Решение по делу № А57-31323/2024 от 27.06.2025 | АС Саратовской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, <...>; тел/ факс: <***>;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Саратов

27 июня 2025 года

25 июня 2025 года

Дело №А57-31323/2024

Резолютивная часть решения оглашена 09 июня 2025 года

Полный текст решения изготовлен 25 июня 2025 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Громовой А.Ю., при ведении протокола помощником судьи Чернявской А.Ф., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Саратовской области (410031, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее – Комитет, Истец),

к Обществу с ограниченной ответственностью «Тюменское проектное бюро» (625002, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) (далее – ООО «Тюменское проектное бюро», Ответчик),

третье лицо: Комитет культурного наследия Саратовской области (410056, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>),

о расторжении договора купли-продажи,

по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Тюменское проектное бюро» (625002, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) (далее – ООО «Тюменское проектное бюро», Истец по встречному иску, Ответчик по иску)

к Комитету по управлению имуществом Саратовской области (410031, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее – Комитет, Ответчик по встречному иску, Истец)

третье лицо: Комитет культурного наследия Саратовской области (410056, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

об изменении условий договора,

при участии в судебном заседании:

от Комитета по управлению имуществом Саратовской области – ФИО1, действующая на основании доверенности от 03.09.2024, выданной сроком на год,

от ООО «Тюменское проектное бюро» - ФИО2, действующая на основании доверенности от 13.01.2025, выданной сроком до 31.12.2025,

от ООО «Тюменское проектное бюро» - ФИО3, действующая на основании доверенности от 29.11.2024, выданной сроком до 31.12.2025,

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет с исковым заявлением к ООО «Тюменское проектное бюро» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.02.2023 №1/23, взыскании с ответчика неустойки в размере 3 310 000 руб.

Определение Арбитражного суда Саратовской области от 01.11.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание с последующим отложением.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 14.01.2025 подготовка дела к судебному разбирательству признана оконченной, дело назначено к судебному разбирательству в суде первой инстанции.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 17.02.2025 принято встречное исковое заявление, назначено судебное разбирательство для рассмотрения встречного иска совместно с первоначальным иском.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявляет перерыв в судебном заседании до 27.05.2025 до 12 часов 00 минут, о чем вынесено протокольное определение. После перерыва судебное заседание продолжено.

В материалы дела от ООО «Тюменское проектное бюро» поступило заявление об изменении требований по встречному исковому заявлению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ООО «Тюменское проектное бюро» поддержал встречное исковое заявление с учетом представленных изменений, дает пояснения по обстоятельствам дела, представляет копию служебной записки главного инженера проекта ФИО4 директору ООО «Тюменское проектное бюро». Суд приобщил документы к материалам дела.

Представитель Комитета пояснил, что в настоящий момент работы по сохранению объекта культурного наследия не ведутся, поддерживал исковое заявление в полном объеме.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд объявил перерыв в судебном заседании до 09.06.2025 до 10 часов 00 минут, о чем вынесено протокольное определение. После перерыва судебное заседание продолжено.

Представитель Комитета по управлению имуществом Саратовской области представил совместный акт осмотра, дал пояснения по обстоятельствам дела. Суд приобщил документы к материалам дела.

Представитель ООО «Тюменское проектное бюро» дает пояснения по обстоятельствам дела.

Суд принял, в порядке статьи 49 АПК РФ, изменении требований Ответчика по встречному иску в редакции: изменить договор №1/23 от 14.02.2023 купли-продажи нежилого одноэтажного здания, расположенного по адресу <...> являющегося объектом культурного наследия регионального значения «Дом, где в 1912-1913 гг. жили революционеры ФИО5, ФИО6.» в связи с существенным изменением обстоятельств, в части сроков выполнения работ, указанных в п. 4.1. Договора, а именно срок выполнения этапа №3 - «Разработка на основании инженерно-технического обследования научно проектной документации на ремонтно-реставрационные работы», изменить на 31.12.2025; срок выполнения этапа №4 - «По согласованной проектной документации выполнить ремонтно-реставрационные работы», изменить на 30.06.2026.

В соответствии с частью 1 статьи 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном АПК РФ, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено АПК РФ.

