Решение по делу № 2А-1073/2023 от 27.07.2023 - о признании незаконным отказа в осуществлении регистрации права собственности на незавершенный строительством цех ЗЦМ маслосыродельного завода.

Дело № 2а-1073/2023 (УИД 69RS0040-02-2023-001455-02)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 июля 2023 года г. Тверь

Центральный районный суд г. Твери в составе

председательствующего судьи Райской И.Ю.

при секретаре Соколовском А.Д.,

с участием: представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Твери административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области о признании незаконным отказа в осуществлении регистрации права собственности на незавершенный строительством цех ЗЦМ маслосыродельного завода,

установил:

ФИО3 в лице представителя по доверенности ФИО4 обратился в суд с административным иском, в котором просит признать отказ в виде уведомления Управления Росреестра по Тверской области № КУВД-001/2022-47913561/4 от 08 февраля 2023 года в осуществлении регистрации права собственности ФИО3 на незавершенный строительством цех ЗЦМ маслосыродельного завода по адресу: <...>, незаконным.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что 22 января 2005 года между ТОО «Экосервис» и ФИО3 заключен договор №1 купли-продажи незавершенного строительством цеха ЗЦМ маслосыродельного завода по адресу: <...>. Право собственности продавца ТОО «Экосервис» было подтверждено свидетельством №1 на право собственности от 28 апреля 1992 года и решением №5 комитета по управлению имуществом администрации Ржевского района от 24 апреля 1992 года. Право собственности ТОО «Экосервис» на незавершенный строительством цех ЗЦМ маслосыродельного завода по адресу: <...>, возникло до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», однако, не было зарегистрировано в ЕГРП на момент заключения с обществом договора купли-продажи от 22 января 2005 года № 1. Объект передан продавцом обществу по акту приема-передачи имущества от 22 января 2005 года, полностью оплачен последним, находится во владении общества с 2005 года. Факт исполнения сторонами своих обязательств, в частности, по передаче имущества и его оплате подтверждается передаточным актом от 22 января 2005 года и платежными поручениями №223 от 22 мая 1992 года и №13 от 11 июня 1992 года. Указанный договор купли-продажи в настоящее время является действительным и никем не оспорен в установленном законом порядке. ФИО3 26 октября 2022 года обратился с заявлением № КУВД-001/2022-47913561 в Управление Росреестра по Тверской области о государственной регистрации права собственности в отношении данного здания. На момент подачи заявления о государственной регистрации права собственности общества на спорный объект недвижимого имущества ТОО «Экосервис», являющееся продавцом по договору купли-продажи имущества, ликвидировано 04 мая 2011 года, что подтверждается выпиской от 23 мая 2022 года №ЮЭ9965-22-97020589. Уведомлением от 09 ноября 2022 года № КУВД-001/2022-47913561/1 Управление Росреестра по Тверской области приостановило осуществление действий по регистрации права собственности в отношении вышеуказанного объекта недвижимости в соответствии с пунктами 5, 44 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июня 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ). Уведомлением от 08 февраля 2023 года №КУВД-001/2022-47913561/4 Управление Росреестра отказало в осуществлении государственной регистрации права собственности в отношении спорного объекта в связи с не устранением причин, указанных в уведомлении о приостановлении от 09 ноября 2022 года, препятствующих регистрации, а именно: согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, не стоит на кадастровом учете; ранее возникшее право собственности Товарищества с ограниченной ответственностью «Экосервис» не зарегистрировано. Согласно выписке из ЕГРЮЛ вышеуказанное юридическое лицо является недействующим с 04 мая 2011 года. Управление делает вывод что, лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. В связи с тем, что устранить недостатки, препятствующие осуществлению государственной регистрации права собственности (перехода права) в отношении спорного объекта во внесудебном порядке не представляется возможным, истец обратился в настоящим заявлением. Основанием для признания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственного органа или органа местного самоуправления недействительными является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. В силу статей 8.1 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (часть 1 статьи 551 ГК РФ). В пункте 11 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22) разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В абзацах 3 и 4 пункта 62 постановления № 10/22 разъяснено, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. Согласно п. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанный Закон № 218-ФЗ также определил, что государственная регистрация такого права обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, или совершенной после дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК РФ и настоящим Федеральным законом (пункт 2 статьи 69 Закона № 218-ФЗ). Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации. В данном случае спор возник в связи с необходимостью проведения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное обществом на основании договора купли-продажи у продавца, который в настоящее время ликвидирован. В связи с чем, административный истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

Определениями Центрального районного суда г. Твери от 07 апреля 2023 года, от 03 мая 2023 года, от 16 мая 2023 года, от 13 июня 2023 года, от 03 июля 2023 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, администрация Ржевского муниципального округа Тверской области, филиал ППК «Роскадастр» по Тверской области, ОАО «Молоко», Управление имущественных и земельных отношений администрации Ржевского муниципального округа Тверской области, ГКУ Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области».

