АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...>

http://www.msk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Москва

19 декабря 2025 года Дело № А40-53570/25-61-287

Резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2025 года Решение изготовлено в полном объеме 19 декабря 2025 года

Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи Орловой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сомовым В.А.,

с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОВОРКИНГ НА ПАВЕЛЕЦКОМ" (121596, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ МОЖАЙСКИЙ, УЛ ГОРБУНОВА, Д. 2, СТР. 3, ПОМЕЩ. 209, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.07.2023, ИНН: <***>)

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ЦЕНТР УПРАВЛЕНИЯ ГОРОДСКИМ ИМУЩЕСТВОМ" (111024, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЛЕФОРТОВО, УЛ 5-Я КАБЕЛЬНАЯ, Д. 12, СТР. 6, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 26.11.2024, ИНН: <***>)

третье лицо ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИЛА ПОТОКА" (121596, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ МОЖАЙСКИЙ, УЛ ГОРБУНОВА, Д. 2, СТР. 3, ПОМЕЩ. II (ЭТАЖ 2), КОМ. 12, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.03.2021, ИНН: <***>, КПП: 773101001)

о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (в электронной форме, по результатам аукциона), № ЭТ06-00279/21 от 13 мая 2021 г., оформленного письмом от 11.02.2025 г. № Ц-04-201/25

при участии:

от истца – ФИО1 по дов от 05.03.2025

от ответчика – ФИО2 по дов от 29.11.2024

от третьего лица – не явилось, извещено

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОВОРКИНГ НА ПАВЕЛЕЦКОМ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к

АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ЦЕНТР УПРАВЛЕНИЯ ГОРОДСКИМ ИМУЩЕСТВОМ" о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (в электронной форме, по результатам аукциона), № ЭТ06-00279/21 от 13.05.2021, оформленного письмом от 11.02.2025 № Ц-04-201/25.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИЛА ПОТОКА".

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился. В материалах дела имеются документы, подтверждающие надлежащее извещение третьего лица о времени и месте судебного разбирательства. При таких обстоятельствах дело рассматривалось в отсутствие представителя третьего лица в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования по доводам иска.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных исковых требований по доводам отзыва.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между ООО «Сила Потока» (арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) заключен договор № ЭТ06-00279/21 от 13.05.2021 аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (в электронной форме, по результатам аукциона), в соответствии с п. 1.1 которого, на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 19.10.2020 № 34611 и протокола аукциона от 29.04.2021 № 178fz22032100069, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (объект аренды) общей площадью 86,7 кв.м. (полуподвал, пом. IV - комн. 1, 1а, 1б, 2-6, 6а, 7, 8, 8а), кадастровый номер 77:05:0001002:5941, расположенное по адресу: <...>.

Согласно передаточному акту от 20.03.2023, утвержденному решением единственного участника ООО «Сила Потока» (решение № 03 от 20.03.2023 г.), права и обязанности по договору аренды № ЭТ06-00279/21 от 13.05.2021 перешли к истцу в рамках реорганизации ООО «Сила Потока» в форме выделения.

ГУП «ЦУГИ» в адрес ООО «Сила Потока» направлено уведомление от 06.06.2022 № Ц-04-2725/22 об изменении стороны договора аренды в силу закона, согласно которому объект аренды передан в хозяйственное ведение ГУП «ЦУГИ».

Уведомлением от 11.12.2024 № Ц-04-5486/24 ООО «Сила Потока» извещено об изменении стороны договора аренды в силу закона, в связи с реорганизацией ГУП «ЦУГИ» в форме преобразования в АО «ЦУГИ».

АО «ЦУГИ» в адрес ООО «Сила Потока» направлена претензия от 26.12.2024 № Ц-04-5879/24 об устранении нарушений договора аренды и уплате штрафа.

В претензии АО «ЦУГИ» указало на то, что 05.12.2024 проведен осмотр объекта, по результатам которого выявлено нарушение условий договора аренды в части произведенной перепланировки без получения согласия арендодателя, в связи с чем, АО «ЦУГИ», на основании п. 7.11 договора выставлено требование об уплате штрафа в размере 301 094 руб. 44 коп.

АО «ЦУГИ» также указало на наличие признаков передачи объекта аренды в субаренду без письменного согласия арендодателя, в связи с чем указало на необходимость уплатить неустойку в размере 150 545 руб. 72 коп.

Кроме того, в претензии от 26.12.2024 АО «ЦУГИ» обязало арендатора совершить следующие действия: устранить незаконную перепланировку; оплатить арендную плату в счет арендной платы за последние пять месяцев действия договора в размере 125 454 руб. 75 коп., оборудовать объект для использования инвалидами и лицами с ограниченными возможностями; устранить нарушения в части передачи объекта в субаренду без письменного согласия арендодателя.

Срок исполнения претензионных требований – 30 календарных дней с момента поступления претензии.

Претензия от 26.12.2024 получена ООО «Сила Потока» 22.01.2025, что подтверждается отчетом об отслеживании с почтовым идентификатором № 10999202072328.

18.02.2025 заказным письмом с почтовым идентификатором № 80546105863967 ООО «Сила Потока» в адрес АО «ЦУГИ» направлен ответ на претензию № 1110 от 18.02.2025, в котором отправитель ответа на претензию указал на то, что является ненадлежащим ее получателем вследствие реорганизации ООО «Сила Потока» в форме выделения и последующем создании ООО «Коворкинг на Павелецком», а также представил мотивированную позицию по заявленным требованиям с учетом имеющейся информации.

13.02.2025 АО «ЦУГИ» в адрес ООО «Сила Потока» направлено уведомление от 11.02.2025 № Ц-04201/25 о расторжении договора аренды, согласно которому, АО «ЦУГИ» уведомило ООО «Сила Потока» о досрочном одностороннем расторжении договора аренды. Данное уведомление согласно отчету об отслеживании почтовых отправлений № 10999204062341 получено ООО «Сила Потока» 18.02.2025.

05.03.2025 ООО «Сила Потока» в адрес АО «ЦУГИ» направлены возражения за исх. № 1147 от 05.03.2025 на уведомление о расторжении договора аренды, согласно которым отправитель возражений - ООО «Сила Потока» повторно указал на то, что является ненадлежащим получателем уведомления на основании вышеперечисленных обстоятельств, а также представил позицию касательно надлежащего исполнения обязательств по договору аренды и отсутствия оснований для начисления штрафов и неустоек.

Не согласившись с расторжением договора, оформленным уведомлением от 11.02.2025 № Ц-04-201/25 ввиду отсутствия оснований для его принятия, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 5.3.3 договора арендатор вправе производить перепланировку объекта нежилого фонда за счет собственных средств в случае, если в результате перепланировки не нарушается несущая способность конструктивных элементов здания, соблюдаются требования технических регламентов, не создается угроза жизни, безопасности и здоровью граждан, не нарушаются права третьих лиц.

Проведение перепланировки объекта согласовывается Департаментом городского имущества города Москвы.

В соответствии с п. 13.9 договора передача помещений в субаренду допускается в случаях, предусмотренных ч. 4.2 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ, при наличии письменного согласия арендодателя.

Согласно п. 9.5 договора арендодатель вправе в силу ст. 450.1 ГК РФ в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от договора, в том числе, в

случаях, предусмотренных разделом 7 договора, неуплаты арендатором штрафов, предусмотренных разделом 7 договора.

Пунктом 7.6 договора установлено, что арендатор признается недобросовестным в случае, если в отношении использования объекта аренды им было допущено хотя бы одно из следующих нарушений: передача объекта аренды полностью или его части в субаренду, передача третьим лицам иным образом, а также иное распоряжение правом аренды без согласия арендодателя, проведение переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования арендодателя, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы.

Пунктами 7.10, 7.11 договора установлены штрафы в случае выявления факта передачи объекта аренды (как целого, так и его части) другим лицам без согласия арендодателя в размере 50 % годовой арендной платы и в случае выявления факта нарушения п. 5.3.3 договора в размере годовой арендной платы.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу с п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно разъяснениям, данным в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Согласно п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п.

3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Уведомление от 11.02.2025 № Ц-04201/25 о расторжении договора направлено арендодателем ООО «Сила потока», при том, что права и обязанности по договору аренды перешли к истцу.

Довод ответчика о том, что передача истцу прав и обязанностей по договору противоречит положениям п. 5.4 договора и положениям ст. 448 ГК РФ, отклоняется судом как основанный на неверном толковании норм права, в связи со следующим.

При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом (п. 4 ст. 58 ГК РФ).

Права и обязанности по договору аренды перешли к истцу в порядке универсального правопреемства как это предусмотрено п. 4 ст. 58 ГК РФ, при этом п. 7 ст. 448 ГК РФ установлен запрет на уступку, а не на переход прав и обязанностей в порядке универсального правопреемства.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 29.10.2024 по делу № А40-137570/24-6-967 установлена невозможность использования арендатором помещения площадью 86,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, 1- й Павелецкий проезд, д. 1/42 корп. 2, для целей, установленных договором аренды, в связи с отсутствием технологического подключения помещения к сетям энергоснабжения, что является существенным недостатком, о котором арендатору не было известно на момент заключения договора.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 26.06.2025 по делу № А40-224107/24-77-1068 установлено, что 09.08.2024 в нежилом помещении, арендуемом ООО «Сила Потока», осуществлял осмотр энергетик ГБУ «Жилищник Даниловского района» по договоренности с представителем ООО «Сила Потока» ФИО3, где были сделаны фотографии, которые указывают и подтверждают факт того, что никакая деятельность в данном нежилом помещении не велась и не ведется, помещение находится в непригодном состоянии.

Также 07.11.2024 нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва. 1-й Павелецкий пр., д. 1/42, корп. 2, было осмотрено представителями ГБУ «Жилищник Даниловского района» с фотофиксацией. Исходя из фотоматериалов усматривается, что в данном нежилом помещении деятельность по организации коворкинга, а равно как и иная другая деятельность в период с 2021 года по настоящее время не велась, т.к. состояние помещения также неудовлетворительное.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В претензии ответчика от 26.12.2024, а также в отзыве на иск не содержится сведений о том, какие выполненные истцом изменения помещения признаны перепланировкой объекта, акт, составленный по результатам осмотра от 05.12.2024, на который ссылается ответчик в претензии от 26.12.2024, в материалы дела не представлен.

Таким образом, оснований для начисления истцу штрафных санкций, установленных пунктами 7.10, 7.11 договора, у ответчика не имелось.

Ссылка ответчика на неисполнение истцом обязанности, установленной п. 6.10.2 договора аренды, предусматривающей необходимость уплаты арендатором пяти двенадцатых частей суммы, установленной п. 6.2 договора, в счет арендной платы последних пяти месяцев действия договора, опровергается представленными в материалы дела платежными поручениями № 3 от 23.04.2021, № 11 от 28.05.2021.

Условиями договора, а также нормами действующего законодательства не предусмотрено повторное исполнение арендатором обязанности, установленной п. 6.10.2 договора, в случае смены арендодателя по договору.

Нарушение истцом условий п. 13.6 договора в части оборудования помещения для использования инвалидами и лицами с ограниченными возможностями, основанием для расторжения договора в соответствии с п. 9.5 договора не является.

При изложенных обстоятельствах, предусмотренных договором и законом оснований для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды № ЭТ06-00279/21 от 13.05.2021 г., оформленного письмом от 11.02.2025 г. № Ц-04-201/25, у ответчика не имелось, односторонний отказ от исполнения договора совершен ответчиком с нарушением положений п. 450.1 ГК РФ и условий договора, в связи с чем заявленные в настоящем деле исковые требования подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по делу распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 69, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным односторонний отказ АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ЦЕНТР УПРАВЛЕНИЯ ГОРОДСКИМ ИМУЩЕСТВОМ" от исполнения договора аренды № ЭТ06-00279/21 от 13.05.2021 г., оформленный письмом от 11.02.2025 г. № Ц-04-201/25 «Уведомление о расторжении договора аренды».

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ЦЕНТР УПРАВЛЕНИЯ ГОРОДСКИМ ИМУЩЕСТВОМ" в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОВОРКИНГ НА ПАВЕЛЕЦКОМ" расходы по оплате госпошлины в размере 50 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Н.В. Орлова