Информация о принятии искового заявления или заявления к производству, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия размещается арбитражным судом в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. Документы, подтверждающие размещение арбитражным судом в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" указанных сведений, включая дату их размещения, приобщаются к материалам дела.

В соответствии с частью 6 статьи 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе, за исключением случаев, когда лицами, участвующими в деле, меры по получению информации не могли быть приняты в силу чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств.

На основании части 1 статьи 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

В материалах дела имеются сведения о вручении Ответчику судебной корреспонденции.

Согласно части 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в его отсутствие.

Лица, участвующие в деле, признаны судом надлежащим образом извещенными о дате, времени и месте судебного заседания в соответствии с положениями главы 12 АПК РФ, судебное разбирательство может быть проведено в их отсутствие.

Заявлений в порядке 24, 47, 48 АПК РФ не имеется.

Дело рассмотрено в порядке статей 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по существу заявленных требований по имеющимся в деле документам.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Суду предоставляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (далее -Комитет) и обществом с ограниченной ответственностью «Тюменское проектное бюро» (далее - Ответчик) заключен договор купли - продажи недвижимого имущества № 1/23 от 14.02.2023, в соответствии с положениями Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178 - ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Федеральный закон № 178-ФЗ), Федерального закона от 25.06.2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №73-Ф3), протоколом подведения итогов конкурса по процедуре 2100000190000000024 от 10.02.2023 года № 1/23, (далее - договор купли-продажи, договор).

Предметом договора является нежилое одноэтажное здание с кадастровым номером 64:48:060217:397 общей площадью 191,8 кв. м. расположенное по адресу: <...>, и земельный участок под ним.

Данное здание является объектом культурного наследия регионального значения, «Дом, где в 1912-1913гг. жили революционеры ФИО5, ФИО6.».

Условия конкурса форма и сроки их выполнения установлены в разделе 4 договора купли-продажи.

Пунктом 3.3 договора на ответчика возложена обязанность выполнять в сроки в полном объеме условия конкурса, установленные разделом 4 договора, выполнять требования установленные Федеральным законом № 73-ФЗ, Охранным обязательством, а также представлять отчетность о выполнении условий конкурса в порядке и сроки установленные договором.

Согласно условиям конкурса ответчик обязан провести указанные в пункте 4.1 договора работы по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством в установленные сроки.

Так, согласно подпункту 2 пункта 4.1 договора купли - продажи ответчик обязан провести инженерно-техническое обследование состояния конструкций здания в срок до 01.12.2023 и предоставить сведения о результатах в комитет культурного наследия Саратовской области.

Как указывает Комитет, данные сроки ответчиком не соблюдены. Необходимые сведения предоставлены ответчиком лишь 31.05.2024 года, то есть с нарушением условий договора, что подтверждается письмом от 31.05.2024 № 03-01/4, направленным в комитет культурного наследия Саратовской области. Ответчик во исполнение третьего этапа выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия в срок до 01.06.2024 года должен был разработать на основании инженерно-технического обследования научно - проектную документацию на ремонтно-реставрационные работы здания. Данные работы не выполнены ответчиком в полном объеме.

31 мая 2024 года ответчик предоставил в комитет культурного наследия области один раздел научно - проектной документации, стадия проектирования, эскизный проект. Остальные документы для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, являющегося предметом договора купли - продажи, предусмотренные третьим этапом пункта 4.1, не выполнены ответчиком до настоящего времени.

Подпунктом 3.3.5 договора купли - продажи установлена обязанность ответчика подтверждать выполнение условий конкурса в порядке, установленном разделом 5 договора. Согласно пункту 5.1 указанного раздела договора отчеты о выполнении условий конкурса ответчиком должны составляться и предоставляться продавцу два раза в год за соответствующие полугодия: за первое полугодие - не позднее 15 июля текущего года, за второе полугодие - не позднее 30 января года, следующего за отчетным.

Как указывает Комитет, в нарушение данных условий, отчет за первое полугодие 2024 года был предоставлен ответчиком с нарушением установленного срока - 26 июля 2024 года, что подтверждается письмом от 26.07.2024г исх. № 07-005.