В судебное заседание административный истец ФИО3, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела не явился, причин неявки суду не сообщил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные административным истцом требования в полном объеме по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении к нему, приобщенном к материалам дела (т. 2 л.д. 92).

В судебном заседании представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ФИО2, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения заявленных административным истцом требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, приобщенным к материалам дела (т. 1 л.д. 59-62, 214-215).

В судебное заседание представители заинтересованных лиц Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, администрации Ржевского муниципального округа Тверской области, филиала ППК «Роскадастр» по Тверской области, ОАО «Молоко», Управления имущественных и земельных отношений администрации Ржевского муниципального округа Тверской области, ГКУ Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела не явились, однако, представили суду письменные ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствии, а также письменные возражения на иск, приобщенные к материалам дела (т. 1 л.д. 99-102, 225, 227, т. 2 л.д. 8, 13, 38, 40, 43, 48-49, 64).

В связи с изложенным, руководствуясь положениями п. 6 ст. 226 КАС РФ, судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся административного истца и представителей заинтересованных лиц.

Выслушав представителя административного истца и представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из положений ст. 4 КАС РФ следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также вправе обратиться в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Из буквального толкования указанных норм права следует, что защите подлежит нарушенное право гражданина или юридического лица.

Частью 2 ст. 46 Конституции РФ установлено право каждого обжаловать в суд решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединения и должностных лиц. Порядок реализации данного права предусмотрен главой 22 КАС РФ.

В силу положений ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Частью 1 ст. 219 КАС РФ предусмотрено, что если Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Согласно ч. 9 ст. 226 КАС РФ если иное не предусмотрено Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В настоящее время отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением содержащихся в нем сведений, регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

С 01 января 2017 года государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставления сведений, содержащихся в нем; государственный кадастровый учет недвижимого имущества в установленном законодательством Российской Федерации порядке осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, что следует из Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01 июня 2009 года № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии».

Согласно п. 4 данного Положения Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы, а также подведомственные организации во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями.

Согласно п. 2-6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с п. 2 ст. 5 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из, в том числе, из реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость). Реестры Единого государственного реестра недвижимости, кадастровые карты и книги учета документов ведутся в электронной форме. Реестровые дела хранятся в электронной форме и (или) на бумажном носителе. Орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

В ходе рассмотрения дела установлено и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, что 26 октября 2022 года административный истец ФИО3 в лице представителя по доверенности ФИО5 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области с заявлением об осуществлении государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, № КУВД-001/2022-47913561.

С заявлением административным истцом были представлены следующие документы: договор купли-продажи от 22 января 2005 года, технический паспорт от 03 марта 2022 года; свидетельство на право собственности № 1 от 28 апреля 1992 года; выписка из ЕГРЮЛ от 23 мая 2022 года № ЮЭ9965-22-97020589; решение администрации Ржевского района от 24 апреля 1992 года.

Однако административный ответчик уведомлением № КУВД-001/2022-47913561/1 от 09 ноября 2022 года приостановил государственную регистрацию прав на основании п. 1, 5, 44 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» на срок до 08 февраля 2023 года, ссылаясь на то, что: согласно сведениям ЕГРН объект незавершенного строительства, расположенный по вышеуказанному адресу, не стоит на кадастровом учете; ранее возникшее право собственности ТОО «Экосервис» не зарегистрировано, согласно выписки из ЕГРЮЛ вышеуказанное юридическое лицо является недействующим с 04 мая 2011 года.

Уведомлением № КУВД-001/2022-47913561/4 от 08 февраля 2023 года административному истцу было отказано в государственной регистрации прав в соответствии с п. 12 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ссылаясь на то, что: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявления и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Разрешая заявленные административным истцом требования, суд учитывает следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что на основании договора № 1 купли-продажи недвижимого имущества от 22 января 2005 года, заключенного между ТОО «Экосервис» и ФИО3, последний приобрёл право собственности на недвижимое имущество в виде незавершённого строительства цеха ЗЦМ маслосыродельного завода, расположенного по адресу: Тверская область, ул. Вокзальная, д. 42 (п. 1.1. договора), площадью 775 кв.м. (п. 1.2 договора), стоимостью 800 000 рублей (п. 3.1 договора).

