Дело № 2-2836/2023

64RS0043-01-2023-002903-39

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 декабря 2023 года г. Саратов

Волжский районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Титовой А.Н.

при секретаре Границкой Д.Л.,

с участием представителей истца ФИО5, ФИО6, представителя ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО7, представителя третьего лица комитета по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО9 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании права собственности на объект незаверенного строительства,

установил:

Истец ФИО4 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования «<адрес>» о признании права собственности на объект незаверенного строительства.

Требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 был приобретен жилой дом общей площадью 45,7 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования земельного участка для размещения домов индивидуальной жилой застройки общей площадью 271 кв.м. Право собственности на приобретенный жилой дом и земельный участок зарегистрированы в Управлении Росреестра по <адрес>.

В 2022 году истцом произведена реконструкция жилого дома в нежилое здание, в результате чего общая площадь была увеличена до 597,2 кв.м, с площадью застройки земельного участка 157,6 кв.м, что подтверждается паспортом БТИ. На момент осуществления строительства, разрешенный вид использования земельного участка имел статус для размещения ИЖС, а потому получение разрешения на строительство не требовалось. ДД.ММ.ГГГГ на основании поданного истцом заявления, вид разрешенного использования земельного участка изменен, с размещения ИЖС на размещение гостиницы и иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно ответа Министерства Строительства и ЖКХ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на обращение истца о предоставлении сведений на принадлежащий ей земельный участок с кадастровым номером 64:48:010250:58, расположенный по адресу: <адрес>, большая часть рассматриваемого земельного участка расположена в границах планируемой функциональной зоны смешанной и общественно-деловой застройки, часть - в функциональной зоне транспортной инфраструктуры, и в соответствии с картой градостроительного зонирования территория муниципального образования «<адрес>», утвержденных решением Саратовской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №, испрашиваемый земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-1.1-зона развития застройки многоэтажными многоквартирными домами, и участок расположен вне границ красных линий территории общего пользования.

Согласно п.23.3 Правил землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>», размещение гостиниц входит в перечень основных видов разрешенного использования земельного участка, и для размещения зданий регламентирован отступ только для лицевой стороны границы земельного участка в отношении красных линий. Отступы от других границ участка не регламентируются. Высота застройки не регламентируются. Регламентированы требования к интенсивности использования земельных участков, т.е. процент застройки участка: «Для отдельно стоящих нежилых объектов капитального строительства предусмотрен 75% застройки».

Согласно экспертного исследования составленного ДД.ММ.ГГГГ в экспертном учреждении АНЭО «Судебная Экспертиза «СУДЭКС», здание расположено на участке с отступами от границ участка на одном уровне с застройкой по <адрес> застройки у исследуемого объекта составляет 157,6 кв.м.. площадь участка 271+/-6 кв.м, т.е площадь застройки составляет 58%.

Согласно выводам эксперта нежилое здание расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам соответствует, угрозу жизни и здоровью граждан не создает, права и законные интересы третьих лиц не нарушает.

Согласно ответа Министерства Строительства и ЖКХ по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на обращение истца о возможности ввода в эксплуатацию нежилого здания по адресу: <адрес>, выдача разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию не представляется возможной, поскольку разрешение на строительство нежилого здания не выдавалось, а потому рекомендовано в судебном порядке разрешить признание права собственности на самовольную постройку.

Истец, ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, с учетом уточнений просит признать за собой право собственности на объект незавершенного строительства – здание площадью застройки 157,6 кв.м, расположенное на земельном участке площадью 298 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить с учетом уточнений.

Представитель ответчика в судебном заседании просила в иске отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель третьего лица комитета по архитектуре администрации муниципального образования «<адрес>» в судебном заседании также возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом заблаговременно, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Учитывая положения ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу ч.1 ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд). Таким образом, судебной защите подлежит нарушенное право либо создана реальная угроза нарушения права.

Согласно Конституции Российской Федерации ФИО1 является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (ст.7 ч.1).

В силу ст. 123 Конституции РФ, ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 54 Конституции РФ, принятой 12.12.1993г. государственная защита прав и свобод человека гражданина в Российской Федерации гарантируется. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными Законом.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Статьей 56 ГПК РФ определено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Пунктом 1 ст. 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Пунктом 6 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) предусмотрено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Понятие недвижимого имущества содержится в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Для признания имущества недвижимым, как объекта гражданских прав, необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Статьей 263 ГК РФ предусмотрено, что строительство на земельном участке может осуществляться при наличии разрешения собственника данного земельного участка при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

В соответствие со ст. 40,41 ЗК РФ пользователи земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствие с целевым назначением земельного участка с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Статьей 42 ЗК РФ установлена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пункт 1 ст. 218 ГК РФ предусматривает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно п. 1, 3 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка) (пункт 25 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ).

В соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных ст. 222 ГК РФ (пункт 30 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ).

Из материалов дела следует и судом установлено, что ФИО4 является собственником земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Для земельного участка с кадастровым номером № установлен вид разрешенного использования: гостиничное обслуживание: размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них. Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не оспаривались сторонами.

Судом установлено, что истцом на указанном земельном участке возведен незавершенный строительством объект, общей площадью 597,2 кв.м.

