ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
644024, <...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
город Омск
12 мая 2025 года
Дело № А46-7610/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 мая 2025 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Краецкой Е.Б.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Губанищевой У.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, материалы дела № А46-20152/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговый центр - ФЛЭШ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Логистика Транспорта Сибири» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 229 375 руб.,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Логистика Транспорта Сибири» - ФИО1 (паспорт, по доверенности от 01.02.2025 сроком до 31.12.2025, диплом),
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Консалтинговый центр - ФЛЭШ» (далее – ООО «КЦ - ФЛЭШ», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Логистика Транспорта Сибири» (далее – ООО «Логотранссиб», ответчик) о взыскании задолженности по аренде помещения за период с мая по ноябрь 2023 года в размере 229 375 руб.
Исковое заявление рассмотрено судом в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии с главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
Решением от 02.09.2024 Арбитражный суд Омской области отказал в удовлетворении исковых требований.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «КЦ - ФЛЭШ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
В обоснование апелляционной жалобы и дополнениях к ней истцом приведены доводы о том, что обстоятельства наличия арендных правоотношений ответчик не отрицал, в связи с чем основания для вывода об отсутствии задолженности по мотиву не заключения договора у суда первой инстанции отсутствовали, полагает, что настоящее спор подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства.
Определением от 18.11.2024 суд апелляционной инстанции принял апелляционную жалобу к производству и назначил к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон.
С учетом доводом подателя жалобы и отсутствием отзыва на апелляционную жалобу со стороны ответчика, суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 1 статьи 272.1 АПК РФ, определением от 14.01.2025 назначил судебное заседание с вызовом сторон на 04.02.2025, предложив сторонам представить дополнительные письменные пояснения по обстоятельства спора.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражал против ее удовлетворения, указав, что задолженность по арендной плате отсутствует.
В заседании суда апелляционной инстанции 04.02.2025 представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, указал, что имеется электронная переписка между сторонами относительно заключения договора аренды.
В свою очередь, представитель ответчика пояснил, что переговоры по заключению договора между сторонами велись, цена аренды была согласована в сумме 30 000 руб., дополнительно производилась оплата коммунальных платежей; в целом, оплата за аренду помещения внесена в большем размере, чем было оговорено сторонами, кроме того, оплата по поручению истца производилась в адрес иных лиц.
Определением от 04.02.2025 Восьмой арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела № А46-20152/2023 по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, поскольку для его правильного разрешения необходимо выяснить дополнительные обстоятельства (пункт 2 части 5 статьи 227 АПК РФ), связанные с наличием между сторонами аренных правоотношений в исковой период и как следствие наличия либо отсутствия задолженности по арендной плате, назначил дело к рассмотрению в судебном заседании на 27.02.2025.
Указанным определением суд апелляционной инстанции предложил сторонам представить дополнительные пояснения по обстоятельствам спора, предложено сторонам рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости арендной платы применительно к спорному помещению.
До рассмотрения спора по существу истец представил заявление об уточнении исковых требований, просил взыскать с ответчика 309 425 руб., в том числе 300 000 руб. - задолженность по арендным платежам за период с августа по ноябрь 2023 года и 9 425 руб. - задолженность по коммунальным услугам за период с июля по октябрь 2023 года.
Судом апелляционной инстанции уточнения приняты к рассмотрению в порядке статьи 49 АПК РФ.
ООО «КЦ - ФЛЭШ» также представило пояснения и распечатку переписки посредством электронной почты между ООО «КЦ - ФЛЭШ» (standartomsk@gmail.com) и ООО «Логотранссиб» (logotranssib@yandex.ru), указало, что в период с 17.03.2023 по 16.10.2023 истец направлял ответчику документы (договор аренды от 01.02.2023 № 16, акт приема-передачи помещения, счета на оплату арендных платежей, счета на оплату коммунальных услуг), которые со стороны арендатора не подписаны; ответчик на протяжении длительного времени уклонялся от подписания договора аренды, акта приема-передачи помещения, а также иных документов, связанных с арендными правоотношениями между сторонами; ответчик арендную плату вносил частями, с существенными нарушениями сроков оплаты; арендатор не освобождал помещение, соответственно, он согласился с условиями аренды в размере 90 000 руб. в месяц, что подтверждается электронной перепиской сторон, перепиской в WhatsApp; стоимость аренды в размере 90 000 руб. в месяц является актуальной, в связи с чем нет необходимости в назначении судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости арендной платы.
