Решение по делу № 2-3546/2022 от 14.10.2022 | Ленинский районный суд г. Уфы (Республика Башкортостан)

Категория дела О признании недействительным решения общего собрания членов Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Истец обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в обосновании указав, что ООО «Республиканский Центр Правовой Информации «Акцент плюс» (далее ООО «РЦПИ «Акцент плюс») является собственником нежилых помещений площадью 576,4 м

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Представитель ответчика ТСН «Центр малого предпринимательства», <ФИО> в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме, по основаниям изложенным в отзыве на исковое заявление. Просил суд отказать истцу

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Выслушав объяснения сторон, изучив и оценив все доказательства в их совокупности, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. С учетом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Республиканский Центр Правовой Информации «Акцент плюс», <ФИО> к Товариществу собственников недвижимости «Центр малого предпринимательства», <ФИО>, ООО «Гелиос»

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

№ 2-3546/2022

03RS0004-01-2022-003369-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 октября 2022 года город Уфа

Ленинский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Харламова Д.А.,

при секретаре Давлетовой Э.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО "Акцент плюс" к ТСН "Центр малого предпринимательства", ООО "Гелиос", ФИО2 о признании недействительными решений общего собрания членов,

установил:

ФИО1 является собственником нежилого помещения площадью 125,9 кв.м., расположенного в корпусе № БЦ «Капитан» по адресу: <адрес>.

Как указано на официальном сайте Товарищества собственников недвижимости «Центр малого предпринимательства» (далее ТСН «ЦМП») fbttp://tcn-cmp.гц) в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по инициативе ФИО2 председателя Правления ТСН «ЦМП» и директора ООО «Гелиос» (собственником помещения с кадастровым № является ООО «Гелиос») было проведено очередное общее собрание членов (далее ОСЧ) в форме очно-заочного голосования со следующей повесткой дня:

Избрание председателя и секретаря собрания ОСЧ ТСН «ЦМП».

Утверждение конференции.

Утверждение срока полномочий конференции.

Утверждение изменений, вносимых в учредительные документы (устав) ТСН «ЦМП».

Утверждение положения о приеме в члены ТСН «ЦМП» (Товарищества) и исключения из членов Товарищества.

Отчет ТСН «ЦМП» за 2020 год.

Утверждение тарифа на содержание и текущий ремонт общего имущества БЦ «Капитал».

Утверждение условий привлечения ТСН «ЦМП» заемных денежных средств для покрытия «кассового разрыва» и проведения непредвиденных работ (в том числе капитального ремонта).

Об организации сквозного прохода на 2 этаже между 4 и 5 корпусами БЦ «Капитал».

Утверждение формы и условий договора управления общим имуществом комплекса нежилых зданий БЦ «Капитал».

Утверждение состава общего имущества, порядка его использования, а также использования полученных ТСН «ЦМП» доходов от использования общего имущества БЦ «Капитал».

Утверждение полномочий ТСН «ЦМП» по определению, изменению договорной ставки штрафных санкций, неустойки применяемой к неплательщикам, в том числе при заключении мировых и иных соглашений.

Как указано в протоколе ОСЧ Товарищества, в соответствии с Уставом ТСН «ЦМП» решения принимаются 1 член ТСН «ЦМП» = 1 голос.

По итогам очередного общего собрания членов ТСН «ЦМП» был оформлен протокол от ДД.ММ.ГГГГ о принятых решениях :

Избрать ФИО2 председателем, а ФИО3 секретарем общего собрания членов ТСН «ЦМП», уполномочив их подписать протокол общего собрания членов ТСН «ЦМП».

Утвердить конференцию в составе: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 НикО.ч.

Утвердить срок полномочий конференции - 7 лет.

Утвердить изменения, вносимые- ^ целительные документы (устав) ТСН «ЦМП»№, а именно :

Дополнить раздел 9 пунктом 9.14. следующего содержания : «Заседание конференции может быть созвано в любое время по инициативе одного из членов конференции. Заседание конференции правомочно, если на нем присутствуют не менее трех членов конференции. Каждый член конференции обладает одним голосом. Решения конференции оформляются путем подписания бюллетеней (общего листа голосования) и принимаются не менее чем пятьюдесятью процентами от числа членов конференции, присутствующих на заседании Конференции.».

Изложить пункт 9.9 в следующей редакции: «Решение Общего собрания Товарищества по вопросам, предусмотренным пунктами 9.3.3, 9.3.6 настоящего Устава принимаются квалифицированным большинством голосов - не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов, участвующих в общем собрании членов Товарищества. Решения по остальным принимаются большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в Общем собрании членов Товарищества».

Исключить из пункта 9.3.5. Устава ТСН «ЦМП» фразу: «...наблюдательный совет...».

Исключить пункты ДД.ММ.ГГГГ,13.3 Устава ТСН «ЦМП».

Утвердить положение о приеме в члены ТСН «ЦМП» (товарищества) и исключении из членов Товарищества.

Принять к сведению отчет ТСН «ЦМП» за 2020 год.

Утвердить с ДД.ММ.ГГГГ тариф на содержание и текущий ремонт общего имущества БЦ «Капитал» в размере 95 рублей за 1 м2 нежилых площадей и 560 рублей за 1 парковочное место.

Утвердить следующие условия привлечения ТСН «ЦМП» заемных денежных средств для покрытия «кассового разрыва» и проведения непредвиденных работ (в том числе капитального ремонта): срок займа до 24 месяцев с выплатой % не более 19 % годовых.

Организовать сквозной проход на 2 этаже между 4 и 5 корпусами БЦ «Капитал».

Утвердить форму и условия договора управления общим имуществом комплекса нежилых зданий БЦ «Капитал».

Утвердить нижеследующий состав общего имущества БЦ «Капитал», определив порядок его использования - по усмотрению управляющей компании - ТСН «ЦМП», а также утвердить полномочия ТСН «ЦМП» - использование доходов, полученных от использования общего имущества БЦ «Капитал», по согласованию с Правлением ТСН «ЦМП», в том числе на возврат займов и уплату процентов, проведение работ по устранению предписаний государственных и иных органов, организаций, проведение капитального ремонта, неотложных и других работ.