В соответствии с п. 2.1 вышеуказанного договора от 22 января 2005 года продаваемое имущество принадлежит продавцу на основании: решения Комитета по Управлению имуществом администрации Ржевского района Тверской области от 28 апреля 1992 года; свидетельства на право собственности № 1, выданного Комитетом по Управлению имуществом администрации Ржевского района Тверской области от 28 апреля 1992 года.

Как следует из содержания п. 4.1 договора, на момент подписания договор покупатель оплатил продавцу сумму в размере 800 000 рублей в полном объеме. Также представлена квитанция ТОО «Экосервис» от 22 января 2005 года, согласно которой организация получила от ФИО3 денежные средства в размере 800 000 рублей.

В соответствии с передаточным актом от 22 января 2005 года продавец ТОО «Экосервис» передал, а покупатель ФИО3 принял недвижимое имущество в виде незавершённого строительства цеха ЗЦМ маслосыродельного завода, расположенного по адресу: Тверская область, ул. Вокзальная, д. 42, площадью 775 кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, в отношении ТОО «Экосервис» внесена 04 мая 2011 года запись об исключении из ЕГРЮЛ недействующего юридического лица.

Право собственности за ТОО «Экосервис» на незавершённый строительством цех ЗЦМ маслосыродельного завода, в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не зарегистрировано.

Вместе с тем, из представленных по запросу суда Управлением имущественных и земельных отношений администрации Ржевского муниципального округа Тверской области документов следует, что в соответствии с решением Комитета по управлению имуществом администрации Ржевского муниципального округа Тверской области от 28 апреля 1992 года было дано разрешение на продажу незавершенного цеха ЗЦМ и неустановленного оборудования этого цеха, масло-сыродельного завода, начальной стоимостью 800 000 рублей, в связи с чем, ТОО «Экосервис» получено свидетельство № 1 от 28 апреля 1992 года на данное имущество, расположенное по адресу: <...>. Однако согласно сообщения Управления имущественных и земельных отношений администрации Ржевского муниципального округа Тверской области от 24 июля 2023 года обращено внимание на то, что представить заверенные надлежащим образом копии данных документов представить суду не могут в связи с тем, что УИЗО Ржевского муниципального округа они не выдавались и в накопительном деле, хранящемся в УИЗО Ржевского муниципального округа, на земельный участок по адресу: <...>, хранятся только копии.

В соответствии с копией приказа № 1 от 02 декабря 1992 года ТОО «Экосервис», последний на основании договора о совместной деятельности от 02 декабря 1992 года с АОЗТ «Веротекс», приказал передать с баланса ТОО «Экосервис» неустановленное оборудование и незавершенное строительство цеха ЗЦМ (по адресу: <...>) на баланс АОЗТ «Веротекс» для ведения совместной собственности, о чем был составлен акт приема-передачи основных средств – вышеуказанного объекта и оборудования стоимостью 800 000 рублей от 02 декабря 1992 года.

В соответствии с договором о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды № 164 от 27 апреля 1998 года, заключенного между администрацией г. Ржева и АОЗТ «Веротекс», на основании постановления администрации г. Ржева № 659 от 27 апреля 1998 года, последний принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 3 884 кв.м., расположенного по адресу: <...>, для производственной деятельности, сроком до 27 апреля 2003 года.

При этом, суд учитывает, что исходя и прямого толкования положений ст. 213 ГК РФ, пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ст. 14 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 года № 443-1 «О собственности в РСФСР», в их взаимосвязи, с момента внесения имущественных паев, земельных долей в уставный капитал или на баланс акционерного общества оно становится их собственником.

На основании постановления главы г. Ржева Тверской области № 1136 от 21 ноября 2008 года на основании заявления АОЗТ «Веротекс» расторгнут договор о предоставлении о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) от 27 апреля 1998 года № 164 с АОЗТ «Веротекс» на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 3 884 кв.м. и он переведен в свободные городские земли. Также был признан утратившим силу п. 3 постановления Главы города Ржева от 27 апреля 1998 года № 659 «Об изъятии земельного участка ТОО «Экосервис» и предоставления его АОЗТ «Веротекс» и АО «Молоко».

Пунктом 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ в отношении АОЗТ «Веротекс», имеющей общедоступный характер, юридическое лицо на основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 26 июля 2006 года ликвидировано, о чем в ЕГРЮЛ внесены соответствующие сведения.

