ГК РФ в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам.

Согласно ч.1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В соответствии со ст.218 ч.2 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

На основании ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В соответствии с положениями ст. 165 ГК РФ в этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации в едином государственно реестре учреждения юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРП, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основания для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Проверяя полномочия продавца на распоряжение жилым домом, суд установил, что согласно справке-выписке из похозяйственной книги от 21.06.2023 года №, выданной администрацией МО Товарковское Богородицкого района, ФИО1, является владельцем дома по адресу: <адрес> (дата совершения записи 05.01.1991 года, № похозяйственной книги – №, № записи – №, № лицевого счета – №).

По данным ЕГРН право собственности на указанный жилой дом не зарегистрировано.

В инвентарном деле отсутствует правоустанавливающий документ на спорный жилой дом (сообщение Богородицкого отделения ГУ ТО «Областное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, ФИО1, заключив договор с ФИО5, распорядился своей личной собственностью.

По данным ЕГРН собственником земельного участка площадью 1500 кв.м по адресу: <адрес> (свидетельство о праве собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ).

С учетом изложенных обстоятельств, в судебном заседании установлено, что при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества – жилого дома между ФИО1 и ФИО5 условия, предусмотренные ст. ст. 549, 550 ГК РФ относительно совершения сделки по отчуждению данного недвижимого имущества, были соблюдены. Передача недвижимого имущества покупателю ФИО5 произведена, требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения никем не заявлялось.

Данный договор заключен в простой письменной форме, подписан сторонами, условие по оплате в размере 700000 руб. ФИО5 выполнено.

При таких обстоятельствах действительность данного договора у суда сомнений не вызывает.

Как установлено судом, ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается записью акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из реестра наследственных дел ФНП следует, что наследственное дело к имуществу ФИО1 не открывалось.

Согласно техническому паспорту ГУ ТО «Областное БТИ» по состоянию на 29.09.2023 года, право собственности на жилой дом № в <адрес> не зарегистрировано. Жилой дом на 203 год значится площадью всех частей здания 57,9 кв.м, общей площадью жилого помещения – 57,9 кв.м, в том числе жилой площадью 29,2 кв.м, подсобной – 28,7 кв.м. Самовольного строительства не зафиксировано.

В силу п.5,6 ст.1 ФЗ от 13.07.2015 года №218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В силу ч. 2 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Тем не менее, государственная регистрация вышеуказанного договора купли-продажи не может быть совершена в регистрирующем органе - Управлении Росреестра по Тульской области, поскольку спорное недвижимое имущество раннее принадлежало ФИО1, который умер ДД.ММ.ГГГГ, то есть после совершения сделки.

Однако данные обстоятельства не вправе нарушать право истца ФИО5 на признание права собственности на спорное недвижимое имущество, которая выполнила все условия договора купли-продажи жилого дома.

Приобретение ФИО5 в 1994 году жилого дома в собственность у ФИО1 подтверждено показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей ФИО3, ФИО4, которые пояснили, что хорошо знакомы с ФИО5 и её семьей. С 1994 года семья К-вых живет в доме, расположенном по адресу: <адрес>. Данный дом они купили у ФИО1, о чем составлен договор купли-продажи. Подписание договора состоялось в сельской администрации. В течение многих лет К-вы всей семьей жили в данном доме, ремонтировали его, оплачивали коммунальные платежи, обрабатывали земельный участок. В доме имеется печное отопление. В настоящее время встал вопрос о подведении к жоме газовой трубы, но это оказалось невозможным, потому что отсутствует документ о праве собственности на дом.

Суд доверяет показаниям указанных свидетелей, так как они носят последовательный характер и согласуются с письменными доказательствами по делу.

Какие-либо споры относительно данного жилого дома отсутствуют, наследниками либо органом местного самоуправления из владения истца не истребован.

При таких обстоятельствах, суд находит исковые требования ФИО5 законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

уточненные исковые требования ФИО5 к администрации муниципального образования Богородицкий район о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на жилой дом удовлетворить.

Признать действительным заключенный договор купли-продажи жилого дома № в <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО5

Признать за ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на жилой дом площадью всех частей здания 57,9 кв.м, общей площадью жилого помещения 57,9 кв.м, в том числе жилой площадью 29,2 кв.м, подсобной – 28,7 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Богородицкий межрайонный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия судом мотивированного решения.

Председательствующий

Мотивированное решение суда составлено 30 сентября 2025 года.