Включить в состав общего имущества БЦ «Капитал» : помещения и конструкции, предназначенные для обслуживания БЦ «Капитал», в том числе кадастровый № (Центральный тепловой пункт), кадастровый № (Индивидуальный тепловой пункт), кадастровый № (насосная), кадастровый № (холл), лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, иные помещения, предназначенные для свободного доступа третьих лиц (посетителей БЦ «Капитал»), лифтовые и иные шахты, технические этажи, помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее БЦ «Капитал» оборудование, а также ограждающие несущие и ненесущие конструкции БЦ «Капитал», не находящиеся в границах помещений, принадлежащих собственникам, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в БЦ «Капитал» и предназначенное для обслуживания более одного помещения, земельный участок, на котором расположен БЦ «Капитал», с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства БЦ «Капитал» объекты.

Утвердить полномочия ТСН «ЦМП» по самостоятельному определению, изменению договорной ставки штрафных санкций, неустойки применяемой к неплательщикам в БЦ «Капитал», в том числе при заключении мировых и иных соглашений.

В процессе рассмотрения дела № (2-4331/2021) в Ленинском районном суде <адрес> о признании недействительными решений в форме очно-заочного голосования, принятых очередным общим собранием собственников (далее ОСС) нежилых помещений бизнес-центра «Капитал» но вопросам №, 3, 5, 6, 7, 8, 9, оформленные протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, Ответчик ТСН «ЦМП» в качестве доказательства подтверждения оспариваемых решений ОСС представил протокол общего собрания членов ТСН «ЦМП» от ДД.ММ.ГГГГ (проведенного в те же сроки, что и общее собрание собственников БЦ «Капитал» по тем же вопросам). Таким образом, Истцу ООО «РЦПИ «Акцент плюс» стало известно о проведении ОСЧ Товарищества только ДД.ММ.ГГГГ Обществу были представлены протокол и приложения к протоколу ОСЧ для ознакомления ДД.ММ.ГГГГ Истец ФИО1 узнал о проведении ОСЧ из решения Ленинского районного суда <адрес> № изготовленного ДД.ММ.ГГГГ До указанных дат, о проведении данного ОСЧ и принятых решениях на нем не упоминалось. Это подтверждается следующим :

1) Согласно переписке между ООО «РЦПИ «Акцент плюс» и ТСН «ЦМП», обосновывая повышающий размер платы за содержание с ДД.ММ.ГГГГ и форму договора управления Товарищество ссылается исключительно на решения именно собственников, принятые на очередном общем собрании собственников ДД.ММ.ГГГГ:

а) письмо ТСН «ЦМП» № от ДД.ММ.ГГГГ.

б) письмо ТСН «ЦМП» № от ДД.ММ.ГГГГ.

В возражении ТСН «ЦМП» № от ДД.ММ.ГГГГ по делу А07-12242/2021 находящемуся в производстве Арбитражного суда Республики Башкортостан Товарищество обосновывает повышенный размер платы за содержание исключительно решением собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ Аналогичные утверждения Ответчика ТСН «ЦМП» содержатся в материалах дела №А07-25144/2021 (иск подан ТСН «ЦМП» ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно информации, содержащейся на ДД.ММ.ГГГГ (копия нотариально заверенного протокола осмотра сайта) на официальном сайте ТСН «ЦМП» (http://tcn-cmp.m\ в разделе «Новости и события», отражающем события, происходящие в товариществе в хронологическом порядке, отсутствует уведомление о созыве очередного общего собрания членов от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствует и: информация о проведении такого собрания в период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ В тоже время в данном разделе сайта присутствует информация исключительно по очередному общему собранию собственников от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, данное обстоятельство подтверждается распечаткой на дату ДД.ММ.ГГГГ с официального сайта ТСН «ЦМП» в сети Интернет (по адресу: http://tcn-cmp.ru) в которой в разделе «Органы управления и отчетные документы» отсутствует раздел «Общие собрания членов», а также сведения о проведении очередного ОСЧ Товарищества.

5) Из распечатки из чата WhatsApp «Новости БЦ «Капитал» следует, что Товарищество разместило информацию исключительно по созыву и проведению очередного общего собрания собственников, и протокол общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, Истец ООО «РЦПИ «Акцент плюс» просит суд отнестись критически в вопросах проведения и доведения до собственников результатов данного ОСЧ.

В рамках исполнения обязанности согласно п.6 ст. 181.4 ГК РФ истцами размещены уведомления о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решений, оформленных -протоколом от 23/07/2021 г. на информационных стендах БЦ «Капитал» ДД.ММ.ГГГГ Также уведомление размещено в группах системы мгновенного обмена текстовыми сообщениями WhatsApp.

С решениями очередного ОСЧ Товарищества оформленных протоколом очередного ОСЧ от ДД.ММ.ГГГГ, истцы не согласны, считают их принятыми с нарушениями норм гражданского и жилищного законодательства по следующим основаниям.

Решение по вопросу №, 3 повестки дня ОСЧ - «Утвердить конференцию в составе: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 НикО.ч», «Утвердить срок полномочий конференции - 7 лет» - истцы считают ничтожным в силу того, что согласно п.3 ст. 181.5 ГК РФ решение принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания. Так согласно ст. 144 Жилищного кодекса РФ коллегиальным высшим органом управления Товарищества является общее собрание членов. Не предусмотрена подмена ОСЧ конференцией, отсутствует компетенция ОСЧ по созданию иного органа управления Товарищества. Принятое решение вышло за рамки компетенции ОСЧ Товарищества.

Решение по вопросу № повестки дня ОСЧ - «Утвердить изменения, вносимые в учредительные документы (устав) ТСН «ЦМП»№, а именно:

Дополнить раздел 9 пунктом 9.14. следующего содержания: «Заседание конференции может 1эыть созвано в любое время по инициативе одного из членов конференции. Заседание конференции правомочно, если на нем присутствуют не менее трех членов конференции. Каждый член конференции обладает одним голосом. Решения конференции оформляются путем подписания бюллетеней (общего листа голосования) и принимаются не менее чем пятьюдесятью процентами от числа членов конференции, присутствующих на заседании Конференции».