К пояснениям приложены дополнительные документы: карточка с сайта «Чекко проверка контрагентов», распечатка СБИС, распечатка с электронной почты, принадлежащей истцу.
ООО «КЦ - ФЛЭШ» также представило протокол осмотра доказательств, аудиозаписи на флеш-накопителе; расчет электроэнергии; дополнение к договору энергопотребления; платежные поручения об оплате электричества за период май – октябрь 2023 года.
ООО «Логотранссиб» представило письменные пояснения, согласно которым для осуществления деятельности предприятия по ремонту транспортных средств в 2022 году возникла необходимость в автомобильном боксе; в сети Интернет ответчиком было найдено объявление о сдаче бокса в аренду, после встречи с собственником стороны пришли к соглашению о стоимости аренды в размере 29 400 руб. и возмещению фактически потребленных коммунальных ресурсов за помещение бокса и кабинета, о чем сторонами заключен договор от 01.10.2022 № 14; ООО «КЦ - ФЛЭШ» обязалось устранить недостатки бокса (ремонт кровли) и направить ответчику новый договор аренды на электронную почту; недостатки бокса истцом не устранены, между тем ООО «Логотранссиб» своевременно осуществляло оплату за его пользование; в конце февраля 2023 года ООО «КЦ - ФЛЭШ» направило на электронный адрес ООО «Логотранссиб» договор аренды от 01.02.2023 № 16 с увеличением арендной платы и соглашение о расторжении договора от 01.10.2022 № 14; ответчик не согласился с односторонним повышением аренды, сторонами достигнута устная договоренность о возможности возвращения к вопросу пересмотра стоимости аренды только после устранения недостатков бокса; ответчик считает, что после окончания срока договора от 01.10.2022 № 14 последний был пролонгирован, в связи с чем арендная плата составляла 29 400 руб.; в конце ноября ООО «КЦ - ФЛЭШ» ограничил ООО «Логотранссиб» доступ в помещение и отказался произвести возврат имущества, в связи с чем ответчик обратился в полицию; относительно размера производимых оплат и размера компенсации за потребленные коммунальные услуги ответчик пояснил, что вносил денежные средства на счет ООО «КЦ - ФЛЭШ» с учетом округления необходимой суммы в большую сторону.
В подтверждение своих доводов ответчиком представлена выписка по счету ООО «Логотранссиб» за период с 01.01.2022 по 30.11.2024.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 27.02.2025 объявлялся перерыв до 12.03.2025.