В соответствии с п. 1-3 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости.

Таким образом, государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований, как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости.

Из анализа вышеприведенных норм права следует, что проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов – это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество.

В силу положений ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению: правообладателя объекта недвижимости – при подтверждении права на учтенный в Едином государственном реестре недвижимости объект недвижимости, возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» либо возникшего в силу федерального закона.

Исходя из сути вышеприведенных норм закона, это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако, требуемая государственная регистрации которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации, вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Вместе с тем, анализируя вышеизложенные обстоятельства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что вопреки позиции административного истца о наличии никем не оспоренного в установленном законом порядке договора купли-продажи недвижимого имущества от 22 января 2005 года, в данном случае имеет место быть правовая неопределенность в отношении правомочности ТОО «Экосервис» как собственника распоряжаться вышеуказанным недвижимым имуществом.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что поскольку при решении вопроса о возможности осуществления государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный по вышеуказанному адресу, административным истцом не было представлено бесспорных документов, подтверждающих принадлежность имущества продавцу, а проверка соблюдения условий договора сторонами не входит в компетенцию регистрирующего органа, суд считает, что оспариваемый отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в указанной части соответствует законодательству и не нарушает права и законные интересы административного истца.

Согласно ч. 4 ст. 69 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Частью 5 ст. 69 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что в случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, в том числе при поступлении предусмотренного статьей 62 данного Федерального закона запроса о предоставлении сведений, или межведомственного запроса о предоставлении сведений, или заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, орган регистрации прав, если иное не установлено законом, в течение пяти рабочих дней со дня получения им указанных запросов или заявления обеспечивает включение документов и сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости на основании в том числе документов, подтверждающих ранее осуществленный государственный учет указанного объекта недвижимости или государственную регистрацию права на него либо устанавливающих или подтверждающих право на него и представленных соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления либо органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, в орган регистрации прав по его запросам, если документы и сведения о ранее учтенном объекте недвижимости отсутствуют в составе имеющейся в распоряжении органа регистрации прав документации о ранее учтенном объекте недвижимости (пункт 3).

Сведения об объектах недвижимости, права на которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не прекращены и государственный кадастровый учет которых не осуществлен, вносятся в Единый государственный реестр недвижимости по правилам, предусмотренным данной статьей для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости (часть 9 статьи 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

В силу ч. 8 ст. 69 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган регистрации прав принимает решение об отказе во включении сведений о ранее учтенных объектах недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости, в том числе, в случае, если в представленных или поступивших документах отсутствуют сведения, позволяющие считать такой объект недвижимости ранее учтенным, а также сведения о площади объекта недвижимости при условии, что объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение, либо об основной характеристике объекта недвижимости (протяженности, глубине, глубине залегания, площади, объеме, высоте, площади застройки) и о ее значении при условии, что объектом недвижимости является сооружение, и (или) не поступил ответ органа государственной власти, органа местного самоуправления либо органа или организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации на запрос органа регистрации прав, указанный в пункте 3 части 5 данной статьи (пункт 2), лицом, являющимся правообладателем объекта недвижимости, вместе с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости одновременно не представлено заявление о государственной регистрации права на данный объект недвижимости (пункт 6).

Установив, что представленные административным истцом документы – договор купли-продажи и технический план здания от 24 февраля 2023 года, сами по себе не относятся к числу документов, подтверждающих ранее осуществленный технический или государственный учет, а также подтверждающие ранее возникшее право собственности на объект, в отсутствии также соответствующих документов в организациях технической инвентаризации, суд приходит к выводу о соответствии оспариваемого отказа органа государственной регистрации прав требованиям действующего законодательства и отсутствии оснований для удовлетворения предъявленного административного иска в указанной части.

Поскольку необходимой, предусмотренной ч. 2 ст. 227 КАС РФ совокупности условий для признания незаконным оспариваемого решения не установлено, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных административных исковых требований.

С учетом положений ч. 1 ст. 111 КАС РФ проигравшему спор административному истцу расходы, понесенные в связи с рассмотрением настоящего дела, не возмещаются.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области о признании незаконным отказа в осуществлении регистрации права собственности на незавершенный строительством цех ЗЦМ маслосыродельного завода – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд с подачей жалобы через Центральный районный суд города Твери в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий И.Ю. Райская

Решение изготовлено в окончательной форме 10 августа 2023 года.

Председательствующий И.Ю. Райская