Исключить из пункта 9.3.5. Устава ТСН «ЦМП» фразу: «…наблюдательный совет...».

Исключить пункты ДД.ММ.ГГГГ,13.3 Устава ТСН «ЦМП».

Изложить пункт 13.1 Устава ТСН «ЦМП» в следующей редакции: «Наблюдательный Совет Товарищества избирается, при необходимости, Правлением Товарищества в количестве 3 (трех) человек для решения конкретно поставленного генеральным директором или Правлением ТСН «ЦМП» вопроса, задачи.» - истцы считают ничтожным в силу того, что согласно п.3 ст.181.5 ГК РФ решение принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания. Так согласно ст. 144 Жилищного кодекса РФ коллегиальным высшим органом управления Товарищества является общее собрание членов. Не предусмотрена подмена ОСЧ конференцией. Также, как избрание наблюдательного совета, так и внесение изменений в деятельность наблюдательного совета не предусмотрены разделом VI Жилищного кодекса РФ. Отсутствует компетенция ОСЧ по созданию иных органов управления Товарищества. Принятое решение вышло за рамки компетенции ОСЧ Товарищества.

Решение по вопросу № повестки дня ОСЧ - «Утвердить положение о приеме в члены ТСН «ЦМП» (товарищества) и исключении из членов Товарищества» - истцы считают ничтожными в силу того, что согласно п.3 ст. 181.5 ГК РФ решение принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания. Так согласно ст. 143 Жилищного кодекса РФ, как само членство, так и выход из членов носит добровольный заявительный характер. Действующим законодательством не предусмотрены полномочия ОСЧ по наделению иными действиями органов Товарищества (рассмотрение заявок кандидатов в члены правлением; выявление задолженности; наличие рекомендаций правления; проверка заявительных документов; собеседование аппарата товарищества; составление заключения по рекомендации о приеме или мотивированный отказ в "приеме; собеседование правления; оплата вступительного и членского взносов; принятие решения о приеме в члены на ОСЧ или конференции; принятие решение ОСЧ или конференции о выходе через 90 дней; исключение из членов решением ОСЧ или конференцией за нарушение устава, договора управления, за наличие любой задолженности в количестве 2 раз; обжалование такого решения в уполномоченном органе товарищества). Принятое решение вышло за рамки компетенции ОСЧ Товарищества.

Решение по вопросу № повестки дня с формулировкой «Утвердить с ДД.ММ.ГГГГ тариф на содержание и текущий ремонт общего имущества БЦ «Капитал» в размере 95 рублей за 1 м нежилых площадей и 560 рублей за 1 парковочное место».

Согласно п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (ч.1 ст. 156 Жилищного кодекса РФ). Экономическая обоснованность принятых тарифов не подтверждена.

Площадь помещений собственников разнится. Так в протоколе общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ проведенного в этот же период, решения по которому признаны недействительными в силу ничтожности апелляционным определением Судебной коллегии Верховного суда РБ № от ДД.ММ.ГГГГ, площадь всех собственников 35 501,97 кв.м. А "согласно акту инвентаризации проведенной ТСН «ЦМП» от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь 35 895,1 кв.м. в том числе площадь парковки составляет 6 557,7 кв.м. Полагаем, что применение заниженного размера общей площади собственников существенно повлияло на необоснованное увеличение тарифа по содержанию общего имущества.

Истцы считают решение по вопросу №, недействительным согласно п.1 ст.181.4 ГК РФ, так как принятое с нарушением требований закона.

Решение по вопросу № повестки дня с формулировкой «Утвердить следующие условия привлечения ТСН «ЦМП» заемных средств для покрытия «кассового разрыва» и проведения непредвиденных работ (в том числе капитального ремонта общего имущества): срок займа до 24 месяцев с выплатой % не более 19 % годовых».

При этом не определены конкретные цели займа.

На судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ в Верховный суд РБ по делу об оспаривании решений ОСС от ДД.ММ.ГГГГ Ответчиком ФИО2 был представлен реестр членов на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в количестве 16 членов.

Между тем на ДД.ММ.ГГГГ, по запросу Общества Товариществом был выдан заверенный и с печатью ТСН «ЦМП» реестр членов, из которого следует, что членами ТСН «ЦМП» являлись 101 собственник из 234.

Распространение решений общего собрания членов товарищества на иных собственников объективно обусловлено тем, что членами товарищества являются более половины собственников помещений, в противном случае товарищество подлежит ликвидации.

13 членов товарищества не могли принимать решение о получении займа на неопределенные цели и в отсутствие доказательств такой необходимости.

Истцы считают решение по вопросу № недействительным согласно п.1 ст. 181.4 ГК РФ, так как принятое с нарушением требований закона, ничтожным согласно п.2 ст.181.5 ГК РФ, так как принято при отсутствии необходимого кворума.

Решение по вопросу № повестки дня с формулировкой - «Организовать сквозной проход на 2 этаже между 4 и 5 корпусами БЦ «Капитал»» истцы считают ничтожным в силу нарушений требований п.3 ст.181.5 ГК РФ - как принятое по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания. Данный вопрос относится к компетенции ОСС согласно ст.44 Жилищного кодекса РФ. "Принятое решение вышло за рамки компетенции ОСЧ Товарищества.

Решение по вопросу № повестки дня «Утвердить форму и условия договора управления общим имуществом комплекса нежилых зданий БЦ «Капитал»» истцы считают недействительным согласно п.1 ст. 181.4 ГК РФ, поскольку был нарушен порядок подготовки собрания собственников помещений, ничтожным, так как положения данного договора управления противоречат ГК РФ, Жилищного кодекса РФ, правилам бухгалтерского учета, правилам содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений, либо не предусмотрены действующим законодательством. Форма и условия данного договора противоречат существу законодательного регулирования обязательств по содержанию общего имущества, а также по внесению платы за содержание общего имущества.

При этом, несоответствие требованиям законодательства само по себе является достаточным основанием для констатации факта ничтожности сделки.