ООО «Логотранссиб» представило суду апелляционной инстанции письменный отзыв на уточненные исковые требования, в котором не согласилось с доводами истца, просило отказать в удовлетворении иска в полном объеме, указало, что 01.10.2022 ООО «Логотранссиб» совместно с гражданином ФИО2 (далее – ФИО2) арендовало на имя последнего у ООО «КЦ-ФЛЭШ» в рамках договора аренды от 01.10.2022 № 13 нежилые помещения № 3,4,8-13 общей площадью 434 кв.м, по адресу <...>, арендная плата составила 50 000 руб. с дополнительной оплатой коммунальных услуг (электроэнергии); по истечению месяца аренды ответчик и ФИО2 приняли решение о необходимости заключения отдельных договоров аренды нежилых помещений с ООО «КЦ-ФЛЭШ»; 01.10.2022 ООО «Логотранссиб» и ООО «КЦ-ФЛЭШ» заключили договор аренды № 14, размер арендной платы установлен в размере 30 000 руб.; при подписании договора сторонами достигнута устная договорённость о необходимости устранения имеющихся недостатков (отсутствие водопровода, наличие течей к кровле, частичное отсутствие стекол в оконных рамах), ООО «КЦ-ФЛЭШ» указанные недостатки в течение года не устранило; ООО «КЦ-ФДЭШ» предложило ООО «Логотранссиб» переехать в рядом расположенное отдельно стоящее нежилое помещение, которое имело аналогичные недостатки в меньшем объеме, после устранения которых, стороны договорились заключить новый договор аренды, а до момента их устранения, оплата будет производиться в рамках договора аренды от 01.10.2022 № 14; поскольку истец недостатки не устранил, ответчик 21.11.2023 направил по электронной почте уведомление в адрес ООО «КЦ-ФЛЭШ» о расторжении договора аренды с 30.11.2023, в свою очередь истец полностью ограничил доступ к нежилому помещению и не позволил арендатору вывезти имущество; 02.12.2023 было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в связи с отсутствием состава преступления и рекомендацией обращения в суд за восстановлением нарушенного права; сторонами не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а именно о размере стоимости аренды нежилого помещения, что подтверждается заверенной нотариусом стенограммой аудиосообщений и мессенджера WhatsApp; в расчете задолженности истец не учитывает обеспечительный платеж в размере 64 000 руб., а также дважды начисляет плату за февраль 2023 года.
К отзыву ответчик приложил: выписку по счету ООО «Логотранссиб» с 01.01.2022 по 30.11.2024; копию договора аренды от 01.10.2022 № 13; копию договора аренды от 01.10.2022 № 14; копию постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 02.12.2023.
Определением от 12.03.2025 Восьмой арбитражный апелляционный суд отложил рассмотрение дела на 07.04.2025 в связи с удовлетворением ходатайства ответчика о вызове в судебное заседание в качестве свидетеля бывшего руководителя общества ФИО3 (далее – ФИО3).
В судебном заседании 07.04.2025 заслушаны объяснения свидетеля ФИО3 - учредителя ООО «Логотранссиб», который в спорный период также являлся директором общества, а также по ходатайству истца заслушаны показания свидетеля ФИО4, который в спорный период курировал вопросы аренды помещений со стороны ООО «КЦ - ФЛЭШ».
Свидетели подтвердили наличие в исковой период фактически сложившихся арендных правоотношений между ООО «КЦ - ФЛЭШ» и ООО «Логотранссиб» в отношении спорного имущества, при этом свидетель ФИО4 относительно размера арендной платы пояснил, что арендуемое ответчиком по договору от 01.02.2023 № 16 помещение (бокс) имело улучшенные характеристики в сравнении с помещениями, арендуемыми по договору от 01.10.2022 № 14, в частности, в помещении установлена кран-балка, а также имеется дополнительный выезд из помещения.
Учитывая разногласия относительно размера арендной платы, суд апелляционной инстанции повторно поставил на рассмотрение сторон вопрос о назначении судебной экспертизы относительно определения рыночной стоимости аренды помещений с учетом его характеристик.
Представители ООО «КЦ - ФЛЭШ» и ООО «Логотранссиб» пояснили, что оснований для назначения экспертизы не имеется.
Определением от 07.04.2025 Восьмой арбитражный апелляционный суд отложил рассмотрение дела на 23.04.2025.
Сторонам предложено представить письменные пояснения относительно характеристик спорного помещения и помещения, которое ранее находилось в аренде у ответчика на территории производственной базы истца; дополнительно истцу представить документальные сведения о наличии арендных отношений по поводу спорного помещения с иными лицами, в том числе доказательства оплаты аренды.
До начала судебного заседания от ООО «КЦ - ФЛЭШ» поступило ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании, мотивированное тем, что представитель истца не имеет возможности обеспечить явку по состоянию здоровья.
Дополнительно ООО «КЦ - ФЛЭШ» представило суду апелляционной инстанции пояснения по вопросу рыночной величины арендной платы за спорное помещение в размере 90 000 руб. с приложением скриншотов объявлений с сайта «Авито».