С целью установления соответствия домовладения обязательным требованиям и правилам судом на основании ходатайства стороны истца назначена судебная землеустроительная техническая экспертиза.

Согласно выводам заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного экспертами ООО «Смарт Эксперт», экспертом, в соответствии с результатами геодезической съемки на момент проведения экспертизы исследуемого объекта экспертизы и сведений государственного реестра недвижимости установлено, что строение - нежилое здание расположено в кадастровых границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

При сопоставлении характеристик строения, существовавшего до реконструкции и характеристик строения после реконструкции было определено, что реконструкция жилого дома площадью 45,7 кв. м, находящегося по адресу: <адрес> заключалась в увеличении площади до 597,2 кв.м, за счёт перестройки объекта, включающей замену несущих конструктивных элементов, увеличение площади застройки и надстройку дополнительных этажей.

Реконструированный объект исследования - нежилое здание по адресу: <адрес>, соответствует требованиям строительно-технических, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных норм и правил, в связи с чем не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает интересы третьих лиц. Контур строения (нежилого здания) не пересекает кадастровые границы земельного участка с кадастровым номером №, наложение части исследуемого строения (нежилого здания) на землю, находящуюся в государственной собственности, права на которую не разграничены и на кадастровую территорию смежных земельный участков, отсутствует, таким образом, права третьих лиц в части наложения исследуемого объекта на кадастровые границы смежных земельных участков отсутствует.

При данных обстоятельствах при установлении признаков соответствия постройки установленным обязательным действующим требованиям суд принимает во внимание заключение эксперта, составленное экспертом ООО «Смарт Эксперт», поскольку оно составлено компетентным лицом, имеющим специальные познания в области исследования, порядок проведения экспертизы соблюден, в тексте заключения подробно отражен процесс исследования, указано на источники примененных данных, выводы эксперта обоснованы. Выводы заключения эксперта сторонами не оспорены.

Вместе с тем, установлено, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:010250:58 расположен в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности - 1 (ЗРЗ-1) объекта культурного наследия регионального значения - «Дом, в котором с 1878 по 1968 гг. жил и работал художник ФИО2, конец XIX в.» (далее - объект), расположенного по адресу: <адрес>. Режим использования земель и градостроительный регламент в границах данной зоны утверждены постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-П.

Решением исполнительного комитета <адрес> Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении дополнительного перечня памятников истории и культуры <адрес>, подлежащих государственному учету» объект признан объектом культурного наследия регионального значения.

Объект зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации под номером №, приказом Министерства культуры Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 147-р «О регистрации объекта культурного наследия регионального значения "Дом в котором с 1878 по 1968 гг. жил и работал советский художник ФИО3", конец XIX в.», в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Согласно постановлению, в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности - 1 (ЗРЗ-1) разрешается: жилищное строительство усадебного типа с возведением новых объектов капитального строительства и реконструкция объектов капитштьного строительства и их частей (высота застройки не выше 14,5 м от уровня дневной поверхности земли до конька крыши) и процентом застройки не более 40 процентов от общей площади земельного участка; применение скатных крыш с углом наклона не менее 30°; установка по границам земельных участков ограждений высотой не более 2 м.

Кроме того, рассматриваемый земельный участок расположен в защитной зоне объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба, 2-я пол. XVIII - нач. Х1Хв.», расположенного по адресу: <адрес>.

Указом Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения» утвержден перечень объектов, согласно которому усадьба признана объектом культурного наследия федерального значения.

Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № дополнен статьей 34.1, которой установлено понятие «Защитная зона объекта культурного наследия» и требования к ее охране. Вышеназванные изменения вступили в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1 ст. 34.1 Закона защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади).

В соответствии с п. 3 ст. 34.1 закона границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются для ансамбля, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 150 метров от внешних границ территории ансамбля, для ансамбля, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 250 метров от внешних границ территории ансамбля.

На основании вышеизложенного, с учетом того, что строение находится в границе защитной зоны объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба, 2-я пол. XVIII - нач. Х1Хв.», расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с положениями Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № возведение объекта капитального строительства произведено с нарушением положений указанного Федерального закона..

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исходя из смысла ч. 3 ст. 123 Конституции РФ, во всех случаях, когда в том или ином суде разрешается спор и есть стороны, они должны быть процессуально равны, иметь равные права и возможности отстаивать свои интересы.

Это конституционное положение и требование норм международного права содержится и в ст. 12 ГПК РФ, согласно которой правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Анализ указанных норм позволяет сделать вывод о том, что суд в процессе состязательности не является инициатором и лишь разрешает предусмотренные законом вопросы, которые ставят перед ним участники судопроизводства, которые в рамках своих процессуальных прав обосновывают и доказывают свою позицию в конкретном деле.

Законом на суд не возлагается обязанность по собиранию доказательств и по доказыванию действительных обстоятельств дела, так как возложение такой обязанности приведёт к тому, что он будет вынужден действовать в интересах какой-либо из сторон.

Оценив представленные доказательства с позиции ст. 67 ГПК РФ суд установил, что суду не было представлено относимых и допустимых доказательств, при наличии которых суд смог бы прийти к выводу об удовлетворении требований истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО4 Арастун кызы к администрации муниципального образования "<адрес>" о признании права собственности на объект незавершенного строительства – отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья А.Н.Титова