Таким образом, как указывает Комитет, Ответчик неоднократно нарушил условия конкурса, допустил нарушение промежуточных сроков исполнения, условий и объема.

Заключая спорный договор купли - продажи истец намеревался сохранить исторически ценный объект культурного наследия регионального значения, «Дом, где в 1912-1913гг. жили революционеры ФИО5, ФИО6.». Условия заключенного договора обязывают покупателя произвести восстановление покупаемого объекта путем выполнения и соблюдения этапов проведения необходимых для этого ремонтно-реставрационных работ. Подписав данный договор, ответчик принял на себя обязательства по исполнению его условий.

Поскольку ответчиком нарушены условия конкурса (нарушены сроки и объемы их исполнения), комитетом в соответствии с Федеральным законом № 178-ФЗ и условиями договора купли - продажи в адрес ответчика направлено предложение расторжении договора купли - продажи и уплате неустойки (письмо - претензия от 22 августа 2024 года № 6389).

Рассмотрев данную претензию, ответчик отказался от расторжения договора в добровольном порядке и предложил продлить сроки выполнения условий конкурса и сроки договора(письмо от 20.09.2024г № 09-004).

Однако, договор купли - продажи от 14.02.2023 № 1/23 заключен в соответствии с Федеральным законом № 178-ФЗ по итогам торгов (конкурса).

Поскольку ответчик отказался в добровольном порядке расторгнуть договор купли - продажи, заключенный по итогам конкурса 14.02.2023, Комитет обратился с настоящим заявлением о расторжении указанного договора.

Как следует из представленного встречного искового заявления, 14.02.2023 по итогам конкурса по продаже имущества в электронной форме между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ООО «Тюменское проектное бюро» заключен договор №1/23 от 14.02.2023 купли-продажи нежилого одноэтажного здания, расположенного по адресу <...> являющегося объектом культурного наследия регионального значения «Дом, где в 1912-1913 гг. жили революционеры ФИО5, ФИО6.».

При заключении Договора к конкурсной документации прилагался Акт технического состояния объекта культурного наследия (здания, строения, сооружения) от 17 ноября 2020 года № 134 (далее-Акт). По данным от 2020 г. состояние здания было охарактеризовано как близкое к неудовлетворительному. При исполнении первого этапа работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством, в июле-августе 2023 года специалистами ИП ФИО7 проведено обследование Здания с целью определения физического износа строительных конструкций и их технического состояния. По результатам обследования установлено, что фундаменты здания находятся в недопустимом, предаварийном состоянии, при аварийном состоянии фундаментов в осях «1/А-Г», «Г/2-3», возможно обрушение стены в осях «1/А-Г» в любой момент. Стены здания находятся в недопустимом, предаварийном состоянии, при аварийном состоянии стен в осях «1/А-Г», «Г/2-3», возможно обрушение стены в осях «1/А-Г» в любой момент.

В период с 2020 г. (с момента составления акта обследования №134 от 17.11.2020, описывающего состояние здания, на основании которого согласовывались сроки исполнения обязательств Покупателя по Договору) по 2023 год (момент передачи здания Истцу) здание стояло без проведения каких-либо работ по консервации, без отопления и иного поддерживающего надлежащее состояние инженерных и несущих конструкций ремонта. На протяжении трех лет подвергалось размораживанию и затоплению дождевой водой (поскольку часть кровли была оторвана). Данные обстоятельства привели к неизбежному ухудшению основных конструкций здания (сгнил деревянный фундамент и разрушилась торцевая стена (отошла от здания).

Таким образом, помимо того, что Акт не отражал реальное состояние здание из-за не проведения инструментальных обследований, в связи с истечением времени с момента составления акта технического обследования 2020 года состояние Здания ухудшилось. Установление реальных сведений о техническом состоянии несущих конструкций здания (фундамента и стен) стало причиной увеличения объёма и сроков работ, проводимых Истцом, так как условия, необходимые для исполнения обязательств по Договору, существенно изменились. Для сохранения объекта культурного наследия, в соответствии с Заданием на проведение работ по сохранению, требуется больше времени и значительные финансовые ресурсы.