Представитель ООО «Логотранссиб» не возражал против объявления перерыва в судебном заседании, в свою очередь, ООО «Логотранссиб» представило пояснения, согласно которым истец недостатки в переданном в аренду помещении не устранил, ответчик самостоятельно осуществил работы по заливке бетонного выезда, приобрел и установил кабели и пульт управления для кран-балки, технические характеристики нежилого помещения были аналогичные помещению, ранее находившимся в аренде, за исключением площади нежилых помещений и разукомплектованного кран-балки.
Рассмотрев ходатайство ООО «КЦ - ФЛЭШ» об объявлении в судебном заседании перерыва, суд апелляционной инстанции отказал в его удовлетворении, поскольку в подтверждение ходатайства не представлен лист временной нетрудоспособности представителя истца, необходимость обязательного личного участия последнего в судебном заседании, в том числе для совершения каких-либо конкретных процессуальных действий, не обоснована.
Кроме того, сам по себе факт временной нетрудоспособности представителя истца не выступает безусловным основанием для объявления перерыва в судебном заседании.
Заявленное ООО «КЦ - ФЛЭШ» ходатайство не мотивировано наличием обстоятельств, свидетельствующих о невозможности рассмотрения дела в отсутствие его представителя, позиция ООО «КЦ - ФЛЭШ» подробно изложена в представленных в суд письменных пояснениях.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел дело в отсутствие представителя истца.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Логотранссиб» просил отказать в удовлетворении иска, возражал против приобщения к материалам дела документов, представленных истцом в обоснование размера арендной платы в исковой период, полагая, что указанное подлежит доказыванию посредством назначении экспертизы.
Все представленные сторонами пояснения и дополнительные документы приобщены апелляционным судом к материалам дела в порядке статьи 81 АПК РФ.
Рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
В обоснование исковых требований ООО «КЦ - ФЛЭШ» указало, что в период с 01.02.2023 по 30.11.2023 ООО «Логотранссиб» являлось арендатором нежилого помещения: ремонтно-механической мастерской с кадастровым номером 55:36:000000:6934, местоположение: <...>, принадлежащего на праве собственности истцу
Размер арендной платы по соглашению сторон составил 90 000 руб. в месяц. На первые три месяца ООО «Логотранссиб» был предоставлен дисконт февраль 2023 года - 50 000 руб., март 2023 года - 50 000 руб., апрель 2023 года - 75 000 руб.
В подтверждение арендных правоотношений истец представил неподписанный сторонами договор аренды от 01.02.2023 № 16, по условиям которого арендодатель (ООО «КЦ-ФЛЭШ») передает (сдает) арендатору (ООО «Логотранссиб») в аренду (во временное пользование за плату), а последний принимает и использует на правах аренды: нежилое помещение ремонтно-механической мастерской общей площадью 347,5, по адресу: <...> (пункт 1.1).
Срок аренды помещения установлен в пункте 2.2 договора с 01.02.2023 по 31.12.2023.
По условиям пункта 4.1.1 договора арендатор обязуется ежемесячно уплачивать арендодателю в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату в размере 90 000 руб., без НДС в месяц. На первые три месяца аренды предоставляется дисконт, февраль 2023г. – 50 000 руб., март 2023г.- 50 000 руб., апрель 2023г. – 75 000 руб. Коммунальные, эксплуатационные расходы и расходы на электроэнергию, в том числе оплата потребленной электроэнергии, не входят в арендную плату. Платежи, вносимые арендатором в пользу арендодателя по настоящему договору, засчитываются в следующей очередности: пени, штрафные санкции, наложенные контролирующими органами, убытки, коммунальные платежи, депозит и основная задолженность.
Также истцом представлено уведомление ООО «Логотранссиб» от 21.11.2023 о расторжении договора аренды с 30.11.2023, согласно которому между сторонами была устная договоренность аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.
ООО «КЦ-ФЛЭШ» представило платежные поручения от 20.07.2023 № 148 на сумму 50 000 руб., от 27.07.2023 № 157 на сумму 20 000 руб. (с назначением платежа «арендная плата за бокс НДС не облагается»), платежное поручение от 20.07.2024 № 149 на сумму 988 руб. (с назначением платежа «НДС не облагается коммунальные услуги»). Как указывает истец, это все имеющиеся в распоряжении ООО «Консалтинговый центр - ФЛЭШ» документы, подтверждающие наличие арендных правоотношений между истцом и ответчиком.
Итоговая сумма начислений за весь период пользования помещением (с 01.02.2023 по 30.11.2023) составила 838 913 руб., в том числе 805 000 руб. – сумма арендных платежей, 33 913 руб. – коммунальные платежи.
По утверждению истца, ответчиком систематически допускались нарушения оплаты аренды, как по срокам, так и по суммам арендных платежей.
По уточненным расчетам истца, арендатором оплачено 529 488 руб., в том числе 505 000 руб. арендных платежей, 24 488 руб. – коммунальные платежи.
Таким образом, по расчетам истца, задолженность ответчика по арендным платежам за период с августа по ноябрь 2023 года составила 300 000 руб., задолженность по коммунальным услугам за период с июля по октябрь 2023 года – 9 425 руб.
Ссылаясь на отсутствие действий со стороны ООО «Логотранссиб», направленных на погашение задолженности, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.
В свою очередь ООО «Логотранссиб», не оспаривая наличие между сторонами арендных правоотношений, указало, что задолженность по арендным платежам в исковой период на стороне ответчика отсутствует, последний своевременно вносил арендную плату и оплачивал коммунальные платежи на условиях договора аренды от 01.10.2022 № 14.
Так, по условиям указанного договора арендодатель (ООО «КЦ-ФЛЭШ») передает (сдает) арендатору ООО «Логотранссиб» в аренду (во временное пользование за плату), а последний принимает и использует на правах аренды:
- нежилые помещения (боксы) № 8, № 10, № 13 общей площадью 168,3 кв.м по адресу: <...> (приложение 2 к договору);
- нежилые офисные помещения площадью 40 кв.м, кадастровый номер 55:36:000000:6436, по адресу: <...>, кабинеты №№ 3-5, расположенные на втором этаже (приложение 3 к договору).
Срок аренды помещения с 01.10.2022 по 31.08.2023 (пункт 2.2 договора от 01.10.2022 № 14)
По условиям пункта 4.1.1 договора от 01.10.2022 № 14 арендатор обязуется ежемесячно уплачивать арендодателю в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату в размере 30 000 руб., без НДС в месяц. За занимаемые производственные боксы площадью 168,3 кв.м арендную плату в размере 25 000 руб. ежемесячно, без НДС. Арендная плата за офисное помещение 40 кв.м составляет 5 000 руб. ежемесячно, без НДС. Начисление арендной платы за офис начинается с 01.01.2023. Коммунальные, эксплуатационные расходы и расходы на электроэнергию, в том числе оплата потребленной электроэнергии, не входят в арендную плату. Платежи, вносимые арендатором в пользу арендодателя по настоящему договору, засчитываются в следующей очередности: пени, штрафные санкции наложенные контролирующими органами, убытки, коммунальные платежи, депозит и основная задолженность.
Указанный договор согласно приложению № 3 к нему подписан сторонами электронной подписью через оператора ЭДО ООО Компания «Тензор» 14.01.2023 со стороны ООО «КЦ-ФЛЕШ» и 20.01.2023 со стороны ООО «Логотранссиб».
Наличие указанного договора сторонами в суде апелляционной инстанции не оспаривалось.
Как указывает ответчик, арендуемые по договору помещения (боксы) имели недостатки и с целью сохранения арендных правоотношений ООО «КЦ-ФЛЭШ» предложило ООО «Логотранссиб» переехать в рядом расположенное отдельно стоящее нежилое помещение общей площадью 347,5 кв.м по адресу: <...>, которое имело аналогичные недостатки, но в меньшем объеме и после устранения которых стороны имели намерения заключить новый договор аренды.
Ответчик указал, что стороны устно договорились до момента устранения недостатков производить оплату в рамках договора аренды от 01.10.2022 № 14. Поскольку истец недостатки не устранил, 21.11.2023 ответчик направил ООО «КЦ-ФЛЭШ» уведомление о расторжении договора аренды с 30.11.2023.
По мнению истца, несмотря на отсутствие подписанного сторонами договора аренды от 01.02.2023 № 16, ответчик приступил к исполнению договора, осуществляя фактическое использование помещения ремонтно-механической мастерской общей площадью 347,5 кв.м с кадастровым номером 55:36:000000:6934, тем самым приняв условия договора аренды от 01.02.2023 № 16.
Ответчик полагает, что сторонами не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора от 01.02.2023 № 16, а именно о размере стоимости аренды нежилого помещения, в связи с чем в исковой период арендная плата подлежала внесению на условиях договора аренды от 01.12.2022 № 14, указав при этом на наличие существенных недостатков в помещении.
Поскольку платежи ответчик вносил в большем размере, задолженность у арендатора отсутствует.
Суд апелляционной инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований на основании следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
По правилам пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Как следует из пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (пункт 4 статьи 434 ГК РФ).
Согласно статье 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса, не применяются.
Таким образом, при заключении договора аренды нежилого помещения существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами для признания такого договора заключенным, являются условия об объекте аренды и размере арендной платы.
Как уже указывалось и не опровергается сторонами, условие об объекте аренды сторонами согласовано, однако, между сторонами в письменной форме не согласовано условие о размере арендной платы за пользование нежилым помещением.
Из переписки сторон следует, что ответчик на протяжении всего пользования помещением не двусмысленно указывал, что с размером арендной платы предлагаемой истцом в сумме 90 000 руб. не согласен, поскольку помещение имеет недостатки, существенно ухудшающие возможность его использования (отсутствие водопровода, наличие течей к кровле, частичное отсутствие стекол в оконных рамах).
Истец напротив, указывал, что размер арендной платы, определенный в договоре от 01.10.2022 № 14 в размере 30 000 руб., который ответчик считает обоснованным, к исковому периоду (с августа по ноябрь 2023 года) неприменим, поскольку указанный договор расторгнут, при этом ответчик занимал иное помещение большей площади и с другими характеристиками.
Таким образом, истец настаивал на том, что арендная плата за спорное помещение подлежит установлению по условиям договора от 01.02.2023 № 16.
Исходя из указанных обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что стороны фактически не достигли соглашения относительно стоимости аренды в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:000000:6934, расположенного по адресу: <...>, площадью 347,5 кв.м.
Поскольку условие о размере арендной платы применительно к договору нежилого помещения является существенным, то в отсутствие согласованного сторонами размера арендной платы договор от 01.02.2023 № 16 считается не заключенным.
При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции отмечает, что в данном случае не подлежит применению как стоимость аренды, указанная в договоре от 01.10.2022 № 14 в размере 30 000 руб., так и арендная плата, предусмотренная договором от 01.02.2023 № 16.
Вопреки доводам истца, фактическое использование спорного помещения ответчиком свидетельствует не о его согласии с условиями договора аренды в редакции истца, а о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы, которая подлежит внесению при обычных условиях гражданского оборота.
Учитывая, что предметом спора является иное помещение, отличное от предмета договора аренды от 01.10.2022 № 14, доводы ответчика о применении размера арендной платы по указанному договору к спорному помещению также подлежат отклонению.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Таким образом, суду при определении размера задолженности необходимо руководствоваться сложившимся уровнем цен в Омской области на аналогичные нежилые помещения.
Как указано выше, от проведения судебной оценочной экспертизы, несмотря на предложения суда, стороны отказались.
В качестве подтверждения, что арендная ставка на аналогичные помещения, которые предлагались в аренду в данном районе города Омска, составляет в среднем 259 руб. за кв.м, истцом представлены объявления арендодателей, размещенные на сайте «Авито».
Таким образом, при аренде помещения общей площадью 347,5 кв.м ежемесячная арендная ставка по расчетам истца составит 90 000 руб.
Между тем, из представленных объявлений о сдаче нежилых помещений в аренду не представляется возможным установить состояние объектов-аналогов, их технические характеристики, а также актуальность сведений.
Как было указано ранее, стороны не оспаривали, что ответчику было передано нежилое помещение с недостатками, а из переписки сторон следует, что истец обязался устранить указанные недостатки, между тем доказательств проведения ремонтных работ и устранения недостатков в исковой период истец в материалы дела не представил.
В свою очередь, ответчиком в материалы дела представлен договор аренды от 01.10.2022 № 13, заключенный между ООО «КЦ-ФЛЭШ» и ФИО2 в отношении иного нежилого помещения общей площадью 434 кв.м с кадастровым номером 55:36:000000:6934, расположенного также по адресу: <...>, согласно которому размер ежемесячной арендной платы составил 50 000 руб., то есть около 115 руб. за 1 кв.м.
Указанное помещение (часть) также являлось предметом договора аренды с ответчиком от 01.10.2022 № 14, согласно которому при аренде площади нежилого помещения (боксы) 168,3 кв.м, размер арендной платы составлял 25 000 руб. в месяц, то есть около 148 руб. за 1 кв.м.
Учитывая, что указанные выше помещения и помещение, являющееся предметом спора, находятся в собственности одного лица и на одной территории, суд апелляционной инстанции полагает обоснованным позицию ответчика о том, что размер арендной платы не может превышать сумму 50 000 руб. ежемесячно, что составляет около 144 руб. за 1 кв.м, исходя из того, что помещение истца большей площадью 434 кв.м. было передано в аренду по аналогичной цене.
Кроме того, договором аренды в редакции истца от 01.02.2023 № 16 также изначально предусмотрена арендная плата в размере 50 000 руб., а учитывая отсутствие доказательств проведения ремонта помещений, следует вывод, что основания для начисления арендной платы в большем размере, в частности, 90 000 руб. в месяц, отсутствуют.
Как следует из искового заявления, итоговая сумма начислений за весь период пользования помещением (с 01.02.2023 по 30.11.2023) составила 838 913 руб.
По уточненным расчетам истца, всего арендатором оплачено 529 488 руб. (в том числе 505 000 руб. арендных платежей, 24 488 руб. – коммунальные платежи).
Учитывая указанные выше выводы на основе анализа представленных доказательств о том, что размер арендной платы не может составлять более 50 000 руб. в месяц, следует, что за период аренды (10 месяцев) сумма начислений составляет 500 000 руб., которые ответчиком оплачены в полном объеме.
Относительно возмещения затрат по коммунальным платежам суд апелляционной инстанции отмечает, что по данным истца сумма коммунальных начислений составила 33 913 руб., оплачено 24 488 руб., долг составляет 9 425 руб.
С учетом переплаты по арендной плате 5 000 руб., следует признать, что задолженность не может превышать 4 425 руб., при этом истцом в расчете не отражены оплаты, поступившие от ответчика в сумме 4 816 руб. по платежному поручению от 22.02.2023 № 30 и в сумме 960 руб. по платежному поручению от 13.09.2023 № 197.
В связи с указанным суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате и долга по коммунальным платежам.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 270 АПК РФ неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, является основаниями для отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
Абзацем вторым части 6.1 статьи 268 АПК РФ предусмотрено, что в случае перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции на отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
При данных обстоятельствах решение от 02.09.2024 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-7610/2024 подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований с отнесением на истца судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы в порядке частей 1, 5 статьи 110 АПК РФ.
Поскольку в суде апелляционной инстанции истец увеличил исковые требования, с ООО «КЦ - ФЛЭШ» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в сумме 1 599 руб.
На основании изложенного и руководствуясь частью 6.1 статьи 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 02.09.2024 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-7610/2024 отменить.
По правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, принять новый судебный акт.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговый центр - ФЛЭШ» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 1 599 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Судья
Е.Б. Краецкая