Данный договор управления применим при способе управления - управляющей организацией, в то время как в данном случае протоколом № общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ избран способ управления - управление товариществом собственников недвижимости.

Форма и условия договора управления согласно решению по вопросу № противоречат положениям п.2 ст.162 Жилищного кодекса РФ, ввиду того, что нарушена правовая конструкция договора – так как с одной стороны договора управления выступает управляющая организация в лице ТСН ЦМП, а с другой - органы управления ТСН «ЦМП».

Согласно положениям Жилищного кодекса РФ, товарищество не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов собственников помещений. Отношения между товариществом и собственниками помещений регулируются Уставом и решениями общего собрания членов товарищества.

Решение по вопросу № повестки дня «Утвердить нижеследующий состав общего имущества БЦ «Капитал», определив порядок его использования - по усмотрению управляющей компании - ТСН «ЦМП», а также утвердить полномочия ТСН «ЦМП» - использование доходов, полученных от использования общего имущества БЦ «Капитал», по согласованию с Правлением ТСН «ЦМП», в том числе на возврат займов и уплату %, проведение работ по устранению предписаний государственных и иных органов, организаций, проведение капитального ремонта, неотложных и других работ.

Включить в состав общего имущества БЦ «Капитал» : помещения и конструкции, предназначенные для обслуживания БЦ «Капитал», в том числе кадастровый № (Центральный тепловой пункт), кадастровый № (Индивидуальньш тепловой пункт), кадастровый № (насосная), кадастровый № (холл), лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, иные помещения, предназначенные для свободного доступа третьих лиц (посетителей БЦ «Капитал»), лифтовые и иные шахты, технические этажи, помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее БЦ «Капитал» оборудование, а также ограждающие несущие и ненесущие конструкции БЦ «Капитал», не находящиеся в границах помещений, принадлежащих собственникам, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в БЦ «Капитал» и предназначенное для обслуживания более одного помещения, земельный участок, на котором расположен БЦ «Капитал», с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства БЦ «Капитал» объекты».

В соответствии с п.1 ч.2 ст.44 и п.1 ст.46 ЖК РФ, решения о реконструкции (в том числе расширении), о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества, принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа собственников помещений.

Помещения с вышеуказанными кадастровыми номерами имеют определенного собственника, который в силу положений ст. 210 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества. Право собственности на данные помещения в судебном порядке не оспорено. Сами собственники в судебном порядке свое право на судебную защиту по тем основаниям, что их общее имущество находится в собственности иного лица не реализовали.

13 членов товарищества не могли принимать решение об использовании дохода на покрытие неопределенных работ и в отсутствие обоснований, доказательств такой необходимости. Устранение замечаний по пожарной безопасности уже входит в обязательный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества.

Истцы считают решение по вопросу № недействительным согласно п.1 ст. 181.4 ГК РФ, так как принятое с нарушением требований закона, ничтожным согласно п.3 ст.181.5 ГК РФ, так как принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания. Действующим законодательством не предусмотрена компетенция ОСЧ об изъятии персонального имущества и включении его в общее имущество.

Решение по вопросу № повестки дня «Утверждение полномочий ТСН «ЦМП» по определению, изменению договорной ставки штрафных санкций, неустойки применяемой к неплательщикам, в том числе при заключении мировых и иных соглашений» - истцы считают недействительным согласно п.1 ст. 181.4 ГК РФ, так как принятое с нарушением требований закона, ничтожным согласно п.3 ст.181.5 ГК РФ, так как принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания. В правоотношениях между товариществом и собственниками должны быть установлены одинаковые условия для всех собственников. Приятое по данному вопросу решение нарушает равенство прав собственников и не обеспечивает баланс прав и законных интересов. Устанавливать ставку неустойки, сверх того, что предусмотрено законом, и более того, самостоятельно принимать на себя инициативу по взысканию неустойки в полномочия товарищества не входит. Товарищество не является органом по наложению и взысканию штрафов.

Таким образом, решения очередного общего собрания членов Товарищества собственников недвижимости «Центр малого предпринимательства», оформленные протоколом от ДД.ММ.ГГГГ недействительны, так как приняты с грубым нарушением действующего законодательства, уже повлекли существенные неблагоприятные последствия как для истцов, так и для других собственников в виде необоснованного повышения тарифа на содержание и текущий ремонт общего имущества почти на 40 % (и это ещё без учета выплаты суммы займа и выплаты % по займу). Кроме того, оспариваемые решения обязывают принять форму и условия договора управления, противоречащие интересам собственников и действующему законодательству. Более того, распространение решений общего собрания членов товарищества на иных собственников объективно обусловлено тем, что членами товарищества являются более половины собственников помещений.

Истец ФИО1 на судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, сведений уважительности не явки суду не представил.

Представитель ООО «Акцент плюс» на судебном заседании исковые требования поддержала и просила удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика ТСН «Центр малого предпринимательства», ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме, по основаниям изложенным в отзыве на исковое заявление. Просил суд отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Ответчик ФИО2, представитель ООО «Гелиос», в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Сведений уважительности не явки суду не представили.

В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков.

Выслушав объяснения сторон, изучив и оценив все доказательства в их совокупности, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

ООО «Республиканский Центр Правовой Информации «Акцент плюс» является собственником нежилых помещений площадью 576,4 м, расположенных в корпусе № бизнес-центра «Капитал» (далее БЦ «Капитал») по адресу: <адрес>. ФИО1 является собственником нежилого помещения площадью 125,9 кв.м., расположенного в корпусе № БЦ «Капитан» по адресу: <адрес>.

Как указано на официальном сайте ТСЕ «Центр малого предпринимательства» (далее ТСН «ЦМП») fbttp://tcn-cmp.гц) в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по инициативе ФИО2 председателя Правления ТСН «ЦМП» и директора ООО «Гелиос» (собственником помещения с кадастровым № является ООО «Гелиос») было проведено очередное общее собрание членов (далее ОСЧ) в форме очно-заочного голосования.

Согласно протокола ОСЧ Товарищества, в соответствии с Уставом ТСН «ЦМП» решения принимаются 1 член ТСН «ЦМП» = 1 голос. По итогам очередного общего собрания членов ТСН «ЦМП» был оформлен протокол от ДД.ММ.ГГГГ о принятых решениях.

Утвердить конференцию в составе: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 НикО.ч.

Утвердить срок полномочий конференции – 7 лет.

Утвердить изменения, вносимые- целительные документы (устав) ТСН «ЦМП»№, а именно:

Дополнить раздел 9 пунктом 9.14. следующего содержания: «Заседание конференции может быть созвано в любое время по инициативе одного из членов конференции. Заседание конференции правомочно, если на нем присутствуют не менее трех членов конференции. Каждый член конференции обладает одним голосом. Решения конференции оформляются путем подписания бюллетеней (общего листа голосования) и принимаются не менее чем пятьюдесятью процентами от числа членов конференции, присутствующих на заседании Конференции».

Исключить из пункта 9.3.5. Устава ТСН «ЦМП» фразу: «...наблюдательный совет...».

Исключить пункты ДД.ММ.ГГГГ,13.3 Устава ТСН «ЦМП».

Утвердить положение о приеме в члены ТСН «ЦМП» (товарищества) и исключении из членов Товарищества.

Принять к сведению отчет ТСН «ЦМП» за 2020 год.

Организовать сквозной проход на 2 этаже между 4 и 5 корпусами БЦ «Капитал».

Утвердить форму и условия договора управления общим имуществом комплекса нежилых зданий БЦ «Капитал».

Разрешая требования истца признания очередного общего собрания членом товарищества собственников недвижимости «Центр малого предпринимательства» в форме очно-заочного голосования, оформленных протоколом от ДД.ММ.ГГГГ по вопросам №,3,4,5,7,8,9,10,11,12 суд приходит к следующему.

Ранее при рассмотрении в судом исковых требований признания очередного общего собрания членом товарищества собственников недвижимости «Центр малого предпринимательства» в форме очно-заочного голосования, оформленных протоколом от ДД.ММ.ГГГГ по вопросам №,3,5,6,7,8,9, Ответчиком был представлен протокол общего собрания членов ТСН «ЦМП» от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного в те же сроки, что и общее собрание собственников БЦ «Капитал» по тем же вопросам, и приложения к протоколу ОСЧ для ознакомления ДД.ММ.ГГГГ. Из чего следует, что, истцу ООО «РЦПИ «Акцент плюс», стало известно о проведении ОСЧ Товарищества ДД.ММ.ГГГГ, из решения Ленинского районного суда <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, при этом истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением ДД.ММ.ГГГГ, то есть в рамках установленного законом срока.

Согласно переписке между ООО «РЦПИ «Акцент плюс» и ТСН «ЦМП», обосновывая повьшающий размер платы за содержание с ДД.ММ.ГГГГ и форму договора управления Товарищество ссылается исключительно на решения именно собственников, принятые на очередном общем собрании собственников ДД.ММ.ГГГГ (письмо ТСН «ЦМП» № от ДД.ММ.ГГГГ, письмо ТСН «ЦМП» № от ДД.ММ.ГГГГ)

Из распечатки из чата WhatsApp «Новости БЦ «Капитал» следует, что Товарищество разместило информацию исключительно по созыву и проведению очередного общего собрания собственников, и протокол общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, документальных подтверждений о доведения до собственников результатов данного ОСЧ материалы дела не содержат.

Не согласившись с решениями очередного ОСЧ Товарищества оформленных протоколом очередного ОСЧ от ДД.ММ.ГГГГ, истцы обратились в суд с настоящим иском.

В силу п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, является ничтожной.

В п.8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №от 23.06.2015г. указано, что к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, «подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений ст. 10 и п. п. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ».

Как следует из текста уведомления от ДД.ММ.ГГГГ о проведении очередного общего собрания собственников и протокола общего собрания собственников от 23.07.2021г. следует, что одним из инициаторов очередного общего собрания собственников являлся председатель ТСН «ЦМП» ФИО2

Согласно представленному в материалы дела протоколу внеочередного общего собрания собственников БЦ «Капитал» № от ДД.ММ.ГГГГ по № вопросу повестки дня собрания принято решение, которым ФИО2, директор ООО «Гелиос», избран председателем правления ТСН «ЦМП».

Председатель ТСН «ЦМП» ФИО2, с учетом положений ч.2 ст. 149 ЖК РФ и п.9.4 Устава ТСН «ЦМП», действовал от имени товарищества, следовательно, очередное общее собрание собственников созывалось по инициативе ТСН «ЦМП», что противоречит положениям ч.7 ст.45 ЖК РФ согласно которой инициатором созыва общего собрания по определенным вопросам может быть управляющая организация только при способе управления - управление управляющей организации.

Из материалов дела следует, что уведомление и бюллетени для голосования в общем собрании собственников были направлены почтовой корреспонденцией собственникам помещений именно отправителем - ТСН «ЦМП», который в соответствии с действующим законодательством не входит в круг лиц, обладающих правомочием инициирования проведения общего собрания собственников.

Действия ФИО2 как председателя правления товарищества в виде инициирования и проведения очередного общего собрания собственников, согласно уведомлению от 25.05.2021г., согласуются с тем, что ТСН «ЦМП» профинансировало проведение общего собрания собственников, что повлекло дополнительные расходы из целевых средств, вносимых собственниками на содержание общего имущества, в виде затрат на рассылку почтовой корреспонденции от непосредственного отправителя ТСН «ЦМП», что подтверждается материалами дела (копией конверта в адрес ООО «РЦПИ «Акцент плюс», копией чека об оплате почтовых расходов ТСН «ЦМП»).

Доказательств финансирования расходов на проведение общего собрания собственников помещений Бизнес-центра, проведенного по инициативе председателя Правления ТСН «ЦМП» и директора ООО «Гелиос» ФИО2 и ФИО3, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, ответчиками суду не представлено.

Согласно материалам дела, было проведено очередное (годовое) общее собрание собственников по вопросам управления общим имуществом.

В силу положений ч.7 ст.45 ЖК РФ, ч.2 ст.149 ЖК РФ и п.9.4 Устава ТСН «ЦМП», при избранном способе управления – управление товариществом, товарищество не входит в круг лиц, уполномоченным инициировать очередное общее собрание собственников.

Как следует из материалов дела, по 2 вопросу повестки дня общего собрания собственников Бизнес-центра «Капитал» принято решение о «принятии к сведению отчета ТСН «ЦМП» за 2020 год».

Однако в силу положений п.8 ч.2 ст.145 Жилищного кодекса РФ, п.8 ч.2 ст.145 ЖК РФ данный вопрос относится к исключительной компетенции общего собрания членов ТСН «ЦМП».

Суд относится критически к доводу ответчика о том, что «в единый период с оспариваемым очередным общим собранием собственников, проведено общее собрание членов ТСН «ЦМП», которым принято решение «о принятии к сведению отчета ТСН «ЦМП» за 2020 год». Данный довод ответчика опровергается представленным в материалы дела доказательствами:

1. Нотариально заверенным протоколом осмотра общедоступной информации, содержащейся в сети Интернет на ДД.ММ.ГГГГ на официальном сайте ТСН «ЦМП» (http://tcn-cmp.ru), в разделе «Новости и события», отражающем происходящее в товариществе в хронологическом порядке, отсутствует уведомление о созыве общего собрания членов товарищества от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствует какая либо информация о проведении общего собрания членов ТСН «ЦМП» в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ В тоже время на данном разделе сайта присутствует информация исключительно по очередному общему собранию собственников ТСН «ЦМП» от ДД.ММ.ГГГГ

2. Исходящими от ТСН «ЦМП» письмами № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, в которых товарищество, обосновывая повышающий размер платы за содержание с ДД.ММ.ГГГГ и форму договора управления ссылается исключительно на решения очередном общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ.

3. Распечаткой на ДД.ММ.ГГГГ с официального сайта ТСН «ЦМП» в сети Интернет (по адресу: http://tcn-cmp.ru) в которой в разделе «Органы управления и отчетные документы» отсутствует раздел «Общие собрания членов», а также сведения о проведении очередного общего собрания членов Товарищества.

Таким образом, материалы дела не содержат достоверных доказательств проведения очередного общего собрания членов ТСН «ЦМП» в единый период с очередным общим собранием собственников Товарищества с ДД.ММ.ГГГГ по 15 07.2021 г.

Ввиду того, что общее собрание членов товарищества не проводилось, решение общего собрания собственников по вопросу № повестки дня о «принятии к сведению отчета ТСН «ЦМП» за 2020 год» является ничтожным в силу п.3 ст.181.5 ГК РФ, так как оно принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

Далее, из Протокола общего собрания собственников от 23.07.2021г. следует, что общим собранием по вопросу № повестки дня принято решение об «утверждении формы и условий договора управления общим имуществом комплекса нежилых зданий БЦ «Капитал»».

В силу статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно материалам дела, данный договор управления применим при способе управления – управляющей организацией, в то время как в данном случае протоколом № общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ избран способ управления – управление товариществом собственников недвижимости. В соответствии с положениями действующего законодательства при избранном способе управления, управление товариществом, заключение договора управления не требуется в силу особенностей управления товариществом.

Кроме того положения рассматриваемого договора управления противоречат положениям действующего законодательства в части:

- императивной обязанности по заключению прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями, установленных Постановлениями Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № отДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.

- приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг (п.3.2.4, 3.2.4.1, 3.2.5, 3.2.6) противоречит Постановлению Правительства РФ №№ от ДД.ММ.ГГГГ;

- заблаговременного получения письменного разрешения управляющей организацией на вынос и/или вывоз имущества, ТМЦ и др. с территории Комплекса (п.3.3.2) противоречит положениям ст. 209 ГК РФ;

- существенного превышения размера штрафной неустойки 0,5% от суммы невыплаченного в срок платежа за каждый день просрочки относительно ст.395 ГК РФ (п.5.2);

- предлагаемый в договоре управления порядок погашения задолженности противоречит положениям ст. 209 ГК РФ, п.32 Постановления Пленума ВС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ (п.5.4).

Решение по вопросу № об утверждении формы и условий договора управления общим имуществом комплекса нежилых зданий БЦ «Капитал» нарушает требования закона, ущемляя и нанося экономический ущерб собственникам, который они понесут при исполнении условий принятого договора. При этом, несоответствие требованиям законодательства само по себе является достаточным основанием для констатации факта ничтожности сделки.

Кроме того, согласно действующему законодательству, правоотношения между собственниками нежилых помещений и организацией, оказывающей услуги по управлению, устанавливаются и при отсутствии договора, в силу прямого указания закона, при этом одна сторона оказывает услуги управления, другая сторона производит оплату понесенных расходов за содержание и предоставление коммунальных услуг.

Таким образом, решение общего собрания собственников по вопросу № повестки дня «об утверждении формы и условий договора управления общим имуществом комплекса нежилых зданий БЦ «Капитал» ничтожно, так как положения данного договора управления противоречат нормам ГК РФ и ЖК РФ, правилам бухгалтерского учета, правилам содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений, а также не предусмотрены действующим законодательством. Форма и условия данного договора противоречат существу законодательного регулирования обязательств по содержанию общего имущества, а также по внесению платы за содержание общего имущества

Исключить из пункта 9.3.5. Устава ТСН «ЦМП» фразу: «.наблюдательный совет...».

Исключить пункты ДД.ММ.ГГГГ,13.3 Устава ТСН «ЦМП».

Как следует из положений ст. 144 Жилищного кодекса РФ коллегиальным высшим органом управления Товарищества является общее собрание членов. Не предусмотрена подмена ОСЧ конференцией. Также, как избрание наблюдательного совета, так и внесение изменений в деятельность наблюдательного совета не предусмотрены разделом VI Жилищного кодекса РФ. Отсутствует компетенция ОСЧ по созданию иных органов управления Товарищества. Принятое решение вышло за рамки компетенции ОСЧ Товарищества.

По разрешению вопроса № повестки дня общего собрания собственников Бизнес-центра принято решение «организовать сквозной проход на 2 этаже между 4 и 5 корпусами БЦ «Капитал»».

В соответствии с п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ, п.1 ст.46 ЖК РФ принятие решения о реконструкции (в том числе расширении), о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества, принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа собственников помещений.

Из протокола общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ следует, что за данное решение проголосовало всего 48,94% от общего числа голосов собственников, что является недостаточным количеством для принятия такого решения.

Таким образом, решение общего собрания собственников об «организации сквозного прохода на 2 этаже между 4 и 5 корпусами БЦ «Капитал»» является ничтожным в силу положений п.2 ст.181.5 ГК РФ, так как принято при отсутствии необходимого кворума.

По вопросу № повестки дня общего собрания собственников Бизнес-центра «Капитал» принято решение об «утверждении условий привлечения ТСН «ЦМП» заемных средств для покрытия «кассового разрыва» и проведения непредвиденных работ (в том числе капитального ремонта): сроком займа до 24 месяцев с выплатой % не более 19 % годовых».

В соответствии с п.6 ч.2 ст.145 Жилищного кодекса РФ, принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов относится к исключительной компетенции общего собрания членов ТСН «ЦМП».

Ввиду того, что материалы дела не содержат достоверных доказательств проведения очередного общего собрания членов ТСН «ЦМП», решение, принятое общим собранием собственников помещений Бизнес-центра, вышло за рамки компетенции общего собрания.

Таким образом, решение общего собрания собственников по вопросу № повестки дня об «утверждении условий привлечения ТСН «ЦМП» заемных средств для покрытия «кассового разрыва» и проведения непредвиденных работ (в том числе капитального ремонта): сроком займа до 24 месяцев с выплатой % не более 19 % годовых» является ничтожным в силу п.3 ст.181.5 ГК РФ, так как принято по вопросу, не относящемуся к компетенции общего собрания собственников

По вопросу № повестки дня общим собранием собственников БЦ «Капитал» принято решение об «утверждении с ДД.ММ.ГГГГ тарифа на содержание и текущий ремонт общего имущества БЦ «Капитал» в размере 95 рублей за 1 м2 нежилых площадей и 560 рублей за 1 парковочное место».

Согласно п.4 ч.2 ст.145 ЖК РФ и п.1 ст.123.14 ГК РФ принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества относится к исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости.

С учетом того, что материалы дела не содержат достоверных доказательств проведения очередного общего собрания членов ТСН «ЦМП», решение, принятое на общем собрании собственников помещений Бизнес-центра «Капитал», вышло за рамки компетенции общего собрания собственников, следовательно, является ничтожным в силу п.3 ст.181.5 ГК РФ.

Далее, по вопросу № повестки дня общего собрания собственников принято решение об: 1) «утверждении состава общего имущества БЦ «Капитал», определен порядок его использования – по усмотрению управляющей компании, ТСН «ЦМП», а также утверждены полномочия ТСН «ЦМП», использование доходов, полученных от использования общего имущества БЦ «Капитал», по согласованию с Правлением ТСН «ЦМП», в том числе на возврат займов и уплату %, проведение работ по устранению предписаний государственных и иных органов, организаций, проведение капитального ремонта, неотложных и других работ.

2) включении в состав общего имущества БЦ «Капитал»: помещений и конструкций, предназначенных для обслуживания БЦ «Капитал», в том числе кадастровый № (Центральный тепловой пункт), кадастровый № (Индивидуальный тепловой пункт), кадастровый № (насосная), кадастровый № (холл), лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, иные помещения, предназначенные для свободного доступа третьих лиц (посетителей БЦ «Капитал»), лифтовые и иные шахты, технические этажи, помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее БЦ «Капитал» оборудование, а также ограждающие несущие и ненесущие конструкции БЦ «Капитал», не находящиеся в границах помещений, принадлежащих собственникам, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в БЦ «Капитал» и предназначенное для обслуживания более одного помещения, земельный участок, на котором расположен БЦ «Капитал», с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства БЦ «Капитал» объекты».

Между тем, в соответствии с п.7 ч.2 ст.145 ЖК РФ к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников недвижимости относится определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества. С учетом того, что общее собрание членов ТСН «ЦМП» не проводилось, но было проведено общее собрание собственников, принятое решение вышло за рамки компетенции общего собрания собственников БЦ «Капитал».

Частью 2 статьи 40 ЖК РФ установлено что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений.

Между тем, согласно протоколу общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ, за принятие данного решения проголосовали всего 52,2 % от общего числа голосов собственников, что является недостаточным количеством для принятия подобного решения.

Кроме того, помещения с кадастровыми номерами 02:55:010214:299, 02:55:000000:28776, 02:55:000000:28781, 02:55:010834:375 принадлежат конкретному собственнику, который в силу положений ст.210 ГК РФ, ч.1 ст.158 ЖК РФ несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества. Право собственности на данные помещения в судебном порядке не оспорено. Сами собственники указанных помещений в судебном порядке свое право на судебную защиту по тем основаниям, что их общее имущество находится в индивидуальной собственности не реализовали.

При этом в компетенцию общего собрания собственников не входит изъятие персонального имущества и включение его в состав общего имущества. Принятое решение освобождает одного собственника от участия в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в части переданных нежилых помещений в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание нежилых помещений. Данное решение нарушает равенство прав других собственников.

С учетом изложенного, решение по вопросу № повестки дня общего собрания собственников является ничтожным в силу п.п. 2, 3 ст.181.5 ГК РФ, как принятые при отсутствии необходимого кворума, а также принятые по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, так как действующим законодательством не предусмотрена компетенция общего собрания собственников о наделении полномочиями ТСН «ЦМП» по определению порядка использования общего имущества и использования доходов, полученных от использования общества имущества.

Далее, общим собранием собственников по вопросу № повестки дня принято решение об «утверждении полномочий ТСН «ЦМП» по определению, изменению договорной ставки штрафных санкций, неустойки, применяемой к неплательщикам, в том числе при заключении мировых и иных соглашений».

Пунктом 4 статьи 162 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что условия договора управления согласно устанавливаются одинаковыми для всех собственников. Приятое по данному вопросу решение нарушает равенство прав собственников, кроме того, действующим законодательством не предусмотрена компетенция общего собрания собственников утверждать полномочия ТСН «ЦМП» по определению, изменению договорной ставки, штрафных санкций, неустойки, применяемой к неплательщикам, в том числе при заключении мировых и иных соглашений.

Разрешая вопрос № повестки дня «Утвердить форму и условия договора управления общим имуществом комплекса нежилых зданий БЦ «Капитал»» истцы считают недействительным согласно п.1 ст. 181.4 ГК РФ, поскольку был нарушен порядок подготовки собрания собственников помещений, ничтожным, так как положения данного договора управления противоречат ГК РФ, Жилищного кодекса РФ, правилам бухгалтерского учета, правилам содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений, либо не предусмотрены действующим законодательством. Форма и условия данного договора противоречат существу законодательного регулирования обязательств по содержанию общего имущества, а также по внесению платы за содержание общего имущества.

Принятое решение по вопросу № об утверждении формы и условий договора управления общим имуществом комплекса нежилых зданий БЦ «Капитал» нарушает требования закона, при этом нанося экономический ущерб собственникам, которые они понесут при исполнении условий принятого договора. Несоответствие требованиям законодательства само по себе является достаточным основанием для констатации факта ничтожности сделки.

Включить в состав общего имущества БЦ «Капитал»: помещения и конструкции, предназначенные для обслуживания БЦ «Капитал», в том числе кадастровый № (Центральный тепловой пункт), кадастровый № (Индивидуальньш тепловой пункт), кадастровый № (насосная), кадастровый № (холл), лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, иные помещения, предназначенные для свободного доступа третьих лиц (посетителей БЦ «Капитал»), лифтовые и иные шахты, технические этажи, помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее БЦ «Капитал» оборудование, а также ограждающие несущие и ненесущие конструкции БЦ «Капитал», не находящиеся в границах помещений, принадлежащих собственникам, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в БЦ «Капитал» и предназначенное для обслуживания более одного помещения, земельный участок, на котором расположен БЦ «Капитал», с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства БЦ «Капитал» объекты».

В приложении № к протоколу ОСЧ представлен реестр членов товарищества, согласно которому членами товарищества в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являлись 16 собственников, 13 собственников приняли участие в голосовании. Распространение решений общего собрания членов товарищества на иных собственников объективно обусловлено тем, что членами товарищества являются более половины собственников помещений, в противном случае товарищество подлежит ликвидации.

Согласно п.1 ст. 181.4 ГК РФ, 4. решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

Таким образом решение принятое с нарушением требований закона, является ничтожным согласно п.3 ст.181.5 ГК РФ, так как принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания. Действующим законодательством не предусмотрена компетенция ОСЧ об изъятии персонального имущества и включении его в общее имущество.

В правоотношениях между товариществом и собственниками должны быть установлены одинаковые условия для всех собственников. Приятое по данному вопросу решение нарушает равенство прав собственников и не обеспечивает баланс прав и законных интересов. Устанавливать ставку неустойки, сверх того, что предусмотрено законом, и более того, самостоятельно принимать на себя инициативу по взысканию неустойки в полномочия товарищества не входит. Товарищество не является органом по наложению и взысканию штрафов.

Утверждение ответчика, что довод истца, что решение принято в отсутствии кворума, с участием 13 членов, что составляет 81,25 % голосов от общего числа членов ТСН «ЦМП», суд относится критически ввиду следующего.

В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Однако материалы дела не содержат убедительных доказательств проведения общего собрания членов ТСН «ЦМП» в единый период с проведенным общим собранием собственников, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Кроме того, из протокола очередного общего собрания членов ТСН «ЦМП» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что отсутствует кворум, необходимый для проведения данного собрания. Так в приложении № к протоколу общего собрания членов представлен реестр членов товарищества, согласно которому членами товарищества являются 16 собственников, из которых 13 собственников приняли участие в голосовании. Между тем, по запросу Истца товариществом ДД.ММ.ГГГГ был выдан заверенный подписью генерального директора и печатью ТСН «ЦМП» реестр членов ТСН «ЦМП», из которого следует, что членами ТСН «ЦМП» являются 101 из 234 собственников помещений Бизнес-центра. В соответствии с требования действующего законодательства, уведомление о проведении общего собрания членов товарищества направляется в письменной форме инициатором общего собрания членов, и вручается каждому члену товарищества под расписку или заказным письмом, либо иным способом, предусмотренным исключительно решением общего собрания членов товарищества, а таких собраний еще проведено не было. Однако, в материалы дела не представлены доказательства направления уведомлений каждому члену товарищества.

Принятие решения в части размера платы за содержание общего имущества Бизнес-центра общим собранием членов ТСН «ЦМП», на котором присутствовало 13 членов товарищества, не может предопределять распространение решений общего собрания членов на всех остальных собственников (234).

Таким образом, с учетом материалов дела и положений ч. 3 ст.146 ЖК РФ кворум, необходимый для проведения общего собрания членов ТСН «ЦМП» отсутствует, что влечет за собой ничтожность решений общего собрания членов ТСН «ЦМП» от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, решения, отнесенные к исключительной компетенции общего собрания собственников не могут быть подтверждены решениями общего собрания членов товарищества.

В силу положений ст. 181.3 Гражданского кодекса РФ, решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

С учетом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Республиканский Центр Правовой Информации «Акцент плюс», ФИО1 к Товариществу собственников недвижимости «Центр малого предпринимательства», ФИО2, ООО «Гелиос» о признании недействительным решения общего собрания удовлетворить.

Признать решения очередного общего собрания членов товарищества собственников недвижимости «Центр малого предпринимательства в форме очно-заочного голосования оформленных протоколом от ДД.ММ.ГГГГ по вопросам №, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12 недействительными в силу нижтожности.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение 30 дней со дня составления мотивированного решения, через Ленинский районный суд <адрес> Республики Башкортостан.

Судья Харламов Д.А.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →