Пятый арбитражный апелляционный суд
ул. Светланская, 115, <...>
http://5aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Владивосток Дело
№ А24-2612/2024
16 апреля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 апреля 2025 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Е.Н. Шалагановой,
судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
индивидуального предпринимателя
ФИО1,
апелляционное производство № 05АП-848/2025
на решение от 11.01.2025 судьи В.М. Тюшняковой
по делу № А24-2612/2024 Арбитражного суда Камчатского края
по иску товарищества собственников жилья «Элита» (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)
третье лицо - индивидуальный предприниматель ФИО2
об обязании освободить земельный участок
в отсутствие представителей извещенных лиц, участвующих в деле,
УСТАНОВИЛ:
Товарищество собственников жилья «Элита» (далее – ТСЖ «Элита», товарищество) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО3, предприниматель) о взыскании 123 732 рублей 70 копеек, в том числе 119 000 рублей долга по договору аренды земельного участка от 12.01.2014 за периоды октябрь-декабрь 2021 года, январь-декабрь 2023 года, январь-февраль 2024 года, 4 732 рублей 70 копеек неустойки по состоянию на 15.02.2024, об обязании освободить арендуемый земельный участок от расположенного на нем объекта (коммерческого киоска), путем его демонтажа за счет средств ответчика в течение 7 рабочих дней с даты вступления решения в законную силу.
Определением суда от 18.11.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2.
Решением Арбитражного суда Камчатского края от 11.01.2025 на основании статьи 49 АПК РФ принят отказ товарищества от исковых требований имущественного характера, в связи с чем производство по делу в указанной части прекращено. На ИП ФИО3 возложена обязанность освободить арендуемый земельный участок с кадастровым номером 41:01:010119:183 по адресу: <...> от коммерческого павильона, расположенного на его территории на основании договора аренды земельного участка от 12.01.2014, путем его демонтажа за счет средств ответчика в течение 7 рабочих дней с даты вступления решения в законную силу.
Не согласившись с вынесенным решением, предприниматель обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что расторжение договора аренды находится в исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно, председатель ТСЖ «Элита» не вправе был самостоятельно принимать решение о расторжении договора аренды. Полагает, что судом нарушены нормы процессуального права, так как указанный в решении срок для демонтажа павильона с земельного участка является недостаточным, в связи с чем решение неисполнимо.
ТСЖ «Элита» представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.
Неявка в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, с учетом их надлежащего извещения о времени и месте проведения заседания не препятствовала коллегии в рассмотрении жалобы по существу в отсутствие участников процесса применительно к статье 156 АПК РФ.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 12.01.2014 между ТСЖ «Элита» (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 41:01:010119:183 площадью 60 кв.м., местоположение: <...> на расстоянии 40 метров от жилого многоквартирного дома по пр. Циолковского, 47 для использования павильона «ПивПав» (далее - договор).
В пункте 2.1 договора установлен размер арендной платы, сроки ее внесения.
Согласно пункту 3.1 договор вступает в силу со дня подписания его сторонами и распространяется на правоотношения сторон, возникшие с 12.01.2014.
В соответствии с пунктом 3.2. договора договор действует до 31.12.2014.
Пунктом 5.1 договора закреплено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных разделом 8 договора.
Согласно пункту 8.1 договора стороны вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) и Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ).
21.02.2024 ТСЖ «Элита» направило в адрес ИП ФИО3 предложение от 21.02.2024 о проведении переговоров, претензию от 20.02.2024 об оплате задолженности по договору в срок до 15.02.2024, а также уведомление от 20.02.2024 о расторжении договора с 21.05.2024 в связи с систематическим, длительным нарушением условий договора, содержащее требование об освобождении земельного участка (РПО № 68303292016198).
Ссылаясь, в частности, на уклонение предпринимателя от освобождения земельного участка, ТСЖ «Элита» обратилось в суд с рассматриваемым иском.
При разрешении настоящего спора суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
Поскольку после истечения 31.12.2014 срока заключенного сторонами договора предприниматель при отсутствии возражений товарищества продолжил пользоваться арендуемым земельным участком, договор в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.
Ссылаясь на пункт 2 статьи 610 ГК РФ, пункт 5.1. договора арендодатель уведомлением от 20.02.2024 сообщил арендатору о расторжении договора с 21.05.2024 и потребовал к указанной дате принять меры к демонтажу и вывозу временного сооружения (коммерческого ларька), установленного на принадлежащем ТСЖ «Элита» земельном участке.
Право на отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным и не поставлено в зависимость от совершения каких-либо нарушений и реализуется исключительно волей стороны договора на отказ от его исполнения.
Согласно разъяснениям абзаца двенадцатого пункта 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
Пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25) сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).
Представленным в материалы дела отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № 68303292016198 подтверждается, что письмо товарищества с уведомлением от 20.02.2024 о расторжении договора поступило в объект почтовой связи места назначения 22.02.2024, извещение о поступлении отправления вручено адресату 24.02.2024, 26.03.2024 отправление возвращено отправителю из-за истечения срока хранения, а 04.04.2024 вручено отправителю.
Таким образом, срок хранения отправления в почтовом отделении места назначения соответствует Правилам оказания услуг почтовой связи, утвержденным приказом Минцифры России от 17.04.2023 № 382 (зарегистрировано в Минюсте России 02.06.2023 № 73719).
Исходя из изложенного, в связи с непредставлением предпринимателем доказательств обратного, уведомление от 20.02.2024 о расторжении договора не было получено предпринимателем по причинам, зависящим от него самого, в связи с чем названное уведомление считается доставленным, а заключенный сторонами договор – прекращенным.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование товарищества об обязании предпринимателя освободить земельный участок.
По тексту апелляционной жалобы ИП ФИО3 ссылается на нарушение товариществом порядка расторжения договора, поскольку уведомление от 20.02.2024 о расторжении договора было подписано председателем ТСЖ «Элита», в то время как расторжение договора аренды относится к исключительной компетенции общего собрания собственников.
Отклоняя указанный довод предпринимателя, апелляционный суд исходит из следующего.
В силу пункта 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Согласно статье 291 ГК РФ собственники помещений в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах либо собственники нескольких жилых домов для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов, могут создавать товарищества собственников жилья, которые являются некоммерческими организациями, создаваемыми и действующими в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.
Частью 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) определены вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, к числу которых, в частности, отнесено принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме (пункт 2 части 2); принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 части 2).
Согласно части 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
В соответствии со статьей 144 ЖК РФ органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.
Статьей 145 ЖК РФ установлено, что общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества, определены вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания членов ТСЖ.
В соответствии с частями 3, 4 статьи 145 ЖК РФ уставом ТСЖ к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 названной статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.
Проанализировав положения статей 44, 145 ЖК РФ, Устава ТСЖ «Элита», утвержденного общим собранием собственников помещений дома № 47 по проспекту Циолковского в гор. Петропавловске-Камчатском от 02.02.2007 (протокол № 1) (далее – Устав), апелляционный суд установил, что они не относят принятие решения об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка к компетенции общего собрания членов ТСЖ (при том, что согласно разделу 4 Устава принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме отнесено к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ).
В силу статьи 147 ЖК РФ правление ТСЖ осуществляет руководство деятельностью ТСЖ и вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.
Согласно подпункту 5.10.2 Устава председатель правления ТСЖ действует без доверенности от имени товарищества. Он имеет право подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества.
В этой связи необходимо признать, что отказ ТСЖ «Элита» от договора, оформленный уведомлением от 20.02.2024, подписанным председателем ТСЖ ФИО4, назначенным на указанную должность с 05.06.2020 (протокол собрания правления ТСЖ «Элита» от 05.06.2020), совершен в пределах необходимых полномочий.
Кроме того, коллегия отмечает, что в силу статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 123 Постановления № 25, установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 ГК РФ).
Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки.
05.03.2024 общим собранием собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме № 47 по проспекту Циолковского в гор. Петропавловске-Камчатском, принято решение о прекращении права пользования, в том числе, владельца коммерческого ларька по продаже пива земельным участком с кадастровым номером 41:01:010119:183, являющейся общей долевой собственностью многоквартирного дома. Таким образом, собственниками была выражена воля на прекращение арендных отношений с предпринимателем.
Таким образом, исходя из положений пункта 1 статьи 183 ГК РФ, отказ от договора аренды, оформленный уведомлением от 20.02.2024 за подписью председателя ТСЖ «Элита» ФИО4, 05.03.2024 был дополнительно одобрен общим собранием собственников.
Согласно части 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.
Разрешение вопроса, связанного с определением срока необходимого для исполнения решения, относится к сфере судейского усмотрения.
При определении предпринимателю 7-дневного срока для освобождения земельного участка суд первой инстанции обоснованно принял во внимание, что о необходимости осуществления соответствующих действий истец уведомлял ответчика с февраля 2024 года, с иском обратился в суд 04.06.2024, а решение суда состоялось лишь 11.01.2025. То есть, у ответчика имелось достаточно времени для приготовления к освобождению земельного участка.
В рассматриваемом случае утверждения ответчика о невозможности исполнения решения суда в установленный срок, направлены исключительно на переоценку установленных по делу обстоятельств.
Кроме того, установленный судом первой инстанции срок исполнения судебного акта не лишает ответчика права на обращение в арбитражный суд с заявлением об отсрочке исполнения судебного акта в случае возникновения обстоятельств, затрудняющих его своевременное исполнение
С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения, не опровергают выводы суда первой инстанции, ввиду чего признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 11.01.2025 по делу №А24-2612/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Е.Н. Шалаганова
Судьи
Д.А. Глебов
С.М. Синицына