Как указывает Истец по встречному иску, обязанности по надлежащему исполнению Договора выполнялись и выполняются Истцом, предпринимаются все меры, направленные на сохранение памятника культурного наследия. Истец, при должной осмотрительности и внимательности, при подготовке документов к участию в торгах, объективно оценил требования конкурсной документации, сведения о техническом состоянии объекта, изложенные в Акте, и собственные возможности по сохранению данного объекта в указанные в Договоре сроки и заключил указанный Договор.

Так, Истец по встречному иску указывает, что, во исполнение сроков, указанных в п. 4.1. Договора, Истцом предпринимались и предпринимаются в настоящий момент все действия по проведению работ, а именно: подано в установленные сроки заявление о выдаче задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) нардов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия (Исх. №1 от 11.04.2023); предоставлялись Отчеты о выполнении условий конкурса (отчет №1 от 14.07.2024, отчет №2 от 10.01.2024); заключен договор на разработку научно-проектной документации на ремонтно-реставрационные работы с ИП ФИО7; проведено инженерно-техническое обследование ИП ФИО7 по заказу Истца; запрашивались разрешения на проведение частично демонтажных и ремонтно-укрепительных работ по причине выявления в процессе инженерно-технического обследования аварийной ситуации, требующей немедленного вмешательства; в связи с острой необходимостью 28.07.2023 запрашивались разрешения на проведение частично демонтажных и ремонтно-укрепительных работ по причине выявления в процессе инженерно-технического обследования аварийной ситуации, требующей немедленного вмешательства, однако оба комитета разрешение не предоставили; 29.12.2023 между ООО «Тюменское проектное бюро» и ГАУК «Научно-производственный центр по историко-культурному наследию Саратовской области» заключен договор на оказание услуг по осуществлению историко-архивных и библиографических исследований, а также обработке архивных документов по Зданию; 20.05.2024 ООО «Тюменское проектное бюро» принял на работу инженера строительного контроля ФИО8, имеющего свидетельство об аттестации в области сохранения объектов культурного наследия, для осуществления контроля за проведенными работами; 17.06.2024 ООО «Тюменское проектное бюро» получена лицензия на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия МКРФ 24448 для разработки проектной документации по сохранению Здания самостоятельно (Идентификатор записи реестра 10462767).

Как указывает ООО «Тюменское проектное бюро», на проделанную по договору работу затрачено существенное количество времени и денежных средств и Истец намерен исполнить условия Договора в полном объеме, в случае предоставления для разработки научно - проектной документации большего времени. При этом, п. 3 раздела 4 Договора установлено, что условия конкурса должны быть выполнены в срок до 01.12.2025.

Таким образом, по мнению ООО «Тюменское проектное бюро», нарушение промежуточного срока охранного обязательства, возникшее в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, не может являться основанием для расторжения договора, так как выполнение условий конкурса в полном объеме должно состояться 01.12.2025 и до этого срока условия охранного обязательства будут исполнены ООО «Тюменское проектное бюро» надлежащим образом.

Вследствие существенного изменения обстоятельств, которое не могло быть преодолено ООО «Тюменское проектное бюро» после его возникновения, 05.08.2024 Истцом направлено письмо Ответчику и Комитету культурного наследия Саратовской области о продлении срока на проведение проектных и производственных работ по пунктам 3 и 4, указанным в пункте 4.1. Договора, а именно для дополнительного, инструментального обследования фундамента здания и разработки научно-проектной документации на проведение последующих производственных работ, на что ООО «Тюменское проектное бюро» получен отказ.

ООО «Тюменское проектное бюро» полагает, что расторжение Договора противоречит общественным интересам, потеря времени, необходимого Ответчику на составление нового акта технического обследования, составления конкурсной документации, проведения конкурентных процедур, приведет к обрушению здания и возможному причинению вреда жизни и здоровью людей и имуществу, принесет несоизмеримо больший ущерб сторонам, чем исполнение Договора на измененных условиях, таким образом, изменение Договора является наиболее верным способом разрешения сложившейся ситуации, в связи с чем, в связи с существенным изменением обстоятельств, ООО «Тюменское проектное бюро» считает необходимым: изменить договор №1/23 от 14.02.2023 купли-продажи нежилого одноэтажного здания, расположенного по адресу <...> являющегося объектом культурного наследия регионального значения «Дом, где в 1912-1913 гг. жили революционеры ФИО5, ФИО6.» в связи с существенным изменением обстоятельств, в части сроков выполнения работ, указанных в п. 4.1. Договора, а именно срок выполнения этапа №3 - «Разработка на основании инженерно-технического обследования научно проектной документации на ремонтно-реставрационные работы», изменить на 31.12.2025; срок выполнения этапа №4 - «По согласованной проектной документации выполнить ремонтно-реставрационные работы», изменить на 30.06.2026.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), статьей 29 которого установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия.

Согласно части 1 статьи 29 Закона N 178-ФЗ объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

В соответствии с пунктом 14 статьи 20 Федерального закона № 178-ФЗ договор купли-продажи государственного имущества, заключенного по итогам проведения конкурса, включает в себя порядок выполнения победителем условий данного конкурса, а также устанавливает порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств.

Частями 1, 2 статьи 32 Закона N 178-ФЗ предусмотрено, что продажа государственного или муниципального имущества оформляется договором купли-продажи, одним из существенных условий которого является цена имущества.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора, между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ООО «Тюменское проектное бюро» по результатам торгов заключен договор купли-продажи в отношении объекта культурного наследия - памятник истории и культуры, включенный в реестр объектов культурного наследия, что предполагает применение приведенных выше норм, в том числе в отношении цены отчуждаемого объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами илидоговором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает расторжение договора судом по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств в исключительных случаях.

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В обоснование требований о расторжении договора истец ссылается на нарушение ответчиком промежуточных сроков исполнения, условий и объема работ, предусмотренных условиями конкурса.

Так, пунктом 3.3 договора на ответчика возложена обязанность выполнять в сроки в полном объеме условия конкурса, установленные разделом 4 договора, выполнять требования установленные Федеральным законом № 73-ФЗ, Охранным обязательством, а также представлять отчетность о выполнении условий конкурса в порядке и сроки установленные договором.

Так, согласно пункту 4.1 договора купли – продажи, в целях сохранения объекта культурного наследия регионального значения: нежилого одноэтажного здания с кадастровым номером 64:48:060217:397 общей площадью 191,8 кв. м., «Дом, где жили революционеры ФИО5, ФИО6.», расположенного по адресу: <...>, и создания нормальных условий для его использования, Покупатель обязан выполнить условия конкурса, а именно: провести следующие работы по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством:

№ п/п

Наименование

исследовательской, проектно

сметной документации и

производственных работ

Сроки выполнения

Примечание

Получить задание на проведение работ по сохранению (на ремонтные работы по фасадам объекта) в комитет культурного наследия Саратовской области

до 30.06.2023

Провести инженерно- техническое

обследование состояния конструкций здания

до 01.12.2023

С представлением сведений о результатах в комитет культурного наследия

Саратовской области

Разработать на основании инженерно-технического обследования научно проектную документацию на ремонтно- реставрационные работы

до 01.06.2024

С привлечением организаций, имеющих лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории культуры) народов РФ

По согласованной проектнойдокументации выполнить

ремонтно-реставрационные работы выполнить ремонтно-реставрационные

до 01.12.2025

Однако данные сроки ответчиком не соблюдены. Необходимые сведения предоставлены ответчиком лишь 31.05.2024 года, то есть с нарушением условий договора, что подтверждается письмом от 31.05.2024 № 03-01/4, направленным в комитет культурного наследия Саратовской области.

Ответчик во исполнение третьего этапа выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия в срок до 01.06.2024 года должен был разработать на основании инженерно-технического обследования научно - проектную документацию на ремонтно-реставрационные работы здания.

Данные работы не выполнены ответчиком в полном объеме.

В нарушение данных условий, отчет за первое полугодие 2024 года был предоставлен ответчиком с нарушением установленного срока - 26 июля 2024 года, что подтверждается письмом от 26.07.2024г исх. № 07-005.

Таким образом, ответчик неоднократно нарушил условия конкурса, допустил нарушение промежуточных сроков исполнения, условий и объема.

Исходя из условий договора купли-продажи, в случае неисполнения Покупателем условий конкурса, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, настоящий Договор расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с Покупателя неустойки в размере цены продажи Имущества, указанной в п.2.1. Договора. Имущество остается в государственной собственности, а полномочия Покупателя в отношении Имущества прекращаются. Помимо неустойки с Покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой (п.8.5. Договора).

В соответствии с пунктом 1 статьи 40 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации» сохранение объекта культурного наследия - меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ.

Владение и пользование объектом культурного наследия сопряжено с необходимостью соблюдения специальных требований и ограничений. Перечень таких требований отражается в охранном обязательстве.

Под охранным обязательством понимается документ, в котором определяются публичные обязанности собственника или иного законного владельца по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр (п. 1 ст. 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон об объектах культурного наследия).

Охранное обязательство должно учитываться при заключении договоров по передаче права собственности на объект культурного наследия либо права владения и или) пользования таким имуществом следующим образом.

Если на дату заключения договора оформлено охранное обязательство, договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право (собственности, владения, пользования) в отношении объекта, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре такого существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора (п. 7 ст. 48 Закона об объектах культурного наследия).

Договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47 6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», а при отсутствии данного охранного обязательства - требований иного охранного документа, предусмотренного пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона (ч. 3 ст. 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

Согласно акту осмотра объекта культурного наследия регионального значения «Дом, где в 1912-1913 гг. жили революционеры ФИО5, ФИО6.» от - 04.06.2025 в присутствии представителя ООО «Тюменское проектное бюро», в результате осмотра объекта культурного наследия, установлено:

- во избежание аварийной ситуации проведен частичный демонтаж и ремонтно-укрепительные работы, а именно разобраны остатки кирпича с фронтона торцевой части стены и путем монтажа стальных балок укреплены остатки торцевой части стены. Фронтон торцевой части стены дома зашит солнцезащитной маскировочной сеткой;

- в помещениях здания частично демонтированы полы.

В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1. в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2. изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3. исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4. из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Существенными условиями данного договора купли-продажи являются:

предмет договора - объект культурного наследия;

обременение прав на строение и земельный участок;

стоимость имущества и выполнение условий конкурса.

При заключении договора 14.02.2023 каких-либо разногласий в части объема выполняемых работ, последовательности и сроков исполнения договора Обществом не заявлялось.

Так, согласно пункту 1.3.1 договора купли-продажи на нового собственника возложена обязанность выполнения условий охранного обязательства. Также, новый собственник обязан по условиям договора выполнять условия конкурса, а именно производить определенные виды работ, указанные в договоре и охранном обязательстве, в сроки, установленные договором.

Доводы встречного иска о том, что Общество узнало о неудовлетворительном состоянии объекта культурного наследия после обследования (июль-август 2023) противоречит своим же доводам иска о том, что при должной осмотрительности Общество объективно оценило требования конкурсной документации, сведения о техническом состоянии объекта, указанные в акте, в котором подробно описано и техническое состояние здания, и необходимость проведения технического обследования здания инструментальным методом, что явилось условием конкурса.

Кроме того, информация о состоянии здания содержалась в информационном сообщении о проведении конкурса. Так, в пункте 2.2.1 информационного сообщения указано, что здание не используется длительное время, состояние здания указано в акте технического состояния объекта культурного наследия (здания, строения, сооружения) от 17.11.2020 № 134 (далее - Акт). Данный Акт входил в состав конкурсной документации.

Указывая в тексте встречного иска на подготовку к участию в торгах и ссылаясь на документы торгов, на Акт, Общество фактически признает полноту информации о состоянии здания.

В данном случае довод встречного иска о том, что обследование ИП ФИО7, является фактом выявления обстоятельств, существенно влияющих на изменение условий договора купли-продажи, несостоятелен.

Данное обследование выполнено в рамках конкурсного задания, не имеет сравнительного анализа технического состояния здания, фактическое состояние при данном обследовании подтвердило неудовлетворительность состояния здания, его технические недостатки, указанные в Акте при его продаже.

В связи с этим, обстоятельства, на которые указывает истец во встречном исковом заявлении, не могут являться существенными обстоятельствами для изменения условий договора.

ООО «Тюменское проектное бюро» указывает на то, что установление реальных сведений технического состояния здания стало причиной увеличения объема и сроков работ, проводимых обществом.

Как следует из встречного искового заявления, обследование здания проведено ИП ФИО7 в июле-августе 2023г.

Согласно условиям конкурса инженерно-техническое обследование здания должно было проведено до 01.12.2023, сведения о результатах обследования должны были предоставляться в комитет культурного наследия Саратовской области.

По сведениям комитета культурного наследия Саратовской области от 20.05.2024 № 01-07/2220-исх ООО «Тюменское проектное бюро», выполнив в срок первый этап работ по договору, по второму этапу в срок до 01.12.2023 не предоставило сведений о проведении инженерно-технического обследования состояния конструкций здания.

На основании инженерно-технического обследования Общество должно было в срок до 01.06.2024 разработать научно-проектную документацию на ремонтнореставрационные работы.

Данное условие конкурса не выполнено. В комитет культурного наследия Саратовской области 31.05.2024 представлена только часть документации (эскизный проект).

При этом обоснований того, каким образом проведенное обследование ИП ФИО7 повлияло на нарушение сроков разработки проектной документации, Обществом не приводится.

Общество до настоящего времени не осуществило работ по исполнению условий конкурса и договора.

Обществом не приведены в исковом заявлении причины, которые оно не могло преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру и условиям договора.

Так, Общество могло в более ранние сроки принять на работу инженера строительного контроля, а не 20.05.2024, либо заключить договор с иным лицом, у которого такие специалисты имеются. Данные обстоятельства не отражают достаточных и своевременных действий для сохранения объекта культурного наследия. Получение лицензии лишь 17.06.2024 не свидетельствует о своевременности принятых мер к сохранению объекта культурного наследия и не ведет к правовым последствиям, изменения условий договора, поскольку вопросы получения лицензии или поиск лиц, обладающих ею, для сохранения объектов культурного наследия Обществом могли быть решены в более короткие сроки.

Также, Общество имело возможность ранее, а не 29.12.2023 заключить договор с ГАУК «Научно-производственный центр по историко-культурному наследию Саратовской области».

Таким образом, существенных изменений обстоятельств, которые могли послужить основанием для внесения изменений в договор, не возникло.

Изменение сроков исполнения условий конкурса (выполнения этапа № 3) противоречит нормам Федерального закона № 178-ФЗ, поскольку внесение изменений в условия конкурса после заключения договора для конкретного покупателя влечет нарушение принципа равенства для других участников конкурса, участвовавших в приватизации государственного имущества.

Расторжение договора купли-продажи не противоречит общественным интересам, напротив бездействие Общества влечет к ухудшению технического состояния объекта культурного наследия. Таким образом, в данном случае в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации внесение изменений в договор купли-продажи не допустимо.

Также следует отметить, что в нарушение охранного обязательства обществом проводились работы по частичной разборке фронтона без разрешения комитета культурного наследия Саратовской области.

По результатам контрольно-надзорных мероприятий ООО «Тюменское проектное бюро» привлечено к административной ответственности постановлением Фрунзенского районного суда Саратова по делу об административном правонарушении 17.06.2024г. Общество признано виновным в совершении правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 7.13 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации).

Указанное свидетельствует о существенном нарушении обществом принятых на себя обязательств, длительном бездействии в отношении объекта культурного наследия. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Совокупность допущенных ответчиком при исполнении договора нарушений позволяет прийти к выводу об их существенном характере, в связи с чем, иск Комитета по управлению имуществом Саратовской области подлежит удовлетворению

Доводы Ответчика о том, что условия конкурса должны быть выполнены в срок до 01.12.2025, а нарушение промежуточных сроков охранного обязательства не являются основанием для расторжения договора купли - продажи, противоречат нормам Федерального закона 178-ФЗ.

Согласно пункту 23 статьи 20 Федерального закона № 178-ФЗ в случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли - пр одажи государственного имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки.

Поскольку Ответчиком нарушены условия конкурса (нарушены сроки и объемы их исполнения), и данные нарушения не связаны с существенными изменениями обстоятельств, сроки выполнения условий договора не могут быть изменены, договор подлежит расторжению, исковые требования ООО «Тюменское проектное бюро» не подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 8.5 договора купли-продажи, в случае неисполнения Покупателем условий конкурса, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, настоящий Договор расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с Покупателя неустойки в размере цены продажи Имущества, указанной в п.2.1. Договора. Имущество остается в государственной собственности, а полномочия Покупателя в отношении Имущества прекращаются. Помимо неустойки с Покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой.

Согласно акту приема-передачи объекта государственной собственности, Саратовской области в пользование от 01.0.320023 к договору купли-продажи недвижимого имущества № 1/23 от 14.02.2023, передача Имущества в пользование не влечет возникновение права собствен на него у Покупателя. Имущество передается в пользование Покупателю для выполнение им условий конкурса, указанных в пункте 4 Договора (п.2).

Настоящий акт не является основанием для государственной регистрации перехода права собственности Покупателя на передаваемое Имущество (п.3).

С учетом изложенного, суд считает необходимым расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.02.2023 №1/23, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (410031, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «Тюменское проектное бюро» (625002, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>). При этом, согласно условиям договора, имущество остается в государственной собственности, а полномочия Покупателя в отношении Имущества прекращаются.

Вместе с тем, в случае расторжения договора купли-продажи объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, по основаниям, указанным в абзаце одиннадцатом настоящего пункта, объект культурного наследия подлежит возврату в собственность осуществившего приватизацию такого объекта культурного наследия публично-правового образования без возмещения собственнику стоимости такого объекта, включая неотделимые улучшения, и без компенсации расходов, связанных с исполнением договора купли-продажи (абз. 12 п. 5 ст. 29 Закона о приватизации).

Кроме того, Комитет по управлению имуществом Саратовской области просит взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Тюменское проектное бюро» неустойку в размере цены продажи имущества - 3310000 руб., согласно пункту 8.5 договора купли-продажи.

От ООО «Тюменское проектное бюро» поступило ходатайство о снижении неустойки, ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд имеет право уменьшить неустойку в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Определение соразмерности заявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства осуществляется судом по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и право уменьшения ее размера является прерогативой суда первой и апелляционной инстанций исходя из принципов равноправия сторон и состязательности при судопроизводстве, а также инстанционного разделения компетенции судов.

При подаче ходатайства о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо должно обосновать заявленную несоразмерность последствиям нарушения обязательства. В частности, лицо может сослаться на то, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", не могут служить основанием для снижения неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения; о неисполнении обязательств контрагентами; о наличии задолженности перед другими кредиторами; о наложении ареста на денежные средства или иное имущество ответчика; о непоступлении денежных средств из бюджета; о добровольном погашении долга полностью или в части на день рассмотрения спора и другие аналогичные доводы.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество не представило доказательств несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушенного обязательства.

В данном случае ответственность Исполнителя по договору купли-продажи за нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения условий конкурса и объема их исполнения установлена пунктом 8.5 договора купли-продажи.

В связи с чем, суд не находит оснований для снижения неустойки, в порядке статьи 333 ГК РФ

С Общества с ограниченной ответственностью «Тюменское проектное бюро» (625002, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу Комитета по управлению имуществом Саратовской области (410031, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) подлежит взысканию неустойка в размере цены продажи имущества - 3310000 руб.

В силу части 2 статьи 168 АПК РФ, при принятии решения арбитражный суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующим, в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина при подаче в арбитражный суд исковых заявлений неимущественного характера для организаций уплачивается в размере 50000 руб.

По результатам рассмотрения заявления, суд считает необходимым взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Тюменское проектное бюро» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 50000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ :

исковое заявление Комитета по управлению имуществом Саратовской области (410031, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.02.2023 №1/23, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (410031, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «Тюменское проектное бюро» (625002, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Тюменское проектное бюро» (625002, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу Комитета по управлению имуществом Саратовской области (410031, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) неустойку в размере цены продажи имущества - 3310000 руб.

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Тюменское проектное бюро» (625002, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) – отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Тюменское проектное бюро» (625002, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 50000 руб.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Исполнительный лист выдать взыскателю после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья А.Ю. Громова