Решение по делу № 3А-1447/2024 от 30.05.2025 - об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

УИД 50OS0000-01-2024-002700-20

Дело № 3а-170/2025 (3а-1447/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 мая 2025 года

г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.,

при ведении протокола помощником судьи ФИО,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО (далее - административный истец) обратилась в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, определенной по состоянию на 01.01.2018 года.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец являлась собственником объекта недвижимости. С определенной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, полагает, что она не соответствует рыночной стоимости и просит установить кадастровую стоимость в размере определенном в отчете об оценке.

Также указывает, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта рыночной стоимости нарушает права административного истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал административное исковое заявление, с выводами эксперта не согласился, полагал, что экспертом неверно придан помещению статус цокольного этажа, притом как, помещение находится в подвале многоквартирного жилого дома, не имеет отопления. Просил назначить по делу дополнительную судебную экспертизу.

В своих письменных пояснениях представители Министерства имущественных отношений Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», не оспаривали стоимость, определенную в заключении эксперта, с отчетом не согласились, принятие решения оставили на усмотрение суда, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

В судебном заседании представитель Министерства имущественных отношений Московской области свою письменную позицию поддержал, возражал против назначения по делу дополнительной судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав и изучив материалы дела, представленные в них доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административный истец являлся собственником нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 403,1 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> в период с 02.11.2017 по 17.02.2021.

В отношении объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2018 года установлена кадастровая стоимость в размере 21 300 493,3 рублей. Стоимость утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633. Данная стоимость применялась в том числе, для целей налогообложения с 01.01.2019. сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 16.01.2019.

В результате очередной государственной кадастровой оценке, ГБУ МО Центр кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2023 определена новая кадастровая стоимость объекта в размере 35 435 29558 рублей, результаты которой внесены в ЕГРН 03.12.2023. Данная кадастровая стоимость действует с 01.01.2024.

На момент обращения административного истца с данными требованиями оспариваемая стоимость имеет статус «архивной».

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на доходы.

Поводом для обращения в суд, как указывает административный истец, послужило проведение в 2023 году налоговым органом проверки и принятие решение о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения (неуплата налоговых платежей по налогу на доходы за 2021 год в результате отчуждения спорного объекта недвижимости).

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ).

В соответствии с абзацем 2 пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Статьей 400 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 НК РФ здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования, являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (пункт 1 статьи 403 НК РФ).

С учетом пункта 2.1 статьи 52, статьи 78 Налогового кодекса Российской Федерации сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, однако перерасчет налога может осуществляться не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления.

В соответствии со статьей 403 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Следовательно, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения (нежилого помещения) вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, должны быть учтены при определении налоговой базы для всех налоговых периодов, в которых в качестве налоговой базы применялась изменяемая кадастровая стоимость, являющаяся предметом оспаривания, то есть, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Принимая во внимание, что налоговые платежи по налогу на доходы подлежали уплате в 2022 году, а пересчет налоговых платежей возможен за три года, суд полагает, что сам по себе факт внесения результатов проведения новой государственной кадастровой оценки в Единый государственный реестр недвижимости в рассматриваемом случае не свидетельствует об утрате административным истцом права на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов предыдущей кадастровой стоимости, и сохранении за ним права на применение результатов пересмотра архивной кадастровой стоимости для целей налогообложения.

Из абзаца второго пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее также - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28) следует, что ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ)

Результаты очередной кадастровой оценки были внесены в ЕГРН 03.12.2023, с административным исковым заявлением сторона обратилась в суд 02.09.2024. Принимая во внимание, что о решении налогового органа о привлечении к ответственности заявителю стало известно лишь в январе 2024, срок обращения с требованиями пропущен по уважительной причине.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административный истец в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта представил отчет <данные изъяты> от 17.07.2024, подготовленный оценщиком ООО «ПЕРВАЯ МОСКОВСКАЯ ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ».

Согласно отчету рыночная стоимость объекта недвижимости составляет – 7 560 000,00 руб.

С представленным отчетом не согласились представители Министерства имущественных отношений Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», представили письменные замечания.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Учитывая наличие возражений относительно представленного в материалы дела отчета и в целях устранения возникших сомнений в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации №3214-р от 16.11.2021 судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Тверская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно представленному в суд заключению № <данные изъяты> от 12.03.2025 года рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату оценки составила 14 200 000,00 руб.

Также эксперт пришел к выводу, что оценщиком при составлении отчета об оценке объекта недвижимости было допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

Представители Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» экспертное заключение сомнению не подвергли, решение поставленных вопросов оставили на усмотрение суда.

Представитель административного истца с результатами экспертного заключения не согласился, представил письменные замечания, просил назначить по делу дополнительную судебную экспертизу.

От экспертной организации по данным замечаниям в адрес суда поступили письменные пояснения эксперта.

В своих письменных пояснениях эксперт пришел к выводу, что замечания в отношении составленного заключения являются необоснованными, при этом доводы, изложенные в замечаниях не повлияли на выводы, указанные в заключении. Эксперт отметил, что при проведении экспертизы им были отобраны объекты-аналоги сопоставимые с объектов оценке, использованы объективные методы исследования, а также сделаны необходимые корректировки.

Эксперт пояснил, что объект исследования представляет собой нежилое помещение расположенное в многоквартирном жилом доме пригодное для эксплуатации в коммерческих целях, к помещениям технического назначения не относится, имеет оконные проемы, что в совокупности позволило позиционировать объект исследования в градациях рынка недвижимости как цокольное помещение. Кроме того, эксперт учел, что на рынке представлено аналогичное нежилое помещение, которое находится в одном доме с объектом оценке, предлагается под размещение хостела, образовательного центра, офиса, расположено на цокольном этаже. Экспертом даны объект-аналог, использован в расчетах методом сравнения продаж. (№4).

Корректировка на наличие отдельного входа применяется в случае отличия при прочих равных условиях. При этом, отдельный вход с улицы для помещений с расположением на 2-ом этаже и выше, технически может быть организован только путем строительства внешней лестницы. Поэтому, введение дополнительной корректировки внесет погрешность расчетов.

В рамках доходного подхода корректировка применена к объекту-аналогу №3, расположенному на первом этаже здания, поскольку, по мнению эксперта, наличие отдельного входа является типичной рыночной ситуацией.

Суд находит письменные ответы эксперта ясными и понятными, дающими достаточное представление о качестве составленного заключения и соответствии его законодательству об оценочной деятельности РФ. Соответственно, письменные замечания относительно проведенного исследования, суд не может признать обоснованными, поскольку экспертом не были подтверждены обстоятельства, указанные в них. Оснований для проведения дополнительной судебной экспертизы суд не усмотрел.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета.

При этом суд находит, что эксперт ФИО, проводившая судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответила на поставленные перед ней вопросы, подробно мотивировала свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен в заключении.

Кроме того, допрошенный в судебном заседании оценщик ФИО признала наличие допущенной в отчете об оценке ошибки, оказывающей влияние на полученный итоговый результат. При таких обстоятельствах доказательство - отчет об оценке, определивший рыночную стоимость объекта достоверным доказательством суд признать не может.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключениях, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведены описания объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Московской области, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает их в качестве достоверных и допустимых доказательств.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной или дополнительной судебной экспертизы суд не усмотрел.

Вопреки доводам представителя административного истца, как следует из материалов дела, оцениваемое помещение является нежилым помещением, как оценщиком, так и экспертом отнесено к сегменту рынка коммерческой недвижимости свободного назначения с определением для данного сегмента ценообразующих факторов. В свою очередь подвал в многоквартирном жилом доме относится по нормам статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома, не может относиться к коммерческой недвижимости и не подлежит самостоятельной оценки, так как оценивается в составе многоквартирного жилого дома.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта на основании выводов судебной экспертизы.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28, правовые положения, закрепленные в пункте 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении данного объекта следует установить кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости с даты применения оспариваемой кадастровой стоимости и до даты применения вновь внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2024.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО, поданное в Московский областной суд 02.09.2024 года - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 403,1 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 14 200 000,00 (Четырнадцать миллионов двести тысяч) рублей.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости действует с 01.01.2019 до 31.12.2023.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 30.05.2025 года.

Судья М.Ю